ACUERDO: En la Ciudad de Zapala, Departamento del mismo nombre de la Provincia
del Neuquén, a los doce -12- días del mes de Octubre del año dos mil
diecisiete, la Sala 1 de la Cámara Provincial de Apelaciones Civil, Comercial,
Laboral, de Minería y Familia con competencia en las II, III, IV y V
Circunscripciones Judiciales; integrada con los señores Vocales Dres. Pablo G.
Furlotti y María Julia Barrese, con la presencia de la Secretaria de Cámara
Dra. Norma Alicia Fuentes, dicta sentencia en estos autos caratulados:
“GUTIERREZ ROCIO DAIANA C/ CENTENO RAMONA S/ DESALOJO SIN EXISTENCIA DE
CONTRATO DE LOCACION (COMODATO, OCUPACION, ETC.)” (Expte. N° 19.615, año
2.014), venidos del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial,
Laboral, de Minería y Familia de la V Circunscripción Judicial sito en Chos
Malal, y que tramitan ante la Oficina de Atención al Público y Gestión de
Zapala, dependiente de esta Cámara.
De acuerdo al orden de votos sorteado el Dr. Pablo G. Furlotti, dijo:
I.- A fs. 290/296 se dictó sentencia de primera instancia que rechazó
en todos sus términos la demanda de desalojo entablada por la señorita Rocío
Daiana Gutiérrez en contra de la señora Ramona Centeno, con costas a cargo de
la demandante vencida.
Contra dicho decisorio se alza la actora quien a fs. 298 y por medio de
su letrado apoderado, interpone recurso de apelación.
Recibidos los autos en la Oficina y puestos los mismos a disposición
por el término de ley, a fs. 308/314 la demandante expresa agravios.
II.- A) El apelante, luego de destacar cuál es el objeto del juicio de
desalojo, expresa que le agravia que el Sr. Juez a quo rechace la acción con el
argumento que su representada carece de acción para exigir la restitución del
inmueble. Fundamenta tal postura por entender que las partes se encontraban
vinculadas por un contrato de objeto prohibido por la ley, ya que -según
normativa del IPVU- la vivienda adjudicada no puede ser locada.
En primer lugar, señala la recurrente que tal como resulta de la prueba
aportada, lo reconoce la accionada y el judicante, ella –en el carácter de
heredera de los señores Gutiérrez Héctor Francisco y Valdés María Ana- es
adjudicataria de la vivienda objeto de esta acción, adjudicación resuelta por
el IPVU sin que en ningún momento se haya modificado dicha condición jurídica.
La demandada ingresó al inmueble como locataria y entre las partes existió un
contrato de locación.
Reitera que la adjudicación a su favor se encuentra vigente, no
correspondiendo al señor juez a quo formular elucubraciones ajenas a este
proceso, en relación a las posibles sanciones administrativas derivadas de
aquella y que tampoco han recaído.
Cita jurisprudencia y concluye que corresponde reconocerle la
legitimación para demandar el desalojo y exigir la restitución del inmueble.
En segundo término indica que aun considerando que se esté ante un
contrato de objeto prohibido y por lo tanto nulo, la legitimación existiría
igualmente y se arriba a la misma conclusión; esto es, la procedencia de la
acción de desalojo.
Detalla la prueba producida que acredita la relación de locación
existente entre las litigantes.
También le causa agravio que con la nulidad decretada, el sentenciante
desconoció el principio general en materia de efectos de la sentencia de
nulidad de los actos jurídicos.
Transcribe párrafos del pronunciamiento en crisis, el que patenta una
situación de injusticia en perjuicio de una de las partes -la actora-,
imputándole las consecuencias jurídicas disvaliosas y perjudiciales del
contrato, beneficiando como contrapartida a la demandada con los efectos del
mismo contrato que reputa nulo.
Agrega que el Magistrado de grado no se atuvo a los principios y
consecuencias jurídicas generales de la nulidad en que ha fundado su sentencia,
que imponen a las partes la obligación de restituirse mutuamente lo que han
recibido o percibido en virtud o por consecuencia del acto anulado (arts. 1050,
1052 y ccdtes. del Código Civil derogado).
En otro punto destaca que el sentenciante ha desconocido la llamada
doctrina “de los actos propios”, tolerando y permitiendo que la accionada
sustente un derecho fundado en una conducta contradictoria a un comportamiento
anterior.
Refiere que durante el desarrollo del proceso, la demandada
expresamente ha reconocido haber celebrado un contrato de locación con la
actora, e incluso en los expedientes administrativos ha invocado la existencia
de ese contrato como razón de la ocupación del inmueble, al solicitar al IPVU
que se les desadjudicara el mismo a los progenitores de la demandante y se lo
adjudicara a ella. Así, mal puede con evidente mala fe, volver sobre sus pasos,
invocando la nulidad del contrato, en tanto en virtud de dicho acto, ha
accedido a la ocupación de la propiedad.
Cita jurisprudencia y solicita se tenga dicha postura como maliciosa y
violatoria de la buena fe y lealtad, que fue oportunamente denunciada y no
resuelta por el a quo. Asimismo, peticiona se haga lugar al recurso de
apelación incoado, en todos sus términos.
B) La demandada recurrida –por intermedio de gestor procesal- contesta
los agravios a fs. 316/320, a cuyos argumentos me remito y doy por reproducidos
en este acto procesal en honor a la brevedad.
III.- Como cuestión preliminar y previo al tratamiento del planteo
recursivo formulado por la parte actora, he de señalar que el Tribunal de
Alzada como Juez del recurso de apelación se encuentra facultado para revisar
el trámite seguido en primera instancia, tanto en lo relativo a la concesión,
como a la presentación de sus fundamentaciones, examen éste que puede
efectuarse en forma oficiosa (conf. Colombo Carlos, “Código Procesal Civil y
Comercial, Anotado y comentado”, t. II, P. 468; CNCiv. Sala A, R. 31.562 del
30-8-87, R 241.767 del 24-03-98, entre otras).
En éste sentido observo que la letrada de la demandada –Sra. Defensora
Oficial Civil de la V Circunscripción Judicial- al momento de contestar la
expresión de los agravios (fecha: 6/4/17, ver cargo fs. 320), se presenta
invocando gestión procesal de la Sra. Ramona Centeno –demandada en estos
obrados-, actividad procesal que conforme la constancias de autos no fue
ratificada en el plazo previsto por el art. 48 del C.P.C. y C.
El art. 48 del CPCC establece que: “En casos urgentes podrá admitirse
la comparecencia en juicio sin los instrumentos que acrediten la personalidad,
pero si no fueren presentados o no se ratificase la gestión dentro del plazo de
sesenta días, será nulo todo lo actuado por el gestor y éste pagará las costas
causadas, sin perjuicio de la responsabilidad por los daños ocasionados”.
Así y toda vez que la presentación de fs. 316/320 no fue ratificada en
tiempo oportuno, corresponde decretar la nulidad de lo actuado por la Sra.
Defensora Oficial Civil de la V Circunscripción Judicial -Dra. María Claudia
Castro- atento que el solo cumplimiento del plazo previsto en la ley determina
su caducidad e imposibilita el cumplimiento posterior de los actos allí
previstos, deviniendo de oficio su declaración.
La presente resolución tiene su razón en cuanto el plazo otorgado por
el art. 48º de la Ley de Procedimiento Civil y Comercial (60 días) es
insusceptible de compurgación por consentimiento expreso o tácito de las
partes, ya que la automaticidad con que se opera la nulidad de todo lo actuado,
indica que dicha nulidad no desaparece aún mediando conformidad de la contraria.
Debe indicarse de igual modo, que la sanción impuesta por el art. 48 de
la Ley 912, es distinta a la establecida por los arts. 169 y ss. del mismo
cuerpo legal, puesto que para su declaración no es necesario que concurran
todos los requisitos allí exigidos.
Sobre el particular, se ha sostenido que: “La nulidad contemplada en el
art. 48 del Cód. Procesal (Adla, XXVII­C, 2649), se opera de pleno derecho por
el mero transcurso del término pertinente y sin necesidad de sustanciación,
pudiendo ser declarada de oficio” (CNCom., sala C, octubre 26 ­ 979 ­ Lefevir,
S. A. c. Sloane, S. R. L. y otros), LA LEY, 1980­B, 523); “La nulidad de lo
actuado por el gestor, para el caso de que no acompañe los instrumentos
pertinentes o no se ratifique la gestión en el plazo previsto en el art. 48 del
Cód. Procesal, es distinta a la contemplada en los arts. 169 a 174 del mismo
ordenamiento, de modo que para su declaración no es necesario que concurran los
requisitos enunciados en dichas disposiciones, pues, no requiere la existencia
de un interés particular en su declaración, ni tampoco se puede juzgar sobre su
valor intrínseco, conveniencia o equidad” (CNCiv., Sala J, abril 22, 1997. -
Municipalidad de Buenos Aires c. Water Ford S. A.), LA LEY, 1997­E, 661).
En igual sentido, el Excmo. Tribunal Superior de Justicia en autos:
“Sinner, Graciela Leonor c/ Méndez, Claudia A. s/ Consignación de
Haberes” (Expte. Nº 325, año 2004), del Registro de la Secretaría de Recursos
Extraordinarios Civil, R.I. nº 168, de fecha 30 de agosto de 2005, dijo: “…En
este estadio, cabe señalar que en autos no han sido presentados los
instrumentos que acreditasen la personalidad invocada ni tampoco, mediado
ratificación oportuna de la gestión realizada por el abogado del demandado,
habiendo transcurrido con holgura el término que concede el art. 9 de la ley
921. Sabido es que los únicos legitimados procesalmente para la promoción de
una acción judicial en defensa de sus intereses son los titulares o bien sus
representantes legales o personas facultadas procesalmente para actuar. Los
procuradores o apoderados deben acreditar su personería desde la primera
gestión que hagan en nombre de sus poderdantes, acompañando la pertinente
carta-poder (arts. 6 y 7 de la Ley 921); y solamente, "fundado en razones de
urgencia podrá admitirse la intervención en juicio sin los instrumentos que
acrediten la personería. Si estos no fueran presentados o no se ratificase la
gestión dentro de los diez (10) días, será nulo todo lo actuado por el gestor,
quien pagará las costas causadas, sin perjuicio de su responsabilidad por los
daños que hubiere ocasionado" (según textualmente reza el art. 9 de idéntico
ritual). En el caso, se advierte que desde la presentación de fecha 17 de
febrero de 2004, obrante a fs. 360/361, no se ratifica ni surge acreditada
personería jurídica, por lo que la misma carece de eficacia por falta de
intervención de la interesada, correspondiendo en consecuencia decretar la
nulidad de lo actuado por el gestor, a dichas fojas, y los actos dictados en su
consecuencia,…” (tex.).
Por los fundamentos expuestos, disposiciones legales y jurisprudencia
citadas, corresponde decretar la nulidad de la presentación de fs. 316/320.
IV.- A) En uso de la facultades conferidas a esta Sala como Juez del
recurso, que puede ser ejercida aún de oficio, corresponde examinar si la
expresión de agravios reúne los requisitos formales de habilidad exigidos por
el art. 265 del Código Procesal.
En ese cometido y atendiendo a la gravedad con que el art. 266 del
ordenamiento de rito sanciona la falencia del escrito recursivo, considero que
habiendo expresado la recurrente mínimamente la razón de su disconformidad con
la decisión adoptada, las críticas efectuadas habilitan el análisis sustancial
de la materia sometida a revisión con los límites impuestos por las mismas.
Ello es así, en razón que no debe desmerecerse el escrito recursivo, si
llena su finalidad, aunque lo haga con estrechez o bordeando los límites
técnicos tolerables.
B) Reiteradamente esta Cámara se ha remitido a la jurisprudencia de la
Corte Suprema de Justicia de la Nación, en tanto sostuvo y sostiene que los
jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de
las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia
para decidir el caso (CSJN, Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272-225, etc.),
en mérito a lo cual no seguiré a la recurrente en todos y cada una de sus
fundamentos sino solo en aquellos que sean conducentes para decidir el presente
litigio. En otras palabras, se considerarán los hechos jurídicamente relevantes
(cfr. Aragoneses Alonso “Proceso y Derecho Procesal", Aguilar, Madrid, 1960,
pág. 971, párrafo 1527), o singularmente trascendentes (cfr. Calamandrei "La
génesis lógica de la sentencia civil", en "Estudios sobre el proceso civil",
págs. 369 y ss.).
Estimo conveniente destacar también que el juzgador no posee obligación
de ponderar en su sentencia todas las pruebas colectadas en la causa, sino sólo
aquellas que entienda, según su criterio, pertinentes y útiles para formar en
su ánimo la convicción necesaria para proporcionar fundamentos suficientes a su
pronunciamiento. En tal sentido el Alto Tribunal de la Nación sostuvo que los
jueces no están obligados a ponderar una por una y exhaustivamente todas las
pruebas agregadas a la causa, sino solo aquellas que estimen conducentes para
fundar su decisión (CS, Fallos, 274:113; 280:320; entre otros), ni deben
imperativamente, tratar todas las cuestiones expuestas o elementos utilizados
que a su juicio no sean decisivos (Fallos, 258:304; 262:222; 265:301; 272:225;
308:2172; 310:267; entre muchos otros), motivo por el cual la ausencia de
consideración concreta de alguna de ellas no significa falta de valoración sino
la insuficiencia de aptitud convictiva del elemento de prueba o del argumento
como para hacer variar el alcance de la decisión.
V.- Establecido lo anterior y delimitada la postura de la parte actora
he de abordar los cuestionamientos traídos a consideración de este Tribunal,
los cuales trataré en forma conjunta.
A) 1.- Liminarmente entiendo conveniente precisar que en autos se
encuentra plenamente probado y llega firme a esta instancia que: a) El inmueble
identificado como casa 27, Lote 11, Manzana 179, Fraccionamiento del Lote A 1,
sito en el Plan de Viviendas Leoman, del Barrio Cordillera del Viento de la
ciudad de Chos Malal fue adjudicando en venta por el Instituto Provincial de la
Vivienda y Urbanismo al Sr. Héctor Francisco Gutiérrez y a la Sra. María Ana
Valdez, progenitores de la Sra. Rocío Daiana Gutiérrez (actora en estos
obrados); b) El Sr. Héctor Francisco Gutiérrez y la Sra. María Ana Valdez
fallecieron en el año 1998, fecha ésta en que la accionante tenía tres años de
edad; c) La existencia del contrato de locación denunciado en el escrito de
demanda, mediante el cual la Sra. Isolina Valdez –abuela materna de la
accionante- en representación de la Sra. Rocío Daiana Gutiérrez locó a la Sra.
Ramona Centeno la vivienda individualizada precedentemente; d) La Sra. Ramona
Centeno habita la vivienda aludida en su carácter de locataria; e) La Sra.
Centeno abonó el monto pactado en concepto de alquiler de la vivienda de la
Sra. Rocío Daiana Gutiérrez a la Sra. Isolina Valdez; y f) A la fecha –conforme
prueba obrante en la causa-, pese al trámite iniciado por la accionada y el Sr.
Pereyra ante al I.P.V.U., se mantiene la adjudicación del inmueble a favor de
los adjudicatarios originarios, es decir los progenitores (hoy fallecidos) de
la accionante.
2.- El ordenamiento jurídico protege a la propiedad en sus diversos
modos de actuación en la vida jurídica por distintos medios: el dominio, por la
acción reivindicatoria; la posesión, por la acciones posesorias; la tenencia,
por los interdictos; y el uso, por el juicio de desalojo (cfr. STJRN, Sentencia
Nro. 58, -Añahual, Dora Elena c/ Mellado Alberto Ceferino s/ desalojo
s/casación- 4-07-2006).
Los procesos de desalojo tienen por objeto el recupero de la cosa y
quien posee acción para demandar es el sujeto que se desprendió o fue privado
de su tenencia, no siendo necesario que alegue y pruebe ser propietario del
inmueble cuya recuperación pretende, debido a que, salvo ciertas excepciones,
las cosas ajenas pueden ser objeto de los contratos y en la especie [acción de
desalojo] se ejercita una acción personal que emerge del instrumento que
vincula a las partes, y no una acción real fundada en el carácter de titular o
propietario del bien en cuestión.
En tal sentido se ha expresado: "En el proceso de desalojo, reconocido
el contrato de locación, la locadora no debe probar su titularidad del bien,
pues no ejerce una acción real sino una personal dirigida a la ejecución
coactiva en especie de la obligación contractual de dar para restituir la
unidad locada" (CNCiv, Sala G, - Dendrón S.A. c. Ricci Ballarini, Angel F. y
otro-, 07/05/1999, DJ 2000-3, 76). "Como el desalojo no es una acción real
nacida del dominio en la que el actor carga con la prueba de la titularidad de
la cosa locada, sino una acción de carácter personal, reconocido el contrato
-fuente de la obligación por el locatario-, la excepción de falta de
legitimación para obrar opuesta con fundamento en que el actor no probó ser
dueño del inmueble es improcedente." (CNCiv., Sala G, -De San Félix, Eduardo c/
Núñez, Graciela- 04/05/1995, LL 1995-D, 412; ídem CNCiv., Sala B, 30/12/1996,
LL 1997-B, 793). “El juicio de desalojo no es la vía adecuada para debatir y
dilucidar cuestiones que desbordan su objetivo, tales como son las relativas a
la posesión o al mejor derecho a la misma. Así, cuando el litigio se refiere a
cuestiones propias de acciones posesorias, petitorias o contractuales, ajenas
al ámbito de dicho proceso, aunque la calidad de poseedor del demandado
presente visos de seriedad, tales cuestiones deben ventilarse por otros medios
procesales creados para ello" (CNCiv., Sala F, 02/06/1998, "Banco de Iguazú (en
liq.) c. Rodrigo, Juan", DJ, 1998-3, 1121). “Quien entregó un inmueble en
virtud de un contrato de locación está legitimado para promover juicio de
desalojo aunque no sea propietario del bien, pues la acción de desalojo es
personal, pretendiéndose por su intermedio la recuperación del uso y tenencia
de un inmueble, sin cuestionarse el dominio ni la posesión, pudiendo el
accionante ser dueño de la cosa o no, sin que ello limite su derecho como
locador porque como tal no pide ni reclama la posesión, sólo pretende la
restitución de la tenencia” (CNCiv., Sala K, 2001-11-8, -Costa Joaquín c/
Verdier, Anselmo C. y otro- LL 2001-F, 863).
En igual orden de ideas, la Sala Civil del Máximo Tribunal Provincial
en autos “Arcangioletti, José Luis c/ Vielma, Elba Serafina s/ desalojo sin
contrato de locación” (Ac. 30/2016 de fecha 14-12-2016) sostuvo que “[…] cabe
resaltar que el juicio de desahucio es el medio previsto por la ley procesal
para proteger el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por
quien carece de título para ello. Con lo cual, por vía de principio, no es el
adecuado para debatir y dilucidar cuestiones que desborden su objetivo como son
las relativas al mejor derecho a la posesión o la posesión misma. Por ello,
resulta necesario destacar, en este marco procesal, no está en discusión la
propiedad del inmueble sino la obligación de restitución.” (sic.).
3.- En virtud a lo expuesto precedentemente, la posición que he
sostenido –en minoría- como integrante de la Sala II de esta Cámara en
oportunidad de expedirme en los autos: “Zalazar Nélida Irene c/ Ubeda Cristina
Elisaber s/ desalojo por falta de pago” (Ac. 28/2015 de fecha 28-05-2015, del
Registro de la OAPyG de la ciudad de San Martín de los Andes) y teniendo en
cuenta los extremos fácticos que llegan firmes a esta Alzada [cfr. lo expresado
en el inciso 1) del presente apartado], entiendo que los argumentos esgrimidos
por la accionada en el escrito de responde –contrato de locación de objeto
prohibido debido a que la tenencia precaria otorgada por el IPVU le impedía a
la actora celebrar contratos como el aludido y carácter de no propietaria de la
accionante al momento de la firma del contrato-, para repeler la acción
intentada en su contra y que fueran atendidos por el sentenciante en la
decisión que se revisa, resultan insuficientes para sostener que la Sra.
Gutiérrez, locadora del bien en cuestión, no se encuentra legitimada para
pretender la devolución del inmueble oportunamente locado.
Ello así, en atención que el/los incumplimiento/s de la parte
accionante solo pueden provocar efectos entre ella y el IPVU, pero nunca
respecto a los demandados, ya que estos no intervinieron en la adjudicación del
inmueble base del presente litigio. En el sentido expuesto se ha indicado: “No
escapa al conocimiento del suscripto, el incumplimiento en que habría incurrido
la actora del citado Acta de Tenencia Precaria firmada oportunamente con el
I.P.P.V., al dar en comodato la vivienda recibida, lo que habría motivado la
desadjudicación. Tampoco dejo de advertir que la parte demandada habría sido
partícipe de tal incumplimiento al convenir el comodato en cuestión, resultando
luego abusivo y contrario a la buena fe procesal pretender beneficiarse de las
consecuencias de dicha trasgresión a la prohibición de ceder. Sí la actora no
podía dar la vivienda en comodato como lo habría hecho, no es una razón de la
cual los demandados puedan valerse para repeler la acción de desalojo
intentada, ni tampoco es, ni puede ser, el tema de debate en el presente juicio
de desalojo. La legitimación activa de la actora, es decir la fuente de su
derecho a requerir el desalojo del bien, es el invocado contrato de comodato
adjuntado en autos. Es entonces la relación actora –demandada la que aquí cabe
analizar, toda vez que el IPPV resulta ser un tercero que ni siquiera fue
citado como tal al juicio, por lo que solo resulta pertinente examinar la
existencia del contrato de comodato y si el mismo se encuentra vencido.
Pretender -como lo hace la demandada- ampararse en un cuestión suscitada entre
la actora y el IPPV que, como dijimos, no es parte en este juicio, resultaría
echar mano de un recurso indebido, toda vez que los demandados no habrían
ingresado a la vivienda en cuestión fundados en la relación del actor con el
citado organismo Provincial” (STJRN, Sala Civil, Comercial y de Minería,
-Gutiérrez, María Leticia c/ Mosler, Vanesa s/ desalojo s/ casación- 6-
03-2013, LLPatagonia 2013 (junio), 1004).
En igual orden de ideas se expresó: “Tratándose de un juicio de
desalojo motivado en la falta de pago de los cánones locativos, la relación
entre el actor y el Instituto Provincial de la Vivienda y Desarrollo Urbano,
adjudicante de la vivienda en cuestión, y la caducidad y posterior revocación
de tal adjudicación, es extraña al demandado, a quién no le es dado ampararse
en ella pues en virtud del art. 1.199 del Código Civil los contratos no pueden
ser invocados por terceros (del voto del Dr. Velásquez)” (Capel. Noroeste del
Chubut, 200-12-05, - Descamps, Miguel A. c/ Salone, Norma B.-, LLPatagonia
2006- 2007, pág. 215 y ss.).
Por su parte en el orden local la Sala II de la Cámara de Apelaciones
Civil de la ciudad de Neuquén sostuvo: “En primer lugar, le asiste razón al
apelante en cuanto se queja de que el juez de grado valoró el contrato de
locación como de objeto prohibido porque la tenencia precaria otorgada a la
actora, le impedía celebrar cualquier contrato, entre ellos el de locación del
inmueble; por dos razones, la primera, el incumplimiento por parte de la
actora, sólo puede provocar efectos entre ella y el IPVU, pero nunca respecto
de la demandada, ya que no intervino en la adjudicación de ese inmueble. En ese
orden de ideas, sostuvimos con el Dr. García, a cuyo voto adherí en autos
Navarrete María Isabel c/ Dal Santos Guillermo y otro s/ Desalojo”, (Expte. Nº
188-CA- 1996, 21/05/96), “En un juicio reciente (Vázquez, Gladys Rosa c/ Rojas
Ricardo s/ Desalojo”, Expte. N° 987-CA-95, fallo del 19-3-96), apuntábamos que
“el recurrente ha narrado desde ab initio el enfoque legal que pudiera haber
resultado apto para resistir el desalojo, centrando su defensa en la alegación
de que el IPVU habría desadjudicado la vivienda a la actora por incumplimiento
de las condiciones de efectiva ocupación impuestas por las normas propias de
tales planes oficiales. Sin embargo, tal como se desprende de la recta
interpretación de los alcances propios del juicio de desalojo, la situación de
la actora ante el IPVU resulta ser “res inter alios” respecto de los demandados
en este juicio. Lo dirimente para acceder al desalojo será determinar la
calidad en que el demandado detentara la cosa, y, si en función de la causa de
la detentación, éste estaba obligado a restituirla” […]. En segundo lugar,
disiento con lo decidido por el a-quo, en cuanto se introduce en el análisis
una situación que es ajena al contrato objeto de la acción instaurada, es decir
el de locación celebrado por las partes (cuya copia luce a fs. 6/7 y que no fue
desconocido por la demandada), ya que si la actora, era la titular registral, o
poseedora, ó tenedora; si tenía o no facultades para ceder el inmueble resultan
ser situaciones que exceden el objeto de esta litis, ya que en el juicio de
desalojo, sólo debe considerarse si existe la obligación personal de restituir
el inmueble por parte del demandado y calidad que ostenta el actor para
reclamarla y de hecho, aquí la calidad de locador de la actora nunca estuvo
cuestionada.-…” (cfr. Tribunal citado en autos “Soto María Laura c/ Mayor
Marisa s/ desalojo” sentencia de fecha 20 octubre de 2011).
Idéntica posición adoptó por mayoría la Sala I de la Cámara de
Apelaciones mencionada precedentemente, en su anterior integración, en autos
“Obadilla Calos Luis y otro c/ Vespoli Luis Edgardo y otro s/ desalojo”
sentencia de fecha 28 de abril de 2009 (cfr. voto del Dr. Lorenzo W. García al
cual adhirió el Dr. Marcelo Medori), pronunciamiento en cual citan precedentes
de dicho órgano jurisdiccional en igual sentido dictados en autos “Di Filippo
Graciela c/ Acierne Alicia Haydee s/ Desalojo” (Expte. 171-CA-97), “Vázquez,
Gladys Rosa c/ Rojas Ricardo s/ desalojo” (Expte. 987-CA-95); “Navarrete María
Isabel c/ Dal Santo Guillermo y otro s/ desalojo” (Expte. 188-CA-96) y “Botana
Nidia Araceku c/ Lastre Emilce s/ desalojo” (Expte. 33-CA-95).
En tanto la Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia en la causa
“Arcangioletti” –citada precedentemente- sostuvo: “En idéntico sentido, es
erróneo resistir la acción de desalojo en base a un planteo acerca de la
situación del actor frente al I.P.V.U., por cuanto la relación de este con la
adjudicataria es res inter alios de cara a las partes. Por el contrario, la
cuestión a dirimir en un proceso de estas características es determinar la
calidad en que el demandado ocupaba la cosa y si, en función de la causa
detentada, estaba obligado a restituirla” (del voto del Dr. Ricardo T. Kohon,
al cual prestó su adhesión el Dr. Oscar E. Massei).
4.- Atento a los argumentos esgrimidos y teniendo presente que es
errado el planteo consistente en resistir el desalojo en base a la situación de
la actora frente al IPVU –toda vez que dentro de los alcances del juicio en
cuestión, la relación con la adjudicadora es “res inter alios” con respecto a
las partes y lo dirimente para acceder el desahucio es determinar la calidad en
que el demandado ocupa la cosa, como así también si en función de la causa de
la detentación, éste estaba obligado a restituirla a instancia del
co-contratante- entiendo, a diferencia de los sostenido por el Sr. Juez A quo
que la accionante, Sra. Gutiérrez, posee legitimación suficiente para
pretender, como lo hace, el desalojo de los incoados.
B) Establecido lo anterior y en atención a que en autos se encuentran
cumplidos los requisitos exigidos para la procedencia del desalojo por falta de
pago de los alquileres por parte de la inquilina (Sra. Ramona Centeno, cfr. se
desprende de la expresa manifestación realizada por la persona citada a la Sra.
Oficial de Justicia en oportunidad de llevarse a cabo la constatación obrante a
fs. 40/41), toda vez que la accionada no ha acreditado en debida forma haber
abonado el canon locativo y la accionante demostró haber intimado en los
términos del art. 5 de la ley 23.091 (cfr. piezas postales obrantes a fs. 9/12
e informe de Correo Argentino de fs. 167/170 –no observado y/o impugnado por
las partes-), corresponde hacer lugar a la acción intentada contra la Sra.
Ramona Centeno atento a los términos en los que ha quedado trabada la litis.
VI.- En relación al pedido de sanciones que en los términos de la ley
ritual (art. 45) ha efectuado la parte actora en su presentación de fs. 111/115
y que ratifica a en el escrito recursivo, anticipo que no tendrá de mi parte
acogida favorable.
Es dable señalar que si bien los órganos jurisdiccionales se encuentran
facultados para imponer sanciones que aseguren el cumplimiento de las
exigencias éticas a que debe ajustarse la conducta de las partes y de quienes
las patrocinan (cfr. art. 45 CPCCN; C.S.J.N., del 4/10/84, ED 19-1206), cierto
es que tales sanciones deben aplicarse con suma prudencia y/o cautela para no
afectar el derecho de defensa de los litigantes, ello así en razón de que -de
no ser así- se abriría una brecha peligrosa que podría neutralizar la referida
garantía constitucional, cuya preservación es un deber de los magistrados. En
definitiva se trata de una suerte de tensión entre la inviolable garantía de
defensa en juicio (art. 18 C.N.) y la necesidad de mantener reglas éticas
elementales en el debate judicial (ver Eisner, Isidoro, "Sanciones por
inconducta procesal", LL 1991-A-433). Precisamente para resolver esta tensión
con una postura de equilibrio, se requiere -en suma- evaluar con un criterio
cuidadoso la conducta procesal de las partes o de sus letrados.
Bajo la óptica aludida entiendo que no cabe considerar como temeraria o
maliciosa la conducta asumida en el proceso por la demandada y su letrado
patrocinante, ya que si bien no desconozco que existió la dicotomía denunciada
por la accionante, entiendo de todas maneras que tal reprochable actitud ha
tenido suficiente respuesta con la prueba producida a lo largo del proceso. Por
lo demás, tampoco creo que encuadren en la previsión del art. 45 del Código
Procesal las manifestaciones de la accionada y que la apelante califica de
maliciosas y violatorias de la buena fe, dado que aunque por hipótesis hayan
tenido por norte el injustificado actuar procesal, esas supuestas maniobras
perjudicaron a la propia accionada, habida cuenta de la forma en la cual se
resuelve la cuestión debatida.
A tenor de lo expresado y ponderando que en caso de duda corresponde
resolver por la inviabilidad de la multa, propicio -reitero- que esta cuestión
no sea acogida por el Tribunal.
VII.- Por los argumentos esgrimidos precedentemente, doctrina y
jurisprudencia citada considero que corresponde: 1) Hacer lugar a la apelación
interpuesta por la parte actora y, en consecuencia, revocar la sentencia de
primera instancia, haciendo lugar a la acción de desalojo, condenando –atento a
los términos en que quedó trabada la litis, las particulares circunstancias de
autos y la edad de la Sra. Centeno- a la accionada a desalojar en el plazo de
treinta (30) días el inmueble base de la presente acción, bajo apercibimiento
de ordenarse el desahucio por medio de la fuerza pública; y 2) Desestimar la
petición efectuada por la parte actora en el apartado IV de fs. 111/115.
VIII.- En atención a las particulares circunstancias de esta causa
considero que en el marco del presente, en el supuesto que corresponda
efectivizar el desahucio en forma compulsiva, cabe adoptar las medidas
indispensables en protección de la persona a desalojar, de acuerdo con la
avanzada edad de la Sra. Centeno, extremo que posiblemente le impida valerse
por sus propios medios a efectos de procurarse una solución habitacional.
A esos fines, deberá oficiarse al Cuerpo Médico Forense y Gabinete
Interdisciplinario de la V Circunscripción de este Poder Judicial, para que
disponga la concurrencia de un profesional médico y de un Licenciado/a en
Servicio Social, simultáneamente al acto de lanzamiento que corresponda
disponer en la instancia de grado, con la finalidad que autorice el traslado de
la Sra. Ramona Centeno a una institución adecuada al estado de salud que
presente, de ser necesario y si la demandada así lo requiere; a efectos de
evitar la posibilidad de que la misma quede desamparada y en situación de calle.
IX.- Conforme a las expresas disposiciones del art. 279 del C.P.C. y C.
y teniendo presente lo previsto en el art. 84 del Código Procesal cabe
modificar las causídicas de primera instancia e imponer las mismas a la parte
demandada en su carácter de vencida, por aplicación del principio objetivo de
la derrota (art. 68 del Código Procesal; art. 730 del Código Civil y Comercial
a la luz del criterio sustentado por la Sala Civil del Máximo Tribunal local en
autos “Cardellino, Javier c/ S.A. Importadora y Exportadora de La Patagonia s/
ejecución de honorarios” –Ac 23/2016-).
X.- Las costas de segunda instancia, por idéntico fundamento que el
expresado en el apartado anterior y teniendo presente lo normado por el art. 84
del Código Procesal, corresponde sean impuestas a la accionada vencida (arts.
68 del C.P.C. y C.).
XI.- En relación a los honorarios de segunda instancia cabe diferir su
regulación hasta tanto se encuentre establecida la base regulatoria y
determinados los estipendios en el instancia de origen.
Así voto.
La Dra. María Julia Barrese, dijo:
Si bien en anteriores precedentes que fueron citados por el aqueo he
emitido pronunciamiento rechazando la demanda de desalojo incoada, debo señalar
que los hechos resueltos distaban de la plataforma fáctica verificada de los
presentes con la adjunción de las actuaciones administrativas requeridas como
medida para mejor proveer.
Es que de las mismas emerge que el IPVU no ha dictado acto
administrativo alguno a efectos de revocar los derechos inherentes a la
adjudicación del inmueble cuyo desalojo se pretende; por lo que en el caso
puntual, considero que la accionante cuenta con legitimación suficiente para
reclamar el desahucio, tal como lo propicia el Dr. Furlotti.
Es mi voto.
Por lo expuesto, constancias de autos, de conformidad con la doctrina y
jurisprudencia citadas, y la legislación aplicable, esta Sala 1 de la Cámara
Provincial de Apelaciones Civil, Comercial, Laboral, Minería y Familia, con
competencia en las II, III, IV y V Circunscripciones Judiciales;
RESUELVE:
I.- Hacer lugar a la apelación interpuesta por la parte actora y, en
consecuencia, revocar la sentencia de primera instancia dictada con fecha
01/02/2017, haciendo lugar a la acción de desalojo, condenando –atento a los
términos en que quedó trabada la litis, las particulares circunstancias de
autos y la edad de la Sra. Centeno- a la accionada a desalojar en el plazo de
treinta (30) días el inmueble base de la presente acción, bajo apercibimiento
de ordenarse el desahucio por medio de la fuerza pública. Debiendo en todos los
casos, adoptarse las medidas indispensables en protección de la persona a
desalojar, de acuerdo con la avanzada edad de la Sra. Centeno, conforme lo
expresado en los considerado (apartado VIII).
II.- Desestimar la petición efectuada por la parte actora en el
apartado IV de fs. 111/115 (sanción por conducta procesal maliciosa y temeraria
de la contraria).
III.- Modificar, conforme el art. 279 del C.P.C. y C. y teniendo
presente lo regulado en el art. 84 del Código Procesal, las causídicas de
primera instancia e imponer las mismas a la parte demandada en su carácter de
vencida conforme lo considerado.
IV.- Imponer las costas de alzada a la demandada vencida (arts. 68 y 84
del C.P.C y C.).
V.- Diferir la regulación de honorarios de los letrados intervinientes
en alzada hasta la oportunidad procesal pertinente.
VI.- PROTOCOLÍCESE digitalmente (Ac. 5416 pto. 18 del TSJ). NOTIFÍQUESE
electrónicamente. Oportunamente, vuelvan las actuaciones al Juzgado de origen.
Dra. María Julia Barrese - Dr. Pablo G. Furlotti
Dra. Norma Alicia Fuentes - Secretaria de Cámara