Fallo












































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Sumario:  

 




















Contenido:

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          Voces:[Inhabilidad de título Ejecución expensas comunes Certificado de deuda Legitimación pasiva Notificación al deudor moroso Obligaciones propter rem]
          PS 2003 N°89 T°III F°431/436
          NEUQUEN, 6 de mayo de 2003
          Y VISTOS:
          En acuerdo estos autos caratulados: “CONS.COPRO.FACUNDO II CONTRA CONSTRUCTORA NORTE S.R.L. S/COBRO EJECUTIVO” (Expte. Nº 1521-CA-2) venidos en apelación de la SECRETARIA DE JUICIOS EJECUTIVOS NRO. 1 a esta Sala I integrada por los Dres. Lorenzo W. GARCIA e Isolina Osti de ESQUIVEL, por encontrarse ausente por más de cinco días el Dr. Luis SILVA ZAMBRANO (art.45 in fine Ley 1436), con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO DE GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr.Lorenzo W. GARCIA dijo:
          I.-Vienen estos autos a consideración de la Alzada para el tratamiento del recurso de apelación interpuesto por la ejecutada contra la sentencia de fs. 66/68, a tenor de los agravios vertidos a fs.76/79, cuyo traslado ha sido contestado por la contraria a fs. 85.-
          Argumenta en primer término sobre la procedencia de la defensa de inhabilidad de título, que planteó oportunamente por considerar que el certificado base de la acción no satisface las exigencias del Art. 524 in fine, del cód.proc.-
          Reseña haber negado la deuda y la calidad de titular de la unidad funcional que se le adjudica por haberla transmitido a un tercero, quien fuera admitido por el consorcio con derecho a voto. Que en el certificado no se detallan los períodos adeudados ni el monto mensual de las expensas ni las fechas de cada vencimiento ni se precisa si se trata de expensas ordinarias o extraordinarias.-
          Que por no haber sido jamás intimado, la discriminación de cada rubro (capital e intereses) resulta esencial para el ejercicio del derecho de defensa.-
          En segundo lugar se agravia por el cómputo de los intereses, aduciendo no encontrarse en mora cuya incursión pudiera tomarse como “dies a quo” al efecto.-
          El tercer agravio se refiere a la legiti-mación pasiva, aduciendo que su parte enajenó mediante boleto de compraventa la UF de que se trata al Sr. Antonio Latorre y otra, quienes asumieron la posesión real y efectiva de la propiedad y fueron admitidos por el consorcio según consta en las actas acompañadas.-
          Finalmente se alza contra el rechazo de la citación de tercero instada por su parte, de confor-midad con el Art.96 del cód.proc.-
          II.-Entrando a considerar las cuestiones planteadas, comienzo por señalar que el certificado de deuda base de la ejecución se ajusta a lo prescripto por el Art.10 del Reglamento de Copropiedad –a la sazón propuesto por la propia demandada-, accionándose en ejercicio de las facultades otorgadas al administrador por la cláusula 12ª. del mismo instrumento convencio-nal, y que si bien contiene un monto global por las expensas devengadas en el período que relaciona, la composición de dicho monto se especifica detalladamente en el escrito mediante el cual se promueve la ejecu-ción, con lo que se suplen los recaudos establecidos por el Art.524 del código procesal.-
          En cuanto a la tasa y monto de los inte-reses liquidados, las objeciones del excepcionante no obstan a la prosperidad de la ejecución, sin perjuicio de su análisis en el momento procesal oportuno (Art.591 cód.proc.).-
          En torno a la legitimación pasiva opuesta al progreso de la demanda, invocando la enajenación del bien, esta Cámara adhiere al criterio jurisprudencial que sostiene que las expensas pueden ser reclamadas indistintamente del poseedor actual o del titular re-gistral, sin perjuicio del ulterior derecho a repeti-ción conforme las relaciones que surgen de la obliga-ción de contribución entre los deudores solidarios.-
          Con respecto a la citación de tercero, advierto que la recurrente no controvierte eficazmente los argumentos expuestos por el juez de grado en torno al carácter restrictivo que cabe asignársele al instituto en procesos de ejecución.-
          Con miras a dispensar el desarrollo doctrinario de los criterios expuestos, cabe remitirnos a lo expresado por la jurisprudencia nacional en torno a las cuestiones planteadas:
          “La omisión del recaudo formal referido a la previa notificación o intimación postal o telegrá-fica no enerva la pretensión ejecutiva desde que el requerimiento quedará suficientemente cumplido con la intimación de pago y citación de remate a realizarse en sede judicial. Quien nada abonó ante la intimación requerida judicialmente, hace suponer con fundamento que tampoco hubiera respondido al requerimiento extra-judicial anterior, por más que éste figure como requi-sito en el Reglamento de Copropiedad.”Autos: CONS. PROP.SOLIS 777 c/CONFALONIERI, JAIME s/EJECUCION EXPENSAS- NºSent. C. 095741 Unánime.- Civil - Sala K - 16/08/1991
          “En la ejecución de expensas comunes, el título ejecutivo lo constituye el certificado de deuda expedido conforme a las previsiones del reglamento de copropiedad o, a falta de éste, la copia protocolizada de las actas de las reuniones de consorcio en las que se ordenaron o aprobaron las expensas. La jurispru-dencia ha sostenido que aunque la ley ordena ser cuida-doso en el examen del instrumento que lleva aparejada ejecución, este análisis no debe extremarse si se trata del cobro de expensas comunes, cuya percepción es fundamental para el funcionamiento normal del consorcio.” CC0101 MP 67944 RSI-94-88 I 8-3-88Consorcio Propietarios Edificio Anaconda c/Laborito, Teresa D. s/ Ejecución Expensas Comunes MAG. VOTANTES: Spinelli - De Carli – Libonati CC0101 MP 84304 RSI-666-92 I 11-8-92 Consorcio de copropietarios Edificio Corrientes Nº 1702 c/Vaneskeheian, Ernesto s/Ejecución expensas comunes MAG. VOTANTES: De Carli - Libonati – Spinelli.-CC0101 MP 92483 RSI-960-94 I 27-10-94. Consorcio Propietarios Edificio Belcorsan Belgrano 2642 c/Terreni, Adolfo Julio s/Ejecución expensas comunes MAG. VOTANTES: Font - De Carli–Ramírez. CC0102 MP 95190 RSI-757-95 I 3-10-95 Consorcio Propietarios Complejo Asociación Viajantes Av. Libertad 5526 c/Damboreana, Luis s/Ejecución MAG. VOTANTES: Oteriño-Dalmasso-Zampini CC0102 MP 101046 RSI-339-97 I 2-4-97 Consorcio Propietarios Edificio Ulfi XVIII c/Furones José Alberto s/Ejecución expensas comunes MAG. VOTANTES: Zampini-Dalmasso.-
          “Si el propio Reglamento de Copropiedad establece que el administrador se encuentra facultado para expedir certificados de deuda por expensas comunes de conformidad a lo dispuesto por el art. 6 del decreto 18734/49 -transferencia de dominio- cabe admitir que también puede efectuar certificación de deuda para su cobro compulsivo.” CC0102 MP 74323 RSI-714-89 I 24-10-89 Consorcio de Copropietarios Edificio Maral 32 c/ Carflia S.A. s/Ejecución expensas comunes MAG. VOTANTES: Martino - de de La Colina.-
          “Tratándose de expensas, es insuficiente la mera negativa de adeudarlas, ya que la negativa debe ser acompañada o bien de la afirmación de haberlas abonado o de la afirmación de que se reclamen expensas que no corresponden a dicha unidad, desde que al quedar establecido que el ejecutado integra el Consorcio, queda admitido su deber de soportar expensas (art.8 ley 13.512). Si la mera negativa de adeudar expensas es insuficiente, teniendo para asignarle relevancia, con mayor razón debe estarse al acogimiento del reclamo del Consorcio cuando ni siquiera es negada la deuda a que el mismo se refiere.” CC0001 SI 53357 RSI-469-90 I 22-8-90. Consorcio Parque Norte c/Schuarberg s/Cobro ejecutivo. MAG.VOTANTES: Furst - Arazi - Montes de Oca.
          “El reglamento de copropiedad debe inter-pretarse del modo que mejor se compadezca con la urgen-cia con que debe atenderse lo atinente al cobro de expensas, sin cuya oportuna y completa percepción se hace inviable la vida del Consorcio (art. 1198 del Cód. Civil) y que en caso de duda sobre la condición de título ejecutivo que cabe a la documentación acompañada debe estarse por la habilidad de la misma, toda vez que la teleología del art. 522 del CPCC y de las otras normas contenidas en la ley de propiedad horizontal y sus decretos reglamentarios (arts. 1, 8, 9 inc. c ley 13.512 y art.3 inc. 6, 9 y 6 del Dec. Ley 18.734/49) buscan asegurar el adecuado funcionamiento del Consor-cio, el cual requiere ineludiblemente del pago oportuno de las expensas comunes por parte de sus integrantes.” CC0001 SI 53357 RSI-469-90 I 22-8-90 Consorcio Parque Norte c/Schuarberg s/Cobro ejecutivo MAG. VOTANTES: Furst - Arazi - Montes de Oca
          “Si se encontraba agregado el reglamento de propiedad que rige la vida comunitaria y del certi-ficado de deuda expedido por el administrador aparece palmaria la liquidez de la deuda y, a su vez, el plazo para abonar las expensas surge del propio reglamento, deviene improcedente la alegada inhabilidad de título (art. 542 inc. 4 Cód. Proc.). CC0201 LP, B 70748 RSD-179-91 S 29-10-91, Juez SOSA (SD) Consorcio de Propietarios Edificio calle 61 n°428 c/Gonzalez Salemme, Alvaro s/Ejecutivo MAG. VOTANTES: Sosa-Crespi.
          “La exigencia formal de notificar al deudor moroso de expensas antes de iniciar el juicio no constituye requisito esencial, desde que el requeri-miento queda suplido con la intimación de pago y citación de remate realizada en autos, de manera tal que su incumplimiento no puede enervar la pretensión ejecutiva, pues tanto la doctrina como la jurispru-dencia de manera uniforme establecen para las expensas comunes, la mora automática.” CC0201 LP, B 73088 RSD-153-92 S 2-5-92, Juez SOSA (SD) Consorcio Galería Williams c/Salerno, Alberto s/Cobro de expensas MAG. VOTANTES: Sosa – Crespi.-
          “No es procedente la excepción de inhabi-lidad de título fundada en la falta de discriminación de la deuda reclamada en base a un certificado expedido por el administrador de acuerdo a lo establecido en el reglamento de copropiedad y administración del consorcio.” CC0102 MP 84984 RSI-654-92 I 3-9-92 Consorcio Propietarios Edificio ARSA III c/Gomez, José Antonio s/Ejecución expensas MAG. VOTANTES: Oteriño - de de La Colina – Dalmasso. CC0102 MP 91825 RSI-602-94 I 30-8-94.Consorcio Perito Moreno c/Vera, M. s/ Ejecución MAG. VOTANTES: Oteriño – Dalmasso CC0102 MP 95190 RSI-757-95 I 3-10-95. Consorcio de Propietarios Complejo Asociación Viajantes Av. Libertad 5526 c/ Damboreana, Luis s/Ejecución MAG. VOTANTES: Oteriño-Dalmasso-Zampini CC0102 MP 101046 RSI-339-97 I 2-4-97.Consorcio Propietarios Edificio Ulfi XVIII c/ Furones José Alberto s/Ejecución de expensas comunes MAG. VOTANTES: Zampini-Dalmasso.CC0102 MP 106903 RSI-523-98 I 30-6-98. Consorcio Propietarios Ed. Aljaba c/ Stranges Francisco y otro s/ Ejecución de expensas. MAG. VOTANTES: Oteriño-Dalmasso-Zampini.CC0102 MP 111304 RSI-1732-99 I 28-12-99Consorcio Propietarios Edificio Berna c/Lagrotteria María s/Ejecución de expensas MAG. VOTANTES: Oteriño-Dalmasso-ZampiniCC0102 MP 114353 RSI-869-00 I 19-9-00 Consorcio de Copropiedad Edificio Miramar II c/Damonte Vicente Juan s/ Ejecución de expensas. MAG. VOTANTES: Oteriño-Dalmasso-Zampini CC0102 MP 117907 RSI-1202-1 I 11-12-1 Cons. Prop. Edif. Arenales 2370 c/ Larroca Fernando s/Ejecución de expensas MAG. VOTANTES: Oteriño-Dalmasso-Zampini.
          “La primera parte del art. 522 del C.P.C. dice que el crédito por expensas comunes constituye título ejecutivo; toda la discusión se limita a los elementos o a la documentación que lo acredite y que, curiosamente, no es uniforme para cada consorcio de copropietarios. Si se está a una interpretación riguro-sa de la norma procesal en examen, se debe cumplir necesariamente con lo que dispone en su segundo párrafo, es decir que sólo si la certificación de deuda reúne los requisitos determinados por el reglamento, es viable la ejecución. Pero puede ocurrir que el estatuto que rige la comunidad consorcial se limite a consignar que es función del administrador: "...Expedir certifi-cados de deuda por expensas comunes, las que se constituirán en títulos ejecutivos conforme lo dispuesto por el art. 522 del Código de Procedimientos Civil y Comercial", en cuyo caso debe acordarse fuerza ejecutiva al certificado expedido por él en tales condiciones, sin necesidad de cumplir ningún otro recaudo para integrar el título ejecutivo. Ahora bien, junto a la certificación de deuda es indispensable que se acompañe el reglamento de copropiedad, pero no ya como parte de ésta sino para acreditar ante el juzgador que se han cumplido los recaudos que dicho instrumento ha establecido pues de ese modo se prueba el título ejecutivo.” CC0102 BB 98458 RSD-77-97 S 27-5-97, Juez GARCIA FESTA (SD) Consorcio Edificio Santa Fe c/García Luisa s/Cobro ejecutivo por expensas comunes. MAG. VOTANTES: GARCIA FESTA-VIGLIZZO-VAZQUEZ.
          “Si bien es cierto que las expensas comunes participan de los caracteres de las obligacio-nes "propter rem", entre ellos la de ambular con la relación de señorío; no lo es cuando la transmisión del dominio no se ha operado. La promesa de venta hecha por el dueño de una Unidad Funcional dentro de la ley de Propiedad Horizontal no lo libera de sus obligaciones hacia el consorcio ni de la observancia de las restricciones legales, por lo cual, si según el boleto el adquirente asumió la obligación por expensas comu-nes, el consorcio puede demandar por el todo a cual-quiera de ellos o a ambos conjuntamente, más aún cuando la promesa de venta se instrumenta mediante un acta de adjudicación precaria y el comprador reviste el carácter de tenedor o adjudicatario precario hasta la formalización de la escritura traslativa del dominio (art. 2505 del CC).” CC0103 LP 228529 RSD-291-97 S 2-9-97, Juez PEREZ CROCCO (SD) Consorcio c/Antonicelli, Miguel Angel s/Cobro ejecutivo de expensas. MAG. VOTANTES: Pérez Crocco-Roncoroni.
          “El régimen de transmisión de las obliga-ciones propter rem está ligado con la transmisión de la cosa; tanto el crédito como la deuda nacen con la relación con la cosa y la transmisión de ambos sobreviene también con el cambio de titularidad de la relación de dominio, porque el crédito cualificado emergente es considerado como un accesorio del objeto adquirido. Si la relación real de dominio no se ha desplazado, el dominio sigue en cabeza del recurrente y el comprador es tenedor precario hasta la formalización de la escritura traslativa del dominio.” CC0103 LP 228529 RSD-291-97 S 2-9-97, Juez PEREZ CROCCO (SD) Consorcio c/Antonicelli, Miguel Angel s/Cobro ejecutivo de expensas MAG. VOTANTES: Pérez Crocco-Roncoroni.
          “Como ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece (art. 8, ley 13.512), el titular registral debe responder ante este tipo de deudas que sufre la cosa, porque el sujeto pasivo del cobro de expensas comunes por antonomasia es la persona (física o jurídica) a cuyo nombre consta la unidad funcional, originante de las expensas, en el Registro de la Propiedad.” CC0201 LP, B 88952 RSD-230-98 S 22-9-98, Juez SOSA (SD) Consorcio núcleo hab. definitivo Nª 36-37-38 Barrio San isidro c/ Estrada Ortiz, América y/o Gutierrez, Gloria Susana s/ Ejecución por cobro de expensas MAG. VOTANTES: Sosa-Crespi.
          “Si bien se pudo accionar contra el adju-dicatario a quien se le hiciera entrega de la tenencia precaria de la unidad, por ser el que efectivamente usó del edificio y lo usufructuó materialmente durante el período en que se devengaron las expensas, como aún no ha adquirido el dominio del bien, no cabe duda que la obligación también subsiste en cabeza del propietario, desde que, más allá que el Administrador del Instituto de la Vivienda impusiera a los adjudicatarios la obligación al pago de las expensas comunes, ello no le cercena al consorcio de Propietarios el derecho de reclamar el pago al fisco de la provincia, toda vez que llegado el momento de la ejecución en sí, es decir de la realización del crédito mediante la subasta del inmueble para cobrarse con su producción, sólo podrá responder con el bien el titular de dominio demandado.” CC0201 LP, B 88952 RSD-230-98 S 22-9-98, Juez SOSA (SD) Consorcio núcleo hab. definitivo Nª 36-37-38 Barrio San isidro c/Estrada Ortiz, América y/o Gutierrez, Gloria Susana s/Ejecución por cobro de expensas MAG. VOTANTES: Sosa-Crespi.
          “Tratándose del cobro de expensas, las cuales por mandato legal, revisten la calidad de obligaciones deambulatorias o "propter rem", responden por ellas no solamente el titular registral de la unidad afectada, sino igual todos aquellos que por cualquier título la usen o usufructúen.” CC0000 DO 72759 RSD-363-98 S 17-11-98, Juez EYHERABIDE (SD) Consorcio de Copropietarios Edificio Gran Mar IV c/ Piermattei, José Antonio s/Ejecución de expensas comunes MAG. VOTANTES: Eyherabide - Dupuy – Begué.
          “La constancia de deuda líquida no signi-fica requerimiento del cuadro analítico de la liquida-ción pormenorizada por expensas comunes sino la certificación del saldo deudor que surja de la misma, que en sí mismo conforma el requisito de liquidez.” OBS. DEL SUMARIO: P.S. 1996 -IV- 648/651, SALA II Juez GARCIA (SD) CONSORCIO DE COPROP. EDIF. ANT. ARGENTINA c/MOZZON EMILIO s/COBRO EJECUTIVO. MAG. VOTANTES: GARCIA-GIGENA BASOMBRIO
          “En este tipo de ejecuciones por cobro de expensas no resulta suficiente la negación de la deuda, sino que se debe afirmar que se han pagado las expensas reclamadas o bien que éstas corresponden a otra unidad, circunstancias ambas que deben ser probadas. Ello es de esta manera por cuanto la negación por sí sola resulta irrelevante, ya que el solo hecho de integrar el consorcio importa la obligación de satisfacer las expensas en proporción al valor de su piso o departa-mento por imperio del art. 8º de la Ley 13.512.” OBS. DEL SUMARIO: idem anterior.-
          Por las razones expuestas, y fundamentos que se infieren de la jurisprudencia citada, propongo al Acuerdo la confirmación del pronunciamiento recurrido, en todo cuanto ha sido materia de agravios, con costas en la Alzada al recurrente vencido, a cuyo efecto se regularán los honorarios profesionales con ajuste al Art.15 LA.-
          Tal mi voto.-
          La Dra.Isolina OSTI de ESQUIVEL dijo:
          Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.-
          Por lo expuesto:
          SE RESUELVE:
          1.- Confirmar la sentencia de fs. 66/ 68vta. en cuanto fue materia de recurso y agravios.-
          2.- Imponer las costas de Alzada al apelante vencido (art.68 del CPCC).-
          3.- Regular los honorarios profesionales de esta Instancia en las siguientes sumas: para las Dras. Luisa STRILLEVSKY y María Alejandra PAVLIN, patrocinantes del actor, de pesos OCHENTA Y CINCO ($85) y para el Dr. Roberto G. BUSAMIA, patrocinante del demandado, de pesos SESENTA ($60) (art.15, LA).-
          4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.-






          Dra.Isolina Osti de Esquivel Dr.Lorenzo W. García
          JUEZ JUEZ



          Dra.Mónica Moralejo
          SECRETARIA

          REGISTRADO AL Nº__________ Tº___ Fº _________

          Protocolo de SENTENCIAS -S A L A I- Año 2003



          Dra.Mónica Moralejo
          SECRETARIA










Categoría:  

Ejecutivos 

Fecha:  

 

Nro de Fallo:  

 


Tribunal:  

Cámara Civil 


Secretaría:  

 
Sala:  

Sala 1 



Tipo Resolución:  

 

Carátula:  

 
Nro. Expte:  

 

Integrantes:  

 
 
 
 
 

Disidencia: