Fallo












































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Contenido:

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          Voces:[Posesión de buena fe construcción de mala fe Art.2590 C.Civil Posesión de mala fe Mejoras necesarias indemnización]
          PS 2001 Nº158 TºIV Fº728/733 SALA I
          NEUQUEN, 24 de julio de 2001
          Y VISTOS:
          En acuerdo estos autos caratulados: “BAMBILL AMARO ARGENTINO CONTRA TRAIPI JUAN OSCAR Y OTRO S/COBRO SUMARIO DE PESOS” (Expte. Nº 514-CA-96) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Nº1 a esta Sala I integrada por los Dres. Isolina OSTI DE ESQUIVEL (Ac.Adm. Nº16/01) y Lorenzo W. GARCIA con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO DE GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr.Lorenzo W. GARCIA dijo:
          I.-Vienen estos autos a consideración de la Sala para el tratamiento del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia de fs.253/259, según los agravios obrantes a fs.273/276, cuyo traslado fue contestado a fs.278/280.-
          Sostiene el recurrente que para con-cluir en la compensación legal de ambos créditos objetos de demanda y reconvención, el a quo ha partido de presunciones no acreditadas en autos. Controvierte el razonamiento según el cual la construcción efectuada en el inmueble carecería de sentido si no se viera retribuida por la obtención de ganancias que superaran los gastos insumidos por las mismas, con más los gastos de mantenimiento e impuestos.-
          En tal sentido afirma que realizó las mejoras por considerarse propietario del terreno, en virtud del justo título que procuró obtener en la causa sobre usucapión que sirve de antecedente a la presente.-
          En segundo lugar se agravia por la conclusión de que pese a considerar que no existen elementos que den precisión al cálculo de las ganancias obtenidas, el largo lapso durante el cual percibió los cánones locativos torna como “muy probable” la amortización total de los gastos de construcción. Ello por cuanto no existe ningún medio probatorio que acredite la percepción de alquileres por parte del actor y, mucho menos, su monto ni que los mismos alcanzaran para compensar los gastos insumidos por las construcciones.-
          Tras hacer hincapié sobre las condi-ciones que deben reunir las presunciones en materia civil, solicita el rechazo de la reconvención y se confirme el acogimiento de la demanda.-
          II.-Entrando a considerar las cues-tiones planteadas, entiendo que la solución del caso depende de la condición que se atribuya al poseedor-edificante en terreno ajeno, según las constancias recolectadas en la presente causa y en la antecedente caratulada “BAMBIL Amaro Argentino c/TRAIPI Nilda Alicia y TRAIPI Juan Oscar s/posesión ventiañal” (Expte.N° 9644/88) que tengo a la vista, en que se rechazó la usucapión y se hizo lugar a la reconvención por reivindicación instada por los aquí demandados.-
          Del propio relato del actor se infiere que el tracto dominial registrado originariamente en cabeza de Reinaldo Cruciani, habría sido vendido por éste mediante boleto de compraventa a favor de un tal Poblete, quien en el año 1948 hizo lo propio a favor de Pedro Rubilar, quien lo transmitió a Alejandro Traipi y Rosa Jaramillo en 1951, quienes en 1962 obtienen sentencia favorable en juicio de escrituración incoado contra Cruciani. Tras la separación entre Alejandro Traipi y Aurora Rubilar, vende el terreno al actor, y tras la muerte de Alejandro Traipi, tras la tramitación del juicio sucesorio, Aurora Rubilar –madre de los demandados- cede por escritura pública fechada en 1970 los derechos y acciones sobre el terreno en su doble condición de condómina y heredera.-
          Del informe del Registro de la Pro-piedad de fs.217 del expediente ofrecido como prueba, se desprende que el dominio figura inscripto a nombre de los demandados a partir del 22/10/87 por “compra-venta judicial” de dicha fecha.-
          Consta, asimismo, a través de las cons-tancias de ambas causas, que las construcciones cuyo reconocimiento se pretende fueron introducidas por el actor, presumiblemente durante el curso de la década del ’70, por lo que no se tuvo por acreditada la posesión durante el lapso veintañal que prevé la ley de fondo para la adquisición del dominio.-
          Pero, pese a la complejidad del tema, juzgo que la posesión del actor durante el lapso en que introdujo las importantes mejoras existentes en el terreno, fue de buena fe, tanto por cuanto el título instrumentado en escritura pública a su favor cediendo los derechos y acciones que competían a Aurora Rubilar en el doble carácter de condómina y heredera pudo generar razonablemente la creencia de la legitimidad de la posesión otorgada, cuanto por el hecho de que las construcciones se efectuaron sin oposición alguna de los demandados, quienes recién interpusieron la acción de reivindicación en el año 1988, siendo por ende de aplicación lo dispuesto por el Art.2590 del cód.civ., que prevé la aplicación del régimen propio del poseedor de buena fe a favor del edificador de mala fe cuando el dueño del terreno también lo sea, prescribiendo que debe entenderse que medió mala fe de parte del dueño “siempre que el edificio, siembra o plantación se hicieren a vista y ciencia del mismo”.-
          Favorece la postura del actor la presunción “iuris tantum” establecida por el Art.2362 del cód.civ.- Cabe agregar, además, que la cesión de derechos en que se basó la posesión detentada pací-ficamente por el actor, reúne los extremos propios del “título putativo” que surge de la correlación entre los arts.2357 y 4011 del cód.civ. (Musto, Nestor Jorge, ”Derechos Reales”, t.I, pág.244/5), resultando verosí-mil que “por ignorancia o error de hecho” el actor obrase persuadido de su legitimidad (Art.2356 cod. civ.), lo que explica la realización de inversiones importantes en relación con las circunstancia del caso.-
          Ha dicho la jurisprudencia: “El art. 2441, junto con los arts. 2427 y 2440 del C.C. regulan el régimen de las mejoras cuando existe conflicto entre el derecho real de dominio, por una parte, y la posesión, por otra. Triunfante la acción de reivindi-cación, el poseedor de mala fe recibe un tratamiento diferente del deudor de mala fe, ya que aquél tiene derecho a reclamar las mejoras útiles que no se hubie-sen compensado con los frutos percibidos o que se hubiesen podido percibir.” SCBA, Ac 34302 S 24-9-85, Juez MERCADER (SD)
          “La mala fe que se determina en la posesión del actor no puede significar un valladar ante el que deba detenerse todo reclamo, vedando aún aquellos reintegros que la ley admite.” OBS. DEL SUMARIO: P.S. 1995 -I- 52/57, SALA I Juez SAVARIANO (SD) BAMBIL AMARO ARGENTINO c/TRAIPI NILDA ALICIA Y TRAIPI JUAN s/POSESION VEINTEAÑAL MAG. VOTANTES: SAVARIANO - VERGARA DEL CARRIL
          “El art. 589 del C. Civil sólo acuerda al deudor poseedor de mala fe el derecho a ser indemnizado de las mejoras necesarias.” LEY 340 Art. 2428 ; LEY 340 Art. 2427 ; LEY 340 Art. 589 CC02 SE, C 10016 S 8-3-95, Juez BRUNELLO DE ZURITA (SD) ARIAS DE LOPEZ, JULIA c/OLGA DE LOPEZ s/COBRO DE MEJORAS.- MAG. VOTANTES: BRUNELLO DE ZURITA-CONTATO-PICCARDI DE SANCHEZ
          “Cuando el poseedor es considerado como aquel que no tiene motivo para creerse con título suficiente que lo autorice a poseer el bien que ocupa, la posesión es de mala fe, por lo tanto se aplica al caso lo preceptuado por la normativa del código civil en sus arts. 2.440 Y 2.441, reconociéndose a quien la detentó, el derecho al pago de las mejoras necesarias y útiles. OBS. DEL SUMARIO: SALVAT-DERECHOS REALES-T.I. PAG. 230 Y SS; MACHADO-COMENTARIO DEL CODIGO CIVIL ARGENTINO, T.6, PAG. 349 Y SS.; CAM.CIVIL 1RA. CAP.,LL 26-519; CAM.1RA.LA PLATA SALA 1RA., JA.1961-III-328.-
          “Establecer el monto de la indemniza-ción debida al poseedor de mala fe en concepto de mejoras, es materia que se relaciona íntimamente con el principio de enriquecimiento sin causa y por virtud del cual nadie puede incrementar su patrimonio incausada e injustamente con los gastos de otro. CC02 SE, C 10055 S 5-7-95, Juez BRUNELLO DE ZURITA (SD) SALAZAR DE TABOADA, MARIA c/PATRICIO PAEZ s/COBRO DE PESOS.-MAG. VOTANTES: BRUNELLO DE ZURITA-PICCARDI DE SANCHEZ-CONTATO.-
          “Es una solución de equidad establecer que el poseedor de mala fe cuando realiza en cosa ajena, mejoras o gastos útiles, tiene derecho a que les sean pagados en la medida del valor del costo de la mejora, por que es en esta extensión que se opera su empobrecimiento”. OBS. DEL SUMARIO: SALVAT- DERECHOS REALES- T.I.-PAG.349.-CC02 SE, C 10055 S 5-7-95, Juez BRUNELLO DE ZURITA (SD) SALAZAR DE TABOADA, MARIA c/ PATRICIO PAEZ s/COBRO DE PESOS.-MAG. VOTANTES: BRUNELLO DE ZURITA-PICCARDI DE SANCHEZ-CONTATO.-
          “El valor que se debe tener en cuenta para la indemnización de las mejoras útiles al poseedor de mala fe, debe ser en la medida del valor del costo de la mejora, porque es en esta extensión que se opera su empobrecimiento. La solución de equidad queda satisfecha cuando se cubre el empobrecimiento sufrido reintegrando el total invertido en las mejoras.” OBS. DEL SUMARIO: SALVAT R., "DERECHOS REALES" T.I, PAG. 349 CC02 SE 10628 S 18-11-98, Juez BRUCHMAN DE BELTRAN (SD) COLOMBO TABOADA, CARLOS Y OTROS c/RAMOS TABOADA, CARLOS s/REIVINDICACIÓN MAG. VOTANTES: NUÑEZ-BRUCHMAN DE BELTRAN-CONTATO.-
          “El pago de las mejoras (de inversión), compatibiliza con justicia la situación del poseedor de mala fe con el de buena fe, ya que al poseedor de buena fe el art. 2427 sólo le reconoce el derecho al pago de lo invertido. Por otra parte, las mejoras como accesorios del suelo, pertenecen al propietario de éste desde un comienzo (arts. 2331, 2332, 2520 y 2588 del Código Civil) y como las cosas perecen, se deterioran o aumentan para su dueño "res perit et crescit domino", es justo que sea el propietario quien se beneficie con el mayor valor.” OBS. DEL SUMARIO: LAFAILLE "TRATADO DE LAS OBLIGACIONES", T. 2, PAG. 81, CC02 SE 10628 S 18-11-98, Juez BRUCHMAN DE BELTRAN (SD) COLOMBO TABOADA, CARLOS Y OTROS c/RAMOS TABOADA, CARLOS s/ REIVINDICACIÓN MAG. VOTANTES: NUÑEZ-BRUCHMAN DE BELTRAN-CONTATO.-
          “El derecho a reclamar del poseedor la restitución de los frutos de la cosa y las otras indemnizaciones previstas en los arts. 2422 y siguientes del Código Civil, nace del dominio del peticionario en virtud de ese derecho le corresponden los frutos y productos (arts. 2513, 2520 y 2522 del Código Civil) - unido a la posesión ilegítima de mala fe del demandado” (Voto del Dr. Carlos S. Fayt).Mag: Levene, Nazareno. Vot: Boggiano, Barra, Fayt. Dis: Cavagna Martínez,Petracchi, Moliné O'Connor. Abs: Belluscio. L. 462. XXI. La Rinconada S.A.(en liqui-dación) c/Estado Nacional s/nulidad de resolución. 04/05/93.-
          “Habiendo quedado acreditada la mala fe de la demandada en la posesión del inmueble reivindicado, en virtud de lo preceptuado por el art. 2439 del Código Civil, ésta deberá reintegrar los frutos civiles que habría podido producir la cosa no fructífera si el propietario hubiese podido hacer un beneficio de ella.” CC0203 LP, B 70163 RSD-234-90 S 20-11-90, Juez PEREYRA MUNOZ (SD) Silva, Antonio María c/ Grego, José Angel y otra s/Reivindicación MAG. VOTANTES: Pereyra Muñoz - Pera Ocampo.-
          “Cuando el poseedor es considerado como aquel que no tiene motivo para creerse con título suficiente que lo autorice a poseer el bien que ocupa, la posesión es de mala fe, por lo tanto se aplica al caso lo preceptuado por la normativa del código civil en sus arts. 2.440 Y 2.441, reconociéndose a quien la detentó, el derecho al pago de las mejoras necesarias y útiles.” OBS. DEL SUMARIO: SALVAT-DERECHOS REALES-T.I. PAG. 230 Y SS;MACHADO-COMENTARIO DEL CODIGO CIVIL ARGENTINO, T.6, PAG. 349 Y SS.; CAM.CIVIL 1RA. CAP.,LL 26-519; CAM.1RA.LA PLATA SALA 1RA., JA.1961-III-328.-
          “En los supuestos de edificación en fundo ajeno, lo más justo consiste en obligar al edificante al pago del terreno (art. 2588, C.C.). Va de suyo entonces que si a éste se lo condena a pagar el valor de la fracción de la tierra ocupada, una vez realizado ese pago, adquiere la propiedad de dicha fracción (arts. 2506 y 2588, C.C.). Y no hace falta que la sentencia lo mencione, porque es una consecuencia forzosa y necesaria de su cumplimiento. CC0203 LP, B 68380 RSD-244-89 S 23-11-89, Juez PERA OCAMPO (SD) Ferraro, Domingo c/Domiani, Jorge s/Daños y perjui-cios.- MAG. VOTANTES: Pera Ocampo - Pereyra Muñoz.-
          “La de autos es una mejora útil, tiene valor para todos. Es de manifiesto provecho para cual-quier poseedor de la cosa, reza el artículo 591 del Código Civil. La edificación que nos ocupa y que, a la vez, cuenta con suficiente respaldo probatorio y anuen-cia de parte, constituyó un medio de adquisición de dominio por accesión. Si se edifica en predio ajeno será el dueño del suelo quien adquiere las construc-ciones, empero, debe la indemnización al edificador de buena fe. Debe rembolsar al edificador reconviniente los gastos y erogaciones realizados por materiales y mano de obra, pero hasta el mayor valor alcanzado por al cosa -artículo 2589 del Código de fondo-. Rige a pleno el principio del enriquecimiento sin causa. ZAMORA, JOSE ANTONIO Y OTRO c/ALLINI DE AGUERO, GLADYS ESTELA s/RESOLUCIÓN DE CONTRATO. S CCCO02 CO 0000 001637 20-09-95 SD SMALDONE.-
          Y bien, en el caso que nos ocupa entendemos que el actor fue poseedor de buena fe al menos hasta la notificación de la demanda por reivin-dicación incoada en el año 1988 -tan es así que la reconviniente reclama los frutos civiles a partir del 13 de febrero de 1989, fs.23vta.- y que al haberse efectuado las mejoras “a vista y ciencia del dueño”, de cualquier manera sus derechos deben ser liquidados según lo previsto para el edificante-poseedor de buena fe. Ello más aún es así si se tiene en cuenta que los mentados frutos civiles no han provenido propiamente de la explotación del terreno en sí mismo, sino de la renta de las mejoras emplazadas por el poseedor.-
          Entiendo, pues, que el actor tiene derecho al reconocimiento de las mejoras útiles intro-ducidas en el inmueble, con la quita prudencial que corresponda a los frutos percibidos o que hubiesen podido percibirse a partir de la conversión de su posesión en “de mala fe” por obra de la notificación del traslado de la demanda reividicatoria que resultó acogida (arts.589 y 590 cód.civ.-).-
          III.-Liquidación de la condena: A los efectos de evaluar el derecho resarcitorio del actor, según las pautas fijadas precedentemente, tengo en cuenta el valor de tasación fijado en la pericia de fs.131, que asigna a la construcción (a valores que contemplan el factor de depreciación por antigüedad) en $56.939,13, en tanto que atribuye al terreno un precio de mercado de $21.000, totalizando el inmueble la suma de $77.939,13.-
          Estos valores alteran en forma poco significativa los asignados por la tasación del martillero Hugo Ortiz a fs.1121 de los autos agregados por cuerda ($66.196,82 y $17.160, con un valor total de $83.356,82).-
          En punto a la deducción que se pretende por las rentas o frutos percibidos por el edificador en el lapso transcurrido entre febrero de 1989 y la fecha de la puesta en posesión de los reivindicantes (20/9/96, fs.1107 autos agregados por cuerda), debemos coincidir con la experta en su informe de fs.158/159 en que no se cuenta con pautas suficientes para determi-narla, como así tampoco el valor de las mejoras necesarias susceptibles de ser deducidas.-
          En ese entendimiento, juzgo que corresponde echar mano de la facultad-deber conferido por el Art.165 del código procesal, teniendo en consi-deración lo ya expuesto-en el sentido de que la renta no provino de la explotación del terreno propiamente dicho, sino de las mejoras introducidas en él, y pendientes de compensación-, la buena fe del edificador al momento de construir y el principio general de derecho que descalifica todo enriquecimiento sin causa. En base a tales elementos de juicio, estimo adecuado fijar la indemnización que deberán oblar los demandados en la suma de $56.939,13 y el monto de la renta presunta percibida en el lapso de posesión de mala fe, en el 50% de dicho monto, con lo que -previa compensación operable “ope legis”- deberá condenarse a los demandados a abonar la suma de $28.469,56, monto al que deberán adicionarse los intereses moratorios liquidables a la tasa promedio entre activas y pasivas que aplica el Banco de la Provincia del Neuquén a partir de la fecha de la puesta en posesión del inmueble objeto de la litis (16 de septiembre de 1996 fs.1107, prescripción veinteañal) e imponiendo las costas de Alzada en el orden causado en atención al resultado del recurso, a cuyo efecto se regularán los honorarios profesionales de conformidad con el Art.15 LA., modificándose de tal forma la sentencia recu-rrida.-
          Tal mi voto.-

          La Dra. Isolina OSTI de ESQUIVEL dijo:
          Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.-

          Por lo expuesto:

          SE RESUELVE:
          1.- Confirmar la sentencia obrante a fs.253/259 en lo principal, modificándola en cuanto se condena a los demandados NILDA ALICIA TRAIPI y JUAN OSCAR TRAIPI, a abonar al actor en el término de DIEZ DIAS, la suma de pesos VEINTIOCHO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y NUEVE CON CINCUENTA Y SEIS CENTAVOS ($28.469,56), con más los intereses a distribuir en la forma dispuesta en el párrafo respectivo del primer voto, que forma parte integrativa del presente fallo.-
          2.- Imponer las costas de Alzada en el orden causado(art.71, Código Procesal).-
          3.-Regular los honorarios de los profesionales intervinientes en esta Alzada en las siguientes sumas: para el Dr.Alejandro POMPILI, letrado apoderado del actor, de pesos DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA ($2790) y para las Dras. Zulma SOTO y Alicia VARGAS, patrocinantes de los demandados, de pesos UN MIL NOVECIENTOS NOVENTA ($1.990) en conjunto (art.15, LA).-
          4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.-








Categoría:  

 

Fecha:  

 

Nro de Fallo:  

 


Tribunal:  

Cámara Civil 


Secretaría:  

 
Sala:  

Sala 1 



Tipo Resolución:  

 

Carátula:  

 
Nro. Expte:  

 

Integrantes:  

 
 
 
 
 

Disidencia: