NEUQUEN, 21 de octubre de 2010.
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “FERRADA ARIEL C/ CABRERA DIEGO S/
RESCISION DE CONTRATO” (EXP Nº 340463/6) venidos en apelación del JUZGADO DE
PRIMERA INSTANCIA CIVIL Nº 6 a esta Sala I integrada por los Dres. Lorenzo W.
GARCIA y Luis E. SILVA ZAMBRANO con la presencia de la Secretaria actuante,
Dra. Mónica MORALEJO DE GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado
el Dr.Lorenzo W. GARCIA dijo:
I.- La parte actora recurre contra la sentencia de fs. 244/246 que rechazó su
demanda por resolución de contrato de compraventa y daños y perjuicios,
fundando sus agravios a fs. 261/262, cuyo traslado fue respondido por la
contraria a fs. 266.
Controvierte el recurrente el razonamiento de la a quo en base al cual concluye
que Ferrada incumplió sus obligaciones y que -por ende- no se encuentra
habilitado para demandar la resolución del contrato.
Acota que, al momento de contratar, ambas partes sabían perfectamente que se
trataba de la operatoria referida a un inmueble poseído por su parte por cesión
de la Municipalidad, cuya escrituración se supeditaba al previo pago acordado
con la Municipalidad de Rincón de los Sauces, que el vendedor tenía en miras
cumplir con el saldo de precio pactado.
Que el incumplimiento del Sr. Ferrara respecto de las obligaciones contraídas
con la Municipalidad debió surgir de ésta, y que la imposibilidad de vender
estuvo supeditada al pago del precio (fs. 2), que no pudo completarse por el
incumplimiento del Sr. Cabrera.
En punto a la gravedad del incumplimiento atribuido al demandado, destaca que
éste ha reconocido haber abonado tan solo el 40% del precio pactado, por lo que
no puede negarse la gravedad del mismo.
Subsidiariamente, de no revocarse la sentencia recurrida, solicita que las
costas sean impuestas en el orden causado (art. 70 cód. proc.).
II.- Del concreto análisis de los datos aportados al expediente infiero que la
solución a que llega la sentencia recurrida no satisface la justa composición
de los intereses contrapuestos.
Parto, para arribar a la postura adelantada “supra”, del postulado liminar
consagrado en el art. 1198 del cód. civ., al imponer que “los contratos deben
celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que
verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado
y previsión”, norma que prevé, asimismo, la posibilidad de resolución por
excesiva onerosidad sobreviniente.
En el caso que aquí nos ocupa, las partes se encuentran vinculadas por un
precario contrato de compraventa esbozado en un formulario pre-impreso (fs. 7),
cuyo objeto es un inmueble delimitado por “medidas” sobre una fracción de mayor
dimensión adquirida por el vendedor a la Municipalidad de Rincón de los Sauces,
en que la disponibilidad se supeditó al previo pago del precio convenido.
Se trata de un supuesto legal contemplado en el inciso 2º del art.1344 del cód.
civ., al que resulta aplicable la normativa de los arts. 1342/1346 lex.cit.
También se relaciona con el caso:
El art. 1329. cód. civ.: ”Las cosas ajenas no pueden venderse. El que hubiese
vendido cosas ajenas, aunque fuese de buena fe, debe satisfacer al comprador
las pérdidas e intereses que le resultasen de la anulación del contrato, si
éste hubiese ignorado que la cosa era ajena. El vendedor después que hubiese
entregado la cosa, no puede demandar la nulidad de la venta, ni la restitución
de la cosa. Si el comprador sabía que la cosa era ajena, no podrá pedir la
restitución del precio.
Art. 1330. La nulidad de la venta de cosa ajena, queda cubierta por la
ratificación que de ella hiciere el propietario. Queda también cubierta, cuando
el vendedor ulteriormente hubiese venido a ser sucesor universal o singular del
propietario de la cosa vendida.
1370. La compra y venta condicional tendrá los efectos siguientes, cuando la
condición fuere suspensiva:
1º) Mientras pendiese la condición, ni el vendedor tiene obligación de
entregar la cosa vendida, ni el comprador de pagar el precio, y sólo tendrá
derecho para exigir las medidas conservatorias;
2º) Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiese entregado la
cosa vendida al comprador, éste no adquiere el dominio de ella, y será
considerado como administrador de cosa ajena;
3º) Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio, y la condición
no se cumpliese, se hará restitución recíproca de la cosa y del precio,
compensándose los intereses de éste con los frutos de aquélla.
Consta, asimismo, que el vendedor no se encontraba impedido de disponer de la
cosa sino que ello estuvo supeditado al previo pago total del precio pactado
con la Municipalidad, que el actor previó hacer efectivo con el saldo del
precio convenido en el contrato.
Surge de lo actuado que el vendedor cumplió con el objeto principal de la
operación, con la entrega de la posesión de la cosa comprometida en venta, cuyo
usufructo ha sido ejercido plenamente por el adquirente, comprendiendo el
inmueble en su totalidad, pese a corresponder menor extensión, supeditada a la
oportuna mensura y deslinde.
Que el demandado intentó evadir su obligación de abonar el saldo de precio,
promoviendo en sede municipal la des-adjudicación del inmueble respecto del
vendedor, y la adjudicación directa a su favor (fs. 37/50), sin lograr que el
ente adjudicante revocase la operación concertada con Ferrada.
Al trabarse la litis -fs. 51/53-, el demandado comienza por negar todos los
hechos y documentos invocados por la contraria, pero luego admite “al solo
efecto de este juicio” (sic) las piezas esenciales acompañadas, se opone a la
resolución del contrato, no ofrece cumplir con las prestaciones pendientes ni
reconviene por cumplimiento.
Tal como ha quedado planteado el litigio, a partir del rechazo de la acción de
resolución promovida por el vendedor, éste se vería privado de un inmueble que
legítimamente detentaba, habiendo percibido sólo el 40% del precio, y sin la
posibilidad de promover ulteriormente el cumplimiento por el valladar impuesto
por el art. 1204 “in fine” del cód. civ., todo lo cual importa una notoria
injusticia.
Teniendo en cuenta que el actor intimó al cumplimiento de las prestaciones
pendientes –bien que con un emplazamiento inferior a los 15 días que impone el
art. 1204 cód.civ. (CD de fs. 8)- y que el comprador respondió por la misma vía
-fs. 9- ejerciendo el pacto comisorio tácito, también cabe aplicar a su
respecto el valladar indicado “supra”.
Viene al caso citar:
“Aún cuando se haya pagado el veinticinco por ciento del precio, no es abusivo
el ejercicio del pacto comisorio (art. 1203 y 1204 del Código Civil) efectuado
por el vendedor si la compradora de un inmueble en cuotas dejó de pagarlas más
de diez años atrás y en el ínterin se mantuvo en posesión del inmueble, máxime
que la resolución fue contractualmente prevista para el caso de falta de pago
de dos o más cuotas consecutivas o de un servicio de interés transcurrido los
sesenta días. (Sumario N°18360 de la Base de Datos de la Secretaría de
Jurisprudencia de la Cámara Civil).” ALMAGRO CONSTRUCCIONES S.A. c/CARABAJAL
Nancy Marisa y otro s/RESCISIÓN DE CONTRATO.- Magistrados: DUPUIS, RACIIMO,
CALATAYUD. Sala E. 31/03/2008 Exp.nº E498292.
“La venta de cosa ajena es condicional, por estar sujeta a la ratificación del
titular del dominio o, en su caso, a la adquisición por parte de la vendedora,
quien, de ese modo, podría satisfacer la prestación a su cargo, generándose así
su responsabilidad, en la medida en que asume los riesgos que dicha operación
implica, vale decir, los derivados de la remoción de los obstáculos que
pudieran oponerse a la efectiva disposición del dominio que, a su vez, debe
transmitir al adquirente.” TEDESCO Serafina Estrella c/MILLAN Edelmira Ana
s/CUMPLIMIENTO DE CONTRATO - Nº Sent.:210133- Magistrados:LUACES. Civil - Sala
A. 28/04/1997.
De la sucinta relación de los hechos concluyo en que la venta o cesión de
derechos que motiva este litigio ha estado condicionada ab initio al pago del
saldo del precio pactado entre el vendedor y la Municipalidad concedente, único
impedimento para la libre disponibilidad del inmueble, que a su vez dependía
del pago del saldo pactado entre las partes.
Contemplando la mala fe del demandado a la luz del principio rector del
art.1198 citado, y el perjuicio irreparable que ocasionaría al actor el rechazo
de la acción de resolución contractual, propongo al Acuerdo que se haga lugar
al recurso, revocando la sentencia apelada y declarando resuelto el contrato
celebrado entre las partes el 6 de julio de 2005 sobre una fracción indivisa
del terreno individualizado en el contrato (fs. 7), debiendo restituirse
recíprocamente las prestaciones cumplidas, de no mediar acuerdo conciliatorio.
Atento la complejidad de las cuestiones planteadas y condiciones de
contratación, juzgo que cabe excepcionar –respecto de las costas- el principio
general del art. 68 cód. proc., imponiéndolas en el orden causado por
aplicación del artículo citado in fine, a cuyo efecto deberán adecuarse los
honorarios de la instancia de grado al resultado final del pleito y fijarse los
correspondientes a la actuación en la Alzada de conformidad con el art. 15 LA.
Tal mi voto.
El DR. LUIS SILVA ZAMBRANO dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede adhiero al
mismo, expidiéndome de igual modo.
Por ello, esta Sala I
RESUELVE:
1.- Revocar la sentencia de fs. 244/246 y, en consecuencia, hacer lugar a la
demanda incoada por ARIEL FERRADA contra DIEGO CABRERA, declarando resuelto el
contrato celebrado entre las partes el 6 de julio de 2005 sobre una fracción
indivisa del terreno allí individualizado y, en caso de no mediar acuerdo
conciliatorio, deberán restituirse recíprocamente las prestaciones cumplidas.
2.- Imponer las costas de ambas instancia en el orden causado, atento la
complejidad de las cuestiones planteadas y condiciones de contratación (art.
68, Código Procesal).
3.- Dejar sin efecto las regulaciones de honorarios practicadas en la sentencia
recurrida las que se efectuarán en la instancia de grado, una vez practicada la
planilla de liquidación.
4.- Diferir los honorarios correspondientes a esta Alzada, hasta tanto se
cuente con pautas para ello (art. 15, LA).
5.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de
origen.

Dr.Luis SILVA ZAMBRANO - Dr. Lorenzo W. GARCIA
Dra.Mónica MORALEJO - SECRETARIA
REGISTRADO AL Nº 186 - Tº VI - Fº1047/1050
Protocolo de SENTENCIAS -S A L A I- Año 2010