NEUQUEN, 17 de Marzo del año 2015.
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: "BRENA CLELIA BEATRIZ C/ SIFUENTES PAOLA
ALEJANDRA Y OTRO S/ COBRO EJECUTIVO", (Expte. Nº 522933/2014), venidos en
apelación del JUZGADO JUICIOS EJECUTIVOS 3 - NEUQUEN a esta Sala II integrada
por los Dres. Federico GIGENA BASOMBRIO y Patricia CLERICI, con la presencia de
la Secretaria actuante, Micaela ROSALES y, puestos para resolver, el Dr.
Federico GIGENA BASOMBRIO dijo:
I.- Por intermedio del presente proceso ejecutivo la actora
reclama a la deudora el pago de la multa del artículo 8 de la ley 23.091, y
toda vez que el contrato de locación concluyera a los cuatro meses, requiere el
pago de dos meses en función de lo dispuesto por la norma antes citada.
Ante ello la jueza interviniente desestima la pretensión mediante resolución de
fs. 17, y en consecuencia la actora interpone el pertinente recurso de
apelación el que aparece fundado a fs. 21/26.
II.- El reclamo formulado por el actor comprende dos rubros: 1) la multa del
artículo 8 derivada de la ley 23.091 y prevista en la cláusula 12 y 2) dos
meses de alquiler por cuanto la resolución contractual fue prevista a partir
del sexto mes y en el caso ello ocurrió al cuarto.
En relación al reclamo aludido en el punto 1, esto es la multa del artículo 8
de la ley 23.091, existe razón al quejoso, habiéndonos pronunciado como
integrantes de esta Sala en forma favorable a la procedencia de la vía elegida.
Así, en la causa 501571/2013 del 25 de febrero del 2.014 y con el primer voto
de mi colega hemos dicho:
“El agravio de la parte actora radica en la exclusión del trámite ejecutivo de
la suma que, en concepto de indemnización por rescisión anticipada, fija el
art. 8 de la Ley 23.091, como así también de los meses correspondientes al
preaviso (60 días).
“Las razones dadas por el a quo para determinar la exclusión radican en que
dichas penalidades no fueron incluidas en el contrato, encontrándose, entonces,
su exigibilidad sujeta a un hecho cuya merituación debe hacerse en un juicio de
conocimiento.
“Tal como lo señala el recurrente, el art. 1581 del Código Civil regla que “la
acción ejecutiva del locatario por cobro de alquileres o rentas, como por
cualquier otra deuda derivada de la locación…”. Sostiene Alí Joaquín Salgado
(“Locación, comodato y desalojo”, Ed. Rubinzal-Culzoni, 2010, pág. 144/145) que
a pesar de la normativa del Código Civil, en el caso que se quiera utilizar la
vía ejecutiva para el cobro de cualquier otra deuda derivada de la locación
(que no fuera alquileres) aparecerá el obstáculo del art. 520 del CPCyC, por la
falta de liquidez de dicho crédito. Es por ello que Enrique M. Falcón (“Tratado
de Derecho Procesal Civil y Comercial”, Ed. Rubinzal-Culzoni, 2006, T. V, pág.
380) dice que si el importe es fácilmente liquidable a través de una simple
operación aritmética, el rubro en cuestión debe ser incluido en la ejecución.
“En igual sentido me he pronunciado en oportunidad de integrar la Sala III de
esta Cámara de Apelaciones, determinando la inclusión en la ejecución de una
penalidad pecuniaria de fácil liquidación (autos “Montero c/ Rivera”, P.I.
2013-III, n° 320).
“Desde este punto de vista no tengo dudas que la indemnización prevista por el
art. 8 de la Ley 23.091 es fácilmente liquidable ya que su monto equivale a un
mes y medio del canon locativo, el que, como lo pone de manifiesto el apelante,
se encuentra previsto en el contrato de locación.
“Ahora bien, ¿asiste razón al sentenciante de grado en cuanto entiende que la
exigibilidad de esta indemnización depende de un hecho que debe ser analizado
en un juicio de conocimiento? Entiendo que no.
“La Ley 23.091 es de orden público (art. 29), estableciendo su art. 8 que en
caso de rescisión anticipada del contrato de locación por el locatario, éste
deberá abonar al locador una suma, en concepto de indemnización, equivalente a
un mes y medio del canon locativo, si esta opción rescisoria se ejerce durante
el primer año de la locación.
“Siendo la ley de orden público, y extendiéndose la multa de su art. 8 a todo
tipo de locaciones (art. 29 bis) entiendo que el hecho que el contrato no
mencione esta penalidad no obsta a que la misma pueda ser perseguida por la vía
ejecutiva, ya que se trata de un derecho concedido al locador. Por otra parte
el mismo locatario ha comunicado su voluntad rescisoria en forma escrita (fs.
15) y la fecha de la rescisión se encuentra dentro del primer año de la
locación. Cierto es que el contrato se celebró por nueve meses, pero dicho
plazo es inválido en atención a la manda del art. 2 de la Ley 23.091 que,
reitero, es de orden público.”
En el caso, la penalidad fue prevista expresamente en el contrato adjuntado,
siendo de fácil determinación y no estando sujeta a condición o indagación que
exceda el marco cognoscitivo del presente, razón por la cual su reclamo por la
vía elegida resulta procedente.
En cambio no sucede lo mismo, tal como lo indicáramos en el precedente citado,
en relación al reclamo 2), que se refiere a los dos meses de alquiler por
ruptura del contrato con anterioridad a los seis meses.
En este supuesto y si bien la determinación de la suma es un trámite sencillo,
entiendo que la vía elegida no es la que corresponde, toda vez que dicho
importe no es susceptible de exigibilidad dado que requiere de indagaciones que
exceden el limitado ámbito cognoscitivo del presente.
Si bien es cierto que en la cláusula décimo segunda del contrato se pactó el
supuesto que se reclama, no por ello el mismo debe prosperar por la vía
ejecutiva.
Ello por cuanto no se trata, a diferencia del anterior, de un supuesto
contemplado en la legislación nacional, ya que el artículo 8 de la ley 23.091
nada dice en relación al tema.
Y en segundo lugar, por cuanto y aún en el supuesto de que la locación hubiera
finalizado por decisión de la locataria al cuarto mes, lo cierto es que el
contrato que sustenta la pretensión contiene obligaciones para ambas partes y
ello impide otorgarle exigibilidad al reclamo formulado.
III.- Por las razones expuestas se hace lugar parcialmente al recurso,
debiéndose despachar en primera instancia el reclamo en relación a la multa del
artículo 8 de la ley 23.091 y por un importe de $2.550, confirmando la
resolución en cuanto desestima el restante reclamo. Costas por su orden atento
tratarse de una decisión del juzgado y el resultado del recurso.
La Dra. Patricia CLERICI dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al
mismo.
Por ello, esta Sala II
RESUELVE:
I.- Hacer lugar parcialmente al recurso, debiéndose despachar en primera
instancia el reclamo en relación a la multa del artículo 8 de la ley 23.091 y
por un importe de $2.550, confirmando la resolución en cuanto desestima el
restante reclamo.
II.- Imponer las costas por su orden, atento tratarse de una decisión del
juzgado y el resultado del recurso.
III.- Regístrese, notifíquese electrónicamente y, en su oportunidad, vuelvan
los autos a origen.
Dr. Federico GIGENA BASOMBRIO - Dra. Patricia CLERICI
Dra. Micaela ROSALES - SECRETARIA