Fallo












































Voces:  

Locación. 


Sumario:  

LOCACIÓN. LOCACIÓN DE INMUEBLE. DESALOJO. DESTINO DE LA LOCACIÓN. USO Y GOCE. LOCADOR. ABUSO DEL DERECHO.

1.- El derecho del locador a demandar la resolución contractual basado en la causal de cambio de destino del inmueble locado no es absoluto, ya que, a pesar de lo dispuesto por el art. 1555 CC, su conducta no puede ser abusiva (art. 1071 CC) y , por lo tanto, no cualquier cambio de destino puede conducir a la extinción del contrato, debiendo excluirse las variaciones que efectúe el inquilino si, en su conjunto, la cosa mantiene el mismo uso. -

2.- No procede hacer lugar a la acción de desalojo de un galpón por incumplimiento contractual referida al cambio de destino comercial, por el familiar, ya que ello no puede tenerse por acreditado por el mero hecho de que en el inmueble pernoctaran alternativamente empleados con el único objeto de vigilar en horario nocturno el depósito y la mercadería, pues no medió una extralimitación de trascendencia en el ejercicio de lo pactado, sino antes bien la adecuación de la cosa para servir al destino fijado, no existiendo perjuicio alguno para el locador.  




















Contenido:

NEUQUEN, 2 de junio de 2009.
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “TROBBIANI SUSANA BEATRIZ C/ HERMOSILLA JOSE OMAR S/ DESALOJO INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL” (EXP Nº 350179/7) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 1 a esta Sala I integrada por los Dres. Lorenzo W. GARCIA y Luis E. SILVA ZAMBRANO con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO DE GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr. Luis SILVA ZAMBRANO dijo:
I.- Vienen estos autos a consideración de la Sala para el tratamiento del recurso de apelación interpuesto por la actora contra la sentencia de fs. 142/144, a tenor de los agravios vertidos a fs. 162/ 166, cuyo traslado fue contestado por la demandada a fs. 169/171.
Aduce la recurrente que la “a quo” ha equivocado el derecho aplicable, realizando una incorrecta interpretación del contrato locativo, así como de la voluntad de las partes.
Sostiene que la relación locativa era con la finalidad de comercio y que ese fin era exclusivo y único pero, contrariamente, el demandado destinaba el bien para que vivieran sus empleados; concretamente: se los hacía pernoctar en el galpón alquilado comercialmente. Critica que el cambio de destino y que vivan personas en esa precariedad no le parezca, a la sentenciante, un cambio relevante y por tal razón habría -no sólo a su arbitrio sino en su arbitrariedad- pronunciado un veredicto injusto rechazando la demanda.
El recurso sobreabunda acerca de la autonomía de la voluntad, la apreciación de la prueba y la dignidad humana, para concluir pidiendo se la exima de las costas (aunque no lo reproduce en su petitorio) por creer que hubo razones suficientes para litigar ya que en virtud del pacto expreso del destino “único y exclusivo” del uso de la cosa, considera que se dieron motivos reveladores de la necesidad de aplicar la última parte del art.68 del ritual.
II.- Entrando a examinar los agravios adelanto que, pese al loable esfuerzo de los letrados de la actora, el recurso no habrá de prosperar. En efecto: tiene dicho esta Sala respecto a las sanciones por incumplimiento del uso estipulado que: “Como bien señala Mosset Iturraspe, la causal de rescisión de la locación por cambio del destino de la cosa locada (Art. 1507 del cód. civ.), requiere que ese uso sea perjudicial para el locador, remitiéndonos al Art.1071 referido al ejercicio regular de los derechos (V.Mosset Iturraspe-Novellino, en ”La Locación y sus Procesos Judiciales”, Rubinzal y Culzonni,pág.281).
Así también lo entendió la jurisprudencia, al merituar que: “Si la Cámara consideró que en el art. 19 de la ley 18.880, similar al 14 de la ley 20.625, el cambio de destino no es una figura totalmente desvinculada del concepto de goce abusivo, debiendo valorarse aquél según su magnitud y las circunstancias del caso para determinar si reviste la gravedad que conduzca a la sanción de decretar el desalojo (arts. 1555 y 1559 del Código Civil), lo resuelto remite al análisis de cuestiones de derecho común, irrevisables por la vía del recurso extraordinario. (Conf. Adamoli de Maggiorini, Irene María y otra c/Errico, Pedro. 01/01/77).
“El art. 22 de la ley 13581 preceptúa que procede el desalojo del inquilino que incurra en uso abusivo, siguiendo el principio que rige en materia de locación de cosas que contempla el cambio de destino o la alteración de los mismos. En cambio, al consignar el art. 1559 del Código Civil el término "circunstancias" está indicando que tal alteración del destino u otros supuestos de menoscabo, deben ser de cierta magnitud, o un incumplimiento efectivo o de tal naturaleza que se traduzca en un perjuicio cierto, no hipotético. (Conf AYLES JORGE C/FRANCISCO J. GARCIA S/ DESALOJO -CASACION (Exp. 20483)(SENTENCIA) Magistrados: ZANOCCO-GUIÑAZU SICARDI-FERNANDEZ CERETTI 18/03/57).
“Es correcto permitir al inquilino pequeñas innovaciones respecto del uso pactado, es decir, aquellos cambios que importan tan sólo una intrascendente modificación. En tal caso, no es viable el desalojo porque la obligación del inquilino de dar a la cosa el uso convenido debe encuadrar en una esfera razonable. (Conf.FAURE FRANCISCO C/ALEJANDRO ASET PROVENZANO S/DESALOJO - CASACION (Exp.36275) (SENTENCIA) Magistrados: BOULIN ZAPATA- DEL PERAL-MARTINEZ VAZQUEZ 14/11/77). (cfr.“CABRERA SILVIA CRISTINA C/AGUILAR ESTEBAN Y OTROS S/DESALOJO” PS 2000 Nº61 TºII Fº304/311 SALA I, 2 de mayo de 2000).
Dentro de tales parámetros de razonabilidad, juzgo que el hecho demostrado (sobre que el inmueble en cuestión fue empleado para habitación de empleados al cuidado del depósito de huevos), no revistió entidad para viabilizar el distracto.
Así, el acta del escribano Picasso a fs. 37 que da cuenta de la existencia de más de “...15.000 docenas de huevos, embalados en cajas individuales para cada docena y éstas en grupos de 15 cajas palletizadas cada cincuenta de estos bultos...”, sumado al acta formalizada por la propia accionante a fs. 4, sobre la existencia de “gran cantidad” de cartones de huevos, demuestran acabadamente la inexistencia del cambio de destino argüida, en su carta documento (fs. 13).
El testimonio de P. O. conocido y vecino por más de 22 años de la Sra. Trobianni -fs. 90/92- no autorizan a apartarse de lo sostenido por la demandada en su negativa, referida al cambio de destino comercial, por el familiar, ya que ello no puede tenerse por acreditado, por el mero hecho de que en el inmueble pernoctaran alternativamente personas con el único objeto de vigilar en horario nocturno el depósito. También el testigo refiere sobre la entrada de grandes camiones procedentes de la Provincia de Córdoba con huevos, marca Ponedoras del Sur (no casualmente el fiador del contrato), lo que habla de la magnitud de la mercadería y su importancia, y también refiere acerca de hechos delictivos ocurridos en la zona e intentos de robo en el depósito.
El derecho del locador a demandar la resolución contractual no es absoluto. A pesar de lo que dispone el art. 1555 CC, su conducta no puede ser abusiva (art. 1071 CC) y , por lo tanto, no cualquier cambio de destino puede conducir a la extinción del contrato. Por ello se excluyen las variaciones que efectúe el inquilino si, en su conjunto, la cosa mantiene el mismo uso.
En mi opinión, no medió una extralimitación de trascendencia en el ejercicio de lo pactado, sino antes bien la adecuación de la cosa para servir al destino fijado, no existiendo perjuicio alguno para el locador que eventualmente no hubiera podido subsanarse, de ser el caso, mediante la supresión de las causas del perjuicio, por lo que la solicitud de rescisión que porta el libelo introductorio se desvanece por su notoria improcedencia y no puede contar con el amparo de la jurisdicción.
Por las razones expuestas, propongo al Acuerdo que se rechacen los agravios de la actora, y se confirme la sentencia recurrida en todo cuanto ha sido materia de recurso y agravios, con costas en la Alzada a cargo de la recurrente vencida, a cuyo efecto se regularán los honorarios profesionales de conformidad con el Art. 15 LA.
Tal mi voto.
El Dr. Lorenzo W. GARCIA dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.
Por lo expuesto:
SE RESUELVE:
1.- Confirmar la sentencia de fs. 142/ 144 vta. en cuanto fue materia de recursos y agravios.
2.- Imponer las costas de Alzada al apelante vencido (art. 68 del CPCC).
3.- Regular los honorarios profesionales de esta Instancia (art. 15, LA).
4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.

Dr.Luis SILVA ZAMBRANO - Dr. Lorenzo W. GARCIA
Dra.Mónica MORALEJO - SECRETARIA
REGISTRADO AL Nº 82 - Tº II - Fº 401/403
Protocolo de SENTENCIAS -S A L A I- Año 2009










Categoría:  

CONTRATOS 

Fecha:  

02/06/2009 

Nro de Fallo:  

82/09  


Tribunal:  

Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería - I Circunscripción Judicial 


Secretaría:  

Secretaría Sala I 
Sala:  

Sala I 



Tipo Resolución:  

Sentencias 

Carátula:  

"TROBBIANI SUSANA BEATRIZ C/ HERMOSILLA JOSE OMAR S/ DESALOJO INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL" 
Nro. Expte:  

350179 - Año 2007 

Integrantes:  

Dr. Luis Silva Zambrano  
Dr. Lorenzo W. Garcia  
 
 
 

Disidencia: