NEUQUEN, 18 de febrero de 2016
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “CABRERA LEDA BLANCA C/ DA RODDA GASTON
ARMANDO S/ DESALOJO POR FALTA PAGO”, (Expte. Nº 476336/2013), venidos en
apelación del JUZGADO CIVIL 1 - NEUQUEN a esta Sala III integrada por los Dres.
Marcelo Juan MEDORI y Fernando Marcelo GHISINI, con la presencia de la
Secretaria actuante Dra. Audelina TORREZ y, de acuerdo al orden de votación
sorteado, el Dr. Medori dijo:
Que la parte actora interpone recurso de apelación contra la sentencia
definitiva del 7 de agosto del 2015 (fs. 151/155), expresando agravios a fs.
168/171.
Argumenta que la juez de grado incurre en arbitrariedad al limitar la
condena al perseguido y negar su extensión a otros ocupantes, tornando
totalmente ineficaz el procedimiento, cuando se constato la existencia de otros
ocupantes que fueron debidamente notificados y se demandó expresamente en tal
sentido. Denuncia preaviso al accionado del modo de evadir el desahucio.
Solicita se revoque el fallo recurrido, haciendo extensiva la condena
contra subinquilinos y/u ocupantes del inmueble objeto de la Litis.
Corrido el pertinente traslado la parte demandada no contesta.
II.- Entrando al estudio de la cuestión traída a entendimiento resulta que
la decisión en crisis hace lugar a la demanda de desalojo contra el demandado,
con fundamento en la falta de comprobación de la pérdida de tenencia alegada
para el cese de pago de alquileres, advirtiendo que la presente condena no ha
de hacerse extensiva a terceras personas atento la forma en que se efectuara la
diligencia de notificación de demanda, no habiéndose identificado a otros
ocupantes.
De las constancias de autos surge que efectivamente la demandante requirió
el desalojo contra el locatario y contra subinquilinos o cualquier ocupante
(fs. 15); así, fue ordenado, haciendo saber al oficial notificador los recaudos
del caso, en particular, identificar los ocupantes, informando el carácter que
invoquen y luego notificar la existencia del juicio, previniéndoles que de
resultar sentencia condenatoria les sería oponible, pudiendo presentarse a
contestar demanda (fs. 17); la que se efectúa a fs. 55/57, notificándose al Sr.
Da Rodda e informando que el Sr. Ramasco dice ser el propietario del lugar;
transcurrido el período probatorio, oficiosamente el juzgado ordena nueva
cédula de notificación a los efectos se cumplan con lo ordenado a fs. 17,
identificar a eventuales ocupantes (fs. 122); oponiéndose la accionante,
argumentando innecesariedad (fs. 123/125); se deja sin efecto lo dispuesto a
fin la sentencia pudiera ser oponible a los ocupantes (fs. 126).
“La sentencia de desalojo dictada contra el demandado alcanza no sólo el
desahucio de la persona, sino el de los ocupantes y subinquilinos, sin
perjuicio de los derechos que pudieran hacer valer en la forma y oportunidad
fijada por la ley… La ley no impone demandar a quien no es inquilino ni
subinquilino. La demanda contra estos ocupantes o terceros no es tampoco, en el
caso, de la esencia del juicio de desalojo” y si la condena se “extiende” a los
mismos, ello es mera consecuencia de la sentencia contra el inquilino y no
demuestra con respecto a aquéllos, la existencia de la “legitimación sustancial
pasiva”. “De ahí también, que resulta jurídica y legalmente inobjetable la
resolución que hace extensiva la sentencia de desalojo a los subinquilinos, si
éstos omitieron presentar, en la oportunidad procesal que se les concedió, las
pruebas que pudieran acreditar la legitimidad del título que invocaron, por
aquello de que la sola ocupación no da derechos; o bien que rechaza la
presentación extemporánea de éstos, siendo que habían sido notificados
debidamente”. (cfr. Morello, Sosa, Berizonce, Tessone, “Códigos Procesales…”
Tomo VII-B pág. 214, 227 y ccs.).
Como ya nos expidiéramos in re "MERINO PROSPITTI DANIELA F. CONTRA GADEA
ROLANDO EDGARDO Y OTRO S/ DESALOJO FINAL CONTRATO LOCACION" (EXP Nº 375580/8),
sen. del 13 de diciembre de 2012, expediente del mismo juzgado, no se puede
avalar la ineficacia del proceso, siempre que no se vea afectado el derecho de
defensa. (arts. 17 de la Const. Nac.; 24 de la Const. Prov.; y 679 y ss. del
Cód. Proc.).
En el caso concreto, se ha demandado expresamente contra el inquilino y
posibles ocupantes, y se ha notificado al mismo, identificando a otro ocupante,
quien no se ha presentado a estar a derecho, advirtiendo que en la cédula de
notificación se transcribió expresamente: “Teniendo en cuenta el alcance de la
pretensión ejercida y el derecho de eventuales ocupantes, la notificación de la
demanda se deberá extender a éstos para su diligenciamiento. El oficial
notificador procederá a identificarlos informando el carácter que invoquen y
luego notificará a los mismos de la existencia de éste juicio, previniéndoles
que de resultar sentencia condenatoria les será oponible, pudiendo ellos
presentarse en autos en el plazo previsto para contestar la demanda”.
De manera, que se ha garantizado el derecho de defensa de los presentes en el
momento de la notificación, quienes no han justificado su ocupación, debiendo
en consecuencia restituir el inmueble a la locadora bajo apercibimiento de
lanzamiento. Destaco, finalmente, que la magistrada omite referirse a la
constancia en la que se identifica al ocupante; y que el CPCyC nacional ha
puesto solución a esta cuestión en este mismo sentido en su art. 687.
Precisamente, se ha sostenido en doctrina y jurisprudencia que la sentencia
de desalojo produce efectos contra la universalidad de los ocupantes que, por
cualquier título, detenten el inmueble objeto de juicio, toda vez que
únicamente de esa forma aquélla adquiere eficacia. De lo contrario, las
sentencias serían de imposible cumplimiento, ya que bastaría introducir a un
tercero en el inmueble locado para que el locador no obtenga la entrega de la
tenencia ordenada judicialmente (Salgado, Locación, comodato y desalojo, quinta
edición actualizada, pág. 442, con cita de fallos de la CNEsp. Civ. y Com.,
sala VI, 16-6-87, y de la CNCiv., sala C, 11-4-97, LA LEY, 1997-F, 153;
Kielmanovich, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, tomo II, pág.
1057).
Y para asegurar que no se vulnere el derecho de defensa, se dice que si bien
la sentencia tiene amplios efectos en relación con los detentadores del
inmueble, es necesario que aquéllos hubiesen sido notificados de la demanda, o
que ingresaran al inmueble sin título con posterioridad a aquel momento (conf.
Salgado, ob. cit. págs. 442 y 443; Areán, juicio de desalojo, págs. 616 y 617).
En este orden de ideas, se aseveró que si se ha individualizado a los
ocupantes, trabada la litis con éstos, no habiéndose expresado a lo largo del
proceso sobre la existencia de otros ocupantes, ha de entenderse que quienes
hoy resultan ser ocupantes lo son con posterioridad a la traba de la litis y,
por lo tanto, la sentencia dictada los alcanza. No puede desalojarse a quien
ocupa el inmueble desde antes de promoverse la acción y a quien no se le
anoticia de la pretensión; empero, no puede fomentarse, a la inversa, que se
retrotraigan etapas válidas y firmes o se fomenten recursos reñidos con la
seriedad de la justicia, permitiéndose "ingresar" al proceso en la etapa de
ejecutoriedad de sentencia, a quien no ostenta "límpida y convincentemente"
sino una ocupación posterior a la iniciación del juicio (Cám. Apel. Civ. y Com.
Morón, sala II, 16-3-95, citado por Areán, juicio de desalojo, pág. 619)…”
(cfr. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul, sala II, Airoldi,
Armando Raúl c. Britambo S.H. y Núñez José Daniel • 17/07/2008 Publicado en:
LLBA 2008 (setiembre), 867 DJ 03/06/2009 1473 con nota de Ariel I. Fognini;
Hernán P. Santoro Cita online: AR/JUR/4583/2008).
Por las razones expuestas, y en atención a los términos en que se planteara el
recurso, propicio hacer lugar a la apelación, extendiendo la condena formulada
a “otros ocupantes”, sin costas en la alzada, atento la manera en que se ha
suscitado la cuestión.
Tal mi voto.
El Dr. Fernando M. GHISINI, dijo:
Por compartir la línea argumental y solución propiciada en el
voto que antecede, adhiero al mismo.
Por ello, esta Sala III
RESUELVE:
1.- Modificar la sentencia dictada a fs. 151/155 vta., haciendo extensiva la
condena formulada a “otros ocupantes”, de conformidad a lo explicitado en los
considerandos respectivos que integran este pronunciamiento.
2.- Sin costas en la alzada, atento la manera en que se ha suscitado la
cuestión.
3.- Regístrese, notifíquese electrónicamente, y, oportunamente, vuelvan los
autos al Juzgado de origen.
Dr. Fernando Marcelo Ghisini - Dr. Marcelo Juan Medori
Dra. Audelina Torrez - SECRETARIA