Fallo












































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Contenido:

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          Voces:[Condominio Indemnización por el uso exclusivo de la cosa común Art.2684 CC Costas Orden causado]
          PS 2002 N°93 T°III F°437/440
          NEUQUEN, 28 de mayo de 2002
          Y VISTOS:
          En acuerdo estos autos caratulados: “SUCESORES DE BRIZZI JOSE CONTRA SUCESORES DE MARTINEZ JULIO S/DIVISION DE CONDOMINIO” (Expte. Nº 232-CA-2) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 2 a esta Sala I integrada por los Dres. Luis SILVA ZAMBRANO y Lorenzo W. GARCIA con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO DE GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr.Lorenzo W. GARCIA dijo:
          I.-Vienen estos autos a consideración de la Sala para el tratamiento del recurso de apelación interpuesto por la actora contra la sentencia de fs.355 /358, a tenor de los agravios vertidos a fs.389/393, cuyo traslado fue contestado por la contraria a fs.396 /398. También apela la Dra.Garayo, por derecho propio, por sus honorarios.-
          Se agravia en primer término la actora por el rechazo de los reclamos por cobro de alquileres y daños y perjuicios, cuestionando que se ha efectuado una valoración parcializada de la prueba.-
          Que la reticencia del demandado al oponerse a la realización de las diversas tasaciones ha constituido una clara actitud de obstrucción a los legítimos reclamos efectuados oportunamente por el actor.-
          Que se reconoce que Sergio Rivas abonó un alquiler de $2252 entre 1994 y 2001, sin que se liquidara nada a su parte.-
          Como segundo agravio vuelve sobre el Art. 2684 y la procedencia de ser compensado por el uso exclusivo de la cosa común, y en tercer lugar apela la imposición de las costas en el orden causado y el monto de los honorarios por altos.-
          La Dra.Garayo sostiene que el monto regu-latorio está por debajo del mínimo de la escala del Art.7 LA según el valor estimativo pericial del inmue-ble en conjunto de $193.054. También se desconforma con la imposición de las costas en el orden causado.-
          II.- Entrando a considerar las cuestiones planteadas, con respecto a la reclamación referida al cobro de indemnización por el uso exclusivo de la cosa común, cabe destacar que, tal como discierne Musto, “resulta difícil armonizar las normas de los artículos 2680 y 2684. Por la primera de ellas se establece que “ninguno de los condóminos puede, sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materia-les o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto”; la segunda dice que: “Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su interés particular”.-
          Concluye el autor citado (Nestor Jorge Musto, ”Derechos Reales”, t.II, págs.398 y sgtes.) en que la primera de las normas sienta el principio del jus prohibendi asignado a cada condómino, en consonan-cia con el Art.2699. Si no hay oposición, no obstante, rige el Art.2684 que permite a los condóminos gozar de la cosa común conforme a su destino, salvo el caso de mediar oposición, en que debe acordarse la puesta en administración o su arrendamiento, debiendo prevalecer en caso de desacuerdo la decisión de la mayoría.-
          En el caso que nos ocupa, como bien destaca la “a quo”, el bien objeto de condominio es una porción de terreno de considerable extensión, que de suyo permitía el uso conjunto por parte de ambos condóminos y dentro del cual el demandado construyó y explotó con exclusividad una superficie estimada pericialmente en un 23% del mismo, no estando en litigio el hecho de que todas las mejoras fueron introducidas por el accionado y que el uso y goce, así como la locación parcial, han estado vinculados exclusivamente a dichas mejoras.-
          Siendo ello así, cabe aplicar complemen-tariamente las normas referidas a la edificación en terreno ajeno, en el entendimiento de que la condición de condómino no puede colocar al accionado en posición desmedrada con respecto a quien resultase ser total-mente extraño a la relación dominial. En tal caso el art.2588 establece que el dueño del terreno tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, ”previas las indemnizaciones correspondientes al edifi-cante de buena fe, situación que el Art.2590 equipara al supuesto de que las obras hubiesen sido implementa-das “a vista y ciencia del mismo –propietario- y sin oposición suya”.-
          En el caso que nos ocupa, conciliando ambos regímenes, estimo compartible la conclusión de la “a quo” en el sentido de que el actor carece de derecho para reclamar indemnización por el uso exclusivo y por la locación de las mejoras introducidas por el demanda-do, toda vez que para que las mismas se incorporen al condominio es preciso que mediare la previa indemniza-ción prevista por el Art.2588, lo que en el caso no ha ocurrido hasta la fecha.-
          En sentido coincidente ha dicho la juris-prudencia: “Si no hay oposición, rige el art. 2684 del C.C. que permite a los condóminos gozar de la cosa común conforme a su destino, con la limitación de no deteriorarla en intereses particulares. Si hay oposi-ción de uno de los condóminos, deben resolver todos sobre si se pone en administración, se alquila o se arrienda. Si no se ponen de acuerdo y no se pide la división, prevalece la decisión de la mayoría.” CC0103 LP 212003 RSD-151-92 S 4-6-92, Juez PEREZ CROCCO (SD) Rodríguez Giles, Jorge c/Joaes Bernal, Eduardo y ot. s/ Cobro ordinario. MAG. VOTANTES: Pérez Crocco – Roncoroni.-
          “El condómino que ha introducido mejoras en la cosa común con consentimiento del otro, tiene derecho, en caso de división del condominio, a que se le reconozca el valor de tales mejoras. De tal modo para establecer el valor de las adjudicaciones ha de partirse del que poseían antes de efectuarse las mejoras, pero actualizado al momento de la división, no debiendo considerarse entonces el valor que tienen en el estado actual, es decir con las mejoras que el condómino ha incorporado a su costa en la porción que ocupa.”- CC0100 SN 970175 RSD-174-97 S 7-8-97, Juez CIVILOTTI (SD) Caffiero de Jovert Sara Beatriz c/ Caffiero Norma Raquel y otro. s/División de condominio MAG. VOTANTES: CIVILOTTI-MAGGI.-
          “La indiferencia y pasividad de un condó-mino frente a los actos de uso y goce del otro, impor-tan una tolerancia que no alcanza para configurar una desposesión que importe la interversión del título. Si uno niega al otro ese uso, la única vía idónea para intentar la solución del reparto del uso y goce de la cosa es el ejercicio del derecho a pedir la división de la misma.” RODRIGUEZ CRESPO MANUEL C/ENRIQUE RODRIGUEZ CRESPO S/División Condominio (CIUDAD - CAMARA DE APELACIONES CIVIL COMERCIAL MINAS PAZ Y TRIBUTARIO Nº3 -NºFallo 93194416) (SENTENCIA) Mag. GARRIGOS-BARRERA-STAIB 04/02/93.-
          “La íntima correlación del art. 2684 del C.C. con el art. 2699 del mismo cuerpo legal no es a los efectos de imponer el acuerdo unánime para los actos de uso y goce de la cosa común, como lo prevé el art.2680 del C.C. para los actos de disposición mate-rial o jurídica sino con el alcance de garantizar a los condóminos el derecho de oposición a ese uso y goce conjunto. Es decir que los actos de disposición requie-ren el previo acuerdo unánime; los de uso y goce con-junto no dependen de ese acuerdo, pero están expuestos al derecho de oposición de "algunos de los condóminos" CC0103 LP 212003 RSD-151-92 S 4-6-92, Juez PEREZ CROCCO (SD) Rodríguez Giles, Jorge c/Joaes Bernal, Eduardo y ot. s/Cobro ordinario MAG. VOTANTES: Pérez Crocco – Roncoroni.-
          “Por fuera del principio general del art. 2676 del CC en cuanto a que cada condómino goza respec-to de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatible con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios, respecto a las facultades no ya sobre la parte indivisa sino sobre toda la cosa, también es principio general que cada uno de los condóminos tiene el uso y goce de toda la cosa, no limitándose su derecho a una parte sino que se ejerce sobre toda ella, sin perjuicio del derecho análogo que tienen los condóminos.”- CC0000 PE, C 1684 RSD-15-96 S 21-3-96, Juez GESTEIRA (SD) Persoglia, Osvaldo c/Plencovich, Carlos s/Desalojo. MAG. VOTANTES: GESTEIRA-LEVATO.-
          “La jurisprudencia dominante se ha deci-dido en el sentido de que el condómino que toleró que el otro usara de la cosa, no tiene derecho a exigirle el alquiler en tanto no haya reclamado una indemniza-ción por dicho uso exclusivo" (En igual sentido, véase Salis, "La comunione", nº40). Es que en general se ha juzgado que el silencio o pasividad ante la ocupación de la cosa por uno de los condóminos, importa un consentimiento que hace improcedente el cobro de los alquileres al ocupante (cfr. C.Civ. Ia Cap., 04/04/41, J.A. T. 74, p. 131, Cód.Civil 2º Cap., 22/11/45, L.L., t. 37, p- 839). Sin embargo, esta no es la situación configurada en autos, donde existe un pedido expreso a tal compensación (mantenido a lo largo de todo el proceso y objeto expreso de los agravios). En tal situación, el Dr. Borda (obra, tomo y nº citados) expresa "Pero ante el pedido de los condóminos procede la fijación de una suma mensual a título de compensación a cargo del condómino ocupante" (Cfr. C.Civ.Cap., Sala C, 12/4/73, ED: T.50, fallo nº23.100)” DRES.: FRIAS DE SASSI COLOMBRES - AVILA (EN DISIDENCIA)- GALLO CAINZO.INFANTE JOSE GUILLERMO C/ISOLINA JARMA DE AVILA S/DIVISION DE CONDOMINIO, 08/03/00, Sentencia Nº 52, Sala 3.-
          Y bien, resulta a mi juicio acertado el criterio de la sentencia apelada pues habiendo tolerado el actor la introducción de mejoras en el inmueble, no incompatibles con el uso común a que tenía derecho en su condición de condómino, no está habilitado para reclamar compensación derivada del uso exclusivo de las mismas ni de su locación a terceros sin la previa compensación de las obras.-
          Propicio, pues, la confirmación de la sentencia apelada en cuanto rechaza las pretensiones indemnizatorias del actor.-
          Costas y honorarios: Teniendo en cuenta que la discrepancia entre las partes ha versado en torno a los derechos resarcitorios o de participación esgrimidos por el actor, antes que respecto de la división de condominio en sí misma –mediando allanamiento en autos-, juzgo que la imposición de las costas en el orden causado no puede agraviar a la actora quien, por lo demás, ha resultado vencida en relación con la pretensión accesoria.-
          En tal sentido se ha dicho jurispruden-cialmente: “El principio de imposición de costas en el orden causado en una división de condominio, reconoce la excepción de aplicar las costas del juicio al demandado -pese a su allanamiento total, expreso e incondicionado- si no había dado respuesta positiva al anterior requerimiento extrajudicial, obligando así a la otra parte a accionar.- CC0000 PE, C 1486 RSD-20-95 S 9-3-95, Juez IPINA (SD) Tomicic, Ivan c/Tomicic, María Magdalena s/División de condominio MAG. VOTANTES: IPIñA-LEVATO.-
          “Cuando al demandar por división de con-dominio se afirma el fracaso previo de intentos extra-judiciales para ese propósito y en la réplica los emplazados, además de allanarse incondicionalmente, niegan expresamente la resistencia, queda a cargo del actor (art. 375, C.P.C.) acreditar esa afirmación y de su acreditación dependerá el pago de las costas (art. 68, Cód. cit.).” SCBA, Ac 57990 S 17-10-95, Juez NEGRI (SD) Martínez, Oscar Alberto c/Alberti, Oscar Adolfo s/ División de condominio AyS 1995 III, 865 MAG. VOTANTES: Negri-San Martín-Pisano-Laborde-Rodríguez Villar.-
          “En los juicios de división de condo-minio, la litis se origina en la necesidad de partir el bien y de disponer de la proporción que le corresponde a cada condómino. El objeto del juicio es para cada uno, la parte que le corresponde en el inmueble y los honorarios de los profesionales han de regularse sobre el valor de la parte de cada mandante o patrocinado, aun cuando las costas hayan sido impuestas en su totalidad a la demandada.” CC0101 MP 92666 RSI-821-00 I 4-7-00 Bostiancic Juan c/Schwitzer Adolfo s/División de Condominio. VOTANTES: De Carli-Font-Cazeaux.-
          “Si ha existido allanamiento en un juicio por división de condominio, las costas deben correr por su orden y en proporción al respectivo interés económi-co de cada propietario ya que, de lo contrario, impo-niéndolas sólo a alguno de ellos, importaría obligar a éstos a recibir mermada su parte sin motivo alguno.- Gaguin Fortune c/Gaguin Alberto Moises s/División de condominio- NºSent.:80271 - Civil - Sala 1 - 30/06/1988
          “En principio, la sustanciación de la contrademanda por cobro de pesos no es conciliable con los trámites del juicio por división de condominio, pues este pleito sólo resulta contencioso cuando exis-ten discrepancias sobre la calidad de condómino de algunos de los interesados u oposición a la acción.” Autos: BERALDI, JOSE R. c/GUILLERMO, SUSANA B. s/ SUMARIO. DIVISION DE CONDOMINIO- NºSent.:46580- Magistrados: A M. LUACES - Civil - Sala C - 13/06/1989
          “Las costas devengadas en el primer estadio del proceso por división del condominio deben ser satisfechas, en el supuesto de allanamiento incon-dicionado y oportuno, en el orden causado y en proporción al interés de cada condómino, puesto que lo contrario significaría obligar, sin motivo, a que cada interesado reciba su parte mermada (conf. C.N.Civ., Sala E, 25/6/80, en L.L., 1980-D-533; íd., Sala A,12/4/84, en L.L., 1984-D-149; íd., Sala B, 30/11/78, en L.L., 1979-A-544; íd.,Sala D, 11/6/8l en L.L., 1982-A-233; íd., Sala G, 10/7/87, en L.L., l988-B-610; Fenochieto-Arazi, "Código Procesal...", t. IV, p. 352). Autos: TROPICOM S.A. c/LA CASA DE LOS METALES S.A.C.I. s/DIVISION DE CONDOMINIO - NºSent.41289 - Civil - Sala F - 09/02/1994
          “La imposición de las costas por su orden en los juicios por división de condominio no resulta ser un principio rígido o invariable. Si quien demanda la división de condominio se vio precisado a recurrir a la vía judicial por la negativa de su condómino a partir privada o extrajudicialmente y ello es acredita-do en la causa, las costas, de proceder en definitiva la división, deberán ser soportadas por el demandado por aplicación del principio general del art. 68 del Código Procesal, y aún cuando en la misma hipótesis el demandado se allanare a la división judicial, corres- ponde la aplicación de las costas si dio motivo a la demanda por no avenirse a la división privadamente; en este supuesto, por aplicación del art. 70, inc. 1º, del mismo Código, que exime de costas al vencido a menos que hubiere incurrido en mora o que por su culpa hubiere dado lugar a la reclamación (conf. C.N.Civ. Sala A, L.L.1984-D-149).Autos: PAU, Armando y otro c/GARAY DE RECALDE, Dora y otros s/DIVISION DE CONDOMINIO- Nº Sent.:145066- Magistrados:POSSE SAGUIER - Civil - Sala F - 08/07/1994
          “Haya o no habido reclamo extrajudicial previo de la parte actora, si ante la promoción de la demanda el condómino comparece en término y se allana incondicionalmente a la acción, no queda otro camino que imponer las costas en el orden causado, y no siendo en casos muy especiales, es conveniente mantenerse dentro de ese principio, a efectos de no obligar a una de las partes a recibir menguada su porción en el condominio.” CC0101 MP 77941 RSD-34-91 S 28-2-91, Juez LIBONATI (SD) Ferreira, Uldelber Duver c/Ferreira, José María (su sucesión) s/División de condominio MAG. VOTANTES: Libonati – Spinelli CC0101 MP 83886 RSD-447-92 S 22-12-92, Juez LIBONATI (SD) Jaura, José Luis c/ Romero, Ramón Mario s/División de condominio.-MAG. VOTANTES: Libonati - De Carli
          “Tratándose de un juicio sobre división de condominio, es doctrina recibida de antaño en la jurisprudencia, que en las actuaciones relativas a procesos de esa naturaleza, donde la intervención judicial no es indispensable y en las que cuando ella se reclama no existe por lo común tema contencioso en tela de juicio, las costas deben soportarse en el orden causado y las comunes por mitades, pues se trata de gastos derivados del ejercicio de un derecho indiscuti-ble (art. 2692, Cód. Civil), con mayor razón si la demandada se allanó a la demanda en su primera presentación, en forma incondicional y absoluta (art. 307, CPCC).” CC0203 LP, B 77264 RSD-42-94 S 3-3-94, Juez PERA OCAMPO (SD) Gómez de Saravia, Sixto c/ Sprovieri, Alicia Beatriz s/División de condominio MAG. VOTANTES: Pera Ocampo - Pereyra Muñoz.-
          Entiendo, pues, que la imposición de las costas en el orden causado se ajusta a derecho y que los honorarios deben regularse en relación con el interés de cada parte representada y sin tener en cuenta -en el caso que nos ocupa- el valor de las mejoras introducidas por el demandado por tratarse de una cuestión ajena a la división de condominio sobre el inmueble que, al momento de la constitución del mismo, se encontraba desprovisto de mejoras, toda vez que la suerte de las edificaciones no tiene vinculación con esta primera etapa del juicio en pro de la división del condominio.-
          En base a tales consideraciones juzgo que deben confirmarse tanto la imposición de las costas de primera instancia como los honorarios regulados. Las costas devengadas en la Alzada se impondrán a la recurrente vencida (Art.68 cód.proc.), a cuyo efecto se regularán los honorarios profesionales con ajuste al Art.15 LA.-
          Tal mi voto.-
          El Dr. Luis SILVA ZAMBRANO dijo:
          Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.-
          Por lo expuesto:
          SE RESUELVE:
          1.- Confirmar la sentencia de fs. 355/358 vta. en todo cuanto fue materia de recurso y agravios.-
          2.- Imponer las costas de Alzada al apelante vencido (art.68 del CPCC).-
          3.- Regular los honorarios profesionales de esta Instancia en las siguientes sumas: para la Dra. Alicia GARAYO, letrada apoderada del actor, de pesos MIL CIENTO CINCUENTA ($1.150) y para el Dr. Hugo LAPILOVER, patrocinante del demandado, de pesos MIL SEISCIENTOS OCHENTA ($1.680) (art.15 LA).-
          4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.-





          Dr.Luis Silva Zambrano Dr.Lorenzo W. García
          JUEZ JUEZ










Categoría:  

 

Fecha:  

 

Nro de Fallo:  

 


Tribunal:  

Cámara Civil 


Secretaría:  

 
Sala:  

Sala 1 



Tipo Resolución:  

 

Carátula:  

 
Nro. Expte:  

 

Integrantes:  

 
 
 
 
 

Disidencia: