ACUERDO Nro. 15. En la ciudad de Neuquén, capital de la provincia del mismo
nombre, a los veintitrés días de junio de dos mil diecisiete, se reúne en
Acuerdo la Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia integrada –conforme el
artículo 4° del Reglamento de División en Salas- por los Sres. vocales doctores
OSCAR E. MASSEI y RICARDO T. KOHON, con la intervención de la subsecretaria
Civil de Recursos Extraordinarios doctora MARÍA ALEJANDRA JORDÁN, para dictar
sentencia en los autos caratulados: “MANTERO LAURA C/ LÓPEZ ROBERTO Y OTROS S/
ACCIÓN DE NULIDAD” (Expte. Nro. 319914 - año 2005).
ANTECEDENTES: A fs. 1088/1105, la actora Laura Andrea MANTERO, deduce
recurso por Inaplicabilidad de Ley contra la sentencia dictada a fs.
1080/1083vta. por la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de
Minería –Sala III- de la ciudad de Neuquén, que declara desierta la apelación
interpuesta por aquella y, en su consecuencia, se confirma el rechazo de la
demanda decidido en la Primera Instancia.
A fs. 1112/1117vta. y 1120/1128vta. lo responden las codemandadas
ACTIVA S.A. y Nora Zulema REMÓN –respectivamente-. Peticionan que se desestime
con costas.
A fs. 1133/1134vta., mediante Resolución Interlocutoria N°275/15, esta
Sala declara admisible el recurso articulado. Contra ésta, a fs.1136/1137 la
codemandada REMÓN deduce recurso de revocatoria, que es replicado, a
fs.1143/1144, por la accionada. A fs. 1148/1150, por Resolución Interlocutoria
N°32/16, se rechaza la reposición deducida.
Firme la providencia de autos, efectuado el pertinente sorteo, se
encuentra la presente causa en estado de dictar sentencia. Por lo que esta Sala
resuelve plantear y votar las siguientes
CUESTIONES: a) ¿Resulta procedente el recurso de Inaplicabilidad de
Ley impetrado? b) En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde dictar? c)
Costas.
VOTACIÓN: Conforme al orden del sorteo realizado, a la primera
cuestión planteada el Dr. OSCAR E. MASSEI, dice:
I. La respuesta del asunto exige que realice una síntesis de los
aspectos relevantes de la causa, de cara a los concretos motivos que sustentan
la impugnación extraordinaria.
II. 1. Así, estas actuaciones fueron iniciadas por la Sra. Laura
Andrea MANTERO para procurar: 1°) la nulidad de la escritura de dación de pago
del lote 11, manzana T, del paraje Puerto Manzano, Villa La Angostura, otorgada
por la Escribana Laila Simán y celebrada por LA ACTIVA S.A. en favor de la Sra.
Nora Zulema REMÓN; y 2°) la escrituración del inmueble antes aludido a su favor
por parte de LA ACTIVA S.A.; todo ello con reserva por los daños y perjuicios
que se le ocasionaran.
Relató que el 1/6/1969 el Sr. Alejandro González adquirió el inmueble
mediante boleto de compraventa suscripto con la sociedad demandada. Destacó que
a partir de ese momento -según lo pactado en las cláusulas 2, 3, 4, 5 y 8-, se
le hizo entrega del lote al comprador, con la condición de cancelar el precio,
y de constituirse ante el escribano designado para suscribir la escritura
traslativa del dominio y eventual hipoteca por el saldo del precio.
Afirmó que en cumplimiento de sus obligaciones se constituyó ante el
notario, quien recabó los datos necesarios para firmar la escritura
correspondiente. Añadió que adquirió la posesión mediante la tradición hecha
oportunamente a través de la entrega realizada según lo indica el boleto.
Señaló que el saldo del precio lo canceló totalmente el 29/11/1976 y que el
14/9/1977 fue citado por el Escribano Facio para entregar la documentación
requerida para la escrituración, lo cual cumplió y quedó a la espera de que el
nombrado le comunicara la fecha de su otorgamiento, lo que no ocurrió por el
fallecimiento del notario.
Aseveró que el 23/6/1994, por cesión de derechos y acciones del boleto –
notificada conforme lo estipulado en la cláusula 8°-, comenzó a poseer
pacíficamente el lote, junto a su marido como dueños, y a realizar pequeñas
mejoras. Denunció que el 9/6/2003 se ratificó dicha cesión ante escribano por
resultar infructuosos las gestiones y el emplazamiento para escriturar.
Adujo que se enteró de diversos fraudes cometidos por la vendedora
respecto de otros compradores y poseedores en el mismo loteo en que se sitúa el
terreno en litigio, por lo cual inició un embargo preventivo tendiente a
prohibir contratar respecto de aquél.
Fundó la pretensión de nulidad de la escritura en la carencia de
tradición y buena fe de la adquirente Nora Zulema Remón.
En cuanto a lo primero, expresó que con la venta hecha al Sr. González se hizo
la tradición de la posesión, respetándosela durante años, aún después de que
fuera transmitida a la demandante producto de la cesión. Sostuvo que la
codemandada LA ACTIVA S.A. quedó obligada a escriturar a favor del comprador
y/o ella –como cesionaria-, sin poder hacerlo a nadie más (arts. 1085bis y
2355, últ. parte Cód.Civ) toda vez que se canceló el precio en 1976,
interrumpiéndose desde ese entonces la prescripción de la acción tendiente a
reclamar el título. Hizo hincapié en que la sociedad vendedora no ostentaba la
posesión y, por ende, se hallaba impedida de hacer la tradición de la cosa a la
Sra. Remón –tercera adquirente- porque antes la había efectuado al Sr. González
con la firma del boleto de compraventa.
Acerca de lo segundo, manifestó que la coaccionada Remón no es adquirente de
buena fe porque junto a la escribana interviniente no cumplieron con el estudio
de títulos previo al otorgamiento de la escritura de venta. De allí que no
puede ampararse en lo dispuesto por el Art.1051 del Cód. Civ.
Por su parte, basó el reclamo de escrituración en virtud de las infructuosas
intimaciones tendientes al cumplimiento de esa obligación por parte de LA
ACTIVA S.A. como vendedora del inmueble. Resaltó que se pagó la totalidad del
precio y que su percepción implicó el reconocimiento –tácito o explícito- del
deber de escriturar. Agregó que también surge este reconocimiento de los
siguientes hechos: a) la posesión continuada, pacífica e ininterrumpida
ejercida por el Sr. González y continuada por la actora; b) la citación para
escriturar hecha al comprador por el escribano Facio -designado en el boleto–;
c) lo explicitado en la cláusula quinta del boleto de venta en orden a la
obligación del comprador de concurrir a la oficina del aludido notario para
firmar la escritura traslativa de dominio.
2. La codemandada Laila Herminia del Carmen Simán negó y desconoció la mayoría
de los hechos. Refirió que en mayo de 2004 fue contratada por el apoderado de
LA ACTIVA S.A. para hacer la escritura pública de un inmueble, por lo cual
comenzó los trámites previos –certificados de dominio e inhibiciones y
préstamo de título antecedente a la sociedad- a fin de establecer la existencia
de impedimentos para el otorgamiento del instrumento requerido, al cabo de lo
cual constató que no existían. Añadió que hizo estudio del título del que
surgió que la titular del bien era LA ACTIVA S.A. desde hacía más de treinta
años, no surgiendo que el inmueble haya sido vendido al Sr. González, a través
de Vinelli, luego cedido a la Sra. Mantero y pagado el total del precio.
Alegó falta de diligencia –y propia torpeza- de la actora para realizar los
trámites legales para figurar como titular registral, y con ello, que el
inmueble figure inscripto a nombre de otra persona. Señaló que cumplió con toda
la normativa legal existente para el otorgamiento de la escritura sin incurrir
en negligencia como fedataria pública.
3. El coaccionado Roberto López reconoció que participó de la escritura
traslativa de dominio del lote en litigio y a favor de la Sra. Remón en
cumplimiento de instrucciones del directorio de LA ACTIVA S.A. y negó los
restantes hechos alegados por la actora.
Adujo que ésta ejerce la usurpación del inmueble –y de otros- pues
ingresó en forma clandestina o con violencia al quitar los alambrados y colocar
una casilla, para después justificar su intervención con documentos de dudosa
legalidad al fabricarlo antedatado y sin fecha cierta, resultando la cesión
ineficaz para poder oponerla a terceros. Por tanto, reconviene para que se
ordene la desocupación del inmueble.
Relató que antes de la transmisión a la Sra. Remón, juntos visitaron el
lote y no tenía ocupación, habiendo concurrido a la municipalidad para
verificar el pago de los servicios municipales. Aclaró que antes hubo otros
interesados y que dos inmobiliarias lo tuvieron para la venta desde el año 2000.
Indicó que LA ACTIVA S.A. dio en pago el inmueble como reparación a las
sumas percibidas como anticipo de la venta de otro lote situado en el mismo
loteo.
Manifestó su oposición, como tercero con interés legítimo, al contrato de
cesión de derechos y acciones presentado por la actora, por cuanto debió
instrumentarse por escritura pública (art.1184 y 1455 Cód. Civ.) y el traspaso
no fue notificado ni aceptado por el deudor cedido (art.1449, mismo
ordenamiento), sin que la notificación de la demanda surta tales efectos. Por
consiguiente, concluyó que no adquirió eficacia oponible al titular dominial.
Además opuso excepción de prescripción contra la demanda de nulidad y
escrituración, por haber transcurrido los plazos legales sin intimar ni
exteriorizar su pretensión para ello. Negó que se haya interrumpido.
4. La codemandada Remón contestó la demanda e interpuso –por
reconvención- interdicto de recobrar la posesión. Este último fue declarado
inadmisible.
Contó que en 14/12/2001 celebró un boleto de compraventa con LA ACTIVA
S.A. del lote 8 manzana B ubicado en Villa La Angostura, por un precio total
pagaderos en dólares billetes estadounidenses y fraccionado en dos cuotas con
vencimientos a los cinco días de suscripto y el 12/4/2002. Abonó la primera
pero no la segunda en virtud de que su importe estuvo depositado a plazo fijo
en entidades bancarias y resultó inmovilizado por la emergencia económica de
inicios de 2002. Expuso que pese al reclamo judicial tendiente a la restitución
de esos fondos, se venció el plazo de pago y ello causó la resolución de la
compraventa.
Tras negociaciones con la sociedad vendedora aceptó recibir en pago el
lote 11 de la manzana T por un valor manifiestamente menor al abonado a cuenta
del precio por la necesidad de no perder todo lo invertido. Aseguró que
concurrió personalmente a Villa La Angostura y fue al lote junto al Sr.
Pincemín. Allí constató que no tenía ocupante alguno y contaba con un
cerramiento de alambre y una parte movible que hacía las veces de tranquera.
Más tarde, en 4/6/2004 se otorgó la escritura traslativa de dominio, habiéndole
requerido a la escribana Simán el estudio de antecedentes. Aclaró que abonó los
impuestos adeudados. En dicho acto se hizo tradición de la posesión.
Afirmó que la actora ingresó con posterioridad, obrando de mala fe, en
forma clandestina y con violencia, al reemplazar parte del alambrado existente,
colocar una tranquera al frente y construir un precario rancho, para luego
introducir leña, cortar árboles, hacer una letrina, todo lo cual –juzgó- como
una temeraria maniobra usurpatoria. Resaltó que el inmueble nunca tuvo
instalado los servicios de luz, agua o gas.
Argumentó que la escritura no puede ser objeto de la acción intentada
sino de redargución de falsedad y que los instrumentos con los que la contraria
pretende hacer valer sus derechos no tienen entidad para destruir la fé pública
de aquella.
5. LA ACTIVA S.A. respondió la demanda y opuso excepción de
prescripción.
Esta última la asentó en el transcurso del plazo de dos años, para
intentar la nulidad desde que la causa de ella fuere conocida, y de diez años,
para articular la escrituración debido a que nunca tuvo la posesión pacífica y
continua, o en el caso –dijo hipotético e improbado- desde que se suscribió el
boleto de compraventa, o se canceló el precio, o desde la cesión del boleto.
Después que negó el marco fáctico descripto en la demanda, narró que es
propietaria del lote desde el 24/12/1965 y ejerció su posesión de forma
legítima, pacífica e ininterrumpida. Rechazó haberlo vendido a Alejandro D.
González y haber firmado un boleto con éste. Y si un tercero hizo ello, fue sin
facultades, representación ni poder conferidas por ella, por lo cual le
resultan inoponibles los actos cumplidos por ese. Desconoció que el codemandado
López, en vigencia del poder, realizó operaciones de compraventa o dación el
pago del terreno pues no rindió cuentas de ello.
A todo evento, imputó negligencia del mencionado González y la actora –
cesionaria- porque no se escrituró el boleto ni se lo intentó por más de
treinta años, y también dado que la cesionaria no se cercioró de la existencia
y legitimidad de los derechos que se le transmitían, máxime cuando eximió al
cedente de responsabilidad sobre el particular.
Asimismo cuestionó la posesión alegada debido a que ello no se trasluce
de un simple acto unilateral y aislado que constató un escribano, ni tampoco
pudo continuarse por una cesión celebrada en la ciudad de Buenos Aires o con la
actora domiciliada en Bernal, Prov. de Bs. As. y el cedente en Capital
Federal.
6. La parte actora contestó las excepciones.
Respecto de la opuesta por el codemandado López, pidió su rechazo y
costas. Reiteró que en 1977 fue citado por el Esc. Facio a escriturar pero no
se pudo concretar por su fallecimiento, volviéndolo a intentar infructuosamente
por los reiterados cambios de domicilio de la sociedad demandada. Insistió en
que el plazo para accionar está interrumpido.
En cuanto a las articuladas por la accionada LA ACTIVA S.A., negó que
haya transcurrido el plazo bianual entre el otorgamiento de la escritura y el
inicio de la demanda. Además repitió los argumentos brindados al responder la
excepción intentada por el demandado López.
7. La sentencia de Primera Instancia rechazó la demanda contra todos
los demandados, con costas a la accionante.
Sentó, como punto de partida, la existencia del boleto de compraventa
celebrado entre el Sr. Alejandro Daniel González y el martillero Rodolfo J.W.
Vinelli -como comisionista de LA ACTIVA S.A.-, en fecha anterior a 1970 –dado
que ese año el vendedor requirió del comprador que se proceda a la
escrituración-, y que el precio se abonó en su totalidad. Además, estimó
acreditada la cesión de los derechos y acciones emergentes del boleto a favor
de la actora, desde la certificación notarial de las firmas -9/6/2003- y no
desde la inserta en el documento de cesión -23/6/1994-.
Luego, abordó la nulidad pretendida. Afirmó que mediaron dos ventas
sucesivas del inmueble, una por boleto y otra por escritura, siendo preferido
el adquirente por boleto que detenta la posesión sobre el que tiene escritura
pero sin posesión, pues ésta dirime el conflicto al tratarse de una forma de
publicidad.
Bajo esta premisa, se avocó a constatar la existencia de la posesión y
la realización de actos posesorios del adquirente, sin que baste la declaración
de voluntad si no llegó a materializarse.
A estos efectos ponderó los testimonios del comprador y su cónyuge. Y
así aseveró que el primero reconoce que ningún acto posesorio realizó, que no
conoció el lote sino solo Villa La Angostura por haber pasado por allí haciendo
turismo; que no hizo construcciones ni mejoras ni efectuó medidas de cuidado;
ni tampoco abonó impuestos o tasas; y reconoció que no concurrió –pese a ser
citado- a presenciar el amojonamiento, ni realizó los trámites pertinentes para
suscribir la escritura. Respecto a la segunda testimonial, señaló que avala lo
dicho por el primero.
Al propio tiempo, dado el reconocimiento expreso del comprador, le
restó relevancia a los dichos del testigo Giani referidos a que el agrimensor
Sorroche hizo el amojonamiento y puso en posesión a los adquirentes. Y de las
restantes testimoniales, concluyó que vieron –hasta el 2000- que en el lote
había vegetación virgen, un alambrado antiguo y precario, que no había
construcciones y estaba deshabitado, además de que era exhibido para su venta
por el Sr. López –como apoderado de LA ACTIVA S.A.- a quien creía su
propietario. Por ende, rebajó la idoneidad del acta notarial arrimada por la
actora para demostrar actos posesorios dado que fue labrada en fecha posterior
-28/10-2004- a la escritura de venta -4/6/2004- cuya nulidad se pretende.
Destacó que no se probó que el terreno cuente con servicios básicos de
luz, gas o agua, pero sí que la sociedad demandada fue quien asumió el pago del
impuesto inmobiliario al firmar un plan de pagos en 2001. Llamó la atención de
la sentenciante que ningún vecino hubiera advertido la realización de las
mejoras invocadas ni se ofreciera como testigo a la persona que la ejecutó o
eventualmente habitó la casilla.
A su vez, juzgó insuficiente los términos del propio boleto por dos
razones: a) allí se indica que se hace entrega de una tenencia precaria que se
ejercerá a nombre del comprador hasta la escrituración, lo cual denota que el
adquirente carece de animus domini, y b) las declaraciones volcadas en el
documento si no son acompañadas de actos materiales no tienen ningún valor para
adquirir la posesión.
A la luz de esto, afirmó que la parte actora no produjo prueba que
demuestre la efectiva realización de actos posesorios y mucho menos la
publicidad de actos materiales verificables por terceros. En consecuencia
rechazó la pretensión de nulidad.
Por otro lado, señaló que tampoco se demostró la negligencia atribuida
a la escribana demandada ni la mala fe de la codemandada Remón, y por tanto,
debe rechazarse la demanda en su contra.
Por último, también concluyó que no se avaló la existencia de actos
interruptivos de la prescripción para escriturar dado que la actora no es ni
fue poseedora del lote.
8. La parte actora no se conformó y expresó sus respectivos agravios.
Aseveró que el decisorio confunde el verdadero sentido de una cláusula
del boleto de compraventa cuando sostiene que la entrega del lote fue en
tenencia precaria siendo que en realidad fue en posesión, lo cual no se
sustenta ni en los hechos ni el derecho aplicable y transgrede la doctrina
sentada por la Alzada en la causa “Artacho c/CATALÁN S.A. y otro”. Y como
corolario, se equivoca al establecer que la actora –como cesionaria del boleto-
recibió el inmueble en tenencia.
Invoca la opinión autoral de Echegaray, que se inclina por la invalidez de esa
cláusula pues más allá de lo dicho por las partes contractuales se dan los
elementos que la ley fija como suficientes para que opere la tradición que
transmite la posesión. Asimismo cita a Morello que proclama, más allá de la
literalidad del convenio, que existe un contrato y una entrega consecuencia de
ése, por lo que en realidad el adquirente -por actos materiales de él o del
vendedor- recibió la cosa y ejerce un poder a título de dueño, siendo su
posesión corpus y animus aunque las partes la llamen tenencia.
Pone de relieve que en el mencionado antecedente jurisprudencial se dijo que la
tenencia precaria implica el reconocimiento de la existencia del corpus. Y el
pago total del precio provoca un cambio en el animus porque nadie termina de
pagar para no convertirse en otra cosa que dueño de la cosa.
Asimismo, se quejó de que se le niegue al original adquirente y a la cesionaria
el animus domini como compradores que recibieron el lote y cancelaron el precio
de la compraventa.
Señaló que quien adquiere un inmueble lo hace con la intención de someterlo a
su propiedad y no para devolvérselo al vendedor. Agregó que si a ello se le
suma que el comprador pagó la totalidad del precio, se realizó la mensura del
lote, y durante treinta y seis años el vendedor no reclamó la devolución del
lote ni terceros se opusieron a la posesión pacífica y legítima, entonces
resulta errado reputar que ese comprador no tiene ánimo de ser dueño sino
tenedor.
A la vez, le causó gravamen que se desconozca prueba producida, o se le otorgue
un sentido diferente, o bien se le reste entidad.
Así, refirió a la confesión ficta de la codemandada Remón. Acotó que en su
momento peticionó se la tenga por confesa y la A quo resolvió diferir su
tratamiento para el momento de sentenciar, sin que esto haya sucedido. Apuntó
que de haberla considerado en conjunto con lo afirmado por esa al contestar la
demanda en orden a que concurrió y visitó el lote y debió interponer un
interdicto de recobrar, hubiera llevado a la magistrada a sostener que la
nombrada nunca obtuvo la posesión mediante la tradición porque el Sr. González
y la actora eran quienes la habían obtenido con anterioridad, de forma legítima
y de buena fe.
A su vez reprochó que fueran desechados los siguientes medios: 1.- Los informes
de la escribanía Pereyra Lucena (fs.311/314) y de la inmobiliaria Vinelli
(fs.326/335); 2.- La libreta de pagos de Vinelli; y 3.- Las testimoniales de
Carlos Giani, (fs.506 y su vta. y 543 y su vuelta), Alejandro Gonzáles
(fs.507/509) y María Elena González (fs510/511). Todos –según dijo- son
coincidentes en corroborar la posesión efectiva de González –como adquirente
original- y Mantero –como cesionaria-.
Por otro lado, no se conformó pues la sentenciante soslayó –pese a estar
demostrado con el informe de Vinelli-, que en febrero de 1970 el Agrimensor
Soroche realizó la mensura y amojonamiento por orden de LA ACTIVA S.A. y a
favor de González, lo cual importó un típico acto posesorio ejercido por otro,
en los términos del art.2351 del Cód. Civ.
Y también porque obvió que en cada una de las contestaciones de demanda se
reconoció la existencia de la compraventa a favor de González y que ninguno de
los demandados ejerce la posesión, lo cual –conforme lo explica- le quita
legitimidad y modo a la pretendida escritura de dación en pago a favor de la
codemandada Remón.
9. A 1057/1063vta. y 1064/1078vta. los codemandados López y Remón –
respectivamente- replicaron el recurso.
10. A fs.1080/1083vta. la Cámara de Apelaciones dictó sentencia que declaró
desierta la revisión ordinaria articulada y, en su consecuencia, confirmó la
anterior que rechazó la demanda.
Para así decidir, en primer lugar sintetizó el fundamento del
resolutorio apelado del siguiente modo: cuando median dos ventas sucesivas –una
por boleto y otra por escritura-, el conflicto se dirime a favor de quien
comprueba actos posesorios materiales, lo cual no se encuentra acreditado por
la actora -como cesionaria por boleto de compraventa-, sin que basten a tal fin
simples declaraciones o testimonios que fueron precisamente analizados y
descartados.
Luego, resumió los agravios en estos términos: se reputa una mala
interpretación del vocablo tenencia precaria inserta en el boleto de
compraventa; se insiste que la posesión queda probada con el amojonamiento; y
se cita un precedente de otra Sala.
Tras ello, observó que el escrito se detiene en una referencia
tangencial del decisorio, convirtiéndola en motivación principal, lo cual lleva
a tergiversarlo mientras que omite atacar -en forma precisa y concreta- las
razones dirimentes, es decir la falta de prueba de actos posesorios materiales
sin que sirvan a este efecto las meras declaraciones consignadas en el boleto,
mientras que sí se han demostrado tales actos a nombre de la titular, la última
con tradición conforme escritura pública.
Puntualizó que la jueza de grado consideró: 1.- no acreditada -en forma
inequívoca- la posesión de la actora y su cedente; 2.- carentes de valor e
idoneidad probatoria a las declaraciones insertas en el boleto si no se
corresponden con actos materiales y públicos que las exterioricen; 3.- no
probada la incorporación de mejoras antes de la escritura –cuya nulidad se
pretende- y en la que consta la tradición a la compradora demandada; 4.- no
verificada la posesión, queda despojado de efectos interruptivos al transcurso
del plazo de prescripción de la acción para escriturar que se encuentra
excedido desde que estuviera expedita.
De seguido, insistió con que los gravámenes no rebaten los
antecedentes contrarios al principal postulado de la actora de haber detentado
por largos años el inmueble. Así detalló que: 1.- la fecha cierta de la cesión
es junio de 2003 y no junio de 1993; 2.- el pago de los tributos lo hizo la
sociedad vendedora y luego la última adquirente; 3.- no se comprobó que el
amojonamiento lo ordenó o se cumplió por decisión o intervención del cedente o
cesionaria, siendo insuficiente a tal propósito la mención hecha en el boleto y
por uno de los testigos si se lo confronta con el testimonio del propio
adquirente originario y su esposa en cuanto a que no conocían el bien ni
realizaron actos o adoptaron medidas sobre éste; 4.- no existen pruebas de la
ocupación del inmueble, mediante la casilla, antes de 28/10/2004, dando cuenta
los testigos de que el bien era exhibido para su venta por el apoderado de la
sociedad demandada y que no contaba con servicios de luz, gas ni agua.
Además, refirió que el precedente “Artacho” no podía causar perjuicio
desde que es imposible equipararlo con este caso atento a que allí se acreditó
el cumplimiento de las obligaciones a cargo del comprador –pago de tributos-,
mientras que en los presentes ello no se comprobó y la declaración relacionada
con la tenencia provisoria no fue acompañada con acto posesorio alguno según lo
disponen los arts. 2378 y ccdtes. del Cód. Civ..
Por su parte, advirtió que el apelante adujo que la construcción de
los fundamentos de la sentencia se basan en un sofisma al confundir lo que es
posesión con tenencia, pero no señaló cuál es el razonamiento errado. Agregó
que aquél denunció la falta de tratamiento de cuestiones sobre la valoración de
la prueba, mas no justificó su incidencia en lo resuelto. Y, también, que
atribuyó frases inexistentes en la resolución para luego confrontarlas con
imputaciones injustificadas, afirmaciones dogmáticas y generalizaciones
ineficaces respecto del contexto fáctico y jurídico abordado en torno de la
posesión.
11. A fs.1088/1105 la Sra. Laura Andrea MANTERO interpuso recurso de
Inaplicabilidad de Ley.
Tilda de arbitrario tal decisorio por incurrir en errores de hecho y de
derecho que –según entiende- conllevan el aval de una maniobra ilícita por
parte de los nuevos titulares del inmueble objeto de litigio.
Afirma que tal arbitrariedad surge al descalificase sin motivo los
fundamentos de su recurso de apelación y atribuírsele intenciones cuanto menos
inexistentes, como también por persistir en la confusión conceptual de tenencia
y posesión sin distinguirlos adecuadamente.
Acerca de este último punto, refiere que –al contrario de lo postulado
por el Ad quem- no se trata de una referencia tangencial la decisión de la A
quo de otorgarle validez a la cláusula contractual que indica que el comprador
recibe la tenencia precaria y no la posesión, pues ello es el pilar sobre el
que se construyó su resolutorio. Por consiguiente, su ataque mediante la
apelación resulta ajustado al art.265 C.P.C. y C.
Considera erróneo que la Alzada diga que no se probó que el
amojonamiento y mensura lo realizaran González o su esposa pues nunca sostuvo
ello sino que lo efectuó el agrimensor Soroche a nombre de los adquirentes y
conforme lo permite el art.2351 del Cód. Civ., lo cual quedó demostrado con el
testimonio del Sr. Giani y los comprobantes y asientos contables de Vinelli.
Achaca que se usan parcialmente las declaraciones de González y su
cónyuge, sin considerar las preguntas con las cuales se corresponden aquellas y
obviando lo expresado por el testigo Giani en orden a que se les entregó la
posesión a los nombrados. Destaca que no fuera importante que la vendedora se
haya desprendido del bien y se haya desinteresado del mismo por más de treinta
años.
También reprocha que no se equipare este caso con el precedente
Artacho, al estimar los magistrados que en este último la parte actora cumplió
las obligaciones a su cargo sin que suceda lo mismo en los presente, cuando
este extremo no es lo que se discute. Aduce que eran obligaciones a cargo de
los actores luego de que los vendedores habían entregado la posesión de los
lotes, más allá de que se paguen o no los impuestos, o se visite o no el lugar.
Enuncia otras circunstancias erróneamente consideradas y otras omitidas
por los sentenciantes que revisten gravedad suficiente como para constituir
absurdo.
III. Abierta la vía casatoria a través del carril de Inaplicabilidad de
Ley, es oportuno comenzar por el tratamiento de la denunciada arbitrariedad,
por cuanto a través de ella se controvierte la base fáctica de la causa, sin
cuya adecuada fijación no es posible la correcta respuesta jurídica ligada al
caso.
La causal de arbitrariedad de la ley neuquina, prevista por el carril
de Inaplicabilidad de Ley, debe ser entendida en torno a la figura del absurdo,
en los términos de la doctrina elaborada al respecto por la S.C.B.A. (cfr. mi
voto en Acuerdo N° 30/91 “HERMOSILLA” del Registro de la Actuaria).
Como es sabido, este Tribunal posee jurisprudencia pacífica relativa a
qué debe entenderse por absurdo en la valoración de hechos y pruebas.
Así, se ha precisado que se configura en la especial hipótesis en que
la judicatura de grado, al sentenciar, incurre en una operación intelectual que
la lleva a premisas o conclusiones que transgreden las leyes de la lógica o del
raciocinio (cfr. Acuerdo Nro. 15/2012 “Arce Esteban c/ Loma Negra s/ Laboral”.
También Acuerdos Nros.50/92, 80/93, 115/95, 7/13, 56/13 y R.I. Nros. 1391/96,
94/01, entre muchos otros).
Y se lo ha caracterizado como:
[…] el error grave y ostensible que se comete en la conceptualización, juicio o
raciocinio, al analizar, interpretar o valorar pruebas o hechos susceptibles de
llegar a serlo con tergiversación de las reglas de la sana crítica en violación
de las normas jurídicas procesales aplicables, de todo lo cual resulta una
conclusión contradictoria o incoherente en el orden lógico formal o
insostenible en la discriminación axiológica” (Cfr. T.S.J.N., Ac. N° 19/98,
“CEA”).
A su vez, respecto de las impugnaciones vinculadas a la deserción de los
recursos de apelación este Cuerpo ha dicho:
“La determinación en orden a si una expresión de agravios reúne o no las
condiciones establecidas en las normas procedimentales, constituye una cuestión
de hecho exenta, en principio, de control en la sede extraordinaria de
casación, salvo que la interpretación del alcance e idoneidad del memorial
resulte absurda” (T.S.J. Nqn., R.I. Nº59/2001; 175/2010; 117/2011, ambas del
Registro de la Secretaria Actuante).
Por regla, las instancias ordinarias gozan de una amplia esfera de acción en la
apreciación de los hechos y pruebas. El límite, incurrir en absurdo o
arbitrariedad. Pues tal facultad podría soslayarse cuando un excesivo rigor en
la técnica irrumpa como una negativa a tratar la cabal solución que pretende
quien solicita justicia.
Con base en los parámetros expuestos, debe constatarse si la decisión
que declaró desierto el recurso ordinario de apelación, incurrió en los vicios
que se denuncian.
IV. 1. Sobre la materia, el artículo 265 del ritual procesal civil
establece:
“[…] El escrito de expresión de agravios deberá contener la crítica concreta y
razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas. No
bastará remitirse a presentaciones anteriores […]”.
En efecto, la fundamentación del recurso de apelación no puede consistir en una
mera discrepancia que manifiesta el recurrente respecto del criterio sustentado
por el tribunal de la causa (cfr. ARAZI, Roland – ROJAS Jorge A., Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación, Tomo I, Rubinzal Culzoni Editores,
Santa Fe, 2001, pág. 835).
Por el contrario, la apelación debe contener una crítica concreta de
cada uno de los puntos en donde quien juzgó habría errado en su análisis, sea
por una interpretación equivocada de los hechos de la causa, o bien por una
aplicación errónea del derecho, para señalar a continuación el modo en que
debió resolverse la cuestión, de modo tal que quede demostrado, a través de un
razonamiento claro, el fundamento de la impugnación (Ibíd).
Esta crítica implica el estudio de los razonamientos del juzgador,
demostrando a la Cámara las equivocadas deducciones, inducciones y conjeturas
sobre las distintas cuestiones resueltas.
Tenemos entonces que, la expresión de agravios es el acto mediante el
cual el recurrente refuta total o parcialmente las conclusiones establecidas en
la sentencia en lo que atañe a la apreciación de los hechos o de la prueba o a
la aplicación de normas jurídicas. Se trata, por lo tanto de una alegación
crítica e indirecta (cfr. RIVAS, Armando Adolfo, Tratado de los Recursos
Ordinarios, Tº 2, pág. 472, citado en voto disidente Acuerdo Nº 15/01
“BENEDITTI”, del Registro de la Actuaria).
Ahora bien, aun cuando, como ya dijera, jurisprudencialmente se haya
concedido al Tribunal sentenciante la facultad de declarar la deserción de un
recurso cuando la expresión de agravios adolezca de graves falencias, debe
igualmente tenerse en cuenta que - tal como sostienen nuestros doctrinarios-
tal deserción debe ser interpretada restrictivamente cuando la expresión de
agravios no cumple los requisitos internos de suficiencia en su fundamentación;
es decir, declarar desierto el recurso cuando resulta de toda evidencia que el
apelante no ha querido o no ha podido allegar elementos de crítica a la
sentencia (PODETTI, Derecho Procesal Civil, Comercial y Laboral- Tratado de los
Recursos, Edit. Ediar 1958, pág. 169, en ACUERDO Nº 15/01 –voto en disidencia
ya citado-).
En suma, si la expresión de agravios cumple en cierta medida con las
exigencias del art. 265 del C.Proc., conforme al criterio amplio y flexible que
debe adoptarse para su valoración, debe estimarse que la carga procesal de
fundar los agravios se satisface con el mínimo de técnica exigido.
2. Trasladados tales conceptos al presente, examinaré la resolución
de fs. 1080/1083vta.
En tal sentido, la Alzada en primer lugar sintetizó las razones que
justificaron la sentencia de Primera Instancia y, tras cartón, hizo lo propio
respecto de la expresión de agravios, en los siguientes términos:
“El recurrente se disconforma a través de un extenso y reiterativo escrito que
concentra su atención en una supuesta mala interpretación del término ‘tenencia
precaria’ del boleto de compraventa, insistiendo que prueba la posesión con el
amojonamiento realizado y citando un precedente jurisprudencial de otra sala.
Como se puede observar […] la apelación se detiene en una referencia tangencial
de la sentenciante y la convierte en motivación principal, tergiversando de
esta forma el decisorio, mientras omite atacar en forma precisa y concreta las
razones que sí son dirimentes, cual es la falta de prueba de actos posesorios
materiales, abstrayéndose de la consideración de que no sirven las mera
declaraciones a sus efectos, cuando –por el contrario- sí se han probado tales
actos a nombre de la titular, la última con tradición conforme escritura
pública”.
En su momento, y en lo relativo a este tópico, la A quo aseveró que en
los supuestos como el presente en que existen ventas sucesivas del mismo
inmueble, el conflicto se dirime a favor de quien detenta la posesión (cfr.
fs.1013, 1er. párrafo). A partir de esta premisa y con la prevención de que no
bastan las declaraciones que expresan la voluntad o la declaran sin llegar a
materializar o simbolizar la posesión (cfr. fs. 1013vta., 2do, párr.; y fs.
1014, 3er y 4to. párr.), analizó los medios probatorios producidos como también
los argumentos de la parte actora.
En ese contexto reputó insuficientes las declaraciones contenidas en el
boleto de compraventa por dos motivos: El primero, pues allí se afirma que la
entrega de la cosa se hace en tenencia precaria, con lo cual el adquirente
carece de animus domini. Y el segundo, pues si se aceptara, como lo pretende la
demandante, que tal entrega implicó la posesión, la declaración hecha en el
boleto es de ningún valor pues no fue acompañada con evidencias de actos
materiales que acrediten dicha posesión. Para llegar a esta conclusión, cabe
consignar que analizó los argumentos y las pruebas y en dicha faena le quitó
relevancia al testimonio de Giani que dio cuenta que el agrimensor Sorroche
hizo el amojonamiento de los lotes y puso en posesión a los adquirentes.
De su lado, la demandante en su apelación se agravió en el
entendimiento que se confunde el verdadero sentido de una cláusula del boleto
de compraventa cuando se asevera que la entrega del inmueble fue en tenencia
precaria siendo que en realidad fue en posesión (cfr. fs.1039, Pto. II). En su
apoyo invocó y transcribió –en parte- lo sentado por la Alzada en el caso
“Artacho c/CATALÁN S.A.” (cfr. fs. 1039/1040); adujo que el concepto de
tenencia precaria no es propio del derecho argentino porque: a) nadie compra y
abona la totalidad del precio de un inmueble para devolvérselo al vendedor, por
ende, no puede juzgarse que la entrega fue en tenencia pues de ésta emerge la
obligación de devolver, y b) en el derecho argentino no existe el concepto
jurídico de precario (cfr. fs. 1041, Pto. V); arguyó –con sustento doctrinario-
que el boleto de compraventa constituye un modo legítimo para adquirir la
posesión y no la tenencia, por lo que el comprador ejerce la posesión en su
exclusivo y propio interés y no en el del propietario (cfr. fs. 1042); refirió
que el animus –como requisito de la posesión- que caracteriza al adquirente por
boleto de compraventa deriva de: a) la intención de someter a la cosa a su
propiedad y no para devolverla al titular del dominio, y b) recibir la cosa,
cancelar el precio, efectuar la mensura –por medio del Agrimensor Soroche-,
ejercer la posesión durante treinta y seis años de forma pacífica y sin
oposición de ninguna clase (cfr. fs.1043/1044); alegó que debe tenerse por no
escrita y restarse validez –según opinión jurisprudencial y autoral- a la
cláusula inserta en un contrato de compraventa que establece la entrega en
tenencia en lugar de la posesión, dado que el rasgo esencial de aquella se
contradice con la compraventa y sus objetivos (cfr. fs.1044/1045); reivindicó
su tesitura de considerar poseedor y no tenedor al ocupante con boleto cuando
está ausente una causa jurídica concurrente que corresponda con la tenencia
declarada en el contrato (art.218, inc. 3° del Cód. Com.), debido a que no será
la mera voluntad declarada por el tradens lo que califique de posesión o
tenencia al resultado de la tradición, sino la verdadera causa jurídica y el
fin a la que ella responde (cfr. fs. 1047); aseveró que la enumeración de los
actos posesorios formulada en el art.2384 del Cód. Civ. no es taxativa ya que
la voluntad de poseer puede expresarse por otros medios, tal como surge de la
actuación del agrimensor Soroche que, en nombre de los compradores, efectuó la
mensura y amojonamiento, según dispone el art.2351 en concordancia con el 2394,
configurándose el caso del representante voluntario que tomó la cosa a favor
del comitente (fs.1047, al final); denunció que no se consideró parte de la
prueba que produjo, en particular, la confesión ficta de la codemandada Remón
-a pesar de que ello fue diferido por la jueza de Primera Instancia para el
momento de sentenciar en definitiva-, que de habersela valorado en conjunto con
lo que aquella afirmó al responder la demanda en orden a que concurrió y visitó
el lote y debió interponer un interdicto de recobrar, hubieran llevado a la
magistrada a sostener que la nombrada nunca obtuvo la posesión mediante la
tradición porque el Sr. González y la actora eran quienes la habían obtenido
con anterioridad de forma legítima y de buena fe (cfr. fs. 1048 y 1040); y
censuró que indebidamente se valoraron –individual y en conjunto- las pruebas
que detalla a fs. 1052, 4to. párrafo.
La confrontación entre los fundamentos que apoyaron lo resuelto en la
instancia originaria y los agravios y las razones que los justifican me lleva a
coincidir con lo denunciado por la aquí impugnante.
En efecto. En tal sentido, observo comprobado que el significado y
alcance dado al término tenencia precaria no constituye una referencia
tangencial de la A quo –como lo afirma la Alzada-, pues infirió que ello
demuestra que el adquirente carece del ánimus domini propio del poseedor. Para
esto debe tenerse presente que aquella sentó como premisa de partida que el
conflicto de ventas sucesivas del mismo inmueble se decide a favor de quien
detenta la posesión. Por consiguiente, el tópico resultó ser dirimente y no
tangencial en la solución definitiva, habiendo sido causa apta de gravamen y
suficiente fundamentación conforme los motivos expuestos en el párrafo de más
arriba.
Además, y al contrario de lo sustentado por el Ad quem-, queda en
evidencia que el apelante se agravió porque se aseguró que no había prueba de
actos posesorios materiales de su parte. De ello da cuenta el memorial reseñado
supra, en particular al denunciar que no se ponderaron algunas pruebas o que
dicha actividad resultó defectuosa. Aclaro que esta conclusión no juzga acerca
de la procedencia de la queja.
O sea que la Alzada interpreta erróneamente la apelación deducida al
estimar que se detiene en una referencia tangencial cuando en rigor resulta ser
gravitante -pues tiene entidad para hacer variar el resultado final del
proceso-, en tanto intenta demostrar que resulta erróneo calificar como
tenencia y no como posesión a la entrega estipulada en el boleto de
compraventa. Y, a su vez, también soslaya que entre los gravámenes denunciados,
el recurrente ataca la orfandad probatoria de actos posesorios que se le achaca
–más allá de las declaraciones insertas en el contrato- cuando denuncia y
argumenta que no se valoran algunas pruebas que dan cuenta de ello además que
la apreciación efectuada resulta incorrecta.
En consecuencia, al analizar la pieza procesal recursiva, advierto que,
aplicando los criterios amplios expuestos en los considerandos que anteceden,
el memorial de la parte actora cumple con los recaudos previstos por el ritual
(art.265 del C.P.C. y C.), aun cuando hubiera podido entenderse que en forma no
totalmente acabada. Pues el desarrollo formulado contiene –aunque mínimamente-
una articulación suficiente de los errores achacados a los aspectos dirimentes
de la sentencia de Primera Instancia, en tanto se indicó los defectos del
pronunciamiento atacado y los motivos que le dan basamento a la impugnación.
Esto lleva a tener por configurada la existencia de un error en la
valoración del escrito recursivo que infringe las normas jurídicas procesales
aplicables, de todo lo cual resultan conclusiones contradictorias con las
constancias de esta causa –pues existen agravios concretos que ponen en crisis
cuestiones centrales-.
Todo, en el entendimiento que las exigencias del rito deben evaluarse
con la razonable amplitud que impone el ejercicio del derecho constitucional de
defensa en juicio (arts. 18 de la Constitución Nacional y 27, 58 y 63 de la
Constitución de la Provincia del Neuquén).
Sentado lo que antecede, al configurarse en el sub-examine las
arbitrariedades denunciadas y que provocaron el desvío lógico constitutivo del
absurdo, nos encontramos ante una incorrecta fijación de la plataforma fáctica
sobre la cual basó su decisorio la judicatura de Alzada.
Desde esta perspectiva, se advierte configurada la arbitrariedad
prevista en el inciso c), del art.15° de la Ley 1.406. VOTO POR LA AFIRMATIVA.
V. 1. A la luz del art. 17°, inc. c), del Ritual Casatorio, corresponde
recomponer el litigio. A tal efecto habré de atender la totalidad de los
agravios expresados por la accionante contra el resolutorio de Primera
Instancia. Por razones de método alteraré el orden en que son propuestos y, de
corresponder, se los reagrupará.
2. En primer término cabe abordar las quejas relacionadas con la prueba
de los hechos. En dicho orden y según lo reseñé en el capítulo anterior, los
reproches de la impugnante son dos y apuntan a la valoración del material
tendiente a demostrar su posesión sobre el inmueble. Uno, porque se omitió
ponderar algunos medios probatorios, en concreto la confesión ficta de la
codemandada Remón. El otro, porque dicha tarea fue deficiente tanto respecto de
cada medio como también en su conjunto.
A tal efecto habré de revisar la actividad desempeñada por la A quo.
Sobre el extremo fáctico surge que ponderó el testimonio del comprador
y concluyó que reconoce que no realizó ningún acto posesorio, que no conoció el
lote sino solo Villa La Angostura cuando pasó por allí por turismo; que no hizo
construcciones, mejoras ni efectuó medidas de cuidado; ni tampoco abonó
impuestos o tasas; y reconoció que no concurrió –pese a ser citado- a
presenciar el amojonamiento, ni realizó los trámites pertinentes para suscribir
la escritura. Luego señaló que todo esto lo avala la declaración de la cónyuge.
Tras esto y dado el reconocimiento expreso del comprador, le quitó
relevancia a los dichos del testigo Giani referidos a que el agrimensor
Sorroche hizo el amojonamiento y puso en posesión a los adquirentes. Y de las
restantes testimoniales derivó que vieron –hasta el 2000- que en el lote había
vegetación virgen, un alambrado antiguo y precario, que no había construcciones
y estaba deshabitado, además de que era exhibido para su venta por el Sr. López
–como apoderado de LA ACTIVA S.A.- a quien creía era su propietario. Por ende,
le restó idoneidad al acta notarial arrimada por la actora para demostrar actos
posesorios dado que fue labrada en fecha posterior -28/10-2004- a la escritura
de venta -4/6/2004- cuya nulidad se pretende.
Asimismo destacó que no se probó que el terreno cuenta con servicios
básicos de luz, gas o agua, pero sí que la sociedad demandada fue quien asumió
el pago del impuesto inmobiliario al firmar un plan de pagos en 2001. Llamó su
atención que ningún vecino hubiera advertido la realización de las mejoras
invocadas ni se ofreciera como testigo a la persona que las ejecutó o
eventualmente habitó la casilla.
A su vez, juzgó insuficiente los términos del propio boleto por dos
razones: a) allí se indica que se hace entrega de una tenencia precaria que se
ejercerá a nombre del comprador hasta la escrituración, lo cual denota que el
adquirente carece de animus domini, y b) las declaraciones volcadas en el
documento si no son acompañadas de actos materiales no tienen ningún valor para
adquirir la posesión.
Pues bien. Revisados todos los medios probatorios producidos, constato
que le asiste razón al impugnante por los dos motivos que lo agravian, ello
así, de conformidad con las razones que paso a exponer.
Existe un déficit al valorar los dichos del Sr. Alejandro Daniel
González (fs.558/560), comprador originario, pues preguntado (cfr. N° III, del
pliego de la codemandada Simán, fs. 527) si sabe y como le consta que se
hiciera entrega de la tenencia o de la posesión del inmueble, responde que “si
se le hizo entrega de la tenencia o posesión del lote, una de las condiciones
era el pago de las diez primeras cuotas por adelantado y con eso se entregaba
la posesión, recuerda que lo citaron para mojonar pero debía estar presente en
Villa La Angostura y que no pudo ir, pero si él no se encontraba se hacía
igual”. Y al ser interrogado (cfr. la N° IV, de igual pliego) si sabe haber
ejercido la posesión en forma pacífica e ininterrumpida desde el año 1969,
contestó que “supone que sí, él nunca concurrió al lugar”. Y más adelante (cfr.
sexta ampliación, fs. 559) cuando se lo sondea si recuerda cómo y cuándo le
dieron la posesión del lote, dice que “no lo recuerda, le mandaron una carta o
nota cuando se iba a hacer el amojonamiento, la documentación que tenía era una
libreta en la que a medida que iba pagando las cuotas, se sellaban, manifiesta
que inclusive no recuerda bien si de esas diez primeras cuotas cuando se las
sellaron correspondía a las diez últimas”. Y al ser consultado (cfr. la octava,
hecha a viva voz por el codemandado López, fs.559vta. al final/560), acerca de
qué acto material hizo o cree haber hecho para entregar la posesión a la Sra.
Mantero, expresó: “que lo hizo con la entrega de la libreta, le dio los
elementos que tenía y que con eso le demostraba que era mío, él pagó y con eso
se supone que el terreno era suyo e hizo entrega de los papeles de Vinelli y a
la libreta que tenía, toda la documentación que tenía”. Cabe indicar que el
peso de este testimonio no se ve menguado por un posible interés propio en
orden a la garantía de evicción por los derechos cedidos a la actora (arts.2155
a 2163 C.C.), toda vez que ésta expresamente lo libera de ello (cfr. documento
de cesión de derecho y acciones, fs. 921 vta.).
Estos extremos son avalados por el Sra. González, esposa del
comprador. Preguntada (cfr. N° III, del pliego de la codemandada Simán, fs.
528) si sabe y como le consta que su esposo tenga la tenencia o de la posesión
del inmueble, responde que: “habían pagado un número de cuotas determinado y le
entregaron un boleto y después siguieron pagando, no recuerda que haya firmado
nada en esa oportunidad, lo terminaron de pagar, al terreno, era una cuota
pequeña no recuerda cuántas”. Y, de ser afirmativa la anterior (cfr. la N° IV,
de igual pliego), al ser interrogada si sabe y como le consta quién entregó la
tenencia o posesión, dijo que “se la otorgó alguien de Vinelli, pero no
recuerda bien porque se encargaba su marido, no tuvieron que viajar a Villa La
Angostura”.
Y también resulta congruente con la declaración del testigo Giani, que
al ser escrutado (cfr. N° VIII, del pliego de la codemandada Simán, fs. 529) si
sabe y como le consta que la actora tuviera la posesión del inmueble, expresa
que: “a la Sra. Mantero nunca se le entregó la posesión del bien debido a que
el lote de esta litis manzana T, lote 11, le fue vendido al Sr. Alejandro
González y la entrega de la posesión la realizó en el mes de febrero de 1970 el
Agrimensor Juan Alberto Sorroche, tal consta en los registros contables de pago
de sus honorarios por el amojonamiento y entrega de la posesión a todos los
compradores incluyendo al Sr. González. Me consta porque el Sr. González abonó
sus cuotas mensuales hasta la cancelación del saldo de precio convenido en el
mes de diciembre de 1976”. El grado de valor de este medio de prueba es elevado
si se tiene en cuenta que no le comprenden las generales de la ley; prestó sus
servicios para la firma Vinelli a la época en que sucedieron los hechos de la
primera venta (1968); alcanzó la categoría de gerente general y con ello una
posición que le permitió conocer personalmente los hechos declarados -tanto
para esa fecha y aún pasados muchos años después-; da cuenta de sus dichos; y,
además, su edad (67) a la época de prestar declaración (2007) permite inferir
que contaba con 28/29 años al momento en que acontecieron los primeros hechos,
lo cual confirma ese saber propio de aquello testimoniado.
A la apreciación individual de estas pruebas, debo añadir, ahora en su
ponderación conjunta, que resultan contestes entre sí respecto de los hechos
verificados y no se contradicen con las restantes producidas en autos.
Llegado a este punto, me resulta ineludible efectuar algunas
consideraciones jurídicas para después juzgar la suficiencia -o no- de los
hechos emergentes de estos testimonios.
Ha llegado firme y consentido por las partes que el supuesto de autos
en que han mediado transmisiones del dominio sucesivas de un inmueble por
parte del mismo vendedor, una efectuada mediante boleto de compraventa y la
otra por dación en pago volcada en escritura pública, se dirime por quien
demuestra que tiene la posesión (cfr. 1013, 1er. y 2do. parr.). Solución que
comparto -más allá de la doctrina invocada-, por aplicación analógica de lo
dispuesto por los arts. 594 y 3269 –aunada a la interpretación analógica del
2791- del código velezano y su similar 756 del nuevo ordenamiento civil.
En dicho orden, cobra trascendencia la tradición traslativa del
dominio. En efecto. La posesión se adquiere por distintos modos (aprehensión,
ocupación) pero cuando el derecho real se transfiere de una persona a otra, la
tradición constituye la forma a través de la cual la segunda adquiere la
posesión (art. 2377 C.C.), el dominio (arts. 2601/2609 C.C.) y demás derechos
reales que se ejercen por la posesión (art. 3265 C.C.).
Siendo esto así, no cabe el menor resquicio que si se prueba la
tradición, se está demostrando el acto que emplaza al adquirente en la relación
de poder con la cosa. Dicho en otros términos: la tradición es el primero de
los actos posesorios.
Conforme lo prescribe el propio Código Civil, ella se entenderá
hecha cuando se lleve a cabo según alguna de las formas allí autorizadas (art.
2378). Este dispositivo en su segunda parte previene que: "La sola declaración
del tradente de darse por desposeído, o de dar al adquirente la posesión de la
cosa, no suple las formas legales".
Esto último viene a colación en orden a los planteos de la actora
acerca de la interpretación que debe darse al término tenencia precaria
contenido en el boleto de compraventa. En virtud de lo dispuesto en la segunda
parte, las meras declaraciones del que entrega, de darse por desposeído o de
entregar la posesión, no pueden suplir la realización de la tradición (Fallos:
304:240). Ello, al menos, para los terceros ajenos al contrato, a quienes no se
les puede oponer las manifestaciones de voluntad allí volcadas.
El propio art. 2377 estipula que: “Habrá tradición, cuando una de las
partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la
recibiese”, lo que implica la efectiva realización de los actos materiales que
ordinariamente exige la formalidad (Fallos: 308:452). Es que la posesión que se
adquiere por ella importa la publicidad de la transmisión del derecho sobre la
cosa. No hay mutación del derecho real hasta que no haya operado la tradición
de la cosa (art.577 C.C.).
Retomando las ideas, y ya indagando acerca de las concretas formas
que el ordenamiento civil autoriza la tradición, y en particular la atinente a
los inmuebles, el art. 2379 señala que: “La posesión de los inmuebles solo
puede adquirirse por la tradición hecha por actos materiales del que entrega la
cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales del que la
recibe, con asentimiento del que la entrega”.
El texto es suficientemente claro respecto a que el acto material
debe consistir en la entrega de la cosa y su recepción. Se trata de una
obligación de dar cosas ciertas (art.574 C.C.).
Al referirse a éstos, Mariani de Vidal afirma
“Estos actos materiales deben ser tales que pongan al adquirente en posición de
disponer y actuar físicamente sobre la cosa. Por eso v.g., la entrega de las
llaves del ‘lugar en que la cosa se halla guardada’ importa tradición, ya que
pone al adquirente en la posibilidad de realizar actos posesorios sobre él –
art. 2385-. Eso es lo que explica la nota al art. 2.386, donde se funda la
disposición en la ‘teoría de la custodia’ de Savigny: ‘cada uno tiene sobre su
casa un imperio más cierto que sobre cualquiera de sus bienes, y este imperio
le da al mismo tiempo la custodia de todas las cosas encerradas en la
casa’” (Aut. cit., Curso de Derechos Reales, T. 1, sexta edición, Zavalía
Editor, Bs.As. 2000, pág.170).
Tal como lo expresa la nota al art. 2385 con cita de Savigny, la
tradición comprende no solo la posibilidad física de disponer de la cosa
(inmueble) sino también el medio de crear la posibilidad física. Siguiendo el
ejemplo de la entrega de las llaves, ésta constituye el medio que establece la
posibilidad de actuar físicamente sobre el inmueble.
La nota al art. 2374 ilustra que esa posibilidad de tomar o disponer de
la cosa puede existir sin el contacto con ella, “pues el que puede a cada
momento poner su mano sobre una cosa que está delante de él, es sin duda tan
dueño de ella como el que la ha tomado”.
De esto se deduce sin mayores esfuerzos que no es condición necesaria
que la tradición se efectúe en el mismo lugar en que se encuentra el inmueble.
A su vez, el aludido art. 2379 exige la voluntariedad del acto que se
manifiesta por el hecho externo de la entrega o recepción y el asentimiento de
la otra parte. Esto se ve reforzado con lo dispuesto por el art. 2601 (y su
similar art.738) en tanto exige que los sujetos sean capaces para enajenar y
adquirir. Cabe apuntar que el precepto alude al asentimiento, es decir que la
voluntad de una de las partes es suficiente que se exteriorice con una simple
conformidad con lo hecho por la contraparte del acto jurídico –tradición-, lo
que puede traducirse en la falta de oposición con los actos materiales llevados
a cabo por la otra parte.
Ello así, tampoco constituye requisito necesario que ambas partes estén
presentes en la entrega, bastando que una realice un acto material sin que
medie oposición de la otra. En tal sentido, el nuevo ordenamiento civil y
comercial viene a establecer que los actos materiales deben ser hechos al menos
por una de las partes (art. 1924 C.C.yC.).
Asimismo, deben cumplirse otros recaudos para que operen plenamente los
efectos de la tradición. Así, debe ser hecha por el propietario (art. 2601
C.C.); por un título que transfiera la propiedad (art. 2602 C.C.); y el
inmueble debe encontrarse libre de contradictor, con posesión vacua (arts. 2380
in fine y 2383 C.C.).
Con todo, no pueden perderse de vista las concretas circunstancias de
cada caso en especial que pueden derivar, por ejemplo de la situación y/o
emplazamiento del inmueble. No podrá hablarse de entrega de llaves cuando se
trata de un terreno baldío que no cuente con un acceso cerrado mediante una
llave.
A tenor de este marco jurídico es que ahora continuaré el examen del
valor de los testigos ya mencionados más arriba. Y más concretamente, si su
grado supera el umbral de la suficiencia para tener por probados los hechos que
dan cuenta.
En tal sentido, surge de los testimonios que Rodolfo J. W. Vinelli
intervino en la compraventa del terreno como mandatario de LA ACTIVA S.A.. En
dicha calidad es que procedió como vendedor, remitió el boleto a la escribanía
Facio -que se encargaría de la escrituración-, cobró del precio, y también
contrató –y pagó- los servicios del Agrimensor Juan Alberto Sorroche para que
proceda al amojonamiento del inmueble vendido y a su tradición -entrega de su
posesión-. Estos hechos también quedan corroborados con las informativas de
Julio L. Vergara (fs.309); el Escribano José L. Pereyra Lucena (fs.311/324); y
los sucesores de Vinelli (fs.326/335) que no fueran impugnadas por ninguna de
las partes (art.403 C.P.C. y C.).
Así pues, el amojonamiento realizado por Sorroche constituye el acto
material efectuado por el vendedor –LA ACTIVA S.A.- a través del cual hizo
entrega del terreno al comprador.
En efecto. Nada impedía que el vendedor cumpliera el acto personalmente
o bien a través de un mandatario. En el caso, escogió la segunda opción y fue
entonces que el Sr. Vinelli -en cumplimiento del mandato- contrató a Sorroche y
pagó sus servicios profesionales.
Asimismo, tal entrega ha sido un acto voluntario; efectuado por quien
estaba legitimado –toda vez que revestía la calidad de propietario-vendedor y
tenía capacidad suficiente –tanto él como su mandatario-; realizado en el lugar
en que se sitúa el terreno; todo lo cual importó, ni más ni menos, el
cumplimiento –pago- de una de las obligaciones a su cargo derivada del contrato
de compraventa (art.1323 C.C.) que sirve como título suficiente –causa- del
acto (art. 2355 C.C.).
Se añade que tratándose la cosa vendida de un terreno baldío, emplazado
en Bahía Manzano –Villa La Angostura-, cuya venta se concretó en el año 1970 –
según fijó como fecha cierta la magistrada de origen- y derivó de un loteo de
una superficie mayor –cfr. fs.328-, el amojonamiento constituye un medio apto
para que el comprador tenga la posibilidad física de disponer de la cosa, toda
vez que a través de ello conoce los límites físicos dentro de los cuales puede
ejercer sus derechos posesorios. Sin mengua de esta conclusión, el art. 2384
del Cód. Civ. califica al deslinde como uno de los actos posesorios sobre las
cosas inmuebles.
A su vez, dicho acto se cumplió previo anoticiamiento del comprador –
González-, quien no estaba obligado a concurrir a su práctica pues le bastaba
dar su asentimiento con el simple hecho de no oponerse al acto que se le
informó que se iba a cumplir.
Con base en estas proposiciones fácticas y a tenor del contexto
jurídico antes explicitado, debo concluir que se encuentra suficientemente
probado que se ha realizado la tradición del inmueble en litigio y, a través de
ella, que el comprador entró en su posesión, cumpliéndose, de esta forma, el
modo suficiente como requisito constitutivo para adquirir el derecho real de
dominio.
Lo sentado no se conmueve porque el Sr. González reconozca que no
realizó otros actos posesorios, no conoció el lote, no hizo construcciones,
mejoras, medidas de cuidado ni pagó los impuestos o tasas. Aclaro que, a
diferencia de lo aseverado por la sentenciante de la instancia inferior,
reconoció que se le entregó la tenencia o posesión (cfr. respuesta a la 3ra.
pregunta –fs.558 al final). Ni tampoco se ve menguado pues otros testimonios
demuestran que en el lote había vegetación virgen, un alambrado antiguo y
precario, no tenía construcciones y estaba deshabitado.
Estos hechos no toman en cuenta que, tal como lo sostuve en la causa
“ADOS” (Ac. N°56/13), la posesión se retiene y conserva por el solo animus, y
subsiste mientras no surja una voluntad en contrario que deberá probar quien la
aduzca en su provecho (art. 2445 C.C.).
Además, cabe acotar que la posesión se puede ceder tácitamente en cada
acto de enajenación que compone la cadena, sin resultar necesario a ese efecto
que se haga la tradición de la cosa (art.1444 C.C.). Ello sucedió con la cesión
celebrada por el Sr. González y la Sra. Mantero (cfr. fs.921/923),
convirtiéndose ésta en continuadora en la posesión de aquél.
Asimismo, es oportuno destacar que tampoco aquellas circunstancias se
subsumen en algunas de las causales por las que se pierde la posesión (arts.
2451 a 2459).
Con todo, no puede escapar lo afirmado por la Corte Suprema de Justicia de la
Nación, en orden a que
“Si bien no se halla expresamente establecida en nuestras leyes, debe ser
admitida con el carácter de una presunción judicial la regla según la cual el
poseedor actual que prueba haber poseído antiguamente por sí mismo o por su
antecesor, tiene en su favor la presunción de haber poseído en el tiempo
intermedio y tal presunción sólo puede ser destruida por la prueba positiva de
una cesación voluntaria de la intención de poseer” (Fallos: 182:88).
Y para sellar el debate, tampoco puede pasarse por alto la conducta del
anterior poseedor. Todo el plexo probatorio demuestra que la sociedad vendedora
tuvo una actitud absolutamente pasiva, lo cual es comprensible desde que hizo
la tradición del inmueble (Fallos: 337:850).
Un párrafo aparte merece el tópico del pago de impuestos o tasas. Al
respecto, esta Sala (Ac. N°40/15) tiene dicho que
“… lo que demuestra el animus posesorio es cada uno de los pagos durante todo
el tiempo de la posesión. Es cada uno de esos hechos (cfr. COMPAGNUCCI DE CASO,
FERRER, KEMELMAJER DE CARLUCCI, KIPER, LORENZETTI, MEDINA, MÉNDEZ COSTA, MOSSET
ITURRASPE, PIEDECASAS, RIVERA, TRIGO REPRESAS, Código Civil de la República
Argentina Explicado, Tomo VIII, Editorial Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2011,
pág. 972 y s.s.)”.
Pero más allá de esto, la circunstancia de que el pago del impuesto
inmobiliario lo haya asumido la sociedad demandada al suscribir un plan de
pagos en 2001, no modifica lo postulado hasta aquí desde que -por vía de
hipótesis- también puede pensarse que no lo hizo como deudora a título de
propietaria. En efecto, bien pudo suceder que los pagos los hiciera como
tercero interesado (art.726 C.C.) en virtud de que a ese momento aún era la
titular registral del bien y, por tanto, podía resultar demandada por el cobro
de tal concepto. De seguido, no resultando demostrada una u otra conjetura, no
puede asignársele una consecuencia jurídica determinada a ninguna, tal como lo
hiciera la magistrada de Primera Instancia. Es más, si se le otorgara pleno
valor probatorio al boleto –cuestión que ahora no juzgo-, la decisión podría
inclinarse a favor de entender que actuó como tercero interesado, puesto que la
cláusula 2da. indica que es de exclusiva cuenta del comprador el pago de
impuestos y tasas. Es decir que el pago hecho por el vendedor no lo hacía en su
calidad de deudor principal.
Tampoco mella la conclusión a la que he arribado el hecho de que el
comprador no realizó los trámites pertinentes para escriturar. Tal como lo
señalé más arriba, con la tradición se transmitió la posesión de la cosa y esta
subsiste mientras no haya voluntad en contrario. Esta última no puede deducirse
porque no se inició el trámite de escrituración.
En igual sentido debe rechazarse el argumento –esbozado por la
codemandada Remón- de que el Sr. González no conoció el lote y por ello no se
probó la posesión. Conforme lo desarrollé más arriba, para la tradición
posesoria operada en autos, solo se requería el asentimiento del comprador con
el amojonamiento y puesta en posesión cumplida por el vendedor –mediante la
intervención del agrimensor Sorroche-. La presencia de aquél en el acto
celebrado en el propio inmueble hubiera sido exigible para demostrar su
oposición pero no para lo contrario. Es decir que lo alegado en nada cambia lo
ya sentado aquí.
Como corolario de todo lo que expliqué hasta ahora, comprobada la
tradición del inmueble, y con ello que el Sr. González adquirió su posesión,
que después mantuvo por su sola voluntad y cedió a la aquí actora, corresponde
hacer lugar al agravio vertido por ella y, como lógica derivación, revocar ese
extremo de la sentencia de Primera Instancia.
3. La conclusión a la que arribé en el punto anterior me lleva a
avanzar acerca de la pretensión de nulidad y la excepción de prescripción
opuesta por la sociedad codemandada.
Para el abordaje habré de tener presente que el objeto reclamado es que
se declaren nulas la escritura pública N° 57 del 4/6/2004 y el acto jurídico
allí formalizado.
3.1. La defensa articulada por LA ACTIVA S.A. contra el progreso de la
pretensión exige su previo análisis y decisión.
Ella se basa en que han transcurrido más de dos años desde que la
actora ha conocido la causa de la nulidad (art. 4030 Cód. Civ.), lo cual surge
de las constancias acompañadas a la causa y sus propias manifestaciones (cfr.
fs. 137vta./138vta.).
En algún pasaje de la presentación inicial se aduce que el conocimiento
de la dación en pago se produjo en noviembre de 2004 (cfr. fs. 4, 1er. párr.),
y en otro que sucedió en diciembre de ese año (cfr. fs. 3vta., 2er. párr.).
De las pruebas colectadas se destaca el intercambio epistolar. De la
carta documento enviada por el apoderado de la Sra. Mantero a la escribana
Simán (fs.917) se infiere, a la fecha de su emisión (24/9/2004), que se sabía
de la existencia de un asiento registral del cual podría suceder un acto sobre
el inmueble en litigio sin su consentimiento. Pero no se puede establecer un
concreto acto en particular. Un poco más preciso es el tenor de la carta
remitida a la Sra. Remón (fs.919, enviada el 30/9/2004). Pero tampoco despeja
la incertidumbre del momento en que se sabe del acto.
A pesar de esta conclusión el punto puede decidirse pensándolo desde
otra perspectiva.
En este sentido, puede observarse que la escritura de dación en pago
data de 4/6/2004 (fs.746/747) y se inscribió en el Registro de la Propiedad
Inmueble el 7/9/2004 (fs. 747vta). Esto significa que el nacimiento del acto
aquí puesto en crisis fue el 4/6/2004. Luego, si se constata la fecha de inicio
de la demanda (cfr. cargo de fs. 7vta.), surge que esto sucedió el 17/2/2005.
Por ende, queda claro que entre la fecha en que cobra existencia el acto y el
día en que se demanda su nulidad no transcurrió el plazo de dos años prescripto
por el art. 4030 del Cód. Civ. invocado por la excepcionante.
Por estas consideraciones se impone el rechazo de la excepción
articulada y avanzar en la pretensión.
3.2. En lo que atañe al instrumento público, la parte actora apoyó su
demanda contra la Escribana Simán en que a través de aquél LA ACTIVA S.A.
otorga la posesión –y tradición- del bien a la codemandada Remón cuando ello no
podía suceder debido a que tiempo atrás la misma sociedad la había efectivizado
a su favor en virtud de haber suscripto el boleto de compraventa, el cual –
añade- oficia como título suficiente a la posesión recibida mucho tiempo antes
y, además, obliga a otorgarle exclusivamente a su favor la escritura traslativa
de dominio. Adujo que la actuaria demandada carece de buena fe porque actuó
negligentemente en el estudio de títulos previos al otorgamiento del
instrumento.
En su réplica, la codemandada Simán negó los cargos que se le imputan.
Afirmó que en mayo de 2004 fue contratada por la vendedora para hacer la
escritura pública a cuyo fin le entregó en préstamo el título antecedente.
Refirió que solo solicitó un certificado de dominio e inhibición -1/6/04- y que
hizo el estudio de títulos del cual surgió que hacía más de 30 años que LA
ACTIVA S.A. era la única titular registral, no constando que por ese periodo de
tiempo hubiere sido vendido al Sr. González y luego cedido a la Sra. Mantero.
Reconoció que el 24/9/04 recibió una carta documento de la actora.
De este breve recuento parece ser que el vicio nulificante denunciado
no deriva de algunos de los defectos enunciados por el art. 1004 Cód. Civ. –
actual art. 309 C.C. y C.-, sino de la falta de sinceridad en el desempeño de
la escribana en orden a la tradición y puesta en posesión del inmueble en
controversia hecha por LA ACTIVA S.A. a la Sra. Remón. Todo ello producto de su
obrar negligente en el estudio de los títulos antecedentes.
Para juzgar la actividad notarial hay que diferenciar entre la
existencia material de los hechos que han pasado en presencia de la Escribana o
hayan sido cumplidos por ella, de los restantes que se han incorporado en el
instrumento –entre estos, las manifestaciones realizadas por las partes
intervinientes del acto-. Por los primeros responde –de su sinceridad- en
virtud de ser depositaria de la fe pública (art. 13, Ley N° 1033 y arg. art.
993 C.C.). No así respecto de los segundos, dado que sus deberes no comprenden
la constatación de su exactitud.
Bajo estas reglas analizaré la labor profesional de la codemandada
Simán como autorizante de la escritura puesta en crisis, cuya copia certificada
luce anexada a fs.746/747vta., y más en concreto los aspectos que motivan el
reproche, a saber: el estudio de los títulos antecedentes del inmueble
comprometido y su posesión y tradición.
Acerca del primer asunto, del documento surge que la escribana –como
autorizante- hace constar que la cosa le corresponde a la sociedad que la da en
pago, según una escritura de 24/12/65 cuyo cuarto testimonio se inscribió en el
Registro de la Propiedad Inmueble de nuestra provincia -punto a) de fs. 747-.
Y, además, que de los certificados expedidos por éste último emerge que el
dominio está inscripto a nombre de la vendedora, sin que se registren
hipotecas, embargos ni inhibiciones a nombre de la dadora -punto b) de fs.
747-.
Dichas aserciones dan cuenta de la existencia de hechos llevados a
cabo por la propia Notaria y no demuestran que hubiese realizado el estudio de
títulos tal como lo asevera al contestar la demanda (fs.29, 2do. párr.). Aun
así, no se advierte su necesidad pues la titularidad del dominio de LA ACTIVA
S.A. le fue transmitida por un instrumento –título antecedente- que data de
1965, es decir anterior a la venta por boleto.
Refuerza esta conclusión las testimoniales de Valdes y Dalla Villa
(fs. 631 y 632 –respectivamente), que ejercen la escribanía como profesión lo
cual les confiere un elevado valor probatorio a sus dichos. Según la primera,
el estudio de títulos se cumple mirando los títulos antecedentes hasta 20 años,
entre los cuales no están comprendidos los boletos de compraventa porque no es
posible encontrarlos. Mientras que el segundo dice que solo se hace el estudio
a solicitud del interesado porque la Ley N°17.801 requiere que es suficiente
tener a la vista el título antecedente para hacer cualquier acto escriturario.
Desde esta perspectiva no advierto reproche alguno respecto del
desempeño profesional de la codemandada Simán, toda vez que no le era exigible
realizar el estudio de títulos (el art. 13, inciso j, Ley N°1033, refiere que
constituye una atribución). A todo evento, y si por hipótesis era un deber,
tampoco fue deficitario pues el estudio se retrotrae a 20 años, mientras que el
título antecedente databa de más de 30 años -1965-, siendo coincidente con el
asiento registral. Asimismo, dicho análisis de títulos no comprende la
existencia de boletos de compraventa, desde que estos no son registrables, por
lo cual su conocimiento no le resulta exigible a la Escribana.
Continuando ahora con la segunda razón alegada, la Escribana otorgante
deja constancia que las partes declaran, entre otras manifestaciones: a) que LA
ACTIVA S.A. hace tradición del inmueble, no está inhibida para disponer de sus
bienes y que el inmueble no reconoce contratos ni está afectado por gravámenes
de ninguna naturaleza –punto III), fs. 746 al final/747 al inicio-; y b) que la
Sra. Remón expresa que se cumple con el requisito de la tradición por la
posesión real que recibe en ese acto –punto IV), fs. 747 al inicio-.
Estas otras aserciones volcadas en la escritura son declaraciones de
voluntad de las partes intervinientes cuya existencia material la notaria da fe
pues han pasado en su presencia. Mas no sucede lo mismo con los hechos y actos
que las partes manifiestan haber realizado, pues no fue así consignado por la
Actuaria otorgante. Por tanto, ella no da fe de la sinceridad de éstos sino tan
solo de aquella declaración. Dicho de otra manera: la profesional otorgante da
fe de la existencia de una declaración de voluntad de las partes en orden a la
transmisión de la posesión por la tradición del inmueble en tanto presencia esa
declaración, pero no da fe de la existencia material de la tradición y posesión
en virtud de que éstos hechos no han sucedido en su presencia.
Siendo esto así, cabe tener por demostrado que la Escribana solo da fe
de que en su presencia los intervinientes declararon haber hecho la tradición
traslativa de la posesión. Cabe, entonces, preguntarse si entre los deberes a
su cargo debía constatar la existencia material de la mencionada tradición.
Aquí es oportuno rememorar lo sentado más arriba. La tradición traslativa de la
posesión solo se produce mediante la efectiva realización de ciertos hechos
materiales cumplidos por las partes.
La respuesta es negativa. Desde el punto de vista legal, no existe
norma que le imponga tal obligación profesional. Tampoco se ha alegado, y por
ende demostrado, que las partes intervinientes le hubieran requerido su
participación a tal efecto. En rigor, esta se redujo a dejar sentada la simple
declaración de voluntad de ellas respecto a la tradición.
En consecuencia, acerca de este punto tampoco corresponde censurar la
tarea cumplida por la Escribana Simán.
Para agotar los motivos aducidos para responsabilizarla, es necesario
examinar si obró con conocimiento –mala fe- de la existencia de la posesión
detentada por la actora y del boleto de compraventa que la emplazaba como única
acreedora a la escrituración del inmueble. En el escrito inicial se aduce que
fue anoticiada mediante carta documento. En la réplica se reconoce esa epístola
pero se niega el conocimiento previo al otorgamiento de la escritura cuya
nulidad se reclama.
Sobre estos hechos solo existe prueba documental. De ella surge que la
escritura traslativa se otorgó el 4/6/2004 y el certificado expedido por el
Registro de la Propiedad Inmueble data del 1/6/2004, habiendo sido inscripta el
7/9/2004 (cfr. fs. 746/747vta.). Un tiempo después se inicia el intercambio
epistolar. Así, el 24/9/2004 la Sra. Montero –por intermedio de su apoderado-
comunica la cesión e intima a la escrituración a LA ACTIVA S.A. -recibida el
28/9- (cfr. fs. 914/915). Al día siguiente le informa a la Escribana Simán de
la cesión y la intima a que se abstenga de inscribir cualquier acto que
modifique u obstruya sus derechos –recibida el 27/9/2004-(cfr. fs. 916/917). El
30/9/2004 intima a la Sra. Remón a que se abstenga a recibir el inmueble –
recibida el 2/10/2004- (cfr. 919/920).
Sin lugar a dudas queda probado que la Escribana Simán nunca supo –por
sí o a través de quienes la contrataron- de la existencia del boleto y posesión
de la Sra. Mantero previo al otorgamiento e inscripción de la escritura
cuestionada. Por consiguiente, no puede juzgarse que haya obrado de mala fe.
En definitiva, visto de este modo el desempeño profesional de la
codemandada Simán, emerge con claridad que no corresponde el reproche que se le
endilga y, en su consecuencia, que deba rechazarse la demanda entablada en su
contra.
3.3. Rechazada la causal de nulidad por la inexistencia de vicios del
instrumento, se abre paso el examen de la ineficacia articulada respecto del
acto instrumentado.
La pretensión se promueve con base en que a través de ese acto se
consagra una maniobra en perjuicio de la actora porque se desbaratan sus
derechos con respecto a la adquisición del lote siendo que antes adquirió su
posesión y canceló el precio por su compraventa (cfr. fs. 2vta., 4to. párr.).
Expresado en otros términos, se intenta restarle sus efectos propios a la
transmisión del dominio derivada de la dación en pago del inmueble en disputa –
que fue inscripta registralmente-, ya que por esa se obstruye el derecho a
escriturar a su favor.
La nulidad es un instituto por el cual la ley priva de sus efectos
normales a un acto jurídico en virtud de un vicio existente en su origen. La
falla estructural puede alojarse en los sujetos intervinientes, en el objeto,
en la causa y/o en su forma.
Refiriéndose en particular al objeto, el art. 953 del Cód. Civ.,
considera viciado al acto jurídico cuyo objeto –entre otros- sea un hecho que
perjudique los derechos de un tercero. En el nuevo ordenamiento civil se alude
a un hecho lesivo de los derechos ajenos (art.279).
No exige mayores esfuerzos entender que la voluntad de los sujetos del
acto jurídico para satisfacer un interés debe alcanzarse a través de bienes o
hechos aptos –válidos- para tal propósito. Lo contrario merece el rechazo del
ordenamiento jurídico.
Ahora bien. Según ya lo he señalado antes (capítulo V.2.) estamos en
presencia de un caso en que han mediado transmisiones del dominio sucesivas de
un inmueble por parte del mismo vendedor, una efectuada mediante boleto de
compraventa y la otra por dación en pago volcada en escritura pública. Ha
quedado comprobado que la primera adquirente cuenta con la posesión de la cosa
y ha pagado el total del precio de la compraventa, mientras que la segunda
obtuvo la inscripción registral. Lo cual significa que ninguna de las dos puede
ser considerada como titular del derecho real de dominio desde que una cuenta
con el modo suficiente para adquirirlo –tradición- y la otra con título
suficiente –escritura pública con inscripción registral-.
Esto trae consigo que ambas sean acreedoras del mismo deudor común -LA
ACTIVA S.A.- pero por créditos distintos. Una tiene derecho a alcanzar la forma
legal del acto de transmisión –escriturar-, y la otra a que se le haga
tradición posesoria de la cosa. En el caso bajo estudio la preferencia se
dirime a favor de quien detenta la posesión –Sra. Montero-. De allí su interés
en que se declare la nulidad peticionada para despejar su camino a la
titularidad del derecho real de dominio.
Así observado el problema, la mirada queda centrada en el segundo acto
por el cual la sociedad demandada se obligó a trasmitir el dominio de la cosa,
porque resulta ser el que impide adquirir la titularidad dominial de la
demandante. Y así, se vislumbra claro que ese acto la perjudica en su derecho.
Al propio tiempo, más allá de revestir la calidad de afectada, también
es sencillo deducir que resulta ser una tercera ajena al acto. En efecto, ella
no es parte de la dación en pago celebrada entre LA ACTIVA S.A. y la Sra.
Remón. Si bien es una tercera, no obstante no es absolutamente extraña al
contrato pues reviste la calidad de acreedora respecto del mismo bien
comprometido.
Hasta aquí se tiene que la actora asume la calidad de tercero
perjudicado por la dación en pago. Se trata de una sucesora a título particular
que sucede al vendedor en el derecho de propiedad y que no puede ser alcanzada
por los efectos jurídicos del otro acto realizado por el vendedor que venga a
frustrarlo. Por consiguiente, y conforme al marco legal desarrollado en
párrafos anteriores, el objeto de dicha dación es prohibido en los términos del
art. 953 del Cód. Civ., toda vez que, a fuerza de resultar reiterativo, está
viciado en su origen pues resulta perjudicial al derecho de la Sra. Mantero
para obtener la forma legal del acto jurídico –escritura pública del contrato
de compraventa- y, de tal manera, adquirir el derecho real de dominio.
Esta situación acarrea la nulidad total de la dación en pago y la
consecuente escritura pública en la que fue instrumentado.
Más allá de lo considerado, este desenlace se impone también por otros
motivos. Para esto habrá que tener presente que lo que está en juego en este
proceso es la transmisión del derecho real de dominio a cuyos efectos el
ordenamiento jurídico impone que se realice mediante un título y conforme un
modo que deben ser suficientes, o sea deben satisfacer las exigencias
normativas prescriptas.
Dada la trascendencia social que tiene la transmisión del derecho de
propiedad –como todos los demás derechos reales-, y más todavía cuando
compromete una cosa inmueble, el sistema normativo fija los principios y reglas
a los cuales todas las personas deben someterse. Es bien conocido que la
regulación de los derechos sobre las cosas integra el orden público.
Resultando esto así, los actos celebrados por las personas no pueden
venir a modificar el marco jurídico. Si lo hicieran, ello provocaría un
quebrantamiento que torna ilícito al acto así practicado, debiéndosele restar
toda eficacia a los pretendidos efectos jurídico buscados por las personas
comprendidas.
Aquí esto se presenta sin resquicios en tanto el éxito de la
transmisión de la propiedad comprometida dos veces por LA ACTIVA S.A. queda
malogrado por alguno de los dos actos jurídico –títulos- por el cual se obliga
a transmitir. En ese trance, conforme ya se analizó, el sistema legal prioriza
a quien tiene la posesión del inmueble. En el caso, resulta preferida la
primera adquirente por boleto de compraventa porque se le hizo tradición de la
cosa, es decir que se satisfizo el modo legal prescrito.
Pero para que se cumpla a cabalidad con la transmisión del dominio aún
le resta alcanzar la forma legal impuesta para que su título sea suficiente –
escritura pública-. Solo a través de éste se perfecciona la transmisión
dominial reglada por el ordenamiento jurídico. Allí es donde se presenta el
problema, pues en el camino para lograr ello se encuentra el otro acto jurídico
por el que se transmite la propiedad, que fuera volcado en instrumento público –
título suficiente- y luego inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble –
oponible a terceros-. Queda en evidencia el desmembramiento entre el modo y
título al estar en cabeza de dos personas distintas, lo cual se contrapone con
el régimen normativo que exige que se reúnan en una sola para considerarla
propietaria de la cosa.
Esta situación constituye un quebrantamiento del orden público que
forzosamente debe restablecerse. El único medio posible y razonable a tal fin
es decretando la nulidad del segundo acto y su instrumento porque cesan sus
consecuencias jurídicas, causantes de la trasgresión.
En este entendimiento, tampoco puede escapar que la extensión del
derecho a la transmisión operada a favor de la segunda adquirente se ve
limitada en cuanto a sus atribuciones (art.3270 Cód. Civ.) ya que no puede
acceder a la posesión de la cosa a través de la tradición anteriormente hecha
por la sociedad demandada al primer adquirente.
Como colofón, se impone hacer lugar al recurso de apelación
interpuesto por la actora a fs.1039/1054, y revocar parcialmente lo decidido en
Primera Instancia y, por consiguiente, hacer lugar a la demanda de nulidad
promovida por la Sra. Laura Andrea MANTERO y declarar la nulidad de la dación
en pago celebrada entre LA ACTIVA S.A. y la Sra. Nora Zulema Remón el 4/6/2004,
y por añadidura, de la escritura pública N° 57, F°131 y 132, del 4 de junio de
2004, otorgada en el Protocolo principal por la escribana Laila H. de C. Simán,
titular del Registro N°4 de la ciudad de Neuquén.
Asimismo, deberán librarse oficios al Registro de la Propiedad
Inmueble de la Provincia de Neuquén y al Colegio de Escribanos de la Provincia
de Neuquén a efectos de que arbitren las medidas que son de su competencia para
tomar razón de la nulidad declarada de la escritura N°57, F°131 y 132, del 4 de
junio de 2004, otorgada por la escribana Laila H. de C. Simán, titular del
Registro N°4 de la ciudad de Neuquén.
4. En virtud del resultado al que se llega, debe abordarse la
siguiente pretensión contenida en la demanda, es decir el pedido de
escrituración formulado contra LA ACTIVA S.A.
Acerca de esta, hay que recordar que la demandada opone a su progreso
la excepción de prescripción con fundamento en que ha transcurrido el plazo
legal.
Habré de abordar ambas cuestiones.
4.1. Sin embargo, el tratamiento de ellas tiene como condición previa
la existencia del boleto de compraventa en que se apoya la pretensión para
escriturar. Y dado que éste punto fue puesto en crisis por la codemandada Remón
al contestar la apelación (cfr. fs. 1077, cap. F, punto 1), como paso previo
habré de atender sus objeciones.
A través de una de éstas aduce que la parte actora no acreditó la
operación de compraventa sino tan solo su cesión, según los argumentos vertidos
en su alegato.
La sentenciante de Primera Instancia considera que si bien no se
agregó el documento original igual hay prueba indiciaria suficiente de su
existencia. Refiere al informe del Escribano Pereyra Lucena que demuestra: la
firma del boleto y su existencia pues indica que el original se encuentra en su
escribanía -cuya copia adjunta al expediente-; las ventas del loteo por
Vinelli, como comisionista de LA ACTIVA S.A.; y las reiteradas citaciones al
comprador para escriturar, siendo la primera de ellas de fecha 8/6/1970.
Destaca que ese boleto carece de sellado y certificación notarial de sus firmas
a los fines de establecer su fecha cierta en los términos del art.1035 del Cód.
Civ., pero queda demostrado que fue suscripto al menos con anterioridad al año
1970 en que el comprador fue requerido por el escribano aludido para proceder
a la escrituración (cfr. fs. 1010vta., in fine/1011vta., 1er. párr.).
Sin perjuicio de estimar que la remisión a los fundamentos vertidos en
ocasión de alegar vuelve insuficiente a la crítica porque la etapa procesal es
anterior a la sentencia y, por ende, a tenor de aquellos no se pueden
controvertir los expuestos en un tiempo posterior –decisorio-, aun así esos no
logran conmover las razones que justifican el fallo.
En efecto. Se intenta poner en duda la prueba informativa de la
escribanía -en lo principal- pues acompaña una fotocopia simple del boleto. Al
respecto se puede decir que ella tiene como propósito demostrar lo afirmado en
el informe, en concreto, la existencia del instrumento original y su firma. A
su vez, el informe no fue impugnado de falso (art.403 C.P.C.y C.) por ninguna
de las partes, lo cual hubiera aparejado que la Escribanía debiera adjuntar el
original o una copia certificada del documento.
Asimismo se pretende restarle eficacia al informe de Vinelli
(fs.326/335) y la testimonial de Giani (fs. 543 y vta.) que dan cuenta de la
compraventa, con el argumento de que LA ACTIVA S.A. no consintió que pudieran
obligarla por representación. Esto no ataca lo invocado por la magistrada para
tener por suficientemente acreditado el mandato pues tal como ella señaló, el
primero –y la documentación anexada- no fue impugnado de falso (art.403 C.P.C.y
C.), con lo cual se incorporó al proceso de forma regular sin que las partes
ejercieran su derecho a desconocer su autenticidad. Valga destacar que entre
esos documentos obra una orden de venta de la sociedad en favor de Vinelli
(cfr. fs. 328), lo que viene a confirmar la existencia de la representación de
éste en favor de la sociedad.
A la justificación de la A quo, ahora agrego que lo declarado por
Giani resulta confiable, tal como ya lo indiqué más arriba. También añado que a
fs. 314 obra fotocopia de un remito de Vinelli -en nombre de LA ACTIVA S.A.- al
escribano designado para otorgar la escritura pública, por el que envía varios
boletos de compraventa, entre los cuales se invoca el suscripto por el Sr.
González.
A partir de ese plexo probatorio, y sorteado el valladar impuesto por
el art.1193 del Cód. Civ., corresponde tener por acreditada la existencia de la
compraventa y su contenido con el instrumento de fs. 314.
4.2. Retomando el orden expositivo trazado en párrafos anteriores, en
el examen del pedido de escrituración habré de tener en cuenta que la jueza de
la instancia originaria tuvo por demostrado que el comprador abonó la totalidad
del precio pactado (cfr. fs.1012, 1er. párr.), hecho que viene firme y
consentido.
Con ello se quiere poner de manifiesto que el comprador ha demostrado que ha
cumplido íntegramente con las obligaciones a su cargo. A su vez, ha recibido la
cosa por la tradición posesoria, en virtud de lo desarrollado más arriba.
A estos efectos, también es oportuno tener presente que llega firme y
consentido que el primitivo comprador cedió sus derechos y acciones a favor de
la Sra. Mantero (cfr. pto II., fs. 1012). Por tanto se encuentra legitimada a
la pretensión tal como lo ha hecho.
Siendo esto así, en el recorrido para llegar a adquirir la
titularidad de la propiedad solo le resta que se vuelque en escritura pública
el contrato de compraventa. Si bien antes de ocurrir a esta instancia judicial
intimó a la sociedad vendedora a tal efecto (cfr. carta documento y constancia
de recepción de fs. 914/915), no obstante su tenor es insuficiente para
constituirla en mora desde que se trata de una obligación de hacer que no
depende enteramente de la voluntad de una de las partes, sino de la conexión de
su actividad con la del escribano interviniente para que otorgue el instrumento
(MORELLO, Augusto M., El boleto de compraventa inmobiliaria, 4ta. Edición
reelaborada y puesta al día, LEP, La Plata, 2008, pág. 625 y sigtes.), por lo
cual éste funcionario era quien tenía que emplazar a las partes a esos efectos –
una vez satisfechos todos los actos preparatorios pertinentes-, dado que ambos
revisten la calidad de deudores recíprocos de la escrituración.
Aun así, no es menos cierto que la actitud asumida por la vendedora
que negó su calidad como tal (cfr. carta documento de fs.119), como también el
fallecimiento del escribano Facio –aunque no es obstáculo insalvable pues el
registro ha pasado a la titularidad de otro profesional- ocurrida el 12/10/1983
(cfr. informe del escribano Pereyra Lucerna –fs.311/312-), no hacen más que
compelerla de ocurrir a esta instancia judicial en procura de la prestación
adeudada. Resta añadir que con la notificación de la demanda se produce la
constitución en mora del vendedor.
Ahora bien. Al progreso de la acción se oponen LA ACTIVA S.A. y el
codemandado López mediante la excepción de prescripción. Debo aclarar que éste
último ha resistido la pretensión actoral a pesar de que ésta no se dirigió en
su contra (cfr. fs.4vta., último párr.).
La primera asevera que la parte actora no posee el bien y jamás se ha
visto suspendido o interrumpido el plazo decenal. A todo evento, manifiesta que
de iniciarse el cómputo en el año 1976 –fecha de cancelación del precio- o
desde 1994 –en que se cedieron los derechos del boleto a favor de la actora-,
el plazo se encuentra ampliamente superado. El segundo también niega la
existencia de causas que hayan suspendido o interrumpido el tiempo de los 10
años. En especial niega que la contraparte tenga la posesión o reúna la calidad
de poseedor para otorgarle efectos interruptivos.
La defensa no puede prosperar. Más arriba concluí que el comprador
recibió la cosa por tradición y de esa manera obtuvo la posesión, la que
mantuvo de forma ininterrumpida y pacífica. Este hecho resulta relevante en la
decisión desde que implica un reconocimiento constante del vendedor del derecho
del adquirente a obtener la escrituración con sustento en el boleto de
compraventa (cfr., entre otros, MORELLO, Augusto M., obra citada, pág.1050; y
MÜLLER, Enrique, La prescripción en la obligación de escriturar. El plazo de
diez años. La posesión por el adquirente. El pago de los impuestos, Rev. de
Derecho Privado y Comunitario, 2000-3, Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe,
2001, pág. 229 y sigtes).
Conforme lo dispone el art. 3989 del Cód. Civ., uno de los efectos
jurídicos que provoca el reconocimiento de las obligaciones (art.718 mismo
ordenamiento) es la interrupción del plazo de la prescripción.
En la especie, tal como lo señalan los autores aludidos, ese
reconocimiento es calificado como fluyente, en el sentido de una interrupción
continuada del plazo de la prescripción. De allí entonces que no puedan invocar
los excepcionantes que ha transcurrido el plazo decenal para sustraerse al
cumplimiento de la prestación reclamada.
A tenor de lo expuesto, debe rechazarse la excepción de prescripción opuesta
por los codemandados LA ACTIVA S.A. y López, y hacerse lugar a la demanda de
escrituración deducida por la Sra. Mantero y condenar a LA ACTIVA S.A. a
otorgar la escritura pública del boleto de venta.
La modalidad de cumplimiento de la condena a escriturar debe
contemplar algunas circunstancias especiales en la especie.
Así, en cuanto al escribano otorgante, cabe rememorar lo sentado en
párrafos anteriores acerca del fallecimiento del escribano Facio que fuere
designado en el boleto de compraventa. Su oportuna elección debe haberse basado
en sus cualidades personales y no por ser titular del Registro N°430. Por ende,
su deceso trae consigo la necesidad de nominar a otro. Del aludido boleto no
puede establecerse que haya sido elegido por alguna de las partes, por lo cual
debe pensarse que resultó del mutuo acuerdo. Siendo así, en la etapa de
ejecución, las partes deberán acordar la designación de un nuevo notario y
denunciarlo en el expediente, ello en el plazo de DIEZ (10) días de quedar
firme la presente. A falta de mutuo acuerdo, lo elegirá el comprador en razón
de que el art. 1424 Cód. Civ. le impone como obligación secundaria el pago del
instrumento de la venta.
Por otro lado, debe contemplarse la nulidad declarada más arriba pues
trae aparejada una serie de trámites ineludibles y previos al otorgamiento de
la escritura pública. Por tanto, el escribano designado deberá informar en el
expediente el momento en que se encuentra en condiciones de otorgar el acto.
Tras ser notificada de ello y dentro de los TREINTA (30) días posteriores, la
sociedad condenada deberá otorgar el instrumento, bajo apercibimiento de que si
no cumpliere dentro del plazo fijado, el juez de Primera Instancia suscribirá
por aquella y a su costa la escritura (art. 512 C.P.C. y C.).
VI. En cuanto a la tercera de las cuestiones planteadas y sometidas a
escrutinio en este Acuerdo, esto es las costas, corresponde distinguir según
las distintas instancias.
En relación con las originadas en la primera, cabe tener en cuenta
que prospera la demanda contra las codemandadas Remón y LA ACTIVA S.A., por lo
cual se impone modificar las costas e imponérselas a ambas en su calidad de
vencidas (art.68 C.P.C. y C.).
En cuanto a las producidas por la codemandada Simán, se mantiene la
imposición a cargo de la parte actora vencida dado que aquella ha sido traída
al proceso por ésta y no ha prosperado la pretensión de nulidad de la escritura
pública derivada de la intervención de la Escribana (art.68 C.P.C. y C.).
Lo propio sucede con las producidas por el codemandado López,
manteniéndose las impuestas a la parte actora vencida, toda vez que la
actuación de aquél en la dación en pago que se declara nula no ha sido en
ejercicio de un derecho propio sino por representación y mandato –apoderado y
mandatario- de LA ACTIVA S.A. a quien cabe imputarle las consecuencias
jurídicas de los actos celebrados en su nombre y conforme los límites del poder
–art. 1930 Cód. Civ.- (art.68 C.P.C. y C.).
Respecto a las provocadas ante la Alzada, dado que el recurso de
apelación deducido por la parte actora es acogido totalmente, corresponde su
readecuación e imponerlas a cargo –en forma concurrente- de las codemandadas LA
ACTIVA S.A. y Remón en su calidad de vencidas (arts.68 y 279 del C.P.C. y C.).
Luego, para decidir las originadas en esta etapa extraordinaria,
corresponde que en virtud del resultado al que se arriba, sean también
soportadas –en forma concurrente- por las codemandadas LA ACTIVA S.A. y Remón
en su calidad de vencidas (arts.12 y 17, Ley 1.406 y 68 del C.P.C. y C.).
VII. Por todo lo aquí desarrollado, se propone al Acuerdo: a.-
Declarar procedente el recurso de Inaplicabilidad de Ley deducido por la parte
actora LAURA ANDREA MANTERO, a fs.1088/1105, en virtud de la causal que
motivara la apertura de la instancia extraordinaria; y en consecuencia, casar
el decisorio de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de
Minería de la Primera Circunscripción –Sala III- obrante a fs.1080/1083vta. por
lo expuesto en los considerandos respectivos. b.- Recomponer el litigio a la luz del Art. 17º del rito, mediante el acogimiento del recurso
de apelación articulado por la actora, a fs.1039/1054, revocándose, por
consiguiente, la sentencia de Primera Instancia, de fs.1005/1016vta., y en su
consecuencia: modificar el punto I) y hacer lugar a la demanda promovida por
LAURA ANDREA MANTERO contra LA ACTIVA S.A. y NORA ZULEMA REMÓN, declarar la
nulidad de la dación en pago celebrada entre LA ACTIVA S.A. y la Sra. NORA
ZULEMA REMÓN el 4/6/2004, y por añadidura, de la escritura pública N° 57, F°131
y 132, del 4 de junio de 2004, otorgada en el Protocolo principal por la
escribana LAILA H. DE C. SIMÁN, titular del Registro N°4 de la ciudad de
Neuquén; y condenar a LA ACTIVA S.A., a otorgar la escritura pública del boleto
de compraventa del inmueble individualizado como Lote 11, Mza. T, Departamento
Los Lagos, conforme a la modalidad y bajo el apercibimiento dispuesto en el
considerando respectivo. Y rechazar la demanda deducida contra LAILA H. DE C.
SIMÁN y NORBERTO LÓPEZ, de conformidad con lo desarrollado en los
considerandos. c.- Modificar la imposición de las costas ante la Primera y
Segunda Instancias, según lo expresado en el considerando VI. de la presente. E
imponer las correspondientes a esta instancia –en forma concurrente- a las
codemandadas LA ACTIVA S.A. y REMÓN en su calidad de vencidas (arts.12 y 17,
Ley 1.406 y 68 del C.P.C. y C.). d.- Diferir las regulaciones de honorarios
profesionales hasta tanto se cuente con la base regulatoria conforme las pautas
dispuestas en la ley arancelaria (art. 24). e.- Disponer la devolución del
depósito efectuado por la parte actora recurrente, cuya constancia luce a
fs.1087 (Art.11° de la Ley 1.406). MI VOTO.
El señor Vocal doctor RICARDO T. KOHON, dijo: Comparto las consideraciones
formuladas por el doctor OSCAR E. MASSEI y la conclusión a la que arriba en su
voto, por lo que expreso el mío en igual sentido.
De lo que surge del presente Acuerdo, por unanimidad, SE RESUELVE:
1°) DECLARAR PROCEDENTE el recurso de Inaplicabilidad de Ley deducido por la
parte actora LAURA ANDREA MANTERO, a fs.1088/1105, en virtud de la causal que
motivara la apertura de la instancia extraordinaria; y en consecuencia, casar
el decisorio de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de
Minería de la Primera Circunscripción –Sala III- obrante a fs.1080/1083vta. por
lo expuesto en los considerandos respectivos. 2°) De conformidad con lo
dispuesto por el art. 17, del Rito, acoger el recurso de apelación articulado
por la actora, a fs.1039/1054, revocándose, por consiguiente, la sentencia de
Primera Instancia, de fs.1005/1016vta., y en su consecuencia: modificar el
punto I) y hacer lugar a la demanda promovida por LAURA ANDREA MANTERO contra
LA ACTIVA S.A. y NORA ZULEMA REMÓN, declarar la nulidad de la dación en pago
celebrada entre LA ACTIVA S.A. y la Sra. NORA ZULEMA REMÓN el 4/6/2004, y por
añadidura, de la escritura pública N° 57, F°131 y 132, del 4 de junio de 2004,
otorgada en el Protocolo principal por la escribana LAILA H. DE C. SIMÁN,
titular del Registro N°4 de la ciudad de Neuquén; y condenar a LA ACTIVA S.A.,
a otorgar la escritura pública del boleto de compraventa del inmueble
individualizado como Lote 11, Mza. T, Departamento Los Lagos, conforme a la
modalidad y bajo el apercibimiento dispuesto en el considerando respectivo. Y
rechazar la demanda deducida contra LAILA H. DE C. SIMÁN y NORBERTO LÓPEZ, de
conformidad con lo desarrollado en los considerandos. 3°) Modificar la
imposición de las costas ante la Primera y Segunda Instancias. Imponer las
correspondientes a esta instancia –en forma concurrente- a las codemandadas LA
ACTIVA S.A. y REMÓN en su calidad de vencidas (arts.12 y 17, Ley 1.406 y 68 del
C.P.C. y C.). Todo, según lo expresado en el considerando VI. de la presente. 4
°) Diferir las regulaciones de honorarios profesionales hasta tanto se cuente
con la base regulatoria conforme las pautas dispuestas en la ley arancelaria
(art. 24). 5°) Disponer la devolución del depósito efectuado según constancia
obrante a fs. 1087, conforme a lo establecido por el Art. 11 de la Ley Nº
1.406. 6°) Regístrese, notifíquese y oportunamente devuélvanse los autos.
Con lo que se da por finalizado el acto que previa lectura y ratificación,
firman los señores Magistrados por ante la Actuaria, que certifica.
Dr. RICARDO T. KOHON - Dr. OSCAR E. MASSEI
Dra. MARÍA ALEJANDRA JORDÁN - Subsecretaria