NEUQUEN, 22 de noviembre de 2012
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “PADRON CORIA LUISA C/ MAGAN ARGENTINA S.A.
Y OTRO S/ TERCERIA DE DOMINIO”, (Expte. INC Nº 390655/9), venidos en apelación
del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERIA NRO. 1 a
esta Sala III integrada por los Dres. Marcelo Juan MEDORI y Fernando Marcelo
GHISINI con la presencia de la Secretaria actuante Dra. Audelina TORREZ y, de
acuerdo al orden de votación sorteado, el Dr. Medori dijo:
I.- Que la parte demandada interpone recurso de apelación contra la sentencia
definitiva del 28 de febrero del 2012 (fs. 209/217), expresando agravios a fs.
230/237.
Argumenta que la juez de grado incurre en errónea apreciación de la prueba al
disponer la aplicación del art. 1185 bis del Cód. Civ. cuando se ha omitido
acreditar fehacientemente la posesión con buena fe y el abono del 25% del
precio, lo que ha sido expresamente negado, evidenciándose el ocultamiento del
negocio jurídico y el conocimiento de la situación económica del vendedor.
Solicita se revoque el fallo recurrido, rechazando la tercería de dominio
promovida con costas.
Corrido el pertinente traslado la parte actora contesta a fs. 246/251.
Manifiesta que siempre se ha comportado como dueña de la casa y que el pago fue
probado a través del boleto de compraventa, desconociendo los negocios
comerciales del fallido y
habiéndose
consentido la autenticidad de las certificaciones presentadas.
Solicita se rechace la apelación con costas.
Que la parte actora interpone recurso de apelación, presentando sus agravios
a fs. 224/225.
Arguye que resulta contradictorio que se exima de costas a la accionada en
virtud de la discusión doctrinaria existente sobre la aplicabilidad del art.
1185 bis del Cód. Civ. cuando las partes en autos no han controvertido tal
punto, debiendo en consecuencia aplicarse la regla general del art. 68 del Cód.
Proc..
Solicita se revoque el fallo recurrido, condenando en costas a la perdidosa.
Corrido el pertinente traslado la parte demandada no contesta.
II.- Entrando al estudio de la cuestión traída a entendimiento resulta que la
decisión en crisis hace lugar a la tercería entablada, ordenando el
levantamiento del embargo trabado en el inmueble objeto de los presentes en el
50% indiviso correspondiente a la reclamante y la nulidad de la escritura
hipotecaria agregada por la perseguida en igual proporción, con fundamento en
que el boleto de compraventa traído cuenta con fecha cierta a través de las
firmas certificadas y el sellado fiscal de cinco años antes de la constitución
de la hipoteca denunciada, acreditando la posesión pública y pacífica y el pago
del precio, presumiéndose la buena fe, sin que se arrimaran evidencias
contundentes que la desvirtúen.
Que el artículo 1185 bis del Código Civil estipula textualmente que: “Los
boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena
fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el
veinticinco por ciento del precio. El juez podrá disponer en estos casos que se
otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.” (artículo incorporado
por ley 17.711, con las modificaciones de la ley 17.940)(cfme. arts. 17 de la
Const. Nac.; 24 de la Const. Prov.; 1.035, 1.323 y ss., 2.355 y 2.505 del Cód.
Civil; 146 de la ley 24.522; y 97, 377 y 386 del Cód. Procesal).
Ya me he expedido sobre la aplicación de esta normativa in re “SANCHEZ HEREDIA
SERGIO DAVID S/ TERCERIA (E/A: 370230/8)”, (Expte. INC Nº 376798/8), de
conformidad a la doctrina y jurisprudencia mayoritaria, a cuyos fundamentos me
remito. Más cabe reflexionar sobre los recaudos de oponibilidad en particular
para dilucidar si tal disposición es de rigor en el caso concreto en análisis
conforme a los agravios vertidos.
Para gozar de la facultad de oponer el boleto de compraventa al concurso de
acreedores, la ley establece el cumplimiento de dos requisitos esenciales: a)
la buena fe, y b) la comprobación del pago de por lo menos el 25% del precio.
En relación al primer recaudo, cuestionado principalmente en los presentes, se
ha entendido que la buena fe del adquirente por boleto se configura mediante el
desconocimiento diligente o error excusable del estado de insolvencia
patrimonial del vendedor al momento de la celebración del contrato de
compraventa (J1°Ins. CCom., 26°Nom., Córdoba, 24.10.2000, Vía Fagagna SRL s.
escrituración en autos Uema Argentino Gen s. quiebra propia). La buena fe se
presume conforme arts. 2362 y 4008 del Cód. Civ., más puede ser destruida por
presunciones graves, precisas y concordantes. Si la buena fe del adquirente,
que además obtuvo la toma de posesión del inmueble, se presume legalmente y no
ha sido desvirtuada por la fallida, por el dictamen del síndico o por otros
acreedores, la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio resulta
procedente, rigiendo en este sentido el artículo 2355, último párrafo del
Código Civil. (Boleto de compraventa y la quiebra del vendedor, Horacio Roitman
y José Di Tullio, p. 140, Boleto de compraventa, Rev. Dcho. Priv. y Com.
2000-3, Rubinzal-Culzoni).
“Que es la buena fe? Se ganará muy poco adelantando que se trata de un standard
jurídico a través del cual el derecho intenta pautar las relaciones humanas de
cooperación y de solidaridad mediante la imputación de consecuencias normativas
e interpretativas de importancia. Se necesita una ubicación conceptual más
adecuada y es bastante difícil hacerlo, porque no sólo el Código Civil sino el
derecho en general, utilizan la noción de "buena fe" con pluralidad de
significados. Esta incertidumbre viene, si se quiere, desde los orígenes del
derecho. Así, la buena fe para Cicerón era un sinónimo de la equidad (De
officiis, III, 17), mientras que para Paulo consistía en la ausencia de fraude
o de dolo (Digesto, 17, 2. 1. 3 in fine). Puede haber sido Gayo uno de los
primeros en usar el concepto como estado de "error excusable" sobre alguno de
los elementos del acto jurídico: en el caso, sobre la propiedad de la cosa
vendida (Digesto, 6. 2, 13). Con el desarrollo del derecho Canónico en la Edad
Media, se produjo una subjetivización cada vez más Intensa, especialmente
alrededor de las teorías del matrimonio putativo considerando a la buena fe
como la simple ausencia de pecado (esto es, de intención malevolente), poniendo
consecuentemente mucho más énfasis en el estado de ignorancia del sujeto que en
la excusabilidad de su error. Fue recién promediando el siglo XIX en Alemania,
fundamentalmente por obra de Bruns, que se inició un movimiento de retorno a
las fuentes romanas que pasaba por asignar tanta o más importancia a la génesis
del error que a la simple constatación de su existencia. Así volvió por sus
fueros, progresivamente, la exigencia de una conducta diligente como condición
previa de la existencia de "buena fe". En el derecho moderno, la buena fe se
presenta en por lo menos tres áreas de influencia diferenciadas (pero no
estancas, ni incomunicadas entre sí) en lo que se refiere a sus proyecciones
jurídicas. La primera, como pauta valorativa -y por lo tanto, interpretativa-
de los actos jurídicos según el art. 1198. La segunda, en cuanto objeto de
obligaciones en las relaciones jurídicas, como obligada ausencia de intención
dañosa (p. ej. fraude o dolo) constituida en regla de conducta para evitar
perjuicios a terceros: podría decirse que en este caso consistiría en la
expectativa legalmente tutelada de que la conducta de la contraparte se ajuste
a lo que en Igualdad de circunstancias haría una persona de honradez normal,
tal como se advierte por ejemplo en los arts. 1893 y 2009 del Cód. Civil. Y la
tercera -y probablemente más importante de todas como situación susceptible de
protección jurídica, que se produce cuando alguien llega a una convicción
excusablemente errónea sobre una situación de hecho cuya representación
intelectual no se corresponde con el real estado de derecho. El análisis de la
buena fe en el art. 1185 bis está encuadrado fundamentalmente en esta tercera
acepción, pero como ya dijimos en otra oportunidad, inclusive dentro de esta
área conceptual las normas jurídicas vigentes no tienen una noción o contenido
único para el standard jurídico a que aludimos. Lejos de ello, dichas normas
enuncian exigencias y características distintas, según las diversas
circunstancias que constituyen los presupuestos de hecho de cada caso concreto
legalmente previsto. Así resulta que a veces, para configurar esa buena fe, es
suficiente con que exista una representación mental negativa, lo que puede ir
desde considerarla configurada ante la falta de connivencia dolosa" (p. ej.
art. 968 para la acción revocatoria y art. 3310 -contrario sensu- sobre la
revocación de los actos de disposición realizados por el heredero indigno),
hasta la simple “ignorancia excusable" de la verdadera situación de impedimento
o de nulidad matrimonial (como dice actualmente el art. 224 del Cód. Civil
-según ley 23.515 -Adla, XLVII-B, 1535- y decía antes el art. 90 de la derogada
ley de matrimonio civil). Pero en otros casos lo que se requiere es que medie
un conocimiento positivo en el agente, como puede serlo la "persuasión fundada"
de la legitimidad de la posesión (art. 2356) o incluso la "conciencia
indubitable" de señorío exclusivo sobre la cosa en la usucapión (art. 4006). No
obstante, si nos interrogamos sobre cual puede ser el denominador común de
todas estas regulaciones, vamos a desembocar en la existencia de una
determinada representación intelectual en el causante, de características
variables según cuáles sean las normas aplicables. Ahora estamos en situación
de encarar la determinación del contenido de la buena fe que requiere el art.
1185 bis, adelantando que -en nuestra opinión- su configuración será diversa
según que la oponibilidad del boleto deba hacerse valer en la quiebra o fuera
de ella. a) En la quiebra la buena fe del adquirente se configura mediante el
desconocimiento diligente (error excusable) del estado previo de cesación de
pagos (arts. 1º, 85 y 119 y sigts., ley de concursos) en que se encuentre el
enajenante en el momento de la celebración del boleto. El conocimiento
posterior que pueda haber adquirido, resulta indiferente. b) En la ejecución
individual. Aquí no tiene aplicación la ley 19.551 y el caso debe resolverse
mediante la aplicación del Código Civil. Entonces sí se podrá hacer uso del
concepto de insolvencia para la configuración de la buena fe, de acuerdo con lo
específicamente previsto en los arts. 961 y sigts. ya aludidos.” (El artículo
1185 bis del Código Civil. Los requisitos necesarios para la oponibilidad del
boleto a los terceros, Do Campo, Adriana R. E.Forte, Roberto, Publicado en: LA
LEY 1990-B-916).
Concretamente, en autos, consta que el 9.5.2001 escritura el inmueble el hoy
causante por u$s52.000 (según fs. 252/254 ex. 352679/7 ej. hip. y condiciones
de dominio fs. 177); y el mismo día se realiza el boleto de compraventa a favor
de la demandante del 50% parte indivisa por u$S26.000 (fs. 5/6); transcurridos
más de cuatro años, el 8.8.2005 el titular otorga poder especial irrevocable
para escriturar a la compradora la parte del inmueble mencionado por $15.000
(fs. 1/3); y 9.12.2005 se formaliza la hipoteca pretendida por u$s50.000 (fs.
29/33 ex. ej. hip.). Recién el 26.2.2007 se presenta en concurso preventivo
(ex. 348091/7) y finalmente fallece el 13.10.2007 (fs. 8 ex.374460/8 suc.);
presentando verificación tardía de su crédito la tercerista el 12.11.2007,
contando con opinión favorable del síndico designado en el proceso colectivo
(fs. 15 y 35 del icc. 1221/07 inc.).
En principio, considero que le asiste razón a la sentenciante en cuanto a que
la actora ha comprobado el supuesto fáctico previsto en la normativa jurídica,
a través de la presentación del boleto de compraventa del 50% indiviso del
inmueble a su favor que cuenta con certificación notarial y sellado fiscal,
consignando el pago del total del precio y la entrega de la posesión del bien,
ambos sucesos justificados por los declarantes, dejando a salvo que el segundo
no es requisito expreso de la estipulación legal. Documento y hechos que no han
sido cuestionados en su autenticidad por acción de redargución de falsedad o
simulación.
Luego, es cierto que la posesión como el resto de los acontecimientos
denunciados han sido negados por el recurrente (fs. 33), más el mismo se ha
limitado a argüir sospechas, que si bien se pueden observar en cierta medida
sobre el actuar del deudor fallecido, no son claras respecto de la
peticionante, no habiéndose evidenciado en forma precisa y palmaria que pudiera
conocer la insolvencia del deudor o procurara ocultar el contrato, máxime
teniendo en cuenta el tiempo transcurrido entre la celebración de la
compraventa y la presentación en concurso preventivo.
El hecho de ser concubinos resulta insuficiente por sí solo para invalidar el
contrato efectuado entre los mismos, dado que no existe una disposición legal
que les cree una incapacidad de derecho al respecto, la falta de validez de
determinadas convenciones tiene carácter excepcional y responde a la presencia
de vicios propios de la causa o el consentimiento de la obligación, debiendo
accionarse y probarse específicamente en procura de su nulidad. (Bossert
Gustavo, Régimen jurídico del concubinato, p. 51 y cc.).
Finalmente, en cuanto a los agravios expresados por la pretensora referidos a
la imposición de las costas, resulta acertado que en autos no se discutió la
aplicación del art. 1185 bis del Cód. Civ. como encuadre jurídico, sin embargo
sí lo fue en relación a los elementos fácticos que, como se admitiera,
generaron un caso dudoso, por lo cual habré de confirmar también este aspecto
de la resolución impugnada.
Por las razones expuestas, y en atención a los términos en que se planteó el
recurso, propicio el rechazo de las apelaciones, confirmando el fallo recurrido
en todo cuanto ha sido materia de agravios, con costas en la alzada por su
orden, a cuyo efecto deberán regularse los honorarios profesionales con ajuste
al art. 15 de la ley arancelaria.
Tal mi voto.
El Dr. Ghisini dijo:
Por compartir los argumentos del voto que antecede, adhiero al mismo.
Por ello, esta SALA III
RESUELVE:
1.- Confirmar la sentencia de fs. 209/217 dictada el 28 de febrero de 2012, en
todo lo que ha sido materia de recurso y agravios.
2.- Imponer las costas de Alzada en el orden causado.
3.- Diferir la regulación de honorarios, hasta que se cuente con pautas para
ello.
4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los presentes al Juzgado
de origen.
Dr. Fernando Marcelo Ghisini - Dr. Marcelo Juan Medori
Dra. Audelina Torrez - SECRETARIA