NEUQUEN, 18 de junio de 2009
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “VAZQUEZ JOSE Y OTROS C/ MAGNUS MAXIMO
S/ PRESCRIPCION” (EXP Nº 329664/5) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA
INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 6 a esta Sala I integrada por los Dres. Lorenzo W.
GARCIA y Luis E. SILVA ZAMBRANO con la presencia de la Secretaria actuante,
Dra. Mónica MORALEJO DE GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado
el Dr. Luis E. SILVA ZAMBRANO dijo:
I.- Vienen estos autos en apelación contra la sentencia de grado que
rechaza la prescripción adquisitva.
II.- La parte actora expresa los siguientes agravios:
Afirma:
- Que la a quo yerra sobre la identificación del inmueble ya que inicia el
estudio por los boletos de compraventa de los padres de los actores, que fueron
realizados hace 35 años, cuando debió partir de la posesión actual y
retrotraerse 20 años, para ver si se cumplían los requisitos de la ley.
- Que la definición catastral de la época del boleto es distinta a la
actual, pero que el boleto no es un elemento esencial sino una prueba mas.
- Que al plano de mensura sobre el bien que se pretende usucapir, la Jueza
no le prestó atención siendo, a entender de los recurrentes, un dato esencial
para el presente pleito.
- Que de la mensura surge que el inmueble se identifica como lote 20B,
parte del lote oficial 9, sección 1°, nomenclatura catastral 09-21-79-8298, con
una superficie de 42.212,24 metros cuadrados, encontrándose el lote a usucapir
entre la calle Laprida casi intersección con calle Crouzielles y que la
superficie del remanente es de 293.209 metros cuadrados.
- Que abonó el impuesto inmobiliario de dicha parcela durante un lapso
superior a veinte años con ánimo de dueño y que cada pago fue efectuado a la
fecha de su vencimiento.
- Que en el contrato de comodato se designa el lote de la misma forma que
en el plano de mensura y en el impuesto inmobiliario y se consigna es la chacra
20, 21, 22, Sección 21 lote 24 B (debió decir 20B).
- Del expediente laboral surge con claridad que los actores entregaron
dicho lote en comodato, contrato recién citado, lo que demuestra el animus
domini de los accionantes.
- De la causa penal surge que uno de los actores fue herido por el señor
Melgrarejo en la mencionada chacra situada en la Calle Laprida s/n Sector
Chacras de Colonia Valentina Norte Rural y tal es la ubicación el inmueble
mensurado.
De la prueba testimonial reseñada en la sentencia, al decir de los
recurrentes, se arriba a la conclusión exactamente opuesta a la que explica la
sentenciante. De todas las declaraciones surge que el inmueble ocupado por los
Vázquez tiene entre 4 y 5 hectáreas, está detrás del aeropuerto y de la pista
de aeromodelismo; que está sobre la Calle Laprida y cruzando el Canal V.
En relación a la observación del informe de dominio “El lote solicitado
surge del plano expte. 3796-1763/05, que cita y acompaña registrado
provisoriamente, pero se PREVIENE que la extensión de dicho remanente excede en
más, en su mayor fracción, a la superficie del Título en cuestión situación que
deberá tener en cuenta para realizar la usucapión que pretende”. La prevención
del registro es a todas luces inapropiada e indiferente al inmueble concreto
que se está prescribiendo. El esclarecimiento está en la matrícula del inmueble
pero no se refiere al plano de mensura que presentó esta parte, en nada incide
en este proceso ya que el propio plano de mensura que adjuntó con la demanda
dice que existe superficie remanente según la mensura de 20 ha 32 a 09 ca, y
ese dato que surge del expediente no fue analizado. Y de ella nunca pudo
interpretarse que esa mención que hace el registro, sea aplicable al inmueble
de los Vázquez, porque según la mensura de ese lote, hay aún 25 ha de
remanente.
En relación con el boleto de compraventa remite a la descripción del lote y
afirma que si comparamos la descripción del mismo con el plano de mensura, y
tomando esos lotes como una unidad, lindan al sur con calle pública (Laprida);
al este con Prospitti y al Norte con tierras del mismo lote en superficie mayor
(con el remanente del Lote 20).
Concluye, al respecto, que surge con claridad que el inmueble mensurado es
exactamente el mismo respecto del cual se acreditó que los actores (y con
anterioridad sus padres), ejercieron actos posesorios y en definitiva tuvieron
la posesión con ánimo de dueños desde el año 1973 a la fecha.
Luego remarca que su parte tuvo la posesión pública y pacífica con ánimo de
dueño y por veinte años.
Dice que la prueba destinada a identificar al inmueble fue rechazada como
probatoria de la posesión, mientras que la relacionada con la acreditación de
la posesión fue desvirtuada como prueba de la identificación del inmueble, y
que esa inadecuada apreciación de la prueba ha dado como resultado el rechazo
de la demanda.
Añade, que de la prueba surge que los actores o sus padres se han comportado
como verdaderos dueños, pagando el impuesto inmobiliario, el servicio
eléctrico, alambrando viviende allí y poseyendo en forma real, pacifica y
pública por mas de 20 años.
Que la misma jamás fue turbada, desconocida. Ni los actores privados de ella.
II.- El instituto que estamos analizando se encuentra definido en forma
genérica en el art 3947 del Código Civil que dice “Los derechos reales y
personales se adquieren y se pierden por la prescripción. La prescripción es un
medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el transcurso
del tiempo.” Y lo hace en forma específica en el artículo 3947 al sostener que
“La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una
cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la
posesión, durante el tiempo fijado por la ley.”
“La usucapión supone el apoderamiento de la cosa con ánimo de dueño y
mientras no se demuestre de algún modo que el bien es tenido rem sibi habendi,
los jueces deben considerar a quien lo ocupa como mero detentador; sí así no
fuera, todos los ocupantes y aun los tenedores a título precario estarían en
situación jurídica idéntica a la de los verdaderos poseedores (arts. 2351,
2373, 2384, 4015 CC) (SCJBA marzo 14 de 1989 -Muñoz Marales Fancisca B).
A los fines de usucapir, debe probarse cómo y cuándo se tomó la posesión, que
debe ser (art 4015 CC) continua y con “ánimo de tener la cosa para sí”; es de
la esencia de la posesión; tener la cosa con intención de someterla al
ejercicio de un derecho de propiedad (art 2351 CC)
En autos se trata de una invocación de la usucapión larga. Es decir la regida
principalmente por los arts. 4015 y 4016.
La primera de dichas normas dispone: “Prescríbase también la propiedad de
cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte
años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe
por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para
cuya prescripción se necesita título”. La segunda expresa “al que ha poseído
durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de
título ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión.”
Y en la nota del 4016 Vélez Sársfield citando a Zachariae explica: “Resulta
de lo que precede: 1° Que el que tiene durante treinta años una posesión
pacífica, publica y continua, y la conserva sólo en su interés propio no tiene
ya cosa alguna que probar para usar del beneficio de la prescripción; 2° que el
que quiere prescribir por treinta años no tiene que alegar título alguno y con
más razón no tiene que temer las excepciones que se alegaren contra los vicios
de su título, con excepción del vicio de precario; 3° que la buena fe exigida
para la prescripción de diez años no lo es para la prescripción de treinta
años.”
Es decir que la parte actora debe acreditar la posesión veinteñal que invoca
de esta porción del lote que describe con claridad en el plano que acompaña a
autos y se encuentra glosado a fs 375 de este expediente.
Los actores invocan sucesión de la posesión de sus padres premuertos.
El fallecimiento de los padres y su calidad de herederos no se encuentra
debatido en el recurso, sino que ha sido reconocido por la Sentencia de grado.
Al respecto el Art. 4004 del CC dispone “El sucesor universal del poseedor
del inmueble, aunque sea de mala fe, puede prescribir por diez años cuando su
autor era de buena fe, y recíprocamente, no es admitida la prescripción en el
caso contrario, a pesar de su buena fe personal.”
El sucesor universal continúa la posesión del causante siendo una sola y
misma posesión (cofr. arg. art. 3047 CC)
“No son dos posesiones diferentes que se unen, es una sola y misma posesión
por cuanto admite de una manera el concepto de la continuación de la persona
(art. 3417); como dice Lafaille 'el sistema de la ley es de corte netamente
clásico” (Calegari de Grosso, Lidia E Usucapión pág. 210).
“1- Si los sucesores tienen la posesión hereditaria de pleno derecho (art. 3410
del Código Civil), pueden promover directamente el juicio de usucapión sin
iniciar con antelación la sucesión del poseedor. Sólo deberán acreditar el
deceso y el vínculo de parentesco con el causante. 2- En el supuesto de que el
heredero que pretende usucapir inicie la acción por derecho propio y sea él
quien haya intervertido el título y comenzara a poseer en forma exclusiva, su
posesión deja de ser continuación de la causante y la prescripción tiene lugar
a los veinte años de iniciada la posesión exclusiva, no computándose el tiempo
anterior (art. 3460 del Código Civil). En cambio, si inicia la acción como
heredero del poseedor, aprovechando la posesión iniciada por aquél, se deberá
integrar la demanda con los demás sucesores universales. 3- Si el poseedor
fallece antes de haber usucapido, sus sucesores universales como continuadores
de su persona, lo suceden en la posesión, la que reciben con todas sus ventajas
y sus vicios. Pero si deja varios herederos, todos ellos deben ejercitar la
acción de usucapión, pues cuando muchas personas son llamadas simultáneamente a
la sucesión, cada uno tiene los derechos de su autor de una manera indivisible,
no sólo en cuanto a la propiedad, sino también en cuanto a la posesión.
(Sumario N° 15392 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la
Cámara Civil - Boletín N° 12/2003)”. (CNCiv Sala C in re: “ARMENDANO, Carlos
Enrique c/ ANSELMO Bartolomé” s/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.- Magistrados:
GALMARINI, ALTERINI, POSSE SAGUIER; 28/09/2001 - Nro. Exp.: L.321249; LD, íd.,
voces: “prescripción adquisitiva sucesión posesión”, nº 5).
“Los herederos tienen la posesión hereditaria de pleno derecho, por lo tanto
no se requiere el previo trámite sucesorio para acreditar el carácter de
sucesor universal y menos aún denunciar los eventuales derechos posesorios en
la sucesión -arts. 3410, 3418 del CC” (CCC La Plata in re: “Makintok, Sara
Haydee y otro C/ Municipalidad de La Plata” S/Prescripción Adquisitiva; Cc0103
Lp 211692 Rsd-240-92 S; 27/08/1992; Juez: Perez Crocco (sd); Mag. Votantes:
Pérez Crocco - Roncoroni; LD, íd., nº 6);
“Dispone el artículo 2351 del Código civil que “Habrá posesión de las cosas,
cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con
intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”. Para poder
adquirir el dominio de un inmueble, por intermedio de esa posesión animus
domini es necesario acreditar una posesión continua e ininterrumpida durante un
lapso no menor de veinte años, sin necesidad de título y buena fe. En tal
sentido el artículo 4015 del Código Civil dispone: “Prescribe también la
propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua
de veinte años, con ánimo de tener la cosa para si, sin la necesidad de título
y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las
servidumbres para cuya prescripción se necesita título. En correspondencia con
dicha norma, el artículo 4016 establece: “Al que ha poseído durante vente años
sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título ni su
nulidad, ni la mala fe en la posesión.” (CCCom. De Moron sala II 25286 RSD
-152-91-S. 5-9-91 «Piris ramos c/ Garnica, José A. S/ Posesión veiteñal”
III) Posesión continua, no interrumpida (arts. 3999, 4015 y 4016 CC). Ahora
bien, de acuerdo al sentido de las aludidas respuestas de los testigos, se
desprende netamente que la posesión ejercida por el actor ha sido continua y
por un lapso superior a los 20 años exigidos por el art. 4015.
Además, que ella no ha sido “interrumpida”, no sólo en virtud de la norma del
art. 3984 ya que, como lo dice el apelante, el actor no ha descripto una
interrupción por el lapso de un año (cf. Borda, ibíd., T. I, ps. 313/314, nº
370, apartado b) sino, también, porque en modo alguno aparece acreditado
semejante extremo a partir de los dichos del testigo, Agrimensor Alfredo
Palacios.
IV) Y bien, sentado todo lo anterior, cabe ahora considerar el meollo de la
cuestión traída a juzgamiento y, antes que nada, la temática que concierne a la
identificación del bien objeto de la litis.
Surge con notoria claridad que la denominación catastral de los boletos de
compraventa por los cuales los padres de los actores adquirieran la propiedad
no coinciden con los hoy existentes. El sistema registral local cambió.
Viene bien recordar que como expresara el Maestro Lafaille “En los países
americanos (...) los títulos que acreditan el dominio eran a menudo
deficientes, cuando no, fundados en la mera posesión prolongada. Se imponía
sanear los unos y reconocer a los otros en forma legal. Es así, como se ha
llegado a mejorar en grado sumo la situación jurídica de la propiedad
inmobiliaria, con ventaja para los dueños, para los terceros que con ellos
negocian y para la economía de todas estas regiones” (“Tratado de Derechos
Reales” V.1 p. 582)
Es entonces evidente que no podían coincidir los datos catastrales de aquella
época (1973) con los de hoy del registro.
A más de ello, es claro que la parte actora reclama, como bien dice la a quo
en su sentencia, la usucapión de un bien inmueble denominado “Lote sin
designación (20B), parte del Lote 20 ubicado en Colonia Valentina, parte del
Lote Oficial 9 Sección I- Matricula 68883 n.c. 09-21-79-8298”, sito en la calle
Laprida sin numero de ésta Ciudad, por un total de 42.212,24 metros cuadrados,
un poco más de 4 hectáreas, cuya localización y extensión se encuentran
acreditados en el plano de fs. 375.
Luego, es lógico que el Registro de la Propiedad Inmueble no tenga la
subdivisión del lote 20 en A y B como pretende el actor, ya que para él figura
como único propietario del bien matricula 68883 el demandado. Este último tiene
63 ha 79 as 80 cas, mientras el objeto del litigio, parte del mismo, sólo tiene
una superficie algo mayor a las 4 ha.
Por lo que la observación del Registro de la Propiedad Inmueble, en el
informe de fs 197/8, deberá ser tenida en cuenta, ya que el accionante no
plantea la usucapión por aquella totalidad registrada, y por ende, deberá en su
momento y de ser procedente, inscribirse solamente la parte que ha sido objeto
de la presente.
V. Corresponde a esta altura hacer notar que de las constancias de autos
surge, contrariamente a lo sostenido por la a quo, a mi entender “acabadamente
el ejercicio de la posesión” durante un lapso superior a los 20 años. Así se
desprende de:
- El pago del impuesto inmobiliario del año 1981 al año 2005 conforme
documental acompañada por el actor.
- la certificación de dichas boletas por la Dirección Provincial de Rentas de
la 1992 a 2004 y que los anteriores no son posibles de autenticar atento a que
no posee los archivos de pago (fs 347).
- La respuesta al oficio por la Dirección Provincial de Catastro de que el
titular del bien inmueble al que corresponde la nomenclatura catastral
09-21-079-8298-0000 es el señor Máximo Magnus -demandado en estos autos- (fs.
239).
-De la declaración testimonial del Señor P., quien manifiesta, que conforme
el boleto de compraventa y mapas acompañados, es vecino del inmueble que se
intenta usucapir y que así lo declara. Afirma que la chacra del dicente y la de
los actores lindan con el aeropuerto y que la segunda chacra es de los actores,
mientras la primera era del padre del deponente. Allí vivieron los padres de
ellos desde el año 1973, que tiene construcciones, está alambrada y actualmente
uno de los actores tiene camiones en la misma. (fs. 187)
- El testimonio de R., del que emerge que los actores vivieron en la chacra
que está detrás del aeropuerto, sobre la calle Cruzieles, que vivieron los
padres hasta que fallecieron y luego se hicieron cargo los actores, y que los
accionantes actualmente están trabajando con los camiones en la chacra. (fs.
188)
- El señor A. declara que los padres de los accionantes alquilaban una chacra
al lado de la de donde él vivía y que compraron una chacra de 5 hectáreas cerca
del aeropuerto y se fueron a vivir a la misma. Vivieron desde los años 1974/5,
criaban animales y verduras, y que luego se utilizó como base de los camiones
de propiedad de uno de los actores.
- R. declara a fs. 190, que los padres de los actores y los actores, ya para
el año 1975, se encontraban viviendo en la chacra, y que la habían comprado, la
que está cuando se pasa el aeropuerto, hay un predio de aeromodelismo y calle
por medio esta la chacra. La misma tenía una construcción, y ellos la mejoraron
y terminaron, emparejaron unas partes que no se regaban bien, pusieron
alambrado, tenía una laguna y la taparon y que los padres vivieron allí.
- Y la declaración testimonial del Señor M. quien declara a fs. 191, que la
chacra de los actores tiene unas 5 hectáreas aproximadamente que se encuentra
ubicada en la calle Laprida sin número a la altura 2000 de la calle Crosuelles.
Que los padres de los actores vivieron en ese lugar desde el año 1974/5; que
los padres de los actores construyeron la casa, que cuando llegaron eran sólo
las bases. Que construyeron, que hicieron el cerco perimetral, que desmontaron
y limpiaron el predio, que secaron una laguna.
Por todas estas pruebas entiendo que se encuentra claramente determinado que
los actores (como continuadores de sus padres) poseyeron el bien inmueble qu
pretenden usucapir al menos desde el año 1974, realizando actos posesorios como
construir, alambrar, emparejar, secar una laguna, pagar los impuestos etc, que
en su conjunto, demuestran la intención de poseer a título de dueño o con animo
de tener la cosa para sí.
VI- Por lo que entiendo que se encuentran cumplidos los requisitos legales
para hacer lugar a la usucapión del bien inmueble denominado “Lote sin
designación lote 20B, parte del lote oficial 9, sección 1°, nomenclatura
catastral 09-21-79-8298, con una superficie de 42.212,24 metros cuadrados.
Inscripción que debe hacerse dentro de estos limites tanto en catastro
provincial como en el Registro de la propiedad inmueble.
No se encuentra alcanzada por la usucapión el remanente al cual hace mención
el Registro Propiedad Inmueble a fs. 197 vta.
VII. Por lo que propongo al Acuerdo ha que haciendo lugar al recurso, se
acoja la pretensión de usucapión respecto del inmueble objeto de la litis, que
fuera propiedad de Máximo Magnus. Sin Costas, al no mediar oposición por parte
del propio demandado sino sólo la que produce la Sra Defensora de Ausentes.
Diferir la regulación de honorarios profesionales.
Así voto.
El Dr. Lorenzo W. GARCIA dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al
mismo expidiéndome de igual modo.
Por lo expuesto:
SE RESUELVE:
1.- Revocar la sentencia de fojas 646/649 y, en consecuencia, hacer lugar a la
acción de usucapión incoada por JOSE VAZQUEZ, UBALDO VAZQUEZ y MANUEL VAZQUEZ,
respecto del inmueble objeto de la litis, que fuera propiedad de Máximo Magnus.
2.- Sin costas, al no mediar oposición por parte del propio demandado sino sólo
la que produce la Sra. Defensora de Ausentes.
3.- Diferir los honorarios de Alzada hasta tanto se cuente con pautas para ello
(art. 15, LA).
4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de
origen.
Dr. Luis SILVA ZAMBRANO - Dr. Lorenzo W. GARCIA
Dr. Miguel BUTELER - SECRETARIO
REGISTRADO AL Nº 101 - Tº III - Fº 487 / 493
Protocolo de SENTENCIAS -S A L A I- Año 2009