NEUQUEN, 10 de febrero de 2015
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados "MARTINEZ EVARISTO S/ SUCESION AB-INTESTATO"
(EXP Nº 329534/2005) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN
LO CIVIL NRO. 4 a esta Sala I integrada por los Dres. Cecilia PAMPHILE y Jorge
PASCUARELLI, con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO,
y de acuerdo al orden de votación sorteado, la Dra. Cecilia PAMPHILE dijo:
1. Tal como surge del contenido de autos, las Sras. Martinez y Calatayud
requieren la autorización para vender el inmueble denunciado en esta causa y
para suscribir la totalidad de la documentación requerida (fs. 42).
La magistrada interviniente indica que deberán estar a lo dispuesto por el
artículo 3462 del Código Civil (fs. 43).
A fs. 54 solicitan el libramiento de oficio al Registro de la Propiedad
Inmueble a los fines de inscribir la declaratoria de herederos.
A fs. 102, la cónyuge supérstite y la heredera manifiestan que efectuaron la
venta a nombre del Sr. José Luis Preli y que, por lo tanto, peticionan la
inscripción del inmueble a nombre de dicho comprador.
Luego de una serie de contingencias relacionadas con las conformidades
arancelarias, finalmente, a fs. 107, la magistrada requiere que se indique el
nombre del escribano que intervendrá a los efectos de inscribir la operación
por tracto abreviado, no obstante lo cual, ordena la inscripción de la
declaratoria en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Contra este proveído se deduce revocatoria, con apelación en subsidio.
Sostienen las recurrentes que conforme a las previsiones de la ley 17801, no es
necesario que intervenga un escribano o que se instrumente una escritura para
realizar el tracto abreviado.
Indican que el tracto abreviado es una excepción al principio general, ya que
sería superfluo inscribir el bien a nombre de los herederos para luego
transferirlo al comprador. Entienden que, en consecuencia, procede librar
oficio al Registro de la Propiedad, a fin de inscribir el bien a nombre de los
adquirentes.
Rechazada la revocatoria, a fs. 112, las actuaciones llegan a esta Sala para la
resolución de la apelación subsidiaria.
2. Y así planteada la cuestión, entiendo que la respuesta dada por la
magistrada es correcta y debe ser confirmada.
En efecto: en primer lugar debe señalarse que la cuestión aquí planteada se
inserta en el contexto netamente registral y se centra en uno de los principios
rectores de ese ámbito, cual es el denominado de "tracto sucesivo" o de "previa
inscripción" o "continuo". Este principio exige que en la historia jurídica de
la propiedad de un inmueble aparezca un encadenamiento lógico, en el cual las
sucesivas transmisiones, derivándose una de otras, aseguren la preexistencia de
la cosa en el patrimonio del transmitente.
Conforme este principio, sólo se inscriben los documentos otorgados por quienes
en el Registro aparecen como titulares del mismo. Y esto presupone que cada
acto dispositivo debe constar en un asiento independiente y que el acto que se
pretenda inscribir debe derivar de otro previamente inscripto, de tal manera
que el Registro refleje las transmisiones en perfecta sucesión: nadie puede
transmitir más derechos que los que tiene, es decir que para poder transmitir o
gravar el inmueble, primero hay que ser titular dominial del mismo. No es
posible saltear las inscripciones sino que la correlación entre las mismas debe
ser estricta. Con ello se tiende a proteger los derechos inscriptos, dificultar
fraudes y estafas, además de facilitar el conocimiento del historial jurídico
del inmueble, entre otros (cfr. Tracto sucesivo y tracto abreviado, Gonzalía,
María Victoria, Publicado en: UNLP 2008-38, 395 DJ 21/01/2009, 93).
2.1. Ahora bien, esta exigencia “de que cada acto tenga su propio asiento en el
Registro” cede ante ciertos supuestos que en doctrina se conocen como "tracto
sucesivo abreviado" o "tracto sucesivo comprimido".
Y esta modalidad no es –propiamente dicha- una excepción al tracto sucesivo, el
que no se rompe ni se interrumpe, sino que lo único que se evita es la "PREVIA"
inscripción, pero no la inscripción misma. En otros términos: “alguno/s actos
no se van a inscribir previamente, pero sí se van a inscribir en definitiva y
en algún momento, conjuntamente con otro u otros actos en uno o varios asientos
según el caso… Es entonces la expresión de un solo documento que refleja en un
solo asiento todos y cada uno de los actos y documentos que habilitan o
legitiman al disponente, manteniendo así la cadena sin solución de continuidad.
El tracto abreviado no es una excepción sino una modalidad del tracto sucesivo”
(ibídem).
3. Es claro, entonces, la corrección del razonamiento utilizado por la
magistrada, puesto que la operación de compraventa inmobiliaria que en esta
causa es denunciada, se ha efectuado sobre el inmueble que le correspondía en
un 50% a la hija en su condición de heredera y el 50% restante, a la cónyuge
supérstite, en orden a la disolución de la sociedad conyugal, producida por el
fallecimiento (el bien, conforme a las constancias de autos era ganancial).
Por lo tanto, la venta del bien inmueble, como bien indica la magistrada, debe
realizarse por escritura pública, más allá de que admita el tracto abreviado al
momento de anotarse registralmente.
Gonzalía lo explica claramente: “…2.- El SEGUNDO SUPUESTO contemplado en la Ley
es la TRANSMISIÓN O CESIÓN DE BIENES HEREDITARIOS POR LOS HEREDEROS.
Así dice el inciso b) "Cuando los herederos declarados o sus sucesores
transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o
de su cónyuge;..." En la práctica, éste es uno de los casos más típicos.
Es el caso de los herederos declarados que desean transmitir o ceder bienes
hereditarios a un adquirente. La norma también prevé la posibilidad que en el
caudal relicto hubiere bienes inmuebles registrados a nombre del cónyuge del
causante. Recordemos que el fallecimiento de uno de los cónyuges provoca la
disolución de la sociedad conyugal y que entre la disolución de la sociedad
conyugal y su liquidación hay una etapa intermedia que es la indivisión post
comunitaria, en la que el cónyuge titular del bien ganancial ha perdido el
ejercicio del poder dispositivo que tenía sobre el bien. Entonces según lo que
dispone la norma, el cónyuge sobreviviente, en común con los otros herederos,
podría disponer del bien sin necesidad de esperar que se inscriba la
Declaratoria de Herederos.
En este supuesto, no hay una obligación contraída en vida por el causante o su
cónyuge, sino que simplemente el inmueble está inscripto a nombre del que luego
fallece y sus herederos desean por ejemplo, vender el mismo a un comprador.
Entonces, el procedimiento será similar al desarrollado para el inciso a) con
algunas variantes.
Se procederá a iniciar la sucesión y una vez obtenida la declaratoria de
herederos, los herederos podrán optar por: 1) Aplicar el Tracto sucesivo del
artículo 15 de la Ley, (Sucesivo Documental y Sucesivo Registral) e inscribir
previamente el inmueble a nombre de ellos por Testimonio Judicial y
posteriormente otorgar la Escritura de compraventa a favor del que resultare
comprador ó 2) Aplicar el Tracto abreviado ó Prescindencia de la previa
inscripción del artículo 16 de la Ley, (Abreviado Documental y Abreviado
Registral), y no inscribir previamente la declaratoria de herederos a su favor,
sino hacerlo conjuntamente con la compraventa, en una única escritura, que se
denomina "Compraventa por Tracto abreviado" donde se hará la relación de
antecedentes a partir del que figure inscripto en el registro y se transcribirá
la declaratoria de herederos entre otros autos judiciales del sucesorio
exigibles (para poder legitimar a los transmitentes)…”
Como se advierte, en modo alguno podría ordenarse la inscripción judicial
directamente a nombre de los compradores. Por estas consideraciones, estimo que
la apelación debe desestimarse, confirmándose la resolución de grado en todas
sus partes. MI VOTO.
El Dr. Jorge PASCUARELLI dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al
mismo expidiéndome de igual modo.
Por lo expuesto
SE RESUELVE:
1.- Confirmar el auto de fs.107 en cuanto fue materia de recursos y agravios.-
2.- Regístrese, notifíquese electrónicamente y, oportunamente, vuelvan los
autos al Juzgado de origen.
Dr. Jorge D. PASCUARELLI - Dra. Cecilia PAMPHILE
Dra. Mónica MORALEJO - SECRETARIA