NEUQUEN, 30 de diciembre de 2010.
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “FERNANDEZ MARIA DOLORES C/ GEPRIN S.A.
S/ DAÑOS Y PERJUICIOS” (EXP Nº 331482/5) venidos en apelación del JUZGADO DE
PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 4 a esta Sala I integrada por los Dres.
Lorenzo W. GARCIA y Luis E. SILVA ZAMBRANO con la presencia de la Secretaria
actuante, Dra. Audelina TORREZ, y de acuerdo al orden de votación sorteado el
Dr. Lorenzo W. GARCIA dijo:
I.- Ambas partes apelan contra la sentencia definitiva de fs. 255/260, fundando
sus agravios la actora a fs. 277//279 y parte contraria a fs. 280/281, obrando
a fs. 283/284 la contestación del traslado corrido a la demandante.
Agravios de la actora: El primer agravio aduce errónea apreciación del monto
reclamado, por cuanto condena al pago de la suma de $ 7.330, siendo que lo
demandado ascendió a $ 23.527, tal como se expresa en la liquidación de fs.28.
Agrega que reclamó-además- la suma de u$s 3783-convertible a razón de u$s 1=
$2,96-, equivalente a $11.197,50, con mas la indemnización del daño moral
estimado en $ 5000.
Describe la forma de pago por la compra de una unidad funcional en el proyecto
“Loft del Campus”, cuya demora en la construcción por parte de ambas empresas
demandadas (Deveco y Gesprin), determinó que autorizara a ésta ultima a la
venta de la unidad, en los términos del instrumento que luce a fs. 22, por un
precio muy inferior al abonado, lo que habilita la aplicación de la teoría de
la lesión.
El segundo agravio controvierte el encuadre del contrato de preventa como venta
de cosa futura, habida cuenta de la precisión con que se describe la cosa
vendida, el plazo de construcción y escrituración, lo que interpreta como
excluyente de cumplimiento condicional, y lo define como contrato con
prestaciones recíprocas o conmutativas, citando lo resuelto en un caso similar
(in re “Venturini, Enrique Juan y otro c/Gesprin SA s/daños y perjuicios”,
ofrecido como prueba por su parte.
Que cumplió con el requisito de emplazamiento que prescribe del art.1204 para
que opere la resolución del contrato por incumplimiento.
En el tercer agravio refuta la sentencia de grado en cuanto expresó que su
parte no fue clara con respecto a las sumas abonadas, destacando que en los
contratos de preventa se explicita el precio total de venta -u$s 36.650-
adecuado a los valores del mercado al momento de contratar, así como las
constancias del pago de la suma reclamada en la demanda.
Controvierte, asimismo, el dies a quo a partir del cual deberán computarse los
intereses moratorios, sosteniendo que debe tomarse la fecha de recepción del
telegrama intimatorio (17 de octubre de 2000).
En el cuarto agravio se queja por el rechazo de la indemnización del daño
moral, solicitando su acogimiento en la Alzada.
Agravios del demandado: Califica como dogmática la afirmación de la a quo en el
sentido de haberse tenido por incontrovertida la relación contractual que los
vinculaba y la obligación restitutoria puesta a su cargo, sosteniendo que no se
ha demostrado que Geprin se hubiese beneficiado con los pagos invocados.
El segundo agravio ataca la imposición de las costas a su cargo, destacando que
se demandó $ 23.527,50, y la acción prosperó sólo por $ 7.730.
II.- Entrando a la consideración de los agravios vertidos por ambas partes,
corresponde señalar que la vinculación contractual concertada originariamente
entre la actora y DEVECO SA constituye indudablemente un contrato de
compraventa de cosa futura, tal como las mismas partes lo consignan al
calificarlo en la cláusula 2ª de ambas “preventas”-fs.4 y 10vta.-, y que la
litis se trabó en torno a los rubros contenidos en la demanda según liquidación
practicada a fs.28 -1º) monto convenido para la venta del inmueble a marzo de
2002 -$ 7330, 2º)suma abonada según contrato de preventa-u$s 3.783, convertida
a pesos en $ 11.197,50 y 3º)daño moral estimado en $5.000, totalizando la suma
de $ 23.527,50.
Bien ha dicho la jurisprudencia que:
“1- Cuando una de las partes se compromete a transferir el dominio de una cosa
y la otra a pagar un precio cierto en dinero, sin que el adquirente se reserve
derecho alguno para intervenir en la marcha de la obra ni controlar su
ejecución, se trata de una promesa de venta de cosa futura y no de un contrato
de locación de obra. 2- Si del pacto arribado entre las partes surge que la
construcción no importa la obligación principal, sino que lo es la entrega de
la posesión y la escrituración de la unidad prometida, a cambio de un precio
cierto, el negocio es absorbido por la figura de la compraventa. Autos:
ROZENBLUM Horacio Bernardo c/ OBRAS CIVILES S.A. s/CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
Magistrados: Calatayud, Mirás, Dupuis. - Sala E. - Fecha: 20/06/2002 - Nro.
Exp.: L.348301
“La venta de un departamento en construcción debe ser considerada como la venta
de una cosa futura.”Autos: RINGELHEIM JULIO C/ CIGAIF SACIC. - Sala: B - Mag.:
MARTIRE - MORANDI - WILLIAMS - Fecha: 28/07/1982
En cuanto a la posición contractual de la demandada, he de coincidir con la a
quo en que Geprin SA obró en su condición de sucesor a titulo singular del
contratante originario (Deveco SA), en base a la cesión de derechos y acciones
que reconocidamente celebró con la constructora inicial, colocándose en la
posición frente a terceros contratantes con el cedente, que regula el art. 1474
del cód. civ., incluyendo los pagos efectuados con anterioridad a la cesión.
Siendo ello así, del reconocimiento de la cesión que se infiere de la
“autorización de venta” celebrada entre las partes en el mes de marzo de
2002-estando vigente la ley 25.561 y su decreto reglamentario nº 214/2002,
queda fijado por convención de las partes el monto de la deuda por pagos
efectuados con anterioridad a la rescisión del contrato de preventa por
incumplimiento del vendedor.
Vale decir que, si con posterioridad a la declaración de emergencia y de las
pautas que regularon la actualización de las obligaciones dinerarias ,las
partes fijaron consensualmente el monto a restituir por los pagos cumplidos con
anterioridad a la rescisión del contrato originario concertado con la cedente
Deveco SA, no cabe acceder a actualización en relación con la cotización del
dólar estadounidense, sin perjuicio de que quepa acoger el devengamiento de
intereses moratorios a partir de la fecha de dicha autorización -20/3/2002-,
habida cuenta que la misma importa reconocimiento expreso de la mora en la
restitución del precio abonado por la actora y del incumplimiento en término de
la construcción de la cosa futura comprometida en venta.
En punto al daño moral, compartiendo los argumentos desarrollados por la
Dra.Matilde Zavala de Gonzalez (“Los Daños Morales Mìnimos”, LL 1/8/2004)
reiteradamente citados por esta Sala, juzgo que la litigiosidad de la demandada
y la prolongación del presente juicio habilitan al reconocimiento de
compensación por el rubro reclamado (art.522 cód,civ,), más aún teniendo en
cuenta que el actor ha omitido reclamar la indemnización del 10 % del precio
total de la cosa a que lo habilitaba la cláusula 9ª.de ambos contratos de
preventa para el supuesto de incumplimiento imputable al vendedor.
En ese entendimiento estimo adecuado el monto estimado por el demandante: $
5.000.
Por las razones expuestas, propongo al Acuerdo que se haga lugar parcialmente a
los agravios del actor, fijando el dies a quo para el devengamiento del interés
moratorio a partir del 20 de marzo de 2002,y condenando al demandado al pago de
$ 5.000 en concepto de daño moral, elevando el moto de condena a la suma de $
12.330, y manteniendo las costas de ambas instancias a cargo de la demandada
vencida, a cuyo efecto se difiere la regulación de los honorarios de Alzada a
la previa de primera instancia (art. 15 LA).
Tal mi voto.
El Dr. Luis SILVA ZAMBRANO dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al
mismo expidiéndome de igual modo.
Por lo expuesto:
SE RESUELVE:
1.- Confirmar la sentencia de fojas 255/260 en lo principal, elevando el moto
de condena a la suma de pesos DOCE MIL TRESCIENTOS TREINTA ($ 12.330).
2.- Imponer las costas de Alzada a la demandada (art. 68, Código Procesal).
3.-Diferir la regulación de los honorarios de Alzada a la previa determinación
de los de primera instancia (art. 15 LA).
4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de
origen.


Dr. Lorenzo W. García - Dr.Luis E. Silva Zambrano
Dra.Audelina Torrez - SECRETARIA
REGISTRADO AL Nº 228 - Tº VII - Fº 1261/1263
Protocolo de SENTENCIAS -S A L A I- Año 2010