NEUQUEN, 13 de diciembre de 2011.
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “VAZQUEZ CEFERINO DEL ESPIRITU C/ BARROS
SINFOROSA DEL CARMEN S/ ESCRITURACION”, (Expte. Nº 348198/7), venidos en
apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERIA
NRO. 2 a esta Sala II integrada por los Dres. Federico GIGENA BASOMBRIO y
Patricia CLERICI, con la presencia del Secretario actuante Dr. Miguel E.
BUTELER y, de acuerdo al orden de votación sorteado, la Dra. Patricia CLERICI
dijo:
I.- La parte actora plantea recurso de apelación contra la
sentencia de fs. 136/138 vta., que rechaza la demanda, con costas.
La quejosa señala que la a quo rechaza la acción por entender que
no se encuentra acreditado el plazo en el cual se debía realizar la
escrituración, que existiera obligación de escriturar en cabeza de la demandada
por no ser titular registral, y no haberse citado a éste último a juicio. Dice
que la demandada de autos suscribió un boleto de compraventa a favor del actor,
encontrándose probado este hecho por la pericial caligráfica.
Sigue diciendo que del texto del art. 1185 in fine surge que los
contratos que no cumplieron con las formalidades prescriptas por el art. 1184
del Código Civil, quedan concluidos como contratos en que las partes se han
obligado a hacer la escritura pública. Agrega que, cuando las partes han
celebrado una compraventa de inmueble mediante boleto, asumen la obligación de
elevar el acto a escritura pública. Cita jurisprudencia.
Analiza la problemática que se suscita cuando la venta del
inmueble no la realiza el titular registral, y diferencia entre la cesión de
derechos y la reventa. Señala que algunos autores consideran que la reventa es
una cesión de derechos, aunque la mayoría adhiere a la postura que considera a
la reventa como una cesión de contrato. Cita a Mosset Iturraspe para quién la
cesión es la transmisión del paquete o conjunto de derechos y deberes nacidos
del boleto y el contratante cedido debe ser notificado de la cesión por el
cedente o por el cesionario, y que hay solamente un cambio de posición: el
cesionario asume la posición del comprador en el boleto de compraventa, y por
lo tanto, una vez notificado, el vendedor tiene la obligación de escriturar a
favor del cesionario. Pone de manifiesto que el cesionario tiene acción directa
contra el primer vendedor, porque ocupa el lugar del cedente.
Por el contrario, sigue diciendo el apelante, en la reventa,
tiene dicho la jurisprudencia, el último sub adquirente no tiene acción directa
contra el titular registral. Dice que se puede vender por boleto un bien
inmueble ajeno, en la medida que sólo se asumen deberes –de entregar y
escriturar- cuyo cumplimiento futuro posibilita al vendedor la realización de
actos para superar su falta de legitimación. Cita jurisprudencia.
Concluye, entonces, en que la demandada, una vez intimada por
carta documento, debió haber arbitrado las medidas necesarias para dar
cumplimiento a su obligación de escriturar.
Se agravia también la actora por la imposición de las costas
procesales a su cargo.
Entiende que, en atención a la razonabilidad del planteo del
actor, las costas debieron ser impuestas en el orden causado.
La demandada no contesta el traslado de la expresión de agravios.
II.- Ingresando al análisis del recurso planteado en autos,
adelanto opinión respecto a que la queja debe prosperar.
No se encuentra discutido ante la Alzada que las partes han
celebrado un contrato de compraventa de inmueble, plasmado en el boleto obrante
a fs. 109. Tampoco se encuentra controvertido que ambos litigantes conocían que
la vendedora no era la titular registral del bien inmueble objeto del contrato
(ver documental de fs. 110, 112, 114, contestación de demanda y absolución de
posiciones del actor a fs. 44).
Ante esta situación, y no invocando el instrumento contractual que
se transfieren derechos que se tenían en virtud de otro contrato o situación
jurídica, la venta instrumentada en el boleto de fs. 109 debe reputarse,
conforme lo ha hecho la a quo, como venta de cosa ajena, o parcialmente ajena
(si nos atenemos a la condición de sucesora, junto con los hijos, del titular
del dominio que tendría la demandada, hecho denunciado pero no probado).
Ahora bien, de acuerdo con el art. 1329 del Código Civil, las
cosas ajenas no pueden venderse, regulando dicha norma y las dos siguientes
(arts. 1330 y 1331) los distintos supuestos y sus consecuencias. Sin embargo,
doctrina y jurisprudencia son contestes en que la prohibición enunciada en el
art. 1329 del Código Civil es la excepción, ya que nuestro ordenamiento
jurídico acuerda a la compraventa un carácter esencialmente obligacional, por
lo que, desde esta perspectiva, la venta de cosa ajena es válida si el
compromiso del vendedor es obtener la transferencia de la propiedad de la cosa.
Consecuentemente, en materia inmobiliaria, la venta de cosa ajena es válida
cuando el vendedor celebra un boleto de compraventa y se obliga a escriturar a
favor del comprador, siendo su deber obtener el dominio de la cosa ajena para
estar en condiciones de transmitirlo al comprador (cfr. Esborraz, David en
“Código Civil Comentado”, dirig. por Ricardo Luis Lorenzetti. Ed.
Rubinzal-Culzoni, 2005, T. “Contratos – Parte Especial” I, pág. 80/81).
Jurisprudencialmente se ha resuelto que la compraventa concertada
con quién no revestía la calidad de verdadero propietario, es inoponible a éste
que no participó de la operación (arts. 1179, 1329 y 1330, Código Civil). Pero
entre quienes lo celebraron produce los efectos prescriptos por dichas normas;
vale decir: generar la obligación del vendedor de adquirir la cosa, y de ese
modo transferirla al comprador, u obtener la ratificación del propietario, o
remover los obstáculos que pudieran presentarse para la efectiva disposición de
la cosa vendida (cfr. Cám. Nac. Civil, Sala B, JA 1968-IV, pág. 69; ídem., Sala
D, LL 138, pág. 945; ídem., Sala E, JA 1978-II, pág. 216; Cám. Civ. y Com. Mar
del Plata, 15/8/2000, Lexis nº 14/94714; Cám. 1º Civ. y Com. La Plata, Sala II,
18/9/2000. Lexis nº 14/78134).
Jorge Mosset Iturraspe comparte esta posición señalando que “la
compraventa obligacional de cosa ajena como ajena, con conocimiento de las
partes en el negocio, es válida y equivale a un contrato a cargo de tercero; el
vendedor del inmueble ajeno como ajeno se obliga a gestionar la ratificación
del tercero-dueño, y deberá daños, la indemnización de los mismos, cuando no
emplee sus buenos oficios o habiendo garantizado esa conformidad del tercero no
la logre (art. 1163, Código Civil)” (cfr. aut. cit., “La compraventa de cosas
ajenas (muebles e inmuebles)” en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Ed.
Rubinzal-Culzoni, T. 2003-3, pág. 53 y sgtes.)
En autos, conforme ya lo señalara, ambos contratantes conocían que
el bien inmueble objeto del boleto no era de propiedad de la vendedora. Por
ende, debe entenderse que la vendedora asumió la obligación de escriturar a
favor del comprador, realizando todos los trámites pertinentes a efectos de
lograr la transmisión del dominio a favor de aquél. En tanto que el actor
constituyó en mora a la demandada mediante carta documento de fs. 118.
Sentado lo anterior, cabe preguntarse ¿puede el adquirente
demandar la escrituración del inmueble conforme lo ha hecho el actor de autos?,
¿o tiene que atenerse a la norma del art. 1329 del Código Civil?.
Una importante corriente jurisprudencial admite que el comprador
de cosa ajena demande la escrituración del inmueble objeto de la contratación.
Así la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires y la Suprema
Corte de Justicia de la Provincia de Santa Fe, entre otros tribunales, han
resuelto que lo dispuesto por el art. 1331, en concordancia con el art. 1329
del Código Civil, “no impide que el comprador exija y obtenga una condena a
escriturar bajo apercibimiento, en el caso de que el incumplimiento de la misma
resulte imposible en la etapa de ejecución de sentencia, de resolverse en el
pago de daños que le resultaran al adquirente de la anulación del contrato”
(cfr. SCJBA, ED 20, pág. 106; SCJ de Santa Fe; Cám. Nac. Civil, Sala F, ED 6,
pág. 169). En el mismo sentido se ha dicho que “en la promesa de venta de cosa
ajena resulta prematuro imputar culpa al vendedor mientras no se compruebe, en
el procedimiento de ejecución de sentencia que condena a escriturar, si la
venta puede o no formalizarse” (cfr. Cám. Nac. Civil, Sala F, LL 136, pág. 50).
Con similares conceptos se pronuncia Jorge Mosset Iturraspe: “la imposibilidad
de vender dominialemnte lo que no es propio, recién puede conocerse de manera
definitiva cuando se ventile la ejecución de la sentencia que condena a
escriturar” (cfr. op. cit., pág. 66).
Teniendo en cuenta la jurisprudencia citada en el párrafo anterior,
y toda vez que la defensa de la demandada ha sido el desconocimiento del
contrato de compraventa, el que ha sido tenido como cierto en la sentencia –
extremo que se encuentra firme y consentido-, entiendo que corresponde hacer
lugar a la demanda y condenar a la demandada a otorgar la escritura traslativa
de dominio a favor del actor, bajo apercibimiento no de ser otorgada por el
juzgado (circunstancia en la cual la juzgadora de grado funda el rechazo de la
demanda, por no haber sido traído el titular registral del inmueble a juicio),
sino bajo apercibimiento de resolverse la obligación en el pago de los daños y
perjuicios derivados de la anulación del contrato.
De acuerdo con lo expuesto por David Esborraz (op. cit., pág. 79) ”
en la relación interpartes, los efectos de la nulidad obligan a la restitución
y, en su caso, a la reparación de los daños causados al comprador (arts. 1506 y
1329); los que, tratándose de un supuesto de responsabilidad precontractual,
sólo se limitan a aquellos causados al interés negativo o de confianza. La
acción resarcitoria es procedente aunque el vendedor de la cosa ajena haya
obrado de buena fe (art. 1329) por lo que se trataría de un supuesto de
responsabilidad objetiva.
“Como la nulidad es relativa, ella puede ser purgada por la
ratificación que de la venta hiciera el dueño de la cosa ajena o cuando el
vendedor ulteriormente hubiera devenido su sucesor universal o singular
respecto de la cosa vendida (art. 1330). Pero si ninguno de estos eventos tiene
lugar, el vendedor queda expuesto a la acción del propietario y, si la cosa
hubiere sido entregada, éste puede reivindicarla (art. 2758 y ss.).
Naturalmente, si el dueño de la cosa consiente la situación tácitamente podrá
perder su derecho … porque se produjo la prescripción adquisitiva por el
transcurso del tiempo…”
Resumiendo, nos encontramos en autos ante una venta a non domino,
donde no se ha demostrado la imposibilidad de cumplimiento de la obligación de
escriturar, por lo que corresponde condenar a la demandada al cumplimiento de
este acto, bajo apercibimiento de tener que reparar los daños y perjuicios en
caso de imposibilidad. Y en tal caso tendrá la parte actora las vías claramente
señaladas en el texto transcripto de David Esborraz, las que tendrán que ser
instadas oportunamente y en forma independiente de este proceso desde el
momento que no existe en la demanda reclamo subsidiario sobre los daños y
perjuicios, sino una simple reserva.
IV.- Dado el resultado de la apelación, que determina la
modificación de la condena en costas, deviene abstracto el tratamiento de los
agravios subsidiarios de la quejosa sobre este aspecto.
V.- Por lo hasta aquí expuesto, propongo al Acuerdo se revoque el
resolutorio de grado, y se haga lugar a la demanda, condenándose a la demandada
a otorgar la escritura traslativa de dominio del bien objeto de la compraventa
a favor del actor, en el plazo de 180 días corridos contados a partir de que
adquiera firmeza la presente, bajo apercibimiento de resolverse la obligación
en la reparación de los daños y perjuicios derivados de la anulación del
contrato.
Las costas de la primera y de la segunda instancias se imponen a
la demandada vencida, difiriéndose la regulación de los honorarios
profesionales para cuando se cuente con base a tal fin.
El Dr. Federico GIGENA BASOMBRIO dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede,
adhiero al mismo.
Por ello, esta SALA II.
RESUELVE:
I.- Revocar la sentencia dictada a fs. 136/138 vta. y se haga lugar
a la demanda, condenándose a la demandada Sra. SINFOROSA DEL CARMEN BARROS a
otorgar la escritura traslativa de dominio del bien objeto de la compraventa a
favor del actor CEFERINO DEL ESPIRITU VAZQUEZ, de conformidad con lo
explicitado en el considerando pertinente que integra el presente.
II.- Imponer las costas de ambas instancias a la demandada vencida
(art. 68 CPCyC).
III.-Diferir la regulación de los honorarios de los profesionales
para cuando se cuente con base a tal fin.
IV.-Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al
Juzgado de origen.
Dr. Federico Gigena Basombrío - Dra. Patricia M. Clerici
Dr. Miguel E. Buteler - SECRETARIO
REGISTRADO AL Nº 259 - Tº VII - Fº 1278 / 1282
Protocolo de SENTENCIAS -S A L A II- Año 2011