Y VISTOS:

En acuerdo estos autos caratulados: “VALENZUELA RAQUEL AMALIA C/ BENAVIDEZ MARTA S/ DESALOJO POR FALTA DE PAGO”, (Expte. Nº 356992/7), venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL Nº 3 a esta Sala II integrada por los Dres. Federico GIGENA BASOMBRIO y Patricia CLERICI, con la presencia del Secretario actuante Dr. Miguel E. BUTELER y, de acuerdo al orden de votación sorteado, la Dra. Patricia CLERICI dijo:
I.- La parte demandada interpone recurso de apelación contra la sentencia de fs. 262/264 que hace lugar a la acción de desalojo, con costas.
La quejosa se agravia por el rechazo de la prescripción con fundamento en la manda del art. 1622 del Código Civil, en violación de lo dispuesto por el art. 4019 del mismo Código, que determina que todas las acciones, entre ellas la locación, prescriben a los diez años, sin distingos.
Sostiene que el a quo ha hecho una errónea lectura del art. 1622 del Código Civil, toda vez que si bien dicha norma garante la continuidad del contrato bajos los mismos términos, claramente precisa que no hay tácita reconducción, sino continuación de la locación ya concluida. Dice que el contrato que unió a las partes terminó con fecha 1 de agosto de 1991, y a partir de entonces principia el plazo de prescripción conexo a la acción de desalojo. Sigue diciendo que la hipótesis del art. 1622 del Código Civil alude a una situación de hecho y en modo alguno pretende alterar el principio de la prescripción.
Manifiesta que la prueba colectada es categórica en demostrar la inexistencia de relación más allá del vencimiento del contrato, tal como lo admite el heredero en denuncia policial, ya que no se pagó una sola renta desde el vencimiento, y siempre se negó adeudar suma alguna en tal concepto. Señala que la primera exteriorización de una voluntad contraria a la anterior es la misiva de uno de los herederos con fecha 1 de marzo de 2001, y desde la fecha de esta comunicación hasta la de interposición de la demanda (4 de octubre de 2007) transcurren casi diez años, y en este último momento el derecho había caducado.
Formula también agravio respecto de la base regulatoria, en tanto se ha tomado el valor del contrato, cuando correspondía considerar el valor de la cosa, ya que el rechazo de la demanda que se propugna es una cuestión conexa a la prescripción del contrato.
La actora rebate los agravios de su contraria a fs. 288/289 vta.
En primer lugar propicia la deserción del recurso, por cuanto la expresión de agravios no reuniría los recaudos del art. 265 del CPCyC.
Dice que la prescripción comienza desde que se cuenta con la posibilidad de accionar o cuando se constituye en mora, lo que recién ocurrió el 7 de marzo de 2001, oportunidad en que la demandada se negó a restituir el inmueble desconociendo el carácter de herederos de los actores. Sigue diciendo que es en este momento que los actores tomaron conocimiento de la negativa de la demandada a desocupar el inmueble.
Manifiesta que la acción de desalojo es imprescriptible pues, una vez vencido el contrato, puede pedirse la restitución del bien en cualquier momento, sea cual fuere el tiempo durante el cual el arrendatario continuó en el uso y goce de la cosa. Cita jurisprudencia.
Expresa que el hecho que la accionada no pague los alquileres no es óbice para el reintegro del bien, pues es contrario a derecho y a la buena fe premiar al incumplidor por su desidia. Agrega que el derecho de dominio de los actores es real e imprescriptible.
II.- Ingresando al tratamiento de la apelación planteada por la parte demandada he de adelantar opinión en orden a que la queja debe ser desestimada.
La acción de desalojo es imprescriptible pues, una vez vencido el contrato de locación, puede pedirse la restitución de la cosa en cualquier momento, sea cual fuere el tiempo durante el cual el arrendatario continuó en el uso y goce de la cosa (art. 1622, Código Civil) –cfr. Cám. Nac. Apel. Civil, Sala M, 16/8/1990, “Smicka y otro c/ Cobas”, JA 1993-II síntesis; Cám. Apel. Civ. y Com. La Matanza, Sala I, 12/4/2007, “Benac c/ Vallejos”, LL on line AR/JUR/2428/2007).
En todo caso, debió la demandada intentar la prescripción adquisitiva del inmueble, si es que consideraba que poseía la cosa con ánimo de dueño, conforme lo afirma al contestar la demanda, y se encontraban reunidos los recaudos a tal fin, pero al no haberse reconvenido ni promovido una acción autónoma, y no pasar los dichos defensivos de ser meras declaraciones de voluntad, no existe impedimento para determinar el desalojo de la accionada, no obstante el tiempo transcurrido desde el vencimiento del contrato de locación (cfr. Cám. Nac. Apel. Civil, Sala C, 28/10/1999, “Cazes c/ Gómez”, LL 2000-C, pág. 727; Cám. 8° Apel. Civ. y Com. Córdoba, 16/2/2010, “Soto Polo c/ Domínguez Ferrari”, LL on line AR/JUR/1645/2010).
Si bien el desalojo es, en principio, una acción personal y pareciera estar alcanzada por la norma del art. 4023 del Código Civil, más aún a la luz de la regla general establecida en el art. 4019 del mismo cuerpo legal, lo cierto es que estas reglas generales reconocen excepciones, algunas expresamente contempladas en el ya citado art. 4019 y otras que surgen de otras prescripciones de la codificación civil (cfr. Cám. Nac. Apel. Civil, Sala B, 21/9/1994, “Mantegazza c/ Propietario Unidad n° 1”, LL 1995-A, pág. 305). Y una de esas prescripciones es la contenida en el art. 1622 del Código Civil que autoriza a requerir la restitución de la cosa en cualquier momento, hasta tanto subsista el dominio (art. 2510 Código Civil).
III.- En cuanto a la apelación referida a la base regulatoria, y si bien de los términos en que se ha planteado pareciera que tiene validez para el supuesto que se hubiera hecho lugar al recurso respecto de la prescripción, lo cierto es que tratándose de un proceso de desalojo aquella está constituida por el valor del canon locativo (art. 27 Ley 1456), conforme lo ha determinado el a quo.
IV.- Por lo hasta aquí expuesto, propongo al Acuerdo se confirme el resolutorio apelado en lo que ha sido materia de agravios.
Las costas de la presente instancia se imponen a la demandada perdidosa (art. 68 CPCyC), difiriéndose la regulación de los honorarios profesionales para cuando se cuente con base a tal fin.

El Dr. Federico GIGENA BASOMBRIO dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo.
Por ello, esta SALA II.
RESUELVE:
I.- Confirmar la sentencia dictada a fs. 262/264, en lo que ha sido materia de recurso y agravios.
II.- Imponer las costas de la presente instancia a la demandada perdidosa (art.68 CPCyC).
III.- Diferir la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes en la Alzada para su oportunidad.(art.15 L.A.)
IV.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente vuelvan los autos al Juzgado de origen.

Federico Gigena Basombrío - Dra. Patricia Clerici

Dr.Miguel E. Buteler - SECRETARIO
REGISTRADO AL Nº 216 - Tº VI - Fº 1075/1077
Protocolo de SENTENCIAS -S A L A II- Año 2011