NEUQUEN, 9 de Octubre de 2014
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “ZWENGER ANA MARIA C/ VILLA SILVANA ROSA Y
OTRO S/ CUMPLIMIENTO REGLAMENTO COPROPIEDAD”, (Expte. Nº 414627/2010), venidos
en apelación del JUZGADO CIVIL 2 - NEUQUEN a esta Sala III integrada por los
Dres. Marcelo Juan MEDORI y Fernando Marcelo GHISINI, con la presencia de la
Secretaria actuante Dra. Audelina TORREZ y, de acuerdo al orden de votación
sorteado, el Dr. Ghisini dijo:
I.- Vienen estos actuados a la Alzada en virtud del recurso de apelación
interpuesto a fs. 274 por el Sr. Juan Nicasio Villa, contra la sentencia
obrante a fs. 259/268 vta., que lo condena a que en el plazo de diez días, haga
entrega a la actora de una copia de la llave de la puerta de ingreso al primer
piso del edificio de Primeros Pobladores Nº ..., de la ciudad de Neuquén.
II.- Se agravia en los términos expresados en su escrito de fs. 320/326, en
donde plantea en primer lugar la incongruencia de la sentencia por no tratar
los puntos 4 y 5 de la contestación de demanda, que versan sobre el
“consentimiento tácito del consorcio” y el “Abuso del Derecho”.
Critica que, la jueza haya tenido por acreditada la falta de designación de un
administrador, sin pruebas que avalen tal afirmación. Entiende que, el hecho de
que no se haya acreditado la reunión de la asamblea del consorcio a los efectos
de designar un administrador, no significa que dicho cargo no se encuentre
cubierto.
Sostiene que, la actora al dirigir su acción directamente contra los demandados
por falta de administrador, es quien debía aportar las pruebas relativas a tal
circunstancia.
Cuestiona que la sentencia haya tenido por improbada la realización de la
asamblea para reemplazar al administrador anterior, sin haber tenido en su
poder los libros o actas respectivas.
Critica que, el a-quo le haya impuesto la carga de la prueba sobre un hecho que
había negado rotundamente; y respecto del cual la actora se basó para promover
la presente acción.
Indica que, por un lado la jueza consideró que con la prueba producida en autos
el consorcio estuvo al menos constituido por un año, mientras que por el otro,
expresó que no corresponde expedirse sobre la naturaleza jurídica del
consorcio, en atención a que no comenzó su existencia.
Entiende que, se encuentra configurado el caso de nulidad de la sentencia por
resultar ininteligible.
Se agravia por el hecho que el a quo haya considerado que existe omisión de su
parte de instar la designación de un administrador. En todo caso fue la
reclamante quien no siguió –en caso de administración acéfala- el
procedimiento previo para conformar el consorcio.
Menciona que, la jueza por un lado dio por sentada la existencia del consorcio
y de un administrador, pero en el párrafo 17, del punto II del considerando
respectivo, manifestó que no se encuentra acreditado el funcionamiento real, al
no haberse adjuntado libros, actas ni llamados a asamblea.
Afirma que, si no hay documentación agregada en los presentes, como puede saber
la jueza respecto de la falta o inexistencia del administrador del consorcio.
Por otra parte, señala que el fundamento esgrimido por Ana María Zwenger para
promover el proceso -que el suscrito le impidió el ingreso al edificio-, no se
ha configurado y por ello, la sentencia afirma que esta cuestión no se
encuentra acreditada en autos.
Finalmente, se agravia por la imposición en costas. Dice que, debe soportar
esta demanda por la simple y sencilla razón de ser copropietario de una unidad
funcional, y que aun cuando deba entregarle una copia de llaves a la actora, lo
cierto es que todo este proceso se inicia por culpa y responsabilidad de ésta
última, quien prestó su propiedad a un tercero, éste se la dio a otro tercero,
quién, a la postre, cambió la cerradura cuya llave ahora se solicita.
Menciona que, la demandante no realizó los trámites para urgir la eventual
constitución de la administración, ni solicitó la convocatoria judicial.
Agrega que la accionante no puso a su disposición la documental que avale el
título de dueña y que inició la demanda únicamente contra él, cuando tendría
que haber demandado a todos los copropietarios del edificio. Considera que,
estas circunstancias ameritan que en el caso de que excepcionalmente prospere
la acción, se lo exima de las costas.
A fs. 327 se ordena correr traslado de los agravios a la contraria, y vencido
el plazo no los contesta.
III.- Preliminarmente debo decir que, todo este juicio tiene por objeto lograr
que a la actora se le haga entrega de la llave de la puerta de acceso
principal, que le posibilita el ingreso a la escalera para subir al primer piso
del edificio, en donde está ubicado su departamento.
Para lo cual, se llevó a cabo un proceso que se inició el 26/03/2010, vale
decir, algo más de cuatro años, con el dispendio de recursos y tiempo que ello
conlleva para las partes, los abogados y el Poder Judicial.
La causa lleva más de 300 fojas y se inició según el relato actoral, (cuarto
párrafo de fs. 5) “Ante la frustración de concretar el mandamiento de
constatación en reiteradas oportunidades por imposibilidad de ingresar por la
puerta de acceso principal del edificio, solicitamos al juzgado en dos
oportunidades la utilización de los servicios de un cerrajero (fs. 26 y 30)
para que, sin violentar la cerradura, llevásemos a cabo la diligencia ordenada
por el Sr. Juez, pero lamentablemente nuestro pedido fue negado por S.S. por el
fundamento vertido en dichas providencias (fs. 27 y fs. 31)”.
Así, el presente trámite se originó para poder llevar adelante una diligencia
de constatación iniciada en la causa: “Zwenger, Ana María c/ Rubio, Jorge
Néstor s/ Diligencia Preliminar” (Expte. Nº 367.712/08), en trámite ante ese
mismo juzgado, y como consecuencia del rechazo de la a quo de la implementación
de la medida allí solicitadas –utilización de los servicios de un cerrajero
para que, sin violentar la cerradura, se pueda llevar a cabo la diligencia-.
Cabe acotar que del expediente referenciado, en donde se solicita la diligencia
preliminar, hasta la fecha han transcurrido algo más de seis años.
Ahora bien, cabe preguntarse cuál es la medida a implementar en el juzgado ante
el hipotético caso que el demandado no cumpliera lo ordenado en el punto 2) de
la parte resolutiva de la sentencia de a fs. 259/268 vta.? La respuesta cae por
su propio peso, la ejecución de la sentencia a través de la implementación de
una serie de medidas que implicarían entre otras cosas, recurrir a la
utilización del servicio de cerrajería; y ¿No era esto acaso lo que solicitó la
actora en oportunidad de iniciar la medida preliminar?.
Considero entonces que, se pudieron haber maximizado los recursos para llegar
al mismo resultado, pues el inicio de este expediente ha llevado a las partes a
transitar por un proceso algo más de cuatro años, y, de conformidad con lo
expuesto, se ha atentado contra los principios de celeridad y concentración que
deben aplicarse en todo proceso judicial.
Por otra parte, la actora tampoco cuestionó oportunamente el rechazo de la
medida peticionada en: “Zwenger, Ana María c/ Rubio, Jorge Néstor s/ Diligencia
Preliminar”, sino que, solo interpuso la demanda por incumplimiento del
reglamento de copropiedad directamente contra Silvana R. Villa y Juan Nicasio
Villa, fundando la legitimación pasiva de éstos, en el carácter de
copropietarios de una unidad funcional del edificio. Esa demanda solo prosperó
contra el segundo de los nombrados, en atención a que el juzgado hizo lugar a
la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por Silvana Rosa Villa.
Ante el panorama descripto y con el fin de arribar a una rápida solución, a fs.
329 se convocó a las partes a audiencia en esta Alzada, la que no se pudo
llevar a cabo, conforme constancia de fs. 332 por incomparecencia del demandado.
Sentado lo anterior, me avocaré ahora en concreto al tratamiento de los
agravios del demandado; así, en relación a las omisiones denunciadas, advierto
que no obstante que en la sentencia no se hayan tratado en forma expresa las
consideraciones volcadas por el demandado en su contestación de fs. 57/71 vta.,
referidas a los puntos 4 y 5 (consentimiento tácito y abuso del derecho), en el
caso no resulta suficiente para decretar la nulidad en los términos
peticionados.
El principio de congruencia no exige el análisis judicial de cada uno de los
argumentos propuestos por los litigantes, sino de aquellos puntos que hayan
sido expuestos por las partes y que resulten contundentes para la adecuada
solución del conflicto.
Así, en relación al consentimiento tácito, no resulta de aplicación al caso
para variar el resultado obtenido en la sentencia, pues el hecho que el
accionante no se haya opuesto al cambio de cerradura, de manera alguna, ni aún
por el transcurso del tiempo, tiene por efecto coartar su derecho a que se le
otorgue una copia de la misma para poder acceder a la propiedad común del
edificio (entrada), debido a que ello es una consecuencia necesaria a los fines
de posibilitar el ejercicio de su derecho de propiedad, con independencia de
las circunstancias o vicisitudes en que se encuentre actualmente la misma
(ocupada, usurpada, etc.).
El derecho de acceso a espacios comunes es una garantía que es debida entre los
mismos propietarios, exista o no consorcio o administrador, ello en función del
sentido de solidaridad y buena convivencia que debe primar entre ellos.
Por otra parte, la actora no pide la demolición o sustitución de la cerradura
de entrada al edificio, sino algo más simple de cumplir: “una copia de la llave
para acceder”, cuestión ésta que ni siquiera debería haber tramitado en un
expediente judicial.
En el sentido expuesto, se ha dicho: “El sistema creado por la ley 13.512,
procura la normal y pacífica convivencia entre los copropietarios, de manera
que ninguno de ellos pueda tener derechos absolutos que menoscaben los de los
demás, estableciéndose deberes recíprocos de vecindad que deben observarse más
estrictamente, si se quiere, que los que nacen de las relaciones corrientes
entre vecinos, por ser ello esencial para el buen funcionamiento de esa pequeña
comunidad que es una casa dividida por pisos o departamentos” (C. Civ. 1 de Mar
del Plata, sala 1, 1/4/03, Juba sum. B1352749).
En otro orden, y en relación al abuso del derecho, para que se configure, deben
concurrir una serie de requisitos: 1) el ejercicio de una conducta permitida
dentro del ordenamiento positivo en virtud de una expresa disposición legal; 2)
contrariedad con los fines de la norma o las reglas de la moral, la buena fe o
las buenas costumbres; 3) daño cierto; 4) imputabilidad. Para que exista abuso
del derecho el ejercicio que de éste haga su titular debe ser socialmente
objetable, al contrariar los fines que la ley tuvo en miras al reconocer el
derecho o exceder los límites de la buena fe, la moral y las buenas
costumbres.” (Marcelo J. López Mesa- Sistema de Jurisprudencia Civil- T.II,
pág. 2025- ed. Abeledo Perrot).
Por lo tanto, aun cuando haya sido la propia accionante quién se desprendiera
del inmueble, con las llaves de ingreso al edificio y al departamento, al
habérselas entregado a un tercero, que no las quiere devolver, y que además
cambió la cerradura; más allá de la procedencia o no de la presente acción; no
constituye abuso de derecho la conducta desplegada por la actora, pues
independientemente que se haya hecho lugar a la excepción de falta de
legitimación pasiva de uno de los copropietarios, la demanda ha sido producto
de la falta de colaboración y de cumplimiento del deber de vecindad, al no
facilitar la entrega de la llave de entrada de la puerta principal, para que
hacer una copia.
Reitero, exista o no consorcio, o administrador, es el deber de vecindad,
solidaridad y buena convivencia, el que debe primar entre copropietarios. Entre
ellos se deben la garantía que nace de la misma ley 13512, que es la de la
utilización de los espacios comunes.
El art. 2 de la mencionada norma expresa: “Cada propietario será dueño
exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre
todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su
seguridad. Se consideraran comunes por dicha razón: a) Los cimientos, muros
maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes,
escaleras, puertas de entradas, jardines...”.
En función de ello, al ser los titulares de los departamentos del edificio
copropietarios de las cosas de uso común, como en el caso, la puerta de
entrada, entre ellos se deben la garantía de uso por el solo hecho de detentar
el carácter de copropietarios. Por lo que no puede calificarse de abusiva la
conducta o la exigencia de éste deber de colaboración que exige la actora para
poder acceder al edificio.
Interpreto, que los argumentos volcados en este agravio no resultan
procedentes, pues para enervar el ejercicio de cualquier tipo de acción, sea
contra el consorcio o los copropietarios, hubiera bastado un mínimo de
colaboración, con independencia de quién cambio la cerradura.
Por otra parte, el hecho de haber sido demandado uno de los copropietarios, es
una cuestión procesal que resulta ajena al ejercicio abusivo de un derecho,
pues para el caso -más allá de su resultado, su razón o sinrazón- el accionado
cuenta con una defensa, como lo es la falta de legitimación pasiva. Además,
vuelvo sobre el punto, el caso se subsume nada más ni nada menos, a que se le
otorgue a la actora la posibilidad de que aún a su costa pueda obtener una
copia de la llave de ingreso al edificio.
Por lo expuesto corresponde rechazar el pedido de nulidad articulado por el
apelante.
En relación al agravio relativo a la carga de la prueba, el art. 377 del Código
Procesal dispone que: “...Cada una de las partes debe probar el presupuesto de
hecho de la norma o normas que invocare como fundamento de su pretensión,
defensa o excepción.” Por lo tanto, si como fundamento de la defensa el
apelante manifestó que existía administrador, debió acreditar tal extremo.
Ahora bien, sin perjuicio de las consideraciones expuestas, aun cuando se haya
acreditado la existencia del consorcio (escritura de fs. 13/22 vta.), la falta
de administrador de manera alguna justifica, como bien lo sostiene el apelante,
que todo el peso de la responsabilidad deba recaer sobre uno de los
copropietarios del edificio.
Ello es así, toda vez que al Consorcio le corresponde resolver en forma
exclusiva todo lo concerniente a los asuntos de interés común o sobre los que
repercutan en cosas de uso común, como la llave de la puerta de acceso al
edificio, por lo tanto la legitimación pasiva la detenta el consorcio de
copropietarios, ello con independencia de la existencia actual o no de un
administrador, pues en todo caso el copropietario afectado puede requerir la
realización de una asamblea judicial, en los términos del art. 10 de la Ley de
Propiedad Horizontal, pero no puede demandar directamente a uno de los
copropietarios para que éste sea condenado a cumplir con la entrega de la llave
de una puerta de acceso común.
En tal sentido se ha dicho: “La asamblea judicial de la que da cuenta el art.
10 de esta norma constituye el recurso jurisdiccional ante la imposibilidad de
producir una resolución asamblearia. Se trata de una demanda para que se cite a
la asamblea, que en consecuencia se realizara en el juzgado; y una vez que el
juez fije la fecha de la reunión, se notificará por cédula a todos los
copropietarios...El procedimiento de la asamblea judicial resulta un remedio de
extraordinario valor para la vida del sistema, porque la experiencia enseña que
resulta muy difícil lograr que los copropietarios, integrantes del Consorcio,
logren la mayoría necesaria para reunirse o para aprobar asuntos que requieran
mayoría especial. Sin que resulte necesario demostrar la urgencia o gravedad de
las cuestiones a decidir porque este es un requisito que ni el art. 10 de la
ley 13.512, como tampoco el Reglamento de Copropiedad y Administración, exigen
para peticionar la convocatoria judicial” (Marcelo J. López Mesa, Sistema de
Jurisprudencia Civil- Tomo IV- pág. 5756/57- editorial Abeledo Perrot).
Por lo tanto, el Sr. Juan Nicasio Villa, carece de legitimación pasiva para ser
demandado con el fin de cumplir con la entrega de la copia de la llave en la
forma requerida en la demanda, por ello corresponde revocar la sentencia, y
hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por el
accionado.
En cuanto a las costas correspondientes a ambas instancias, entiendo que deben
ser soportadas por la actora en su calidad de vencida -art. 68 del CPCyC-.
Tal mi voto.
El Dr. Marcelo J. Medori dijo:
I.- Si bien habré de adherir al análisis y conclusión del voto que antecede
respecto a los argumentos para rechazar la nulidad de la sentencia que articula
el demandado y la imposición en costas, disentiré en punto a su legitimación
pasiva y propiciar la confirmación de la condena impuesta en la sentencia de
grado para que aquel haga entrega a la actora de un juego de llaves de la
puerta de ingreso al edificio “Primeros Pobladores” sito en la calle del mismo
nombre Nro. ... de la ciudad de Neuquén.
II.- Que en las presentes se controvierte el derecho de la actora, titular de
una de las unidades funcionales afectada al régimen de la Propiedad horizontal
ley 13.512 para exigir a otro de los copropietarios el cumplimiento del
reglamento de copropiedad mediante la entrega de una copia de las llaves para
acceder desde la puerta común del edificio, con motivo del cambio de cerradura,
y a los fines de poder efectivizar una medida de constatación ordenada en los
autos “ZWENGER ANA MARIA C/ RUBIO JORGE NESTRO S/ DILIGENCIA PRELIMINAR” (EXTE.
367.712/8).
Que el marco fáctico en análisis exhibe que la actora es propietaria de una
unidad funcional en el consorcio conforme escritura de compra de fecha 17 de
febrero de 2007 (fs. 23/25), y que instó la medida preliminar en el mes de
febrero de 2008 (fs. 36/38), donde se acreditó finalmente -como en los
presentes- que no pudo realizarla con motivo del cambio de cerradura de la
puerta común del edificio (fs. 42/43).
Que el demandado, también consorcista, en su responde no cuestiona poseer la
llave de acceso, habiendo atendido sucesivamente la puerta; mientras que en sus
réplicas –judicial ni extrajudicial- nunca individualizó de quién la recibió,
ni quién concretó el cambió de la cerradura, ni quién es el administrador ni
dónde tiene la sede el consorcio, no obstante residir en el lugar desde el año
1997 (fs. 62 vta); ello no obstante haber articulado la defensa la falta de
legitimación endilgándoles responsabilidad en la situación junto a la actora.
Luego, manifiesta de haber reconocido y otorgado la calidad de propietario a un
tercero que ocupa el departamento de la actora al expresar: “Lo cierto hasta
aquí, es que siempre pensé que el dueño era Rubio” (fs. 63), atribuyendo a la
actora la entrega de las llaves.
Lo inequívoco es que no obstante los requerimientos que se le dirigieran, y aún
a sabiendas de que se trata de una medida judicial instada por la propietaria
de una unidad funcional, el demandado copropietario y miembro del consorcio, no
la facilitó.
Ello ha puesto en conflicto las reglas derivadas de la copropiedad y la
vecindad, así como los deberes de buena fe contractual derivados de integrar el
consorcio, conforme la ley especial que rige la materia, con el agravante que
en el caso concreto ha implicado que no se efectivice una orden judicial para
constatar el estado de una unidad funcional.
III.- En lo que resulta de interés para los presentes procede considerar la
regulación existente en la materia, comenzando por el reglamento de copropiedad
y administración que une a los coopropietarios del edificio, que es ley para
las partes que lo integran:
Cláusula Quinta: Representaciones. Cada propietario deberá efectuar de
inmediato en su unidad las reparaciones y cuya omisión pueda ocasionar daños o
peligros a la otra unidad, o a las partes comunes, o a edificios linderos,
siendo responsable de los perjuicios que se deriven. Además deberá permitir el
ingreso a su unidad a las personas encargadas de proyectar, realizar e
inspeccionar trabajos de interés común. Las obligaciones y responsabilidades de
los propietarios no se considerarán limitadas ni eximidas en caso alguno.
Cláusula Séptima: Bienes Comunes; Se consideran comunes los bienes que surgen
como tales- Son: … puertas de entrada.
Cláusula Octava: Uso de los bienes comunes: El uso de los bienes comunes estará
ajustado a su destino, con arreglo a las disposiciones legales.
Décimo cuarta: Representación. El administrador representará al consorcio de
copropietarios en toda relación jurídica, frente a los integrantes del
consorcio, sus dependencias, toda clase de terceros, y las autoridades públicas
…”.
A su vez el art. 6 de la Ley de propiedad Horizontal N° 13512 contempla que:
“Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a)
Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b)
Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos,
ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio”.
Su art. 15 regula las acciones que se deriva de incumplimientos o violaciones a
las prohibiciones del art. 6° dictando: “En caso de violación por parte de
cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el
representante o los propietarios afectados formularan la denuncia
correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la
transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa
en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptará
además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo
ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera
menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese,
un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La
acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o
por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el
ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o
propietarios afectados.”.
Finalmente el art. 2618 del C.Civil establece que “Las molestias que ocasionen
el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por
el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal
tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare
autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso,
los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales
molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las
exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad;
asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará
sumariamente. (Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O.
26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968).
A los fines del análisis, Lily R. Flah comparte la obra que cita el recurrente,
“Propiedad Horizontal” (Editorial Rubinzal Culzoni, Revista de Derecho Privado
y Comunitario, 2002-2- Año 2002), desarrollando respecto a “Las relaciones de
vecindad en el régimen de propiedad horizontal” (Pag. 159/163):
“ ….justamente las relaciones de vecindad se expresan como un límite del
derecho de dominio, límite que dibuja un marco de actuación del propietario,
entendió de un modo especial en relación a los derechos de propiedad iguales y
paralelos que ostentan titulares de fundos próximos o colindantes … (pag. 160).
“La relación de vecindad jurídicamente calificada “se podría singularizar por
las siguientes cualidades: a) Ser relación jurídica, es decir, que el Derecho
está … acepción vulgar (personas que viven en los pisos o viviendas de una
misma cosa, sean propietarios, inquilinos o simples ocupantes, o en viviendas
que aún siendo independientes entre sí, colindan o están próximas, o adosadas
unas a otras, o incluso, que estén relativamente cercanas) que se extiende a
fundos considerados en sí mismos; c) referirse al mantenimiento de una
coexistencia vecinal pacífica y productiva, manteniendo un nivel óptimo de
convivencia social”.
“Cabe el trasiego del concepto de vecindad a las que se originan en inmuebles
afectados al régimen de propiedad horizontal, pero su cumplimiento es aún más
severo. Si bien el derecho sobre la unidad es pleno y tiene todas las
características del derecho de propiedad, la circunstancia de estar todos los
propietarios vinculados por esa situación de hecho que supone la convivencia en
un mismo edificio, la de ser copropietarios y usuarios de las partes comunes,
la estrecha vecindad, impone ciertas restricciones al dominio que caracterizan
al derecho de propiedad horizontal. La abstención de determinadas conductas
importan una restricción al derecho de propiedad en razón del régimen especial
al que está sometido.
“Con esta inteligencia debe leerse el texto del artículo 6° de la ley 13.512
que agudiza las restricciones del Código Civil, estableciendo prohibiciones a
las que se agregan las que impone el Reglamento de Coopropiedad y
Administración, cuya violación implica un incumplimiento contractual.
“Dice el art. 6°; “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos: a) ”Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas
costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad
y administración; b)Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la
tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad
del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el
edificio”.
“El sentido de la prohibición de la primera parte del inciso a, no requiere de
mejor análisis ni explicación … “(pag. 162).
“El acatamiento a las disposiciones de la ley y del reglamento son
fundamentales para mantener –como hemos señalado- la convivencia y, además, el
aceitado funcionamiento del sistema.
“Podemos –sin embargo- discriminar conceptualmente aquellas prohibiciones
imposibles de soslayar –elementos que atenten contra la seguridad o salubridad
de los vecinos o del edificio- de aquellas actividades que hemos vinculado a la
norma del art. 2618.
“En estos casos será preciso recurrir, aunque no se cite en la ley 13.512, a la
noción de la normal tolerancia y precisa cuándo las molestias la exceden,
aprehendiéndola con un criterio objetivo de razonabilidad que compute las
circunstancias de mayor severidad que rodean la propiedad horizontal.
“No cualquier molestia puede ser impedida; deben soportarse ciertas
incomodidades menores, en tanto que éstas no excedan la “normal tolerancia”.
Mientras no se colme la medida, hay entre vecinos un deber de paciencia, ya que
ciertas incomodidades deben aceptarse como un precio, a veces, duro de la
civilización moderna, pero si se demuestra que la molestia excede lo razonable,
hay que ponerle coto” (Pag. 163).
“Tampoco se puede prescindir, para precisar los límites de la noción de normal
tolerancia, de conjugarla con el ejercicio regular del derecho impuesto por la
norma del artículo 2513 del Código Civil que consagra el derecho de poseer la
cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio
regular, en sincronía con el principio general del artículo 1071 del Código
Civil.
“Dice Lorenzetti que: “El carácter relativo de los derecho es un límite extremo
al derecho mismo, ya que su límite surge por comparación con otros derechos.
“La descalificación del ejercicio de un derecho es también un límite, pero, en
este caso proviene del derecho mismo. El derecho debe ser ejercicio de un modo
regular, conforme a la buena fe, las buenas costumbres, los fines de la ley. Es
decir, que el derecho en su nacimiento contiene un perímetro que el ejercicio
posterior no puede transgredir.”
“Todo el régimen de prohibiciones estatuido por la ley se complementa con la
norma del artículo 15: “En caso de violación por cualquiera de los propietarios
o ocupantes, de las normas del artículo 6°, el representante o los propietarios
afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y
acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena
de arresto hasta vete días o multa en beneficio del Fisco de doscientos a cinco
mil pesos.
“El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la
fuerza pública si fuere menester.
“Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un
ocupante no propietario, podrá ser desalojada en caso de reincidencia. La
acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o
por el propietario afectado.
“La aplicación de esas penas no obstará el ejercicio de la acción civil
resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.”
“Este artículo regula los aspectos sancionatorios y procesales correspondientes
a la violación de los deberes de convivencia y respeto mutuo que la ley y el
reglamento imponen a los copropietarios. Estas normas resultan independientes
de las acciones resarcitorias cuyo ejercicio, presupuestos y efectos siguen los
principios generales del Código Civil.
“La sanciones que la ley prevé varían según el infractor sea propietario de la
unidad o “un ocupante no propietario”, como sería el caso de un inquilino.
“Si el autor de la violación de los principios consagrados en el artículo 6°
fuese el propietario, es pasible de …
“Otro aspecto interesante del régimen es el relativo a la legitimación
sustancial para promover la acción respectiva. Conforme el texto del artículo
15, si el infractor fuese un propietario, la acción puede ser deducida por el
representante o por los propietarios afectados. …” (Pag. 165).
“… La acción también se otorga a “los propietarios afectados” (art. 15).
Pensamos que el reglamento debe ser cumplido por el valor que tiene en si mismo
como relación contractual, a la que los interesados se deben someter como a la
ley misma (arg. Art. 1197, Cód. Civ). Si la infracción consistiese en una
alteración del destino proveniente del consorcio y obligatorio para todos los
ocupantes, es innecesario demostrar un interés jurídico de determinado para
impugnar cualquier uso diferente.
“Esta doctrina sentada es la que mejor se adecua a la naturaleza contractual
del reglamento, a la necesidad de mantener la fuerza vinculatoria de lo pactado
y dar fluidez al régimen sancionatorio de la ley, destinado a proteger el
funcionamiento del sistema de propiedad horizontal, evitando que el transgresor
se ampare en consideraciones relativas a la existencia y magnitud de eventuales
perjuicio.
“En tal caso, cuando la infracción hubiese sido cometida por un propietario, la
acción compete al representante o a cualquiera de los propietarios. Esto, que
es claro cuando la transgresión ha consistido en un violación del dispositivo
reglamentario, no parece admitir dudas si se trata de otro tipo de violación:
colocación de efectos peligrosos, afectación a destino inmoral etcétera. (Pag.
166).
IV.- Conforme las consideraciones fácticas y jurídicas aquí expuestas, y en
orden al principal agravio del demandado respecto a la legitimación pasiva,
considero acreditada la perturbación del derecho de la copropietaria que
comparte con aquel tal calidad en el consorcio “Primeros Pobladores” sito en la
calle del mismo nombre Nro. ..., al restringírsele el uso de bienes comunes y
afectarse la posibilidad de utilizar la puerta para acceder al edificio, que
expresamente reconocen tomo tal las cláusulas 7° y 8° del reglamento ya
transcripto.
Contar con la llave que abre dicha cosa común se corresponde con el pleno
ejercicio del derecho de copropiedad de la actora como titular de una unidad, y
aquella conducta que restrinja su obtención y uso se encuentra prohibida por el
art.6 de la Ley 13.512 que se dirige a los restantes copropietarios de
departamentos –comprensivo de sus ocupantes- cuando contraríen las buenas
costumbres o pretenden dar al bien un fin distinto al previsto en el reglamento
de copropiedad y administración (inc. a), tanto como, si perturban la
tranquilidad del vecino (inc. b).
Frente a la violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes
de lo establecido en el citado artículo, el art. 15° de la norma otorga al
“propietario afectado” el derecho de formular contra aquel infractor “la
denuncia correspondiente ante el juez competente”, de tal forma que se adopten
“las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el
allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.”.
El art. 2618 del C.Civil, en el mismo sentido, también prevé la posibilidad de
demandar a los que ocasionan molestias en inmuebles vecinos, en tanto exceden
la normal tolerancia, teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque
mediare autorización administrativa para aquéllas, respetando el uso regular de
la propiedad y la prioridad en él.
Conforme lo expuesto, queda despejada toda limitación normativa respecto a que
la legitimación pasiva resida exclusivamente en la persona del consorcio, como
pretende el recurrente.
En segundo lugar, considero que la actora ha acreditado que el demandado
quebrantó obligaciones que se le imponían como consecuencia de las relaciones
de vecindad que regula el Código Civil y, fundamentalmente, las de naturaleza
contractual que consagra la ley de Propiedad horizontal y recepta el reglamento
de copropiedad y administración, particularmente cuando la última parte de la
cláusula quinta de este último le impone que “Las obligaciones y
responsabilidades de los propietarios no se considerarán limitadas ni eximidas
en caso alguno”.-
En concreto, el perseguido llevó adelante conductas que tuvieron como resultado
obstar a que otro copropietario obtuviera la llave de la puerta de acceso al
edificio, que es un bien común, a sabiendas de que compartían tal calidad en el
consorcio, y más aún, conociendo que el uso que se le daría tiene por fin
efectivizar una medida judicial, con las garantías que ello implica.
De todas formas, debe responder porque ha violentado su principal obligación de
obrar de buena fe con motivo del vínculo contractual que lo une a los restantes
consorcistas, atento a que si no fue el autor del cambio de la cerradura,
conoce a la persona que lo hizo, porque –obviamente- le entregó una copia de la
nueva llave que ha venido usando, y no obstante ello, eludió individualizarlo,
ni tampoco identificó al administrador o el asiento del consorcio, de tal forma
que la actora pudiera obtenerla; o incluso, facilitársela para obtener una
réplica como le aconteció a él, quedando este proceder además, dentro de los
límites de la normal tolerancia que se le imponían dadas las circunstancias
acreditadas según el art. 2618 del C.Civil, las que vale sean reiteradas:
desconocimiento del autor del cambio de cerradura, del administrador y sobre el
funcionamiento de la persona jurídica.
En el sentido que vengo propiciando, el proyecto de reforma al Código Civil de
la Nación, al incorporar el régimen de la Propiedad horizontal actualmente
contenido en la Ley 13512, regula en el LIBRO CUARTO, TÍTULO VI, precisamente
en el art. 2040 del CAPÍTULO 1, que “Cada propietario puede usar las cosas y
partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos
de los otros propietarios”, mientras que en el art. 2047, reedita la
prohibición para propietarios y ocupantes de “perturbar la tranquilidad de los
demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia (inc. b).
Luego, para el supuesto de violación de las prohibiciones establecidas en el
Código o en el reglamento de propiedad y administración, legitima al “consorcio
o cualquier propietario afectado” para hacer cesar la infracción, y como
sujetos pasivos, tanto al ocupante como al propietario infractor.
Finalmente, en el artículo RELACIONES DE VECINDAD- JURISPRUDENCIA DE LA
PROVINCIA DE BUENOS AIRES (www.gracielamedina.com/resenas-jurisprudenciales)
Graciela Medina y Carlos García Santas, acentúan los alcances de la limitación
al dominio derivada de las relaciones de vecindad y copropiedad del régimen de
propiedad horizontal de la Ley 13512, citando:
“A las restricciones y límites al dominio privado se siguen las pautas de
convivencia que deben presidir toda relación de vecindad, y sin las cuales
sería imposible vivir en sociedad. Pautas éstas que han de estar abonadas por
las consabidas notas de tolerancia y racionalidad.“ (CCC. 1º, Mar del Plata,
sala 1, 12-3-1998, Bianchi miguel c/ Zacagni Jorge s/ Amparo, en LLBA 1999,
233).
“El art. 2618 del Cód. Civil está inscripto dentro del contexto de las
"restricciones y límites del dominio" (Título VI del Libro III del C. Civil),
que implican la sujeción del pleno goce de la propiedad privada a las
restricciones que imponen la convivencia social, y sobre todo las necesidades.
Si no fuera así no podrían construirse casas, edificios, locales o galpones en
las ciudades. Toda casa tendría que estar limitada sólo por terrenos baldíos,
y, si se extrema el argumento, las obras tendrían que hacerse a considerable
distancia, lo cual, obviamente es inaceptable y no condice con el natural
crecimiento urbano. “(CCC. Mercedes, sala 1, 1-7-2004, Marino, Olga Raquel c/
Arina, Juan Pablo y ots. s/ Daños y perjuicios, JUBA B600091).
“El sistema creado por la ley 13.512, procura la normal y pacífica convivencia
entre los copropietarios, de manera que ninguno de ellos pueda tener derechos
absolutos que menoscaben los de los demás, estableciéndose deberes recíprocos
de vecindad que deben observarse más estrictamente, si se quiere, que los que
nacen de las relaciones corrientes entre vecinos, por ser ello esencial para el
buen funcionamiento de esa pequeña comunidad que es una casa dividida por pisos
o departamentos”. (CCC. 1ª., Mar del Plata, sala 1, 1-4-2003 , Tamames, Amelia
c/ Fiorentini, Héctor s/ Escrituración, JUBA B1352749).
VI.- Conforme las consideraciones y por los fundamentos expuestos, propiciaré
al acuerdo el rechazo del recurso de apelación y la confirmación del
pronunciamiento de grado, con costas de la Alzada a cargo del demandado en su
calidad de vencido (art. 68 del CPCyC), debiéndose regular oportunamente los
honorarios de los profesionales intervinientes en los términos del art. 15 de
la L.A. vigente.
Tal mi voto.
Existiendo disidencia en los votos emitidos precedentemente se integra Sala con
la Dra. Cecilia Pamphile quien manifiesta:
Adhiero al voto del Dr. Ghisini en cuanto estimo procedente la excepción de
falta de legitimación pasiva.
Es de destacar que la cuestión que aquí se suscita, escapa a las relaciones de
vecindad y trato entre co-propietarios y, claramente, el demandado no se
encuentra obligado legalmente a satisfacer la pretensión del accionante.
En tanto el consorcio tiene personalidad jurídica, su representante es el
administrador. Y nótese aquí, en apoyo de la solución que propicia mi colega,
que “…corresponde considerar al administrador no como representante de cada uno
de los propietarios en forma individual, sino del consorcio constituido por
todos ellos sobre la base de un fin común perseguido, ya que a su cargo se
encuentra la gestión de los intereses comunes en cuestiones que no justifiquen
la convocatoria de la asamblea o que hayan sido ya resueltas por ésta;
inclusive, se ha entendido que el administrador es el representante del
consorcio, tanto sea interpretando a éste como persona jurídica o como conjunto
de copropietarios… En la relación celebrada entre el consorcio -mandante- y el
administrador -mandatario- éste se relaciona con el consorcio como ente
distinto de sus integrantes, no habiendo vínculo directo entre aquél y cada uno
de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato
sino a través del ente consorcio, por intermedio del cual deben canalizar sus
relaciones con el administrador” (cfr. Highton de Nolasco, Helena Inés, “El
administrador de la Propiedad Horizontal”, Revista de Derecho Privado y
Comunitario, Propiedad Horizontal 2002- 2).
Y, si esto es así, con relación al administrador, con mayor razón lo es con
relación a un copropietario.
La circunstancia de que se haya vencido el término de duración del mandato del
administrador, tal como surge del Reglamento acompañado, no es óbice para tal
conclusión y, de ningún modo, torna responsable individualmente a un
co-propietario, por asuntos que corresponden al consorcio.
Más allá de la solución judicial a la que alude mi colega, tampoco puede
perderse de vista que “Dado que las relaciones jurídicas que se derivan de tal
carácter de mandatario y de su actuación frente a los mandantes y a los
terceros están regidas por las reglas generales propias de ese contrato, de lo
dispuesto por el artículo 1969 del Código Civil se deriva que el simple
vencimiento del término para el que fue designado el administrador no produce
la cesación ipso facto de la representación conferida, máxime si se tiene en
cuenta que, en materia de propiedad horizontal, el administrador es un órgano
esencial del que no puede prescindirse (art. 11, ley 13.512)…” (op. cit).
Con estas consideraciones adhiero a la solución propuesta por el Dr. Ghisini.
TAL MI VOTO.
Por lo expuesto POR MAYORIA:
SE RESUELVE:
1.- Revocar la sentencia dictada a fs. 259/268 y vta., y hacer lugar a la
excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por el accionado. Todo,
en los términos de los considerandos respectivos que integran la presente.
2.- Imponer las costas de ambas instancias a la accionante perdidosa.
3.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los presentes al Juzgado
de origen.
Dr. Fernando Marcelo Ghisini - Dr. Marcelo Juan Medori - Dra. Cecilia Pamphile
Dra. Audelina Torrez - SECRETARIA