NEUQUEN, 9 de abril de 2013
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “ARRIETA LILIANA LAURA Y OTRO C/ DOVIO Y CAMUSSO S.A.C.I.F.A. Y OTRO S/ POSESIÓN VEINTEAÑAL” (EXP Nº 369341/8) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERIA NRO. 4 a esta Sala I integrada por los Dres. Cecilia PAMPHILE y Jorge PASCUARELLI, con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr. Jorge PASCUARELLI dijo:
I. A fs. 220 los actores apelaron la sentencia dictada a fs. 213/217 vta., por la que se rechazó la demanda que iniciaron contra Dovio y Camusso S.A.C.I.F.A., con costas a cargo de los vencidos.
A fs. 230/234 Liliana Laura Arrieta y Oscar Raúl Arrieta expresaron agravios.
En primer lugar, critican que la sentencia apelada no hubiera tenido en cuenta el plano de mensura que obra a fs. 205.
Dicen que dicho plano fue confeccionado y suscripto por el Agrimensor Daniel Mourelle y aprobado por la Dirección General de Catastro el 22/08/1972 y que él se ajusta a lo exigido por el art. 24 inc. b), de la Ley 14.159.
En segundo lugar cuestionan que la A-quo omitiera arbitrariamente aplicar las consecuencias previstas por el Art. 356, inc. 1°, del C.P.C. y C., para el caso de incumplimiento de la carga procesal de contestar la demanda.
Que, además, debe sumarse a ello la incomparecencia del demandado a la audiencia de absolución de posiciones y que, consecuentemente, debió tenérselo por confeso respecto de los hechos que describe.
En tercer lugar, se agravian en relación a la valoración de la prueba que efectúa la Sentenciante y dicen que de las probanzas aportadas se concluye indefectiblemente en la procedencia de la pretensión interpuesta.
Posteriormente, luce a fs. 232 una interrupción del relato, y obran escritos de idéntico tenor a fs. 233 y 233 vta.
Solicitan que se revoque la sentencia apelada, y en consecuencia se haga lugar a la demanda de prescripción adquisitiva impetrada por esa parte.
Corrido traslado de los agravios a la contraria a fs. 234, la misma guarda silencio.
II. Ingresando al análisis del recurso, adelanto que no habrá de prosperar.
Así, el primer cuestionamiento de los actores se relaciona con la presentación del plano de mensura y el cumplimiento del requisito exigido por el artículo 1, inc. b del Decreto-Ley 5756/58.
Tal norma, sustitutiva del Art. 24 de la Ley 14.159, dice: “b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción”.
Dicha norma se ve complementada con la Ley Provincial N° 2217, que en su artículo 14 establece los requisitos del plano de mensura.
Como puede observarse a fs. 205, luce una copia certificada del plano de mensura particular con englobamiento y redistribución correspondiente al inmueble que se pretende usucapir, suscripto por el agrimensor Daniel J. Mourelle y aprobado por la Dirección General de Catastro en fecha 22 de Agosto de 1.972, pero que no reúne los requisitos que establece la norma provincial, verbigracia, entre otros, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble y de quien pretende usucapir.
Ello debe complementarse con lo dispuesto por la ley citada en su artículo 20, respecto a la registración provisional de los planos de mensura destinados a la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva, como en el caso de autos. El plano adjuntado carece de tal registración.
Asimismo, cabe destacar que la carga de acompañar dicho plano tiene por objeto no sólo individualizar el inmueble que se pretende usucapir, sino también determinar con exactitud la superficie poseída, medidas, linderos y la coincidencia del aspecto físico con el título que pudiera surgir de la sentencia.
Atento que el plano adjuntado posee una antigüedad de más de 30 años –amén de que la entrega de la copia certificada fuera efectuada en el año 2007-, conforme lo expuesto en el párrafo precedente, no puede tenerse por cumplido el objetivo del requerimiento que establece la ley en relación al mismo.
Si bien las restantes pruebas aportadas podrían ser consideradas prima facie a los fines de tener por acreditados los requisitos exigidos por la ley de fondo para usucapir, lo cierto es que en virtud de la omisión de acompañar el plano apropiado, deviene innecesario el tratamiento de los restantes agravios.
Además, corresponde resaltar que la deficiencia de fs. 232, señalada en el punto I, tampoco permite el conocimiento completo de los agravios.
A mayor abundamiento, corresponde señalar que la omisión de acompañar el plano de mensura pudo haberse subsanado en una etapa liminar del proceso atento a que se trata de un requisito de admisibilidad de la demanda.
III. Por todo lo expuesto, propongo al acuerdo se rechace el recurso de apelación, debiendo confirmarse la sentencia de fs. 213/217 vta. en todo aquello que fue materia de recurso y agravios, sin imposición de costas atento que no hubo oposición de la contraria.
Tal mi voto.
La Dra. Cecilia PAMPHILE dijo:
I.- Adhiero al voto que antecede, toda vez que en autos no se ha acompañado el plano de mensura con los recaudos previstos por la normativa aplicable (leyes 14.159 –DL 5756/58- y 2217).
Tal como lo expone mi colega, la ley de catastro territorial requiere un plano de mensura especialmente destinado a la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva (arts. 14 y 20), de modo que constituye un acto preparatorio de la demanda.
Según el régimen aplicable, entonces, no puede presentarse cualquier plano de mensura, sino uno especialmente confeccionado para el juicio, en el que consten todos los datos exigidos legalmente (cfr. Areán, Beatriz, Juicio de usucapión, Ed. Hammurabi, p. 456). Sobre la necesidad de un plano de mensura especial, también se ha expedido esta Cámara de Apelaciones en distintos precedentes, vgr. RI del 05/05/09, Exp. 381732/08, Sala II; sent. Del 21/05/09, Exp. 325175/05, sala III).
Esta exigencia no resulta inocua sino que, por el contrario, constituye un requisito insustituible y condicionante del progreso de la acción. Ello así, por cuanto se relaciona con la delimitación precisa del objeto de la usucapión; por su intermedio se especifica en forma exacta la superficie poseída, que puede o no coincidir con los títulos existentes.
Así lo ha entendido la jurisprudencia y doctrina mayoritaria:
“El plano de mensura tiene que confeccionarse especialmente para el juicio que persiga una usucapión, a fin de individualizar el inmueble, determinando con exactitud la superficie poseída, sus medidas y linderos, de modo que haya coincidencia entre el bien en su aspecto físico y el título que surja de la eventual sentencia a dictarse (art. 679, cod. procesal y su doc.)" (Cc0001 Lz 61185 Rsd-33-6 S. 16/03/2006. Juez: Basile (sd) Moyano, Anastasia Nelida C/ Pena de Gomez, Maria Dolores S/ Usucapión. Publicaciones: LLBA 2006, 649. Mag. Votantes: Basile-Igoldi).
“El plano de mensura constituye una exigencia ineludible, pues se vincula con la identificación del objeto de la usucapión, por cuanto puede ocurrir que la fracción prescripta no coincida con las medidas que surgen del título de propiedad registral” (cfr. Bueres-Highton, Código Civil, T. 6B, Ed. Hammurabi, p. 746 y jurisprudencia citada).
“Con este plano se individualiza y describe el inmueble en cuanto a superficie, medidas, linderos y ubicación. Es indispensable el plano de mensura y no puede suplirse con referencia a los títulos del propietario inscrito, pues no se adquiere del mismo por título sino en forma independiente y según la posesión; con este plano se especifica en forma exacta lo poseído, que puede o no coincidir con los títulos existentes e inclusive formar parte de dos o más inmuebles distintos o ser menor a uno de ellos” (Highton Elena, Dominio y usucapión, segunda parte, Ed. Hammurabi, p.203).
A la luz de estas pautas, es claro que el plano de fs. 205 que mencionan los quejosos en su escrito, al constituir una copia del original archivado desde el año 1972 en la Dirección Provincial de Catastro e Información Territorial, sin datos sobre la inscripción en el RPI, las personas que pretenden prescribir, mejoras, etc., no observa estos recaudos.
Al margen acoto que en dicha pieza se indica que la parcela 5257 tiene una superficie de 214,63m2, dato que no coincide con el certificado valuatorio emitido por la Dirección Provincial de Catastro (fs. 197/198), Catastro Municipal (fs. 136), las boletas correspondientes al impuesto inmobiliario (fs. 176 yss), ni con las medidas que surgen del boleto de compraventa agregado al expte 359980/7 que corre por cuerda
A ello se suma lo declarado por la Sra. Cares Vergara, quien dijo no saber quien le vendió a los actores, si el demandado o su vecino, dado que en el predio existían dos lotes que luego se transformaron en tres (fs. 160 vta.).
Estas circunstancias ponen de relieve la necesidad de contar con un plano de mensura especial a los fines de usucapir, que contenga los elementos esenciales del estado parcelario.
Muestra elocuente de los inconvenientes que se generan cuando no se precisan adecuadamente los datos identificatorios del inmueble, es sin dudas lo ocurrido respecto a la parcela de autos y la afectación errónea al régimen de la ley 24.374, lo cual fue dejado luego sin efecto, al advertirse el yerro administrativo en que se había incurrido (fs. 29/38).
El recaudo en cuestión, en tanto requisito específico que debe cumplimentarse al tiempo de la presentación de la demanda, no fue subsanado en la etapa liminar del proceso, por lo que a esta altura deviene en un obstáculo que impide el acogimiento de la acción, tal como expone mi colega.
Así: “Si la ley dicta que cuando la usucapión se plantea como demanda debe acompañarse el plano de mensura con los requisitos que establece para el mismo, produciéndose la omisión de este recaudo aun del modo y forma en que sucediera en autos, la conclusión no puede ser otra que la resuelta en el decisorio rechazando la demanda, pues faltó en la causa un elemento que no puede dejar de darse y existir al hacer a la precisa individualización del inmueble (Cám. Apel Trelew, Sala A., 18/04/01, El Dial BC172F).
“En los procesos de usucapión, el requisito de la determinación se relaciona con el plano exigido por el art. 24 de la ley 14.159, recaudo de procedibilidad de la demandada, necesario para determinar con exactitud la cosa objeto del juicio; sin el plano de mensura el juez no sabrá a ciencia cierta cuál es el inmueble cuyo dominio pretende adquirirse por prescripción” (SCMendoza, Sala I, 30/05/05, ElDial, MZ403E).
“La omisión de acompañar con la demanda de posesión veinteañal al plano de mensura suscripto por profesional aprobado por la oficina técnica respectiva, es de carácter formal y se traduce en la imposibilidad de que sea suplida o ignorada por los jueces, a quienes incumbe resolver el caso conforme con las normas legales pertinentes, razones por las cuales corresponde el rechazo de la demanda (CNCiv., Sala D, ED 55-264).
II.1.- No obstante que lo expuesto torna inadmisible el reclamo, a mayor abundamiento, señalo que el resto de los agravios tampoco pueden prosperar.
En punto al segundo, referido a los efectos de la incomparecencia de los demandados, estimo que el enfoque que se efectúa en la instancia de grado es el correcto, puesto que se trata de un proceso donde se halla fuertemente comprometido el orden público y la rebeldía de los accionados no justifica la omisión de probar.
Así: “En materia de usucapión ni el allanamiento ni la rebeldía del demandado eximen al actor de la carga de probar los hechos alegados como fundamento de su acción. Ello así, por tratarse de un proceso de orden público y, como tal, indisponible, por estar en juego la adquisición de un derecho real, debiendo, entonces, el órgano jurisdiccional dictar sentencia sobre el mérito (cfr. Areán, Beatriz, Juicio de usucapión, Ed. Hammurabi, p. 497; CNCiv, Sala F, 1/9/2003. En igual sentido, Sala II de esta Cámara en expte. 355149/7).
“El silencio o allanamiento por parte del demandado no exime al actor de probar los hechos alegados como fundamento de la acción de usucapión, pues en materia de derechos reales está comprometido el orden público y, además, porque al reconocerse a la sentencia efecto retroactivo al momento en que se inició la posesión podrían verse afectados derechos de terceros” (TSCórdoba, LLC 2003 (noviembre), 1234 y jurisprudencia citada por Bueres Highton, ob. cit., nota 41 p. 749).
“Es dable apuntar que éste no es un modo convencional de adquisición del dominio, sino un modo legal que exige la imperativa satisfacción de determinados extremos, como es la posesión con ánimo de dueño durante veinte años, cuya ausencia no puede ser suplida por el consentimiento de los restantes propietarios del bien. El consenso no puede ser un modo para consagrar la adquisición por usucapión, si no está demostrada la efectiva posesión por el término legal” (CNACiv, sala A, “Quiroga, Luis Angel c. Rivazzoli, Roberto y otros”, DJ 19/11/2008).
"La sentencia que se dicta en el proceso seguido por el usucapiente es una sentencia declarativa que constata la existencia de un hecho, la posesión por el plazo legal de prescripción del que nace un derecho al dominio, y el interés general reclama perentoriamente la prueba fehaciente de ese hecho con total prescindencia de la voluntad complaciente del titular perjudicado" "...Es indispensable, por el contrario, a fin de asegurar la eficacia de la sentencia, que el poseedor acredite, acabadamente y en forma concluyente, la concurrencia de los extremos sin cuya presencia su pretensión no puede encontrar acogimiento" (Cfr. Néstor D. Lapalma Bouvier, "El proceso de usucapión", segunda ed., ps. 145/145 vta.).
II.2.- La queja vertida en punto al criterio de valoración de la prueba, correrá igual suerte.
En lo que refiere a la apreciación de la prueba en este tipo de procesos, hay consenso en considerar que “en los juicios de adquisición del dominio por usucapión se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados, ya que están en juego poderosas razones de orden público, pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente, apareja la extinción para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508 del Cód. Civil” (cfr. CNAC, Sala H, LL 2007-C, 228 con voto de la Dra. Areán; CNCivil, Sala F, 28-11-80, ED 93-353; íd. Sala D 15-11-77, LA LEY, 1978-A, 520; íd. íd. 4-4-84, Rep. LA LEY, XLIV-1609; íd. íd. 4-5-84, ED 111-540; íd. Sala A 10-3-76, LA LEY, 1976-C, 381; CNFederal Civil y Comercial, Sala I, 30-6-89 LA LEY, 1990-A-58; CApel. CC Moron, Sala II, 26-6-84, ED 114-694; CApel. CC Santa Fe, Sala I, 22-11-79, Juris, 61-132, entre tantos otros. En idéntico sentido, Sala II de esta Cámara, exptes. 347782/07, 239279/0, entre otros).
De forma tal que el juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas. Es un medio excepcional de adquisición del dominio, por lo que la comprobación de los extremos exigidos por ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. La prueba debe reunir las condiciones sustanciales de exactitud, precisión y claridad. Es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir, los cuales deben ser lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía correspondiente, los derechos que le han sido desconocidos (cfr. Bueres-Highton, Código Civil.., T. 6B, Ed. Hammurabi, p.749).
Estos lineamientos, entonces, son los que habrán de guiar el examen de los agravios relativos a la apreciación del material probatorio.
II.3.- Previo a ello, resulta necesario encuadrar jurídicamente la pretensión de los actores a fin de determinar los caracteres que debe reunir la posesión que alegan.
Recordemos que los hermanos accionantes iniciaron esta acción alegando ser herederos de los poseedores originarios. Sostuvieron que una vez fallecidos sus padres, “el inmueble quedó en posesión de los que ahora suscriben” y que “poseen con ánimo de dueños, ejerciendo actos posesorios”.
No obstante, con posterioridad, se presentaron en la causa otros sucesores universales –de apellido Batocchi-, nietos de los poseedores (en representación de su medre premuerta).
Ante dicha presentación, los actores negaron que esos otros herederos sean poseedores y/o continuadores de la posesión del inmueble objeto de autos. Y afirmaron que los únicos que poseían el bien con animus domini, ejercían actos posesorios, tenían la cosa y actuaban en calidad de dueños, eran quienes promovieron la demanda y no quienes luego pretendían plegarse a ella (fs. 64).
No obstante que mediante resolución de fs. 74/75 vta. se autorizó a intervenir a los herederos Batocchi en calidad de parte, lo cierto es que según se extrae de las presentaciones de los actores, ellos claramente alegan haber ejercido la posesión exclusiva y excluyente del inmueble –interversión del título-, lo cual necesariamente implica segregar a los restantes herederos. La pretensión usucapiente a su exclusivo nombre importa un acto positivo de voluntad que implica contradecir la posesión de otros -cfr. art. 2353 C.C.- (nótese que en su alegato reiteran su pretensión de que el inmueble sea inscripto a nombre de los demandantes).
Esta distinción tiene relevancia a los efectos de determinar si se trata de la continuación de la posesión iniciada por sus padres (la cual aprovecharía a todos sus herederos universales, y no solo a los actores –arts. 3410, 3418 CC-), o de una nueva posesión ejercida exclusivamente por los hermanos Arrieta, actores en autos.
Si lo que pretenden los actores es que por esta vía se los proclame como únicos usucapientes, debieron demostrar haber poseído en forma exclusiva por el término de 20 años, plazo que, teniendo en cuenta la fecha en que falleció su madre (año 2001), no estaría cumplido.
Al respecto, se ha dicho: “Si los sucesores tienen la posesión hereditaria de pleno derecho (art. 3410 del Código Civil), pueden promover directamente el juicio de usucapión sin iniciar con antelación la sucesión del poseedor. Sólo deberán acreditar el deceso y el vínculo de parentesco con el causante. 2- En el supuesto de que el heredero que pretende usucapir inicie la acción por derecho propio y sea él quien haya intervertido el título y comenzara a poseer en forma exclusiva, su posesión deja de ser continuación de la causante y la prescripción tiene lugar a los veinte años de iniciada la posesión exclusiva, no computándose el tiempo anterior (art. 3460 del Código Civil). En cambio, si inicia la acción como heredero del poseedor, aprovechando la posesión iniciada por aquél, se deberá integrar la demanda con los demás sucesores universales. 3- Si el poseedor fallece antes de haber usucapido, sus sucesores universales como continuadores de su persona, lo suceden en la posesión, la que reciben con todas sus ventajas y sus vicios. Pero si deja varios herederos, todos ellos deben ejercitar la acción de usucapión, pues cuando muchas personas son llamadas simultáneamente a la sucesión, cada uno tiene los derechos de su autor de una manera indivisible, no sólo en cuanto a la propiedad, sino también en cuanto a la posesión. (Sumario N° 15392 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín N° 12/2003)”. (CNCiv Sala C in re: “ARMENDANO, Carlos Enrique c/ ANSELMO Bartolomé” s/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.- Magistrados: GALMARINI, ALTERINI, POSSE SAGUIER; 28/09/2001 - Nro. Exp.: L.321249; LD, íd., voces: “prescripción adquisitiva sucesión posesión”, nº 5).
Y también: “cesa la imprescriptibilidad de la acción de partición cuando de hecho ha cesado la indivisión, lo que se traduce en que alguno de los herederos ha comenzado a poseer en forma exclusiva `la herencia’, obrando como único propietario... Partimos entonces del supuesto del heredero que ha consumado un acto de interversión del título (art. 2458) y comienza a poseer en forma exclusiva, con lo que a cabo del plazo establecido por el art. 4015 termina por consumar la adquisición del dominio de usucapión” (Areán, Beatriz, Juicio de usucapión, Ed. Hammurabi, p. 412).
II.4.- Pero aun cuando se pasara por alto este obstáculo, la realidad es que, como bien indica la Jueza de grado, no hay pruebas contundentes de actos posesorios realizados por los actores en este proceso.
He sostenido que el pago de las cargas fiscales es ciertamente una demostración de la intención de adquirir del poseedor, pero no prueba la posesión misma. No prueba el corpus de la posesión, sino la intención o ánimo de poseer para sí.
Por eso, si bien esta prueba reviste considerable importancia, por sí sola no basta.
Debe tenerse presente que la posesión se exterioriza y se hace pública por hechos y actitudes del hombre con relación a la cosa. Y ante esa realidad, la testimonial será siempre una prueba decisiva, aunque también deba estar corroborada por evidencias de otro tipo que formen la prueba compuesta respecto de la posesión (cfr. Expte 427695/10, del día de la fecha).
En este caso, más allá del pago de impuestos (nótese que previo al inicio de la acción se abonan períodos atrasados o se gestiona un plan de pagos –vgr. fs. 176/185, 193 201/203), no se han arrimado elementos que acrediten cabalmente la posesión pública, inequívoca y continua por el plazo veinteañal que invocaron los usucapientes.
Los testigos no han sido claros respecto del momento a partir del cual ocuparon el inmueble personas ajenas a la familia Arrieta, ni en qué calidad lo hacen. Uno de ellos desconoce el carácter de los actuales habitantes (fs. 125 vta.), otro afirma que son inquilinos, pero aclara que lo sabe porque se lo dijo uno de los coaccionantes (fs. 126 vta.) y solo la deponente de fs. 160/vta. indica que los propios ocupantes le dijeron que eran inquilinos, que no sabe a quien le alquilan y que ve que Liliana Arrieta va al inmueble y habla con ellos.
Contrariamente a lo que sostienen los recurrentes, entiendo que no es posible deducir esa circunstancia del informe de CALF en cuanto a las personas a nombre de quien están conectados los medidores (fs. 127), porque nadie, ni los actores en la demanda ni los testigos, refiere a los nombres de los supuestos inquilinos.
Tampoco se ha acreditado en forma convincente y categórica el mantenimiento y reparación de las instalaciones existentes en el inmueble, tal como alegaron los accionantes. Únicamente la testigo Cares Vergara dice que Liliana Arrieta, a fines del 2010, puso el servicio de agua en el inmueble, lo cual no se condice con lo informado por EPAS, en cuanto a que, pese a la deuda existente, se registran pagos desde 1999 (fs. 151).
Todas estas razones reafirman mi convicción de que el recurso deducido a fs. 230/234 debe ser rechazado, con costas. MI VOTO.
Por ello, esta Sala I
RESUELVE:
1. Rechazar el recurso de apelación deducido por la parte actora a fs. 230/233 vta. y confirmar la sentencia de fs. 213/217 vta. en cuanto fue materia de recursos y agravios.
2. Sin imposición de costas por no haber mediado oposición de parte.
3. Regular los honorarios de los letrados intervinientes en la Alzada en el 30% de la suma que corresponda por la labor en la instancia de grado (art. 15, LA) (art. 15, LA).
4. Regístrese, notifíquese electrónicamente y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.
Dr. Jorge D. PASCUARELLI - Dra. Cecilia PAMPHILE
Dra. Mónica MORALEJO - SECRETARIA