Fallo












































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Sumario:  

 




















Contenido:

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          Voces: Locación de cosa Cláusula penal: ¿Desde cuándo? Tácita reconducción
          PS 2002 N°79 T°II F°376/379
          NEUQUEN, 7 de mayo de 2002
          Y VISTOS:
          En acuerdo estos autos caratulados: “PERATA JUAN NICOLAS CONTRA VIVANCO SEGUEL RUBEN Y OTRO S/COBRO ORDINARIO DE PESOS” (Expte. Nº 73-CA-2) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 5 a esta Sala I integrada por los Dres. Luis SILVA ZAMBRANO y Lorenzo W. GARCIA con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO de GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr.Lorenzo W. GARCIA dijo:
          I.-Vienen estos autos a consideración de la Sala para el tratamiento del recurso de apelación interpuesto por la actora contra la sentencia de fs.39 /40, a tenor de los agravios vertidos a fs.50/52, cuyo traslado no fue contestado por la contraria.-
          Tras reseñar los antecedentes del caso, destaca que en el contrato de locación que vinculó a las partes se previó una cláusula penal para el supues-to de que el inquilino no entregase el inmueble a la fecha de su vencimiento, consistente en el triple del último alquiler abonado o que deba abonarse por cada mes calendario. Que luego de reiterados reclamos para que el demandado restituya el inmueble y pague los alquileres devengados a partir del vencimiento, se vio obligado a iniciar la presente acción, haciendo reserva de ampliar la demanda por cada mes que transcurra hasta la efectiva desocupación del inmueble.-
          Entrando a la crítica de la sentencia recurrida, sostiene que la disminución oficiosa de la cláusula penal pactada es arbitraria, toda vez que al reducirla a la tercera parte no hace sino restituir el valor histórico, sin interés alguno anterior a la firmeza de la sentencia.-
          En segundo lugar destaca que su parte hizo reserva de ampliar el reclamo por los meses adeudados a partir de la interposición de la demanda y hasta la restitución del inmueble, lo que denuncia haber ocurrido el 28 de septiembre de 2001.-
          I.-Entrando a considerar las cuestiones planteadas comienzo por señalar que tal como se consigna en la demanda de desalojo agregada por cuerda, ”vencido el contrato en la fecha indicada, la locataria continuó en la locación hasta la actualidad en los términos del art.1622 del cód.civ.”, hasta que fue intimado formalmente a la desocupación del inmueble por CD del 4 de mayo de 2001.-
          Tal reconocimiento de que medió tácita reconducción del contrato en los términos de la norma invocada, torna de suyo improcedente todo reclamo de cobro de cláusula penal anterior a la constitución en mora del inquilino operada mediante la interpelación denunciada.-
          Con respecto al dies a quo para el cobro de la cláusula penal deberá fijarse, pues, el mes de mayo de 2001 y como dies “a quem” cabe tomar el de la efectiva desocupación del inmueble, que se denuncia ocurrida el 28 de septiembre de 2001.-
          En cuanto al ejercicio oficioso de la facultad morigeratoria, estimo que comprendiendo lo reclamado tanto la cláusula penal como el alquiler devengado, su cuantía no aparece prima facie despro-porcionada en relación con los daños y perjuicios ocasionados por la demora y contemplando el efecto conminatorio propio de la sanción convencional, que en el caso no resultó suficiente para compeler al inquilino al puntual cumplimiento de la obligación asumida.-
          En sentido análogo ha dicho la jurispru-dencia: ”Aún cuando el demandado no objetara el porcen-taje de la pena pactada por falta de pago en un contra-to de locación, ello no impide que la cuestión sea introducida recién en la expresión de agravios, habida cuenta que la excesiva onerosidad prevista en el art. 656 del Código Civil que autoriza a los jueces a redu-cir las penas para evitar el abusivo aprovechamiento de la situación del deudor, es equiparable a la usura. Constituye un acto ilícito contrario a las buenas costumbres la cláusula penal desproporcionada con la gravedad de la falta que sanciona y, en consecuencia, puede el Tribunal reducirla a su justo límite (art.953 del Código Civil). Teniendo en cuenta que el porcentaje de la pena pactada en un contrato de locación triplica el monto del alquiler, dicho porcentaje debe reducirse a la mitad si, según lo pactado en la cláusula respec-tiva, la multa no exime al demandado de pagar los alquileres adeudados.” Autos: RENAURO, ALEJANDRO Y OTRO c/NADER SINT S.A. s/DESALOJO- NºSent.:89192 - Civil - Sala M - 13/06/1991.-
          Es claro que la situación subexamen no coincide con el presupuesto de hecho contemplado en la jurisprudencia citada, en que el alquiler se encuentra comprendido en el monto reclamado y la facultad morigeradora ha sido ejercida de oficio.-
          “En el caso de alquileres actualizados corresponde admitir la cláusula penal que llegue sólo al doble del alquiler correspondiente.” Autos: BERMAN, Roberto D. c/HELE KUER S.A. s/EJECUCION DE ALQUILERES - Nº Sent.:47020 - Civil - Sala L - 18/03/1994
          “Habiendo reducido el magistrado de grado el "quantum" de la cláusula penal al doble del último alquiler, en lugar de admitir el triple del mismo como se había estipulado, ha ejercido la facultad que al efecto le confiere la ley con la suficiente prudencia y ponderación que aconseja un criterio restrictivo. Máxime si se tiene en cuenta que la acreedora percibe, independientemente del monto de los alquileres, la multa repotenciada en función de la depreciación monetaria, tal lo pactado.” CC0203 LP, B 66028 RSD-9-89 S 14-2-89, Juez PEREYRA MUNOZ (SD)Inmobiliaria Integral S.A. c/Cervantes, Emilio y otro s/Cobro ordinario de pesos.- MAG. VOTANTES: PEREYRA MUÑOZ - PERA OCAMPO.
          “A los fines de la morigeración de la cláusula penal en un contrato de alquileres deben evaluarse dos presupuestos (art. 656 del CP): uno objetivo que está constituido por las pautas que la propia ley menciona para que el sentenciante advierta si el monto de la pena es desproporcionado y otro subjetivo que atiende a que el acreedor haya ejercido un abusivo aprovechamiento de la situación en que se encontraba el deudor. Por otra parte en dicha evalua-ción debe estar presente la doble función que persigue la cláusula penal, una de las cuales es la evaluación anticipada de los daños y la otra compeler al deudor al cumplimiento de la palabra empeñada so pena de ser pasible del pago de una pena.” CC0101 MP 96251 RSI-370-96 I 14-5-96 Publisi, Claudia c/Bayon Cesar s/Ejecu-ción de alquileres MAG. VOTANTES: De Carli-Font-Ramirez CC0102 MP 100193 RSD-306-97 S 11-9-97, Juez DALMASSO (SD) Di Giorgio Salvador y otros c/Angelo, O. S.A. y otros s/Cobro de pesos ED:178-150; LL:1999-D, 759 MAG. VOTANTES: Dalmasso-Oteriño-Zampini.-
          “En cuanto a la indemnización por resti-tución tardía, solicitada en la demanda, pactada en la cláusula vigésima del contrato, cabe decir que no resultando el presunto retardo, una consecuencia inme-diata del incumplimiento contractual reclamado en la presente, no resulta procedente su indemnización. Ello así por estar excluidas conforme a los preceptuado por los arts. 512-520 y conc. del C.Civil, que establece que el deber de reparar se limita sólo a los daños que fueran consecuencia inmediata del incumplimiento. Fren-te a ello y habiendo permitido el locador mantener al locatario en el inmueble con posterioridad al venci-miento del plazo convenido en el contrato, sin que haya manifestado su voluntad de recuperarla, su inclusión en concepto de daños resulta improcedente. La aplicación de la multa estipulada en la cláusula vigésima, que la actora pretende cobrar, perdió ejecutividad al prolon-garse lícitamente por anuencia del locador, la ocupa-ción del bien por el inquilino, lo cual torna inadmi-sible el reclamo respecto al rubro tratado. "La cláu-sula penal establecida en el contrato de locación para el caso de la no restitución de la cosa alquilada a su vencimiento comienza a correr, no obstante cualquier otro plazo establecido en el contrato, recién a contar desde la fecha del pedido de restitución formulado con arreglo a derecho" C.N.Esp.C. y C., Sala IV, noviembre 28.74; L.L:1975-B, 96-BCECyC, 585, num, 7601 –J.A:975-26.334. "Cuando en el contrato de locación se estipula una pena por cada día de demora en la restitución del bien al vencimiento del término de duración, esa san-ción no tiene virtualidad hasta tanto el locador del bien al vencimiento exija el cumplimiento de tal obli-gación. Mientras ello no acontezca, continúa la relación locativa en sus mismos términos; es decir, devengándose "alquileres" y no "multas" C. Y C., sala III, julio 18-75 E.D:66-527 DRES.: RODRIGUEZ PRADOS - MARCIAL. ARCE DE CASTRO MARIA MAGDALENA DEL PILAR C/PAZ VICTOR HUGO S/CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, 24/07/96, Sentencia Nº197, Sala Lab. y Cont. Administr.-
          Por las razones expuestas y doctrina jurisprudencial citada, propongo al Acuerdo que se acojan parcialmente los agravios de la actora, y en su mérito se eleve el monto de condena a la suma de $6.750, comprensiva de los alquileres y cláusula penal devengados entre los meses de mayo a septiembre de 2001, con costas a los demandados vencidos, a cuyo efecto deberán adecuarse los honorarios de la instancia de grado y fijarse los de Alzada de conformidad con el art.15 LA.-
          Tal mi voto.-
          El Dr. Luis SILVA ZAMBRANO dijo:
          Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.-
          Por lo expuesto:
          SE RESUELVE:
          1.- Modificar parcialmente la sentencia de fs.39/40, elevando el monto de condena a la suma de pesos SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA ($6.750).-
          2.- Imponer las costas de Alzada a los demandados vencidos (art.68, Código Procesal).-
          3.- Dejar sin efecto la regulación de honorarios practicada al letrado interviniente en la anterior instancia por el actor, Dr.Néstor Pedro POSSE, la que, adecuada al nuevo pronunciamiento, se fija en la suma de pesos UN MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO ($1.325).-
          4.- Regular los honorarios de Alzada al Dr. Néstor P.POSSE en la suma de pesos CUATROCIENTOS SESENTA ($460)(art.15, LA).-
          4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.-





          Dr.Luis Silva Zambrano Dr.Lorenzo W. García
          JUEZ JUEZ











Categoría:  

 

Fecha:  

 

Nro de Fallo:  

 


Tribunal:  

Cámara Civil 


Secretaría:  

 
Sala:  

Sala 1 



Tipo Resolución:  

 

Carátula:  

 
Nro. Expte:  

 

Integrantes:  

 
 
 
 
 

Disidencia: