Y VISTOS:

En acuerdo estos autos caratulados: “BENITEZ PEDRO MIGUEL C/ORTIZ GOMEZ JOSE CELINDA S/CONSIGNACION” (Expte. nº 63-CA-1998), venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil Nº DOS, a esta Sala UNO integrada por los Dres. Lorenzo W. GARCIA y Luis SILVA ZAMBRANO, con la presencia de la Secretaria actuante Dra. Mónica MORALEJO de GIORGETTI y de acuerdo al orden de votación sorteado, el Dr. Lorenzo W. GARCIA dijo:

Se elevan estos autos a la consideración de la Alzada para el tratamiento del recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia de fs.251/254, que hizo lugar al pago por consignación incoado en su contra y rechazó la reconvención por caducidad de los plazos. Fundamenta sus agravios a fs.262/263, cuyo traslado no fue contestado por la contraria.-
I.- Aduce el quejoso que le agravia la consideración del a quo en el sentido de que la pretensión del actor se adecua a lo normado por el art.756 del cód.civ., otorgando efectos cancelatorios a los pagos efectuados sin los recaudos legales. Señala que el “a quo” admite expresamente la situación de mora, justificándola como atendible por la incertidumbre que le genera la ocupación por un tercero del inmueble adquirido, explayándose posteriormente acerca de los retardos que no constituyen mora, que define como el retardo antijurídico imputable. Sostiene que tal situación no encuadra en ninguno de los incisos del art.757, precepto que no ampara la omisión de pagar las cuotas devengadas entre diciembre de l994 y abril de l995 -inclusive.-
Que el error del inferior radica en la pretensión de solucionar una situación que considera jurídicamente disvaliosa -cual es la falta de entrega de la posesión-, con el instituto procesal del pago por consignación. Que las dudas de Benítez introduciendo al pago condiciones no pactadas, debieron ser invocadas al vencimiento de la cuota de diciembre de l994 y no cuatro meses después, cuando el pago no era oportuno, conforme lo requiere el art.758 del cód.civ.. Que si tal situación de incertidumbre resultara cierta, no se justifica que intentara el pago, ya que desde diciembre de l994 a marzo de 1995 las circunstancias no variaron, pues Ortiz Gómez no ha acreditado en ninguna de dichas fechas su situación de titular registral de la finca ni ésta se había desocupado. Que ante tales circunstancias no se justifica que el actor continúe pagando las cuotas sino que ante tal incertidumbre lo normal hubiese sido que pidiese la restitución de lo pagado, la rescisión del contrato o la radicación de una denuncia penal por estafa, pero nunca una demanda de pago por consignación. Que siendo limitativa la enumeración del art.757, por tratarse de un medio de pago excepcional, el deudor debió acreditar una razonable dificultad para pagar directamente, lo que no ocurrió en el caso de autos..-
Como segundo agravio se disconforma por cuanto el “a quo” no aludió a los testimonios de Gladys Ruiz y Gustavo Paredes, quienes son contestes en señalar que el actor pretendió abonar en marzo de 1995 la totalidad de las cuotas adeudadas con la suma de $200, a razón de $560 por mes, como diferencia entre las cuotas y los importes de los alquileres que el demandado se obligó a solventar. Ello legitima la negativa del acreedor a recibir los pagos -pactados en $250- por falta del requisito de integridad.-
Como tercer agravio sostiene que ante la improcedencia del pago por consignación, debe acogerse la reconvención que reclama la caducidad de los plazos pendientes.-
II.-Entrando a la consideración de las cuestiones planteadas, advierto que se acciona en base a un contrato de compraventa inmobiliaria notoriamente imperfecto, de cuyos escuetos términos se infiere el pacto del precio, las condiciones de pago y la individualización de la cosa vendida, así como el plazo en que el vendedor debía hacer tradición efectiva de la misma, en tanto que no se prevé plazo alguno para la escrituración. Consta, asimismo, a través de lo actuado, que se trató de una venta “a non domino”, por lo que para eludir la prohibición del art.1329 del código civil, debe admitirse que el comprador, aún cuando pretexte haber desconocido la ajenidad en cuestión al momento de contratar, la consiente al tomar conocimiento a posteriori del vicio apuntado, adquiriendo la venta en cuestión el compromiso a cargo del vendedor de adquirir legítimamente la cosa de su dueño para transferir el dominio al comprador (Borda, ”Contratos”, t.I, pág.61 y sgtes.).-
Ahora bien, vencido el plazo de sesenta días convenido para la entrega efectiva de la cosa y no mediando en el caso un supuesto de fuerza mayor previsto como eximente en el mismo -tal como bien ha meritado la “a quo”-, el comprador adquiere el derecho de retener el pago del precio, por aplicación de lo dispuesto por el art.1426 del código civil y, por ende, no incurrió técnicamente en mora por la mera postergación material de los pagos. ”En estos casos -destaca Borda, en relación con las hipótesis de retención del precio contempladas en el art.citado- el comprador no sólo tiene el derecho a suspender el pago del precio, sino que además puede resolver el contrato, puesto que se trata de una hipótesis de incumplimiento (art.1412). Es decir que frente a esta situación, el comprador tiene una doble posibilidad: a)o bien mantiene la vigencia del contrato, pero se rehusa a pagar el precio; b)o bien hace uso de los derechos que le confiere el art.1204 (resolver el contrato siguiendo el procedimiento fijado por la norma)” -ibidem, pág.202).-
Bien ha dicho la jurisprudencia aplicable al caso que: ”1. La culpabilidad es uno de los requisitos del estado de mora, al establecer el último ap. del CCIV 509 que el deudor puede demostrar que el retardo material no le es imputable. 2. Habiendo quedado demostrada en autos la voluntad del deudor de pagar, mediante la declaración coincidente de los testigos -entre ellos el testimonio calificado de un profesional abogado- y la propia manifestación asertiva de la parte contraria, la demanda por consignación debe prosperar. Cám. Com. A - 26/02/80 RODRIGUEZ, CONSTANCIA C/ AMBRUESO, JUAN.
“La consignación no puede reputarse tardía sino cuando el deudor carece de derecho a pagar, como ocurre cuando ha quedado resuelto el vínculo o la prestación ya carece de utilidad por la esencialidad en la fecha en que debió cumplirse. Cám.Com: C (ANAYA -QUINTANA TERAN-CAVIGLIONE FRAGA) 13/11/81 BANCO DE SANTANDER SA C/NOVINSE SACIF “La lista de supuestos justificantes de un pago por consignación que trae el CCIV 757 no es taxativa sino enunciativa de las situaciones más frecuentes. De ahí que corresponde concluir que siempre que el deudor o un tercero interesado enfrenten una dificultad seria que impida el seguro ejercicio de su jus solvendi, están ellos legitimados para satisfacer el pago con intervención judicial o sea mediante un juicio por consignación. El hecho de la mora no hace caducar el jus solvendi del deudor; por tanto, si éste tiene derecho a pagar, se sigue de ahí que puede consignar el pago apropiado que no quiera recibir el acreedor. Y si éste no tiene motivo legítimo para rechazar el pago, la consignación tendrá que ser aceptada. Es claro que la consignación que intente el deudor moroso tendrá que ser suficiente, debiendo comprender no sólo la prestación debida sino también el complemento referente a la reparación del daño moratorio. CámCom. A (BARRANCOS Y VEDIA-JARAZO VEIRAS -VIALE)-13/07/82 LIBRERIA Y PAPELERIA SALONICA C/ CIA. PAPELERA SARANDI SAIC.
“Para que se recurra al pago por consignación, el acreedor debe haber incurrido en "mora accipiendi", ya sea por existir algunos de los supuestos previstos en el art. 757 del C.C. o por otros casos que impidieran pagar normalmente al deudor, aunque no fueran los contemplados en esa norma de claro corte enunciativo.” -CCI Art. 757 CC0001 MO 25110 RSD-273-90 S 27-12-90, Juez RUSSO (SD) Cajas, Genoveva c/ Cheops Construcciones S. A. s/ Consignación y escrit.-MAG. VOTANTES: Russo - Ondarts - Ludueña
“El justificado temor del adquirente del vehículo, fundado en la comprobación de la deficiencia exhibida (irregularidad en cuanto al número de identificación del motor) y el secuestro del mismo provocan razonable sospecha acerca del derecho que le había sido transmitido (podría, incluso hasta haber suspendido el pago del precio -art.1425 Código Civil) y hacen admisible su opción por la consignación. CCI Art. 1425 CC0100 SN 920653 RSD-62-93 S 15-4-93, Juez MAGGI (SD)Sanchez Oscar Alberto c/ Colamé Hnos. s/ Consignación judicial MAG. VOTANTES: MAGGI - VALLILENGUA
“Cuando en el boleto de compraventa las partes acordaron que el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio del bien inmueble enajenado está supeditado a la realización del Reglamento de Copropiedad y Administración, lo que configura un plazo suspensivo incierto que difiere la exigibilidad de la obligación, ello no autoriza a la parte obligada a efectuar tales diligencias -vendedor- a postergar "sine die" su cumplimiento o a dilatarlo indefinidamente, por lo que si la demora se prolonga más allá de lo razonable, el acreedor -comprador- está facultado para demandar su fijación o el cumplimiento de la actividad omitida, máxime si transcurrido más de un año desde la fecha en que se suscribió el boleto en cuestión, el comprador ha intimado por carta documento al vendedor para que informara sobre el estado de los trámites necesarios para viabilizar la escritura, sin obtener respuesta alguna. En tal caso el juez está facultado, incluso, a establecer si la dilación es o no imputable a la culpa del deudor. CámCivil - Sala E VALDO MIRAS Sentencia Definitiva C. 047059 CANTONE, JUAN Y OTRO c/VILLAR, OSCAR ALBERTO s/ESCRITURACION 30/05/89.-
“Por la naturaleza del negocio, el comprador se encuentra obligado a pagar el saldo de precio y el vendedor a entregar la cosa en propiedad, para lo cual, tratándose lo vendido de un inmueble, es imprescindible el otorgamiento de la escritura pública traslativa del dominio, seguida de su inscripción. Consecuencia de ello es que aún cuando en el instrumento escrito donde se plasmó el acuerdo de voluntades no se diga nada a este respecto, la obligación existe por ser inherente al contrato y constituir uno de sus elementos esenciales, dado que sin obligación de transmitir la propiedad no hay compraventa (arts. 1184 inc. 1, 1185, 1187, 1323, 2505 y 2609 del Cód. Civil). CCI Art. 1184 Inc. 1 ; CCI Art. 1185 ; CCI Art. 1187 ; CCI Art. 1323 ; CCI Art. 2505 ; CCI Art. 2609
“Si el comprador no recibió la tradición de la cosa debido al incumplimiento en que incurrió el vendedor, no es aceptable que la parte que no cumple con su obligación invoque el derecho a que se haga lo que era inherente a él cumplirlo. SCBA, Ac 46752 S 29-9-92, Juez VIVANCO (SD) Duart, Víctor Hugo c/ Arias y Morsellas, Fausto Jacinto s/ Cumplimiento de contrato y escrituración. Embargo preventivo (Reconstrucción) MAG. VOTANTES: Vivanco - Laborde - Negri - Pisano - Mercader
“Si es el vendedor quien se niega a entregar la cosa vendida y a transmitir su dominio o incurre en una demora inexcusable en la ejecución de su contraprestación, mal puede imputar al comprador las consecuencias por el daño emergente -pérdida del valor adquisitivo del precio- del cual es el único responsable -arg. arts. 513 y 1111 del C.Civil-.CCI Art. 513 ; CCI Art. 1111CC0000 TL 8507 RSD-16-73 S 26-11-87, Juez SUARES (SD)Sarraude, Pedro Vicente c/ Albizu, Máximo Alberto s/ Escrituración MAG. VOTANTES: Suares - Casarini - Macaya
“Si se trata del cumplimiento coetáneo de las obligaciones correlativas de la compraventa y no del diferimiento sólo del pago del precio, la mora del vendedor exige en ese caso el cumplimiento recíproco de las obligaciones de pagar el precio y entregar la cosa, por encuadrar la situación -por analogía- en lo previsto en los arts. 510, 1201 y 1418 del C.Civil.-CCI Art. 510 ; CCI Art. 1201 ; CCI Art. 1418-CC0000 TL 10275 RSD-21-15 S 26-3-92, Juez LETTIERI (SD)Lernoud, Jorge Alberto c/ Lombardero, Armando M. y otro s/ Cumplimiento de contrato MAG. VOTANTES: Lettieri - Casarini - Macaya
“Es necesario, para imputar la mora al contrario, que se la constituya formalmente como tal, mediante requerimiento hecho por el acreedor al vencer la prestación -o luego del vencimiento-, pues antes de ello sólo existe el retardo material del deudor en el cumplimiento de la obligación, aunque se haya establecido un plazo” (conf. Morello, Augusto, "El boleto de compraventa inmobiliario", pag. 162). CCom: B (PIAGGI - BUTTY - DIAZ CORDERO) - 26/06/95
ARDENAS SA C/ SAHARA SCA S/ SUM.
“Cuando las partes se conducen en forma contraria a lo que verosímilmente deben entender obrando de buena fe, a la par que desconocen obligaciones expresamente asumidas al concertar el negocio, se colocan de tal modo en situación de mora recíproca, tornando en inviables los respectivos reclamos que con tales falencias se efectúan. No cabe calificar sino como mora recíproca cuando ambas partes simultáneamente rehusan cumplir obligaciones alegando que no le competen (arts. 1198, 510 y 1201 del Cód. Civil) CCI Art. 1198 ; CCI Art. 510 ; CCI Art. 1201
“El art. 510 del CCI se refiere a la mora recíproca, o sea que uno de los contratantes no incurre en mora si el otro a su vez también se hallaba en mora, denominándose este principio compensación de moras”. SERRANO, NESTOR O. c/FERNANDEZ, JORGE Y OTRO s/ORDINARIO S/CASACION S STRNSC VIEDMA 00CC 000041 08-04-92 SD LEIVA
“El art. 510 del CCI está estrechamente vinculado con el art. 1201 del CCI relativo a la exceptio non adimpleti contractus, de la cual es aplicación y de una adecuada conexión entre ellos resulta que la parte caída en mora no puede invocar la excepción y si como en el caso, a través de las pruebas colectadas resulta ser la parte demandada la que no cumplió, no cabe hablar de mora recíproca y, consecuentemente, menos de procedencia de la excepción. ”SERRANO, NESTOR O. c/FERNANDEZ, JORGE Y OTRO s/ORDINARIO S/CASACION S STRNSC VIEDMA 00CC 000041 08-04-92 SD LEIVA
“Tratándose de prestaciones que deben ser cumplidas simultáneamente, si ninguno de los contratantes cumple no puede configurarse la situación de mora. En tal supuesto sólo existe un simple retardo que puede dilatarse indefinidamente por cuanto ante el incumplimiento recíproco nadie incurre en mora. De modo que si la actora pretendió constituir en mora al vendedor, para poner fin a esta situación, era menester que cumpliera u ofreciera cumplir la prestación a su cargo y simultáneamente interpelara a la contraparte para que diera cumplimiento a la prestación debida (CCIV 509, 2 parr., Y 1198, 1 parr.). CCom: A (MIGUEZ DE CANTORE - VIALE - JARAZO VEIRAS) - 23/06/89
DUARTE, FERNANDO C/ CONSTRUGAL SA.
“Si se trata del cumplimiento coetáneo de las obligaciones correlativas de la compraventa y no del diferimiento sólo del pago del precio, la mora del vendedor exige en ese caso el cumplimiento recíproco de las obligaciones de pagar el precio y entregar la cosa, por encuadrar la situación -por analogía- en lo previsto en los arts. 510, 1201 y 1418 del C.Civil.-CCI Art. 510 ; CCI Art. 1201 ; CCI Art. 1418 “.- TL 10275 RSD-21-15 S 26-3-92, Juez LETTIERI (SD)Lernoud, Jorge Alberto c/ Lombardero, Armando M. y otro s/ Cumplimiento de contrato MAG. VOTANTES: Lettieri - Casarini - Macaya
En base a las constancias de autos y los principios legales que se infieren de la doctrina jurisprudencial que hemos reseñado precedentemente es dable concluir que el vendedor no puede, lícitamente en la especie, rehusarse a recibir el pago de las cuotas vencidas escudándose en la mora del comprador, cuando se encontraba incurso -a su vez- en mora en el cumplimiento de una obligación esencial -cual es la tradición de la cosa-, incurriendo así en una causal explícitamente contemplada por la ley para habilitar la retención del precio por parte del comprador.-
Tampoco es atendible el argumento de que el comprador se aferra al cumplimiento del contrato pese a las evidentes dificultades puestas de manifiesto para su ejecución en especie -falta de titularidad del dominio en cabeza del vendedor y ocupación del inmueble por un comprador frustráneo en carácter de comodatario hasta tanto se le entregue una cosa alternativa comprometida por el mismo vendedor-, siendo que el recurrente también se aferra al cumplimiento del contrato, reclamando la caducidad de los plazos pendientes y el pago del saldo de precio. Es cierto que el conflicto de intereses no ha de resolverse adecuadamente mediante el acogimiento del pago por consignación, toda vez que quedará pendiente la fijación judicial del plazo para escriturar y consiguiente demanda de cumplimiento de contrato bajo apercibimiento de resolución con más los daños y perjuicios, acciones todas que pudieron acumularse a la presente con evidente economía procesal pero, en definitiva, a las partes compete evaluar los tiempos y la secuencia de sus reclamaciones.-
Por las razones expuestas, y correctos fundamentos del fallo recurrido, propongo al Acuerdo su confirmación en todo cuanto ha sido materia de recurso y agravios, con costas en la Alzada a cargo del recurrente vencido, a cuyo efecto se regularán los honorarios profesionales de conformidad con el art.15 LA.-
Tal mi voto.-
El Dr. Luis Emilio SILVA ZAMBRANO dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.-
Por lo expuesto:
SE RESUELVE:
1.- Confirmar la sentencia de fojas 251/253 en todo lo que ha sido materia de recurso y agravios.-
2.- Imponer las costas de Alzada al apelante vencido (artículo 68 del Código de Procedimientos Civil y Comercial ).-
3.- Regular los honorarios de los profesionales intervinientes en esta instancia en las siguientes sumas al presente : para el Dr. Pablo ASCASO, letrado apoderado de la demandada, de pesos MIL ($1000) (artículo 15, Ley nº 1594).-
4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.