NEUQUEN, 21 de Julio del año 2015
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados "ESCRIBANO EDUARDO DAVEL S/
RECURSO DE APELACION EN SUBSIDIO C-RESOLUCION REGISTRAL 50-14 DEL REG. DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE" (Expte. RPI Nº 988/2014) venidos en apelación del Registro
de la Propiedad Inmueble, a esta Sala III integrada por los Dres. Marcelo Juan
MEDORI y Fernando Marcelo GHISINI con la presencia de la Secretaria actuante
Dra. Audelina TORREZ y,
CONSIDERANDO:
I.- El Registro de la propiedad Inmueble en Volante de Devolución
N° 2868 del 02 de enero de 2014 (fs. 74) en lo que resulta objeto de los
recursos interpuestos, señala como fallas a subsanar en la escritura N° 246 F°
902 de englobamiento y subdivisión en lotes A y B, con afectación a Propiedad
Horizontal del segundo (B), que:
“-La superficie mensurada excede ampliamente la superficie
(resultante de los títulos) de los inmuebles englobados. Deberá acreditar
titularidad de la totalidad de la superficie englobada.”
A fs. 75/76 el escribano que otorgó la escritura pública
introduce recurso contra dicho acto administrativo, cuestiona la observación,
solicita su nulidad y que se remita a tal fin al superior jerárquico.
Luego de citar la corrección de las superficies conforme los
planos antecedentes, cuestiona la decisión explicando que la identidad de una
parcela no está definida sólo por las medidas superficiales, y que constituye
una incumbencia de la agrimensura, cuyo control y aprobación resulta
competencia de la Dirección del Catastro e información Territorial, por lo cual
la aprobación del plano por el organismo técnico competente ya implica su
análisis y convalidación.
A continuación, la Directora del Registro de la Propiedad Inmueble
emite la Resolución Registral N° 50/14 del 23 de Enero de 2014 (fs. 77/80), con
fundamento en las atribuciones de registración que impone la ley, observa el
exceso de superficie mensurada y medidas del Lote Y1 en relación a planos y
títulos inscriptos; señala que dicha anomalía no fue subsanada en la nueva
mensura sino que simplemente se hizo mención de ello como una nota de plano,
cuando esas tierras pertenecen a otro titular según el Tomo 4 Folio 91;
concretamente destaca que se aumentado la superficie originariamente inscripta
del Lote Y1 sin título y modo que lo avale, y por no coincidir las medidas en
su lindero norte, que pasa de 510,29m a 599,62m.
Que con motivo de la segunda decisión el recurrente amplía su
crítica a fs. 235/243, cuyo tratamiento fue habilitado por resolución de esta
Alzada de fecha 10 de abril de 2014 -en “DAVEL EDUARDO S/ QUEJAS” (EXP
113/2014)- con el fundamento de que el organismo registral “ha secuenciado la
respuesta negativa al administrado a través de dos actos, uno el contenido en
el volante de devolución y el otro en la Resolución Registral, observándose que
mientras el primero no cuenta con un sujeto emisor, en el segundo además de ser
emitido por el titular del organismo, incorpora fundamentos como son los
referidos a las tierras sin mensurar, el cierre y lindero de uno de los lotes,
advirtiendo sobre la concreta situación del identificado como 69Y1”.
Explica que su planteo se dirigió a analizar y determinar la
correcta ubicación e identificación de la parcela Y1 y sus elementos
esenciales, actividad propia de la agrimensura y del organismo que ejerce el
poder de policía catastral; de allí que se remita a los informes técnicos
elaborados por el profesional interviniente y los dictámenes emitidos por los
funcionarios de la Dirección Provincial de Catastro e Información Territorial,
en el Expediente 4796-10141/12 –que transcribe- en el que resultó aprobado el
plano de mensura conforme Disposición N° 601/12, sobre la que se sustenta la
inscripción de la escritura.
Destaca, como lo hace el dictamen, que no se afecta a otros
titulares, que la divergencia de criterios debe ser dirimida por aquel
organismo que detenta la competencia administrativa de poder de policía
catastral conforme la ley 2217, cita doctrina que lo avala, y en caso, se
resuelva acerca de las instrucciones que deberán seguirse para introducir los
cambios en el plano de mensura.
II.- Abordando la cuestión traída a entendimiento, resulta que
por escritura N° 246 F° 902, la titular dominial a través del escribano
recurrente, persigue la inscripción de la Escritura 246 de fecha 05.11.13 (fs.
1/55) que comprende los actos de englobamiento de los lotes de su propiedad:
31-Y, 66-Y, 69-Y, F-1 y E-1,su subdividisión en los lotes A y B, con afectación
a Propiedad Horizontal con cesión de calles; a tal fin en el punto PRIMERO
transcribe todos los antecedentes de aquellos, citando individualización,
medidas, linderos y superficies, conforme planos registrados y aprobados por la
autoridad catastral.
En el punto SEGUNDO –previo a la afectación a propiedad
horizontal- al describir los lotes A y B producto del englobamiento los
individualiza citando el plano de mensura particular registrado en la Dirección
Provincial de Catastro con fecha 1° de Noviembre de 2010, bajo expediente
4796-10141/10, modificado por Disposición 601/12 de fecha 14 de diciembre de
2012.
En lo que resulta de interés para dirimir las observaciones al
Lote B, en la escritura se describe que aquel es parte de los lotes 31Y, F1,
66Y-1, Y1, E1 Y 69y-1, constituido por una figura irregular que mide: su lado
Norte formado por una línea quebrada de doce tramos que miden: el primero
589,54 metros, el segundo 19,91 metros, el tercero 30,72 metros, el cuarto
66,60 metros, el quinto 15,51 metros, el sexto 70,14 metros, el séptimo 43,64
metros, el octavo 38,51 metros, el noveno 31,33 metros, el decimo 73,30 metros,
el décimo primero 146,91 metros y el decimosegundo 99,30 metros; su lado Sud
Oeste formado por una línea quebrada de ocho tramos que miden: el primero
264,87 metros, el segundo 271,59 metros, el tercero 31,55 metros, el cuarto
42,34 metros, el quinto 108,88 metros, el sexto 69,21 metros, el séptimo 222,80
metros, el octavo 14,85 metros, (punto P); su lado Sud formado por una línea
quebrada de dos tramos que miden: el primero 125,95 metros y el segundo 148,31
metros; su lado Este mide 555,36 metros; todo lo cual encierra una superficie
de CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CUATRO METROS NOVENTA Y DOS
DECIMETROS CUADRADOS y linda: por su lado Norte con lote Y2 y calle que se
cede, por su lado al Sud Oeste con calle que se cede, calle Río Turbio, calle
que se cede y Río Limay; al Sud con Río Limay y al Este con calle Solalique.
Requerido y agregado por cuerda el Expediente 4796-10141/10 de la
Dirección provincial de Catastro e Información Territorial, a fs. 90/91 de éste
obra el dictamen fechado el 24 de septiembre de 2012 emitido en relación a la
unificación y fraccionamiento de los Lotes 31Y, 66Y, 69Y, Y1, F1 y E1,
señalando que en relación a la superficie que fue designada como “tierras sin
mensurar”, el agrimensor actuante (Agr. Hernando) aportó ampliación de la
memoria técnica, detallando el replanteo de los lotes, coincidiendo la
funcionaria en que de dicho análisis resulta que se está en presencia de
errores en las medidas consignadas en los títulos, falta de cierre en los
planos antecedentes y falta de datos que permitieran, con anterioridad, definir
aquel.
La funcionara explica sobre el replanteo del lado Este del Lote Y
1, luego de analizar los antecedentes de este terreno, explica respecto al
plano N – 0043/55 utilizado en el título, para determinar que no existen
tierras que corresponden a otro titular:
“-Se consignaron medidas correspondientes a la poligonal y no a los lados que
lo definen, y que dicho error fue incluido en el título;
“-Se modificó el lado sur que define el lote según el antecedente citado en el
T° 15 F° 7, por cambio del cauce del río Limay, mencionando como lindero al
Este una “Laguna” y la “calle Talero”, que se designa incorrectamente,
tratándose de la calle Solalique;
“-Se advierte, en el balance, la existencia de superficie en menos respecto del
título;
“-Se advierte en las fotografías que el límite Este de los Lotes Y1 y 33Y lo
constituye la calle Solalique, que es la delimitación de las Chacras.
“-Se advierte el cambio del curso del río Limay que provoca la modificación de
la delimitación del lindero Sur y Sur Este, y a su respecto la Dirección de
Recursos Hídricos otorgó el visado correspondiente al nuevo Plano
“-Se debe tener en cuenta respecto al incremento en el sentido SO – SE que las
medidas consignadas sobre el lado SE no son las que definen los lados de los
lotes Y1 e Y2, que fueron consideradas sobre una poligonal, lo que lleva al
incremento de superficie del primer lote. …”.
Concluye entonces que:
“-Teniendo en cuenta el relacionamiento hacia el Nor Este y
considerando en el plano 4796-13446/10, el croquis s/título del Lote 14 Y que
unido al 14 A 1 diera origen al Lote 14 Z, en el que se indica como lindero al
Este el Lote Y2, cediendo mitad de la calle Solalique, no se advierte la
existencia de otras tierras sin mensurar dado que se menciona como lindero
inmediato el Lote Y2.
“-En lo que respecta al cambio del curso del río Limay se modificó
la delimitación sobre el lado Sur Lote 69 Y y 66Y, situación similar sucede con
el linero SE del Lote Y1, dado que el quiebre en ese lado también fue originado
por el cambio en el curso del río (P° N-0043/55), además de los errores
advertidos en el mismo. Cabe considera que el título indica como lindero SE
laguna, no obstante en el plano antecedente T° 15 F°7 no existía tal quiebre y
se indicaba como lindero el rió Limay.
“-Por lo manifestado por el profesional actuante en ampliación de
memoria técnica y del análisis realizado del plano 4796-10141/10 y sus
antecedentes que dieron origen a los títulos de los lotes mensurados, y de los
linderos, como así también fotografías aéreas, ésta Dirección interpreta que no
fue adecuado agregar en el objeto del trabajo que se mensuraban otras tierras,
dado que no se advierte tal existencia. …
“-La situación planteada se originó ante el trámite de
escrituración del Lote B (plano 4796-10141/10) e inscripción de las Unidades
Funcionales que surgen del plano 4796-17995/11.
“-Corresponde adecuar el objeto del trabajo retirando del mismo la
designación de tierras sin mensurar, incorporando una nota en el plano al
respecto. …”
En el mismo expediente administrativo 4796-10141/10, agregados a fs.
92/100 los planos y antecedentes que se citan, con fecha 14 de diciembre de
2012 el Director provincial de Catastro e Información Territorial dicta la
Disposición N° 601/12 que aprueba el Plano corregido de la “Mensura particular
con Unificación y Fraccionamiento de los lotes 31Y, parte del 66Y, Y1, F1 y E1,
Chacra Y-Lote Oficial 9”, luego de haberse retirado la leyenda “Tierras sin
mensurar” que había sido incluida en el registrado el 01.11.10, incorporando en
su lugar una nueva nota relacionada con el Lote Y1- de la Chacra Y en la que se
explica:
“El lote no tiene cierre. La media al Este 305,65m entre vértices V5 y
V6 del plano antecedente N-43-55 no corresponde porque involucra al lote Y2.
Por la falta de cierre la media al NE 510,29 está mal consignada en el plano
antecedente y en el título y difiere de la que surge del cálculo”.
Esta nota, según la autoridad registral, avala su observación, atento
que se trataría del mismo plano que antes consignaba “Tierras sin mensurar”.
III.- La cuestión traída a entendimiento derivada de la discordancia
entre los datos que figuran en el Registro de la Propiedad Inmueble y el
Catastro Inmobiliario, se explica por tratarse de dos organismos con orígenes,
características y finalidades muy distintas, no obstante que las leyes los
hacen concurrir en la identificación de los inmuebles y los derechos que sobre
ellos recaen en relación a los sujetos, habilitando su modificación.
Sin embargo, mientras al Registro de la Propiedad Inmueble, bajo la
órbita del Poder Judicial, se le asigna la función de garantizar la protección
de los derechos reales inscriptos, y con ello, el tráfico jurídico
inmobiliario, con la finalidad de asegurar la fe pública, al Catastro
Inmobiliario se lo considera un registro administrativo que depende del Poder
Ejecutivo donde se describen esos bienes con su correspondiente respaldo en
planos o cartografía a esos efectos.
Así es como han evolucionado en forma independiente y sin
comunicación, con la consecuencia de que la información que existe en uno
muchas veces no coincide con la del otro; lo que es natural, atento a que el
Catastro, por sus funciones se allega con más frecuencia para reconocer a la
realidad inmobiliaria y sus modificaciones, de tal forma de mantener la
adecuada concordancia haciendo ajustes y rectificando sus datos.
Por un lado, si bien la cuestión involucra déficit y falta de
concordancia entre los antecedentes registrados de superficie, lindero y
límites, que haría operativo el principio de especialidad o determinación, la
observación realizada por el registro se sustenta en su atributo de
calificación o legalidad, que conforme el art. 8° de la Ley 17801 lo habilita
al examen de las forma extrínsecas del documento, sujetándose a lo que surge de
ellos y de los asientos, complementado por los arts. 3º (requisitos para que el
documento sirva de título suficiente), 12º (determinación del título y su
clase), art. 15 (impide la registración cuando la persona que aparezca como
titular del derecho sea distinta de la que figura en el antecedente), y 9º inc.
a) (rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta).
La calificación de los títulos significa un examen previo que los
depura, por lo que tendrán acceso al registro aquellos que aparezcan como
válidos y perfectos. De tal manera y como consecuencia de la calificación, los
asientos se presumen exactos. En opinión de Perez Lasala, los derechos reales
pueden estar frente al Registro, en alguna de las siguientes situaciones:
-Secundum tabulas: Situación consistente, en la concordancia entre la realidad
jurídica y lo que manifiestan los libros de registro.
-Contra tabulas: Situación de discordancia entre la realidad jurídica y lo que
establecen los libros de registro, ya sea por nulidad o extinción de derechos
inscriptos, ya por existir en la realidad gravámenes reales, que no constan en
los asientos.
-Extra tábulas: Situación que hace referencia a las fincas que nunca han tenido
acceso a los libros registrales.
Una de las manifestaciones del superior principio de presunción de
exactitud del Registro provincial del principio de legitimación, según el cual
los asientos registrales gozan de una presunción de veracidad que se mantiene
hasta tanto no se demuestra la discrepancia entre el Registro y la realidad.
El principio de legitimación como presunción iuris tantum impone la
credibilidad del Registro mientras no se demuestre su inexactitud. Las
consecuencias del principio, como dice Saenz Fernández, se manifiestan en un
doble orden:
-En el orden sustantivo: Tratando al titular inscripto como si
realmente fuese titular y atribuyéndose muy especialmente la facultad de
disponer con plena eficacia jurídica del documento inscripto.
-En el orden procesal: Exonerando al titular inscripto de la carga de
la prueba que habrá de soportar el que sostenga la inexactitud registral.
De todo lo expuesto surge la existencia de una apariencia jurídica,
que suministra el Registro y aunque reconocemos que no debe extremarse el
alcance del concepto de apariencia jurídica en sede registral, debemos admitir
por otra parte que fortalece la seguridad jurídica en la circulación
inmobiliaria.
En la opinión de García Coni (ob.cit.en n.10), si bien el
procedimiento inscribible no es convalidante (art. 4°, ley 17.801), las
certificaciones tiene amparo en la apariencia jurídica (art. 22, ley ct.), por
lo que no pueden impugnarse ni admiten retractación del Registro, cuando han
sido utilizadas conforme a la ley.
Igualmente, no debemos olvidar que en nuestro sistema vigente, los
derechos reales que se ejercen por la posesión, para su constitución requieren,
ineludiblemente, la tradición. Como el Registro inscribe títulos y no hechos,
no puede comprobar la existencia de los actos materiales traditivos, por lo que
puede inscribir títulos que no representen derechos reales, por falta de
tradición.
De allí que pueda haber una realidad registral y otra extrarregistral,
situación que no debe ignorarse, ya que nos encontramos con titulares
registrables de dominio, que no son tales, por cuanto no han recibido la
posesión.
Sobre la situación de éstos, se ha constituido un edificio
jurisprudencial y doctrinario incierto, ya que hay que contemplar la situación
de ese titular registral frente al enajenante, a terceros poseedores, a
acreedores hipotecarios y quirografarios, etc. Encontrar un nexo entre
tradición y Registro va a traer aparejada una seguridad jurídica mayor,
disminuyendo enormemente los casos de discordancia entre la realidad jurídica
extrarregistral y los asientos registrales.
“…. Es el principio de legalidad, afirma Roca Sastre, el que impone
que los títulos que pretendan su inscripción en el Registro de la Propiedad,
sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación.
Este mismo principio, según Carral y de Teresa, impide el ingreso al
registro de títulos inválidos e imperfectos, sino el medio de lograrlo, someter
los títulos a examen, es decir, al que se llama calificación registral.
Por su parte, Diaz Gonzalez, insiste en la necesidad de que los
títulos que lleguen al Registro estén revestidos de todos los requisitos que
las leyes exigen, para que sean perfectamente eficaces en derecho.
En la opinión de Cano Llopis, con la calificación queda determinado,
en cada caso, si el título presentado reúne las condiciones exigidas por los
reglamentos para ser inscripto y surtir los efectos de inmediato o si, por el
contrario, falta en él alguno de los requisitos o elementos precisos para
formalizar la inscripción.
Según Scotti, resulta necesario partir de la premisa por la cual se
considera que los asientos registrales deben concordar con la realidad jurídica
externa al Registro. Por tal circunstancia y a fin de verificar su
autenticidad, es preciso recurrir a un previo examen de los títulos
inscribibles que deseen ingresar al Registro.
La concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral, no
sólo es deseable, sino necesaria. Sin embargo, insistimos en que dado que
nuestro Código Civil exige la realización de actos materiales para efectuar la
tradición, siguiendo las antiguas costumbre romanas, resulta imposible que
nuestro Registro pueda tomar cuenta de ello.
Por el momento, lo único que resulta posible es flexibilizar el
concepto y alcance de los actos materiales.
d) Flexibilización de los actos materiales. En la búsqueda de normas
que signifiquen de alguna manera una especie de flexibilización respecto de los
actos materiales para configurar la tradición, nos remitimos a algunos
artículos del Código Civil, que forman una especie de plexo normativo de
flexibilización, a saber:
1. El artículo 4003 del Código Civil. El art. 4003 dispone lo
siguiente: “Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su
posesión un título traslativo de propiedad, ha poseído desde la fecha del
título, si no se probare lo contrario.”
Este artículo, con nota de Marcadé, Troplong, Auby y Rau, comentando
los arts. 2229 al 2234 del Cód. Napoleón, tiene la virtud de unir título y
modo, estableciendo una presunción iuris tantum en favor del poseedor actual
(se presume que posee desde la fecha del título). Su contenido permite a la
tradición escapar del círculo de hierro de los actos materiales, siendo
necesario para ello la posesión actual y el título suficiente.
….En relación a la actividad de calificación registral a cargo de la
autoridad competente, la doctrina coincide en que trasciende las formas
específicas y se interna en la validez del acto jurídico en sí mismo, estándole
vedado analizar las circunstancia externas como la tradición, ni puede oponerse
a la inscripción de títulos en virtud de la falta de tradición o con meras
declaraciones, admitiéndose que “Existiendo dos realidades, la registral y la
extrarregistral, se requiere tomar ciertas medidas de seguridad, entre ellas
una investigación fáctica sobre el estado de ocupación del inmueble, una
investigación de los títulos y una constatación auténtica de la existencia de
actos traditivos … ” (Marta E. Fazio de Bello, Actos jurídicos y documentos
inscribibles, Pag. 173/176 y 189/191, Edit. La Rocca).
En el sentido desarrollado, respecto al principio de legitimación y fé
pública registral, la Ley 17801 al establecer en su art. 4° que la inscripción
no convalida el título nulo ni subsana los defectos que adoleciere según las
leyes -en el mismo sentido los arts. 20 y 23°- ha sentado que aquella no es
constitutiva de derechos reales, sino meramente declarativa; admite así que el
derecho que ha cumplido con las exigencias de título y modo preexiste a aquel
acto, que sólo hace al perfeccionamiento del dominio y su oponibilidad frente a
terceros, más siempre con una presunción iuris tantum, y no iure et iure.
Es que, el sistema incorporado al C.Civil por la Ley 17711, en punto a
las mutaciones reales inmobiliarias es el de la inscripción declarativa sin
subordinar la existencia del derecho real al a inscripción en el Registro de la
Propiedad (Conf. ED 45-198 Rev.Not. 721-201).
Por ello, la prudencia exigible en la transmisión de bienes inmueble
requiere una conducta que vaya más allá de la simple constatación registral y
llegue hasta la investigación de títulos. Resulta evidente esa exigencia si se
advierte que la mera inscripción en el Registro no convalida títulos nulos, no
subsana sus defectos, ni presume la exactitud de los derechos inscriptos y que
existen causas de invalidez que sólo se conocen por el estudio de títulos y que
no impiden la registración (conf. Cam.Nac. Sala D, LL 1981-11-615).
A su vez, la Ley 17801 en su Capítulo VIII prevé la “Rectificación de
asientos”, distinguiendo la inexactitud del Registro a “todo desacuerdo que, en
orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado
y la realidad jurídica extrarregistral” (art. 34) de tal forma que si ella
proviene de error o omisión en el documento, se habilita su rectificación, bajo
la condición de que se acompañe documento de la misma naturaleza o resolución
judicial, mientras que si se comprueba entre la inscripción y el documento a
que accede, para rectificar se debe tener al a vista el instrumento que la
originó (art. 35).
Luego, en relación a los efectos jurídicos que –adelanto-
propiciaré otorgar a la actuación de la Dirección Provincial de Catastro e
Información Territorial, cabe recordar que la ley 2217 le ha conferido el poder
de policía (art. 3°) a los fines de ejecutar todo lo atiente al “catastro
territorial” de la Provincia entendido como el registro del estado parcelario
de los inmuebles y ordenamiento administrativo de la propiedad (art. 1°),
estableciendo entre otros fines para ejercerla (art. 3°) el de: Registrar y
publicitar el estado parcelario y la documentación que le da origen (a);
Establecer las pautas para la verificación de la subsistencia del estado
parcelario (b); Actualizar, conservar y perfeccionar la información catastral
de la Provincial (h).
Se describe con precisión a dicho poder en materia inmobiliaria
como “el conjunto de atribuciones a través de las cuales el Estado Provincial
reglamenta el ejercicio de los derechos de los particulares con el fin de
lograr el ordenamiento territorial”, y comprensivo de: a) Estudiar, proyectar,
dirigir, ejecutar, supervisar y/o registrar actos de levantamientos
territoriales con fines catastrales y entender en todo lo relacionado con el
catastro provincial en sus aspectos geométricos, parcelarios, jurídicos y
económicos; b) Regular, supervisar y reglamentar la ejecución de mensuras y
trabajos geotopofotocartográficos con fines catastrales; c) Ejecutar la
cartografía catastral provincial y el registro gráfico parcelario; i) Organizar
el archivo histórico territorial; p) Dictar las normas administrativas
relativas al cumplimiento de los fines y objetivos previstos en la presente
Ley” (art. 2°), así como, “el examen de la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos cuya registración se solicita, ateniéndose a la aplicación de
la presente Ley y demás normas complementarias y a las constancias y
certificaciones anexas, así como a los asientos de los registros
catastrales” (art. 17°).
La ley 2217 también contempla entre otros actos, el de
levantamiento territorial, actividad que tiene por objeto reconocer,
determinar, medir, valuar y representar el espacio territorial y sus
características, los que para contar con aptitud para determinar o modificar el
estado parcelario deben ser asentados en el registro parcelario y gráfico en el
organismo catastral a través de la mensura ejecutada por profesionales de la
agrimensura, incorporando los documentos respectivos en cada legajo (arts. 10,
11, 12 y 13).
Por ello, en relación a los elementos que se integran en una
mensura concluiré que, por el proceso de análisis desarrollado en la aprobada
por Disposición N°601/12, se encuentran reunidas las exigencias legales, al
representar aquellos esenciales del estado parcelario, considerar los
accidentes geográficos y puntos que materializan los límites del inmueble; su
objeto; los nombres de los titulares del dominio y los datos de su inscripción
en el Registro de la Propiedad Inmueble; la nomenclatura del inmueble, la de
sus antecedentes y colindantes; las limitaciones administrativas al dominio y
demás derechos reales de expresión territorial que se aplican al bien; la
característica de los documentos cartográficos antecedentes; las notas
referenciales que condicionen la realización de actos jurídicos relativos a las
parcelas que se originen; la fecha de realización del acto de mensura y la
firma ológrafa del profesional ejecutante y del titular del inmueble mensurado;
la definición y el procedimiento de mensura y las características específicas
del plano, del certificado referido en el Articulo 12° y de la documentación
complementaria (conf. art. 14).
Finalmente, en lo resulta de interés para los presentes, el art.
21 contempla que “Si se presentase a registración un plano de mensura que
modifique o rectifique otro anteriormente registrado referente a la misma
parcela, el organismo catastral exigirá los recaudos del caso, y desde entonces
se estará al último documento registrado”, y en su art. 22 el supuesto en que
“de la mensura resulten diferencias con respecto al título o planos registrados
y no sean afectados derechos de terceros ni se constituyan excedentes fiscales
de acuerdo a lo establecido por la reglamentación, el titular del dominio podrá
inscribir, mediante instrumento notarial, la modificación del correspondiente
asiento registral”.
IV.- Que me detendré en lo actuado por la Dirección Provincial de
Catastro e Información Territorial para llegar al dictado de la Disposición
601/12 que aprobó la mensura en el Expediente 4796-10141/10, cuando evaluó los
planos registrados y citados en los títulos y la realidad inmobiliaria,
siguiendo un método o proceso de análisis que es consistente, por su lógica y
la correspondencia con los hallazgos efectuados en aquellos antecedentes a los
fines de la correcta registración de medidas, superficies y linderos.
Con precisión allí advirtió sobre los claros y sustanciales
errores en ellos consignados; entiendo probable, que todo ello fue la
derivación de la falta de exigencia de certificar en cada acto el exacto estado
parcelario -ahora impuesto por aplicación de los arts. 62 y 63 de la Ley 2217-
la ausencia de equipos de precisión para el levantamiento, y de gran
trascendencia, la variación del curso del río.
De no menor importancia, el cotejo de restante información
derivada de los inmuebles linderos y su evolución registral, incluyendo las
fotografías aéreas actuales y las que se remontan a más de 40 años (fs. 94/95
del expediente administrativo y fs. 162 del principal).
Por otra parte, y para concluir en la procedencia del registro
del último plano aprobado por el Catastro, y de ello, la inscripción de la
escritura traída por el escribano recurrente, concurrí ante ambos organismos
constatando los antecedentes registrados y citados, esto es títulos y planos,
fotos aéreas, dibujo georeferencial e informes de dominio, incluso de linderos,
algunos de ellos incorporados a fs. 131/163 y sometidos a análisis en las
audiencias de fecha 22 de enero de 2015 y 12 de marzo de 2015, comprobando que:
1.- El Lote B que se pretende inscribir es el resultado del
englobamiento de parte de los Lotes 31Y, F1, Y1, 69Y-1 y 66Y-1.
Radicando la observación registral concretamente en la superficie
y medidas del Lote Y1, se comprobó que éste fue creado por sus anteriores
titulares, herederos del Sr. Bosch, conforme plano N° 43/55 que obra agregado a
fs. 93 del expediente administrativo, y que luego fue vendido al Sr. Orbanich,
antecedente del aquí peticionante.-
Así, los lotes 67, 68 y 72Y de la Chacra Y –que formaron el Y1 e
Y2- constan en Tº 23, Fº 190 Finca 1475 bajo la titularidad de Bosch, que a su
vez habían sido adquiridos a José Fava por escritura del 25.09.1928 (Tº 9 Folio
55 Finca 1475), donde se permite comprobar como lindero al Este el inmueble del
Dr. Eduardo Talero.
Con semejante lindero al Este, José Fava había adquirido los lotes
unidos de la Chacra Y a Valentina Brun de Duclout, conforme se inscribe al Tº 6
Fº 481.
Sabido es, y se puede observar en el Plano antecedente: T° 15 F° 7
(fs. 98 del expte.adm.), que los inmuebles originariamente se individualizaban
con el nombre de sus titulares, tal el caso del Doctor Eduardo Talero, entre
otros, consignándose en algunos sus medidas y superficies. D éste también
resulta que el individualizado como 72Y no es otro que el 70Y, al no existir
registro alguno del primero.
Con lo reseñado hasta aquí, no se comprueba el supuesto que la
superficie asignada al Lote Y1, antecedente del B que se pretende registrar,
afecte o contenga áreas que inscriptas al T° 4 F° 91 correspondiente al título
de su lindero.
2.-En relación a las medidas del límite Norte del Lote Y1, que el
registrador describe un aumento injustificado, pasando de 510,29m a 599,62m,
tanto como a la delimitación que se cumple como consecuencia del cambio del
curso del río Limay que al Sur involucra al lindero del Lote 69 Y, adhiero al
análisis y conclusión de la autoridad del catastro ya transcripto, cuando
señala la incorrección de volcar en el título las poligonales y no los lados
del inmueble y sus medidas, como haber mencionado como lindero al Este una
“Laguna” y la “calle Talero”, cuando se trata de la actual calle Solalique, que
delimita las tierras que habían pertenecido a Valentina Brun de Duclout y al
Dr. Eduardo Talero, mientras que en su linero Sur y Sur Este, la Dirección de
Recursos Hídricos otorgó el visado correspondiente en la delimitación con el
río.
Abundando en el análisis, la incorrección de la información del
plano N° 43/55 -que luego se trasladó al título- se advierte que al lindero
Este de los Lotes Y1 e Y2, unidos por los puntos V 7 y V 8, en el “Croquis
s/ Titulo” se le otorga 960,00 m, mientras que en el “Plano s/ Mensura” se
fija en 903,08m.
Incuestionable que toda la superficie delimitada en los lotes Y1 e
Y2 tienen como linderos al Este las tierras del Doctor Eduardo Talero, sólo que
luego al transcribirse en el título como “calle Talero”, lo correcto es
interpretar que la calle en medio es la actual denominada Solalique, también
cedida desde el Este por los Lotes 14 c, M y N conforme plano de unificación de
aquellos en Expediente 4796-01921/08 (fs. 161) presentado a la aprobación por
su titular Frutisur SRL.
Erróneo también que se incluya como lindero Este a la “laguna”,
cuando el punto V8 claramente la excede hacia el Sur, confirmado ello al
señalarse el río Limay como lindero SO.
Para terminar, sobre el lindero Norte entre el mencionado Lote Y1
y el Y2, parte del punto Va (actual E) llega al Vc con una longitud de 510,29m,
y sin embargo, el punto de cierre es V6, generando en la gráfica un
desplazamiento injustificado hacia el Sur.
3.-De todas formas, estimo relevante avanzar precisamente sobre
aquellos aspectos del Lote Y2, que satisfacen toda duda sobre la línea recta
que constituye su lindero Este y que se mantiene en la escritura traída a
registración conforme el plano corregido que fue aprobado, atento a que
formaban una unidad con el Lote Y1.
Siguiendo los datos contenidos en los planos antecedentes del
catastro, las tierras del Dr. Eduardo Talero originaron entre otros, los Lotes
10, 14 y 17, resultando de ello, entre otros:
a)El lote 14-Y, NC 09-20-95-5716, matrícula 61603 – Confluencia,
y que conforme Escritura del 28.12.2009 (fs.152/155 y fs. 157) su lindero Oeste
es el Lote Y2.
A su vez, éste tiene como lindero al Norte al Lote 14.a-1 que conforme
matrícula 10896 posee el mismo lindero al oeste (fs. 156).
b) Luego, los lotes 14-C, N y M de la mayor Fracción 17 (Matrículas
22.522, 22521 y 22520-Confluencia) que siguen al sur del lote 14-C, tienen como
linderos al Oeste “Tierras Colonia Valentina”, correspondiéndose su situación
con el Lote Y1 (fs.158/160).
c) Sobre estos puntos, la calidad de linderos con las tierras de
Valentina Brun de Duclout, permite descartar la existencia de áreas incluidas
en el título antecedente del Dr. Eduardo Talero comprensivo de los mencionados
lotes 10, 14 y 17.
Así, en la escritura Nº 239 del 23 de junio de 1958 con motivo de la
venta de los mencionados lotes 10, 14 y 17, aún consigna como lindero al Oeste
de los dos últimos a la Sra. Valentina Brun de Duclout (fs. 132/143).
Conforme lo hasta aquí expuesto, si bien no se puede desconocer el dato
objetivo resultado de la adición de las tres áreas y la diferencia de la medida
correspondiente al lindero, todo ello en más de lo que surgiría del título, lo
cierto es que la actividad registral regida por los principios citados –
determinación y calificación- no puede quedar limitada a este simple cotejo y
atribuir el exceso denominando la superficie como “tierras sin mensurar”- como
lo hizo inicialmente la autoridad del catastro a fs. 89 del expte. adm.- o
tenerlo por incluido en otro título –como lo pretende la autoridad registral-
sino luego de un examen y estudio, que como he desarrollado hasta aquí estuvo
al alcance de los operadores que son organismos especializados, máxime
atendiendo a las funciones que se les encomienda, siempre teniendo en vista –
como se anticipó- que las inexactitudes admiten su rectificación, atento a que
la presunción de exactitud se debe conjugar en el contexto del principio de
legitimación.
Por ello aún frente a las inconsistencias que describe el catastro
en relación a las medidas y linderos, constituyen antecedentes incuestionables
que el Lote Y1 estuvo originariamente integrado con el Lote Y2 (fs. 98), y
ambos inmuebles a su vez formaron parte de la superficie mayor cuya propietaria
fue la Sra. Valentina Brun de Duclout, en su conjunto, cuyo lado Este es una
línea recta que se observa en los registros históricos y fotografías aéreas
(fs. 94, 95 y 162) que nunca tuvo quiebres, y es la que sigue el lote B.
Se encuentra también satisfecho lo relacionado con la medida del
linero NE del Lote Y1, tanto como el límite Este, que define el del actual Lote
B, atento haberse mantenido invariable, y en modo alguno se puede pretender que
el área que erróneamente se consignó como “tierras sin mensurar” puedan ser
parte del título antecedente inscripto al T° 4 F° 91 a favor del Dr. Eduardo
Talero.
V.- Conforme el plexo fáctico y jurídico expuesto, no existe
obstáculo legal a que, mediante la inscripción del título requerida por el
recurrente, a instancia del titular registral, sean rectificados y subsanada la
falta de concordancia de los datos observados como consecuencia de los errores
en la mensura antecedente y la necesidad del ajuste a la realidad
extrarregistral por la modificación del cauce del río, tratándose de un trámite
habilitado por los arts. 34 y 35 de la Ley 17801, todo ello en coincidencia
con la descripción del plano de fs. 119 (exp. adm) aprobado por Disposición N°
901/14 de la autoridad del catastro mediante Expediente 4796-10141/10, luego de
que comprobara que el área no se superponía con otra de distinta titularidad.
En relación a las funciones registrales e inexactitudes que se pueden
suscitar con motivo de aquella, Mario M. Carzolio (LAS INEXACTITUDES
REGISTRALES. RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS. MODOS- Revista del notariado. Buenos
Aires. a 97. nº 835 (oct-dic-1993) p. 843-860) sostiene que “Es que la materia
prima, la substancia que, vehiculizada en el documento, debe recibir y trabajar
el Registro de la Propiedad, es la realidad jurídica de un país, la verdad
jurídica que vive y palpita en la comunidad. Y sólo en relación con ella tiene
valioso y auténtico sentido hablar de exactitud", y que el efecto principal de
la rectificación es el retorno a la exactitud, de tal forma que un nuevo
asiento restablecerá la armonía.
“En nuestro derecho, por aplicación del sistema romano del título
(escritura pública) y modo (tradición) suficientes, los derechos reales se
constituyen, se transmiten y se extinguen antes de su inscripción. El Registro
incorpora y publicita la realidad exterior, pero no por ello la mejora o eleva.
Las mutaciones jurídicas reales se verifican fuera del ámbito registral y su
ingreso a él es "... para su publicidad, oponibilidad a terceros..." (art. 2º).
“Debe conceptualizarse la inexactitud en sentido amplio, comprendiendo
todos los casos en que el asiento no refleja exactamente la realidad jurídica
(inexactitudes normales y anormales) y además las situaciones de discordancia
entre lo registrado y lo publicitado mediante certificación (inexactitud
externa).
“Inexactitud es el desacuerdo entre lo registrado -y en su caso lo
publicitado- (realidad registral) y el verdadero estado jurídico de los
inmuebles y de los derechos (realidad extrarregistral). Sistematización: por su
origen hay inexactitudes registrales y extrarregistrales; éstas últimas pueden
ser normales o anormales.
“Por su contenido las hay materiales y de concepto. Por su efecto en
la extensión del derecho: reductivas y extensivas. Las hay originarias y
sobrevinientes, según el momento en que se producen, e internas o externas,
según las lleve o no al exterior una certificación. La exactitud es la
situación registral de armonía y equilibrio, naturalmente esperada. Todo el
sistema gravita hacia la exactitud. La inexactitud patológica rompe esta
armonía libera un conjunto de fuerzas tendientes a restablecerlo mediante una
serie de actos regulados legalmente: el procedimiento de subsanación. Este
procedimiento de subsanación debe ser de fácil aplicación, sencillo y seguro,
que permita rectificar con la celeridad que el giro moderno de los negocios
jurídicos impone, garantizando la participación de los sujetos activa y
pasivamente legitimados.
“… Resulta estrecho entonces el concepto que emana del art. 34 de
la ley 17801: "Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que,
en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo
registrado y la realidad jurídica extrarregistral" La expresión "... en orden a
los documentos susceptibles de inscripción" parecería reducir el ámbito de la
inexactitud a la confrontación entre lo registrado y las constancias del
instrumento inscribible. Deja así fuera del concepto los supuestos de
desacuerdo entre el documento y la realidad jurídica, y además aquellas
alteraciones de esa realidad que son consecuencia de hechos que no se
formalizan en un documento -aunque luego se los requiera para probarlas-, tales
como la sucesión mortis causa, extinciones de derechos reales personalísimos
por fallecimiento del titular, supuestos de extinciones de derechos reales
accesorios por extinción de la obligación principal, etc., situaciones todas
éstas que una correcta conceptuación debería comprender. Sin embargo el
concepto restringido que parece adoptar la ley registral en el art. 34 se
transforma en amplio en el siguiente, pues el art. 35 al referirse a la
inexactitud proveniente de un error u omisión en el documento, por ejemplo la
matriz, reconoce que es la realidad extradocumental -mal incorporada a él- el
extremo que debe reflejarse en el Registro. Como quiera que sea, lo cierto es
que la doctrina en general no se muestra demasiado insatisfecha con el precepto
del art. 34 y considera que en su juego armónico con el art. 35 resuelve
satisfactoriamente el problema, facilitándose su aplicación a través de normas
locales de carácter registral que contemplan la variada casuística que pueda
presentarse.
Sostiene que “dos son las modalidades que tiene ese procedimiento
en nuestro derecho para subsanar las inxactitudes:
a) De oficio por el registrador: excepcional, de aplicación restrictiva y
siempre que no involucre derechos de terceros.
b) A petición de parte interesada: voluntariamente, mediante documento notarial
o administrativo, o si ha habido controversia, por resolución judicial (dictada
también a petición de parte). La base documental de la rectificación debe ser
siempre documento auténtico.
“Según el caso, bastará presentar al Registro el documento
inscrito, o deberá ingresarse el testimonio o copia corregido y salvado o un
nuevo documento Junto con el anterior, o recurriendo a la modalidad del tracto
abreviado, siempre con la rogación respectiva. En sede notarial se aplica la
doctrina de las escrituras aclaratorias, rectificatorias y complementarias,
autorizadas siempre a requerimiento de quien tenga interés legítimo, esto es,
todos los intervinientes en la escritura anterior que se subsana si se afectan
aspectos esenciales del acto, o en caso contrario la parte interesada.
“Están legitimados para demandar la rectificación: siempre el
titular del derecho inscrito; en algunos casos también el tercero, si tiene
derechos adquiridos o emplazados registralmente. También está legitimado el
escribano.”.
En el caso, al comprobarse que el exceso de la medida y área fue
producto de un error en la descripción en que se incurrió a partir del plano N°
43/55 que fue volcada en el título, estamos en presencia de una inexactitud
extrarregistral anormal, desde que el déficit lo lleva el propio documento que
llegó al Registro, y en consecuencia, a pesar de la correcta intervención del
registrador, el asiento reflejó lo que el documento había aparentado.
De ello que su subsanación no afecte la publicidad registral ni
lesione la seguridad y transparencia del tráfico jurídico de inmuebles,
quedando satisfechos los requisitos antecedentes de modo y título por parte de
los continuadores de la propiedad de los inmuebles englobados, como tampoco que
sea necesario recurrir a otra vía para obtener su inscripción al descartarse
que alguna de sus áreas quedaran o pudieran haber estado comprendidas en otro
título, concretamente el registrado al T° 4 F° 91, al igual que la
rectificación del lindero correspondiente al cauce del río, advertido también
por la autoridad administrativa hídrica.
Procede entonces dirimir el presente a favor de su saneamiento
que se cumpla mediante la escritura pública cuya inscripción fue presentada por
el escribano recurrente, atendiendo a que en lo fundamental la autoridad de
aplicación en materia catastral aprueba la corrección de los linderos, medidas
y superficies consignados en la mensura, mediante una norma administrativa en
el Expediente N° 4796-10141/10, la Disposición N° 601/14, que así lo estableció
previo dictamen técnico, donde además se cita la falta de observaciones por
parte de la Dirección de Recursos Hídricos y la ausencia de superposición con
otros inmuebles de su catastro.
VI.- Conforme lo expuesto, haciendo lugar los recursos
interpuestos, se habrá de revocar lo dispuesto en el Volante de Devolución N°
2868/13 y Resolución N° 50/14 del Registro de la Propiedad Inmueble en relación
a los Lotes Y1 y 69Y-1 y la exigencia de acreditar la titularidad de la
superficie englobada, quedando saneadas las inexactitudes observadas a su
respecto a través de la inscripción de la Escritura N° 246 F° 902.
Sin costas, atendiendo a la materia decidida (art. 68 2do. párrafo
CPCyC).
Por ello, esta Sala III
RESUELVE:
1.- Revocar lo dispuesto en el Volante de Devolución N° 2868/13 y
Resolución N° 50/14 del Registro de la Propiedad Inmueble en relación a los
Lotes Y1 y 69Y-1 y la exigencia de acreditar la titularidad de la superficie
englobada, quedando saneadas las inexactitudes observadas a su respecto a
través de la inscripción de la Escritura N° 246 F° 902, de conformidad a lo
establecido en los considerandos respectivos que integran este pronunciamiento.
2.- Sin costas, atendiendo a la materia decidida (art. 68 2do.
párrafo CPCyC).
3.- Regístrese, notifíquese electrónicamente y, oportunamente vuelvan los autos
al Juzgado de origen.
Dr. Fernando Marcelo Ghisini - Dr. Marcelo Juan Medori
Dra. Audelina Torrez - SECRETARIA