NEUQUEN, 7 de febrero del año 2024.
Y VISTOS:
En Acuerdo estos autos caratulados: "SUCESORES DE ROJAS DANIEL LUIS C/
SUCESORES DE DURAN JUAN JOSE Y OTRO S/POSESION VEINTEAÑAL", (JNQCI1 EXP Nº
375370/2008), venidos a esta Sala II integrada por los vocales Patricia CLERICI
y José NOACCO, con la presencia de la secretaria actuante, Valeria JEZIOR y, de
acuerdo al orden de votación sorteado, la jueza Patricia CLERICI dijo:
I.- El cesionario del comprador en subasta interpuso recurso de revocatoria con
apelación en subsidio contra el proveído de hoja 383, dictado el día 25 de
julio de 2023, en cuanto dispone que el inmueble sólo se inscribirá en el
Registro de la Propiedad Inmueble, a nombre de los actores.
Rechazada la revocatoria, se concede el recurso de apelación (hoja 386).
a) En su memorial de hojas 384/385 –presentación web n° 507397, con cargo de
fecha 2 de agosto de 2023-, el recurrente señala que en los Considerandos de la
sentencia dictada en estas actuaciones, se declaró que el señor Juan Carlos
Rojas adquirió el inmueble objeto del juicio en el año 1998, también se
reconoció que, con posterioridad a ese año, aquél cedió sus derechos a su
hermano Daniel Luis Rojas, y que fallecido este último, el pleito continuó con
sus herederos (hijos del causante), a cuyo favor se dispuso la inscripción del
dominio del bien inmueble.
Considera que tanto la adquisición del dominio, como la cesión al hermano y
posterior transmisión hereditaria son actos encadenados o relacionados por la
jueza de primera instancia.
Dice que, dictada la sentencia y antes de cumplirse con la inscripción
ordenada, la jueza de grado dispuso el remate de los derechos y acciones que
les fueron reconocidos a Nelson Rojas, Oriana Rojas y Franco Rojas,
considerando que los despojó de sus derechos de propiedad, posesión y a la
inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Agrega que, con motivo de la venta forzada, es obvio que los señores
Rojas ya no tienen la condición de titulares de esos derechos, y que el remate
de los mismos importa la abrogación de la orden de inscripción registral, en
tanto no puede desconocerse la transmisión de esos derechos concretada por
orden de la jueza a quo.
Sigue diciendo que no hay impedimento alguno para acudir al tracto
abreviado a fin de inscribir el dominio a nombre del apelante, y que además es
una obligación ineludible del órgano jurisdiccional disponer cuanto corresponda
para que se puedan materializar los derechos que se subastaron.
Señala que en doctrina hoy tiene aceptación casi unánime que el art. 16
de la ley 17801 contiene una enumeración meramente enunciativa o
ejemplificativa –y no taxativa- de las modalidades del tracto sucesivo.
Sostiene que si el tracto se configura mediante la constancia del
encadenamiento completo de los actos que importen una modificación jurídica del
derecho real registrado, nada impide que en el caso concreto se autorice a la
escribana ... a protocolizar tanto lo ordenado en la sentencia, como los actos
procesales pertinentes de la subasta de los derechos de los actores, y la
cesión de los mismos a favor del recurrente, a fin de lograr la registración
del cambio de titularidad.
Afirma que este procedimiento no puede lesionar interés alguno de
terceros.
Pone de manifiesto los riesgos que tiene la decisión de poner
registralmente el inmueble en cabeza de los señores Rojas, ya que puede ocurrir
que se encuentren inhibidos, o bien que a posteriori recaigan sobre ellos
inhibiciones o embargos, o que, si obraren de mala fe, que vendan o hipotequen
el inmueble.
Finalmente señala que no les podría demandar a los señores Rojas la
escrituración del inmueble, pues ellos no asumieron en el caso ninguna
obligación personal.
b) El traslado del memorial no fue contestado por la parte actora.
II.- Ingresando en el tratamiento del recurso de apelación de autos, se
advierte que en estas actuaciones se ha dictado sentencia –la que se encuentra
firme y consentida-, y que en su parte resolutiva hace lugar “a la demanda de
prescripción adquisitiva a favor de NELSON SAMUEL ROJAS, ORIANA ABRIL ROJAS y
FRANCO ALEJANDRO ROJAS –sucesores de Daniel Luis Rojas conforme declaratoria de
herederos dictada en autos “ROJAS DANIEL LUIS S/ SUCESION AB INTESTATO” (Expte.
N° 515063/2016)- declarando entonces que por el transcurso del plazo legal
adquirieron el dominio de inmueble designado catastralmente en origen ...,
identificado con matrícula ...-Confluencia, de la ciudad de Neuquén, y con
nomenclatura catastral actual ... conforme plano de mensura para prescribir
acompañado y registrado en forma provisoria en la Dirección Provincial de
Catastro (Expte. E ....), cuyo titular registral es JUAN JOSE DURAN, lo que así
deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble, dejando constancia
de la cancelación de la registración anterior, determinando además que la
adquisición del derecho real de dominio ocurrió en 1998” (hoja 332/vta.).
Firme la sentencia antedicha, se subastan en el marco del expediente n°
3.864/2020, del registro del juzgado de grado, “los derechos y acciones que los
aquí ejecutados Sucesores de Rojas Daniel Luis –Nelson Samuel, Oriana Abril y
Franco Alejandro, todos de apellido Rojas- le correspondan sobre el inmueble
identificado como Matrícula ...-Confluencia, en el expediente “SUCESORES DE
ROJAS DANIEL LUIS C/ SUCESORES DE DURAN JUAN JOSE Y OTRO S/POSESION
VEINTEAÑAL”…” (ver decreto de subasta de fecha 5 de julio de 2021, dictado en
el EXPTE. n° 3.864/2020).
De acuerdo con el acta de remate de fecha 21 de abril de 2022, estos derechos y
acciones subastados fueron adquiridos por el señor Matías Germán Interlante.
En fecha 28 de abril –entiendo que del año 2021, y no en el que consta en el
documento: 2020- se suscribe el boleto de compraventa en subasta judicial, del
que surge que la adquisición ha sido hecha por el señor Interlante en
representación de SIHAM URBANISMO & CONSTRUCCIONES S.A.S.
En fecha 23 de diciembre de 2022 se aprueba la subasta, y por instrumento
privado de fecha 29 de junio de 2023, la adquirente en subasta cede al señor
Adrián Costich el 100% de los derechos y acciones adquiridos en la subasta
referida.
Por ello se presenta en autos el cesionario, manifestando que pretende
escriturar el inmueble con la intervención de la escribana .., solicitando que
se autorice a dicha profesional a protocolizar la parte pertinente de lo
dispuesto en el punto I de la sentencia de autos, como así también todos los
actos procesales y jurídicos que emergen de la documental acompañada (hoja
377), petición que provoca la resolución que es apelada.
Hasta aquí lo actuado en el expediente, en lo que resulta relevante
para la resolución del recurso de apelación.
III.- En la subasta judicial que involucra la apelación de autos,
dispuesta en el trámite sobre ejecución de honorarios, se subastaron los
derechos y acciones emergentes de la sentencia dictada en esta causa.
Las sentencias que se dictan en el marco del proceso estatuido por la
ley 14.159 tienen carácter declarativo.
Domingo C. Cura Grassi explica que “los efectos de la sentencia del
juicio de usucapión son tan solo declarativos entre las partes, el juez
declarará un derecho constituido con anterioridad”, y con cita de Augusto M.
Morello manifiesta: “…para caracterizar por contraposición a la sentencia
constitutiva es dable afirmar que queda dibujada cuando con ella nace una nueva
situación jurídica lo que habrá de determinar la aplicación de nuevas normas de
derecho, extendiéndose los efectos de tal sentencia, erga omnes.
“…nos parece que la sentencia, aunque pueda merecer también el
calificativo de constitutiva, no pierde por ello su calidad principal; la de
ser declarativa. Aquí también viene a dar certeza a una situación previa; la de
haber poseído el accionante durante treinta años o más.
“…en nuestra opinión, la naturaleza de la sentencia de usucapión de la
ley 14.159 es principalmente declarativa, aunque también creemos que en alguna
medida no deja tampoco de ser constitutiva, en cuanto a los efectos de la
publicidad del reconocimiento respecto no sólo del anterior propietario sino
también de terceros, entendiéndose por tales a cuantos contradictores con
derecho a ese inmueble hubieran sido citados a hacer valer sus derechos:
acreedores hipotecarios, titulares de servidumbres, el adquirente a quién se le
hiciera tradición, pagó el precio de compra, se le otorgó escritura traslativa
de dominio pero sin que ésta llegara a inscribirse en el Registro de la
Propiedad Inmueble. La instrumentación y publicidad aludidas hacen que la nueva
calidad de propietario excluyente quede inequívocamente certificada y
constituida…” (cfr. aut. cit., “Prescripción adquisitiva: efectos de la
sentencia en el juicio de usucapión”, LL 1995-B, pág. 1119).
Este efecto principal de la sentencia de usucapión no ha variado con la
sanción del nuevo Código Civil y Comercial, ya que, como lo sostienen Nelson y
Leandro Cossari, la sentencia es declarativa, ya que así lo dice expresamente
el art. 1905, en su segundo párrafo. “Ello significa que el usucapiente
adquiere el dominio por el simple transcurso del tiempo unido a su posesión. La
sentencia no es constitutiva, sino simplemente declarativa del mismo” (cfr.
aut. cit., “Código Civil y Comercial Comentado – Tratado Exegético”, dirig. por
Jorge H. Alterini, Ed. La Ley, 2019, T. IX, pág. 226).
Conforme lo dicho, en autos los usucapientes son titulares del derecho
real de dominio sobre el bien inmueble objeto del proceso, restando la
inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad Inmueble a los fines
de su publicidad.
Y aquí surge una primera cuestión, los derechos y acciones que se
subastaron en el trámite sobre ejecución de honorarios no fueron simples
derechos, sino que fue el dominio sobre el bien inmueble, con lo cual la
subasta quizás estuvo mal peticionada y ordenada en esos términos ya que, en
definitiva, y conforme lo señala el memorial, lo que se llevó a venta forzada
fue el inmueble.
Ahora bien, en el trámite de la ejecución se ha suscripto un boleto de
compraventa en subasta con el adquirente en subasta, pero se desconoce si éste
canceló la totalidad del precio y si ha existido tradición de la cosa subastada
y, es por ello, que asiste razón a la jueza de grado en orden a que todas las
peticiones referidas a la concreción de la adquisición en subasta deben ser
realizadas en el expediente donde se llevó adelante la ejecución, y no en éste
donde existe sentencia firme y el único trámite pendiente es su inscripción en
el Registro de la Propiedad Inmueble.
Y acá surge una segunda cuestión, la cesión que presenta el señor
Costich tendría que haber sido, en mi opinión, del boleto de compraventa en
subasta, ya que en tal caso, lo colocaba en la misma situación que tenía el
cedente.
Ahora bien, también es cierto que, como lo señala Ricardo Luis
Lorenzetti, la cesión que tiene por objeto un derecho real sobre un inmueble
debe ser hecha por escritura pública, pero el mismo autor cita un fallo de la
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil –Sala H-, de fecha 28 de marzo de
2019, en autos “Banco Cooperativo Agrario Argentino c/ Mackinlay”, que declaró
la validez de un contrato de cesión de derechos con firma certificada y no bajo
la forma de escritura pública sobre un bien inmueble adquirido por subasta
(cfr. aut. cit., “Tratado de los Contratos”, Ed. Rubinzal-Culzoni, 2021, Parte
Especial – T. I., pág. 773).
De igual modo, Luis E. P. Leiva Fernández señala que “…la exigencia de
escritura pública se encuentra vinculada con la transmisión del derecho real
inmobiliario, y no se requiere para ceder un boleto de compraventa de un
inmueble adquirido en subasta judicial, en tanto no se haya cumplido con la
tradición de dicho bien, pues hasta ese momento el adquirente no tiene
constituido a su favor derecho real alguno sobre la cosa” y cita el mismo
precedente que el Dr. Lorenzetti (cfr. aut. cit., “Código Civil y Comercial
Comentado…”, T. VII, pág. 946).
Hasta aquí tenemos, entonces, que si bien puede aceptarse el documento
privado como forma de instrumentar la cesión, en atención a que se trata de una
adquisición en subasta, cuanto menos debe contar con las firmas certificadas de
sus otorgantes.
Finalmente, y en lo que refiere a la posibilidad del tracto sucesivo
que pretende el apelante, entiendo que este procedimiento es posible de
realizar.
En efecto, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial –Sala A-,
ha resuelto: “…adquiere relevancia en la materia propuesta a conocimiento de
este Tribunal, que el adquirente del bien subastado cedió sus derechos a un
tercero, quién, a su vez, solicito en autos, la inscripción registral por
tracto abreviado. No merece reproche alguno lo resuelto por la magistrada en
torno a que el negocio celebrado…exorbita la secuencia fáctica de la causa más
ello no predica sobre la improcedencia del acto abreviado.
“En efecto, el art. 16 de la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad
Inmueble dispone, en torno al tracto registral abreviado que “no será necesaria
la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto
(…) d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea
y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque
en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En
todos estos casos, el documento deberá expresar la relación de los antecedentes
del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir
del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignará en el
folio respectivo”.
“De tal modo, visto este mecanismo especial de implementación registral
legalmente previsto, destinado a reducir el número de asientos (sin resentir la
completividad del conjunto del contenido registral), no cabe compartir la
solución del Juez de Grado cuando impone la intimación dirigida al comprador
para que concrete trámites de inscripción del bien, a su nombre, en tanto
resulta legalmente admitida la abreviación registral que no afecta la
progresión de la secuencia ordenada e ininterrumpida de actos
transmisivos” (autos “Panacom S.A. c/ Jorge”, 27/5/2010, TR LL
AR/JUR/29602/2010).
Gabriel A. Fuster, abordando la problemática de las ventas en subasta,
señala que la Ley Registral Inmobiliaria Nacional ha sido concebida
especialmente para los documentos notariales y no para los judiciales, cuya
consideración es escasa o casi nula, lo que hace que resulte menester emplear
métodos interpretativos a fin de superar esta laguna; y que el verdadero punto
de partida para analizar el tratamiento registral de la subasta judicial no es
precisamente la ley registral sino –muy por el contrario- las leyes
sustanciales y procesales, recordando que la registración responde sólo a fines
publicitarios a efectos de la oponibilidad. “Por lo tanto, lo publicitado
preexiste temporalmente al acto de publicidad registral. Si comenzamos a
analizar la figura en crisis –y cualquier otra- a partir del Derecho Registral
estaremos dándole a esta materia ribetes constitutivos –excepcionales en
nuestro derecho- y no meramente declarativos como le son propios” (cfr. aut.
cit., “Aspectos registrales de la subasta judicial”, TR LL 0003/7005757-1).
Por ende, corresponde proceder a la inscripción del dominio a favor del
cesionario, previo los trámites que seguidamente se indicarán, ya que, de otro
modo se vulneraría el derecho del adquirente en subasta y de su cesionario a
contar con el efectivo dominio sobre el inmueble subastado, con afectación del
principio de buena fe.
En síntesis, 1) la sentencia dictada en estas actuaciones es
declarativa –y no constitutiva- de derechos, correspondiendo su inscripción en
el Registro de la Propiedad Inmueble a efectos de su publicidad y oponibilidad
a terceros; 2) el comprador en subasta del derecho de dominio otorgado por la
sentencia de autos se encuentra habilitado para ceder este derecho a un tercero
por instrumento privado, aunque para hacer valer la cesión en el expediente,
ella debe tener las firmas certificadas; 3) todos los trámites referidos a la
cesión y la concreción del derecho subastado deben ser realizados en el trámite
de la ejecución de honorarios, en cuyo marco se ordenó la venta forzada; 4)
una vez legitimada la cesión y la adquisición del derecho (aprobación de la
subasta, pago del precio y tradición, si correspondiere) puede disponerse en
autos la inscripción del dominio a favor del cesionario, con utilización del
mecanismo de tracto abreviado, mediante documento en el que conste la
transcripción íntegra de la sentencia dictada en esta causa, la orden de
subasta y demás constancias hasta llegar a la cesión a favor del señor Costich,
de modo tal de que no se produzcan lagunas legales ni temporales en la sucesión
de actos transmisivos.
IV.- Conforme lo dicho, propongo al Acuerdo hacer lugar al recurso de
apelación planteado por el cesionario señor Adrián Costich y modificar
parcialmente el resolutorio recurrido, autorizándose la registración registral
mediante tracto abreviado, de conformidad con lo reseñado en la parte final del
Considerando III.-.
Las costas por la actuación en la presente instancia, teniendo en
cuenta la complejidad de la cuestión traída a conocimiento de la Alzada y la
ausencia de contradicción, se imponen en el orden causado (arts. 69 y 68, 2da.
parte CPCyC).
Regulo los honorarios profesionales por la labor ante la Alzada del
letrado ... en la suma de $ ... (arts. 9 y 15, ley 1594).
El juez José NOACCO dijo:
Adhiero al voto que antecede, expidiéndome en igual sentido.
Por ello, esta Sala II
RESUELVE:
I. Modificar parcialmente la resolución dictada el día 25 de julio de 2023
(hoja 383) autorizándose la anotación registral mediante tracto abreviado de
conformidad con lo reseñado en la parte final del Considerando III.
II. Imponer las costas de segunda instancia en el orden causado (arts. 69 y 68,
2da. parte CPCyC).
III. Regular los honorarios profesionales en el modo indicado en los
Considerandos.
IV. Regístrese, notifíquese electrónicamente y, en su oportunidad, vuelvan los
autos a origen.

Dra. PATRICIA CLERICI Jueza Dr. JOSÉ NOACCO Juez



Dra. VALERIA JEZIOR
Secretaria