Fallo
Voces:
Sumario
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Contenido:
9
Voces:[Desalojo Prueba del locatario que es poseedor Obligación de restituir del tenedor Arts.2465 y 2467 C.Civil Interversión de título Requisitos]
PS 2003 N°247 T°VII F°1205/1209
NEUQUEN, 2 de diciembre de 2003
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados:
“GONZALEZ IRIS MABEL CONTRA GIOVENALI HUGO HORACIO S/ DESALOJO”
(Expte. Nº
1271-CA-3
) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 2 a esta
Sala I
integrada por los Dres. Luis SILVA ZAMBRANO y Lorenzo W. GARCIA con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO DE GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr.Lorenzo W. GARCIA dijo:
I.-Contra la sentencia de fs.468/470 que hace lugar al desalojo, se alza el demandado, expre-sando sus agravios a fs.476/477, reproducidos a fs.487 /489 en el congruo momento procesal, habiendo sido contestado el traslado corrido en la instancia de grado a fs.479/480.-
Sostiene el recurrente que la a quo incurre en contradicción “en el ánimo conceptual de la excepción de falta de legitimación, por cuanto si bien adujo al momento de contestar la demanda haber sido inquilino de la actora, ya entonces se encontraba con ánimo de titular o dueño del inmueble involucrado, habiendo realizado los trámites ante el IPVUN tendientes a la desadjudicación de la vivienda a la actora y el otorgamiento a su parte. Que habiéndose desadjudicado la vivienda a la Sra.González, ésta carece de legitimación activa.-
Cita las actuaciones administrativas y la CD cursada a la actora el 19 de mayo de 2000, comunicando su gestión ante el IPVUN y resistiendo la intimación a la entrega de las llaves.-
Controvierte la existencia de una obligación a su cargo de restituir el inmueble y la necesidad de dilucidar las cuestiones posesorias en otro juicio de conocimiento más amplio.-
Cita los términos del contrato celebrado entre la actora y el Instituto, referido a la facultad resolutoria reservada por éste ante cualquier acto dispositivo que aquélla efectuara.-
II.- Entrando a considerar la apelación planteada, advierto que el caso sub examen guarda notoria similitud con el fallado por esta Alzada in re “VAZQUEZ GLADIS ROSA C/ROJAS RICARDO S/DESALOJO” (Expte.N° 987-CA-95, PS 1996-I, Sala II, págs.173 y sgtes.), por lo que cabe aplicar en la especie idéntica solución, confirmatoria de la sentencia recurrida.-
Decíamos en la causa citada como antecedente que la defensa centrada en la desadju-dicación de la vivienda a la actora, por parte del IPVUN por incumplimiento de las condiciones de ocupa-ción efectiva propia de tales planes oficiales debe tenerse por ineficaz, toda vez que de la recta inter-pretación de los alcances del juicio de desalojo se desprende que la situación de la actora por ante el Instituto resulta ser “res inter alios” respecto de las partes en este juicio.-
Señalábamos que lo dirimente para acceder al desalojo es determinar la calidad en que el demandado detentaba la cosa y si en función de la causa de la detentación, éste estaba obligado a restituirla.-
En el caso que aquí nos ocupa, el recurrente ha invocado la calidad de inquilino de la actora al momento de ingresar al inmueble, controvir-tiendo la condición de precarista que le endilga la contraria, quien aduce que accedió a la vivienda a los efectos de realizar reparaciones en su condición de albañil.-
Es claro, pues, que el accionado ingresó al inmueble –en cualquiera de las dos opciones- reconociendo la posesión en cabeza de la actora, encuadrando, en ambos supuestos, en la figura de la mera tenencia (arts.2461, 2462 inc.1° y 2° del cód.civ.). Esta condición no pudo ser cambiada por propia decisión ni por el mero transcurso del tiempo, de conformidad con el principio legal de inmutabilidad de la causa de la posesión (art.2353 cód.civ.) y surte el efecto de obligar al tenedor a restituir la cosa a la persona de quien la recibió (arts.2465 y 2467 cód.civ.).-
Decíamos in re “Vazquez” que “la presentación del demandado ante el IPVU impulsando la desadjudicación de la vivienda a la actora, y su reemplazo por el denunciante, importa un amago de interversión del título, por cuanto exterioriza la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa (art.2458 cód.civ.) pero para que pudiese considerarse consumada, los actos de alzamiento deben producir el efecto privativo de la posesión.” Y agregábamos: ”En la especie, la actuación administrativa del accionado ha importado el reconocimiento explícito de que detentaba la cosa por concesión de la actora, sin haber llegado a obtener la desadjudicación que conforma el título o causa de la posesión conservada en cabeza de la accionante “solo ánimo” (Conf. Musto, Nestor Jorge, ”Derechos Reales”, t.I, págs.211 y sgtes.)”.-
En sentido coincidente, ha dicho la CSJN:
“
Para que se configure la interversión del título no basta el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales, sino que tiene lugar cuando el cambio se produce mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho.”
Autos: Glastra SAC. e I. c/Estado Nacional y otros s/ prescripción adquisitiva. Tª 316 Fª 2297 Ref.: Interversión de título. Usucapión. Magistrados: Boggiano, Barra, Levene, Cavagna Martínez, Fayt, Belluscio, Petracchi, Nazareno. Disidencia: Moliné O'Connor. Abstención: 07/10/1993
Han resuelto tribunales inferiores que:
“La mera negativa de un locatario a restituir la cosa, una vez extinguida la locación, o la continuación de la ocupación sin abonar los alquileres, no son actos idóneos para generar el cambio del título de su relación real. La sola resistencia de la locataria al desalojo no configura la interversión de título necesaria para repelerlo, careciendo hasta de seriedad sostener que ello constituye un acto posesorio”. Autos: SALZMANN, Ariel Juan c/RODRIGUEZ, Daniel y otros s/DESALOJO- Nº Sent. C. D075714 Mayoría.- Civil - Sala D - 22/06/1998
“1- Al demandado en el juicio de desalojo no le alcanza con invocar su carácter de poseedor sino que debe realizar una prueba efectiva y concluyente de su afirmación, para lo cual no rige la limitación probatoria prevista en el Código Procesal. 2- Sólo si el demandado consigue probar su condición de poseedor, mediante la acreditación de los correspondientes actos posesorios, y en su caso de haber intervertido el título, la acción de desalojo deberá ser rechazada.” Autos: CINCOPROA S.R.L. c/OCUPANTES MENDOZA 1156 s/ DESALOJO.- NºSent. BL: Fallo completo publicado en: Diario Judicial del 9/10/2001. (http:/
www.diario
judicial. com/mail- Magistrados: Claudio M. Kiper, Marcelo J. Achával. - Sala H. - 27/06/2001 - Nro. Exp.: L.312060
“Se admite el cambio de causa (que se denomina interversión de título) en las siguientes hipótesis: 1) cuando media acuerdo entre los intere-sados (es decir, entre poseedor y tenedor) porque la regla prohíbe sólo que se cambie la causa "por propia voluntad" o "por el transcurso del tiempo" (caso de la "traditio brevi manu" - art. 2387, Código civil - y del "constituto posesorio" -art. 2462, Inc. 3, Código civil -); tal acuerdo configura lo que se denomina "interver-sión de título bilateral"; b) a través de la participa-ción de un tercero (así, el locatario que compra el inmueble alquilado de quien cree es su propietario, comportándose como su titular); c) por sentencia (caso del art. 2462, Inc. 5, Código civil) y d) por actos materiales del tenedor que produzcan el efecto de excluir al primero: es la interversión denominada unilateral (caso del art. 2458, Código civil). Publ. en E.D. 17.2.99, Pag. 6. Autos: Torres, Raquel Blanca c/ Estado Nacional Argentino s/juicio contra la nación. Causa n 2606/93. Mariani de Vidal - Vocos Conesa 25/11/1997.-
“El art. 2353 del cód. civil consagra el principio de inmutabilidad de la causa de la relación real, que no puede ser cambiada por la mera voluntad del sujeto ("nadie puede cambiar por sí mismo"), prolongándose en el tiempo el emplazamiento originario ("ni por el transcurso del tiempo"). De modo que quien "comenzó a poseer por sí", continúa en ese carácter mientras no pruebe que se ha convertido en tenedor ("ha comenzado a poseer por otro"). Y quien comenzó su rela-ción real como tenedor ("poseer por otro"), persiste en tal condición hasta tanto acredite que se transformó en poseedor ("mientras no se pruebe lo contrario"). La interversión del título no puede operarse por un acto de propia y exclusiva voluntad del sujeto -locador- sino que es necesario que la misma se exteriorice por actos que no dejen lugar a la más mínima duda y que claramente revelen al público la decisión de alcanzar aquel propósito, ya sea por un acto jurídico que manifieste esa voluntad -art. 2387- o por la expulsión violenta de la parte interesada o por actos exteriores que tienen por finalidad privar al poseedor de disponer de la cosa, produciendo ese efecto -art. 2455 y 2458 del Cód. Civil.-“ CC0002 MO 34460 RSD-117-96 S 23-4-96, Juez CONDE (SD) Mercadal, Alberto J. c/Lo Bruno, Francisco J. s/Desalojo. MAG. VOTANTES: Suares-Conde-Calosso.
“Si se admitió expresa o implícita, directa o indirectamente que en su origen la relación era de comodato o, en otro orden, estar cuidando una cosa, reconoce que le pertenece a otra aún en la posesión de ella, revistiendo la condición de mero detentador en nombre de otro, de manera que siendo ello así, no puede luego sostenerse la posesión en cabeza suya, pues para ello es necesario que se hubiera operado la interversión del título (art. 2351, 2352, 2353, 2354, 2401, 2445, 2446, 2447, 2461, 2462 del C.C.). CC0102 LP 228208 RSD-202-97 S 16-10-97, Juez VASQUEZ (SD) Valiente, Antonio c/Benitez, Luis s/ Desalojo. MAG. VOTANTES: Vásquez-Rezzónico, J. C.
“1- El motivo que dio lugar a la creación del juicio de desalojo fue brindar al propietario, de una herramienta de recuperación inmediata del inmueble de quien, sin derecho, lo retuviere. Es el medio previsto por la ley procesal para asegurar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituir o por revestir el carácter de simple tenedor sin pretensión a la posesión. Se trata de una acción personal que se basa simplemente en la existencia de un vínculo jurídico entre actor y demandado, en virtud del cual el ocupante de la cosa está en la obligación de restituir al actor y desocuparla a su requerimiento. La acción de desalojo incluso puede intentarse sin necesidad de que las par-tes estén ligadas por un vínculo contractual determi-nado. La prueba de la posesión animus domini es a cargo de quien la invoca no pudiendo presumirse por la simple tenencia u ocupación material de la cosa. El hecho que el demandado haya efectuado algunas construcciones de motus propio sin autorización de nadie en el inmueble, no significa, en principio, privación posesoria en los términos del art. 2458 y concordantes del Código Civil. Pues es lógico que cuando un tenedor ocupa por largo tiempo un inmueble, realice mejoras en interés propio, pero ello no exterioriza voluntad de despojar de la posesión al tercero que la ejercía. 2- No importan actos de interversión de título, la negativa del demandado de restituir el inmueble, puesto que si se aceptara ese criterio sería muy sencillo a cualquier locatario u ocupante enervar la acción de desalojo con solo negarse a restituir la cosa.
El pago de contribuciones y servicios no constituye índice de una situación posesoria, porque es una conducta que normal-mente despliegan incluso los meros tenedores, al efecto de preservar la posibilidad de seguir ocupando la casa y de gozar de los servicios básicos anexos a esa ocupación. No basta el cambio interno de la voluntad para la interversión del título ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales.
Se debe admitir que el cambio se produce mediante conformidad del propietario, o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho. Lo primero, porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo, con arreglo al principio del art. 2458. -98160507 - Sentencia - CIVIL Y COMERCIAL - CAMARA APEL CIV. Y COM 6A (001012211060000) - 20/10/1999.-
Cabe agregar que en el caso que nos ocupa, la actora no perdió la posesión por cuanto los actos unilaterales generados por el accionado fueron resistidos por aquélla, tanto mediante la denuncia por usurpación -que se rechazó por razones de atipicidad penal de la conducta incriminada-, por la interposición de esta demanda idónea y por las gestiones ante el IPVUN que epilogaron con la revocación de la desadju-dicación promovida por el demandado.-
No ha acaecido, pues, la causal prevista por el art.2456 cód.civ.(“Se pierde también la posesión cuando se deja que alguno la usurpe, entre en posesión de la cosa y goce de ella
durante un año, sin que el anterior poseedor haga durante ese tiempo acto alguno de
posesión o haya turbado la del que la usurpó
”).-
Con respecto a la excepción de falta de legitimación pasiva aludida en los agravios, cabe señalar que esta defensa –asimilable a la “sine actione agit”- procede en supuestos en que se sostiene 1°)
que el actor o el demandado no son los titulares de la relación jurídica sustancial en que se funda la preten-sión, con prescindencia de la fundabilidad de esta
”; 2°) la inconcurrencia del requisito que autorice a actuar a un sustituto procesal en tal carácter; 3°) litisconsorcio necesario, cuando no se demanda a todos los litisconsortes (Conf. Alvarado Velloso Palacio, ”Cód.Proc.Civ. y Com. de la Nación”, t.7, págs.351 /352).-
Es claro que en el caso el demandado ha estado legitimado pasivamente, toda vez que se trata del ocupante del inmueble que se pretende desalojar, sin perjuicio de las objeciones que pudieran oponerse al derecho invocado en su contra.-
Por las razones expuestas, y correctos fundamentos del fallo recurrido, propongo al Acuerdo su confirmación, con costas al recurrente vencido, supeditando la regulación de los honorarios de Alzada a la previa de primera instancia (art.15 LA).-
Tal mi voto.-
El Dr. Luis SILVA ZAMBRANO dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.-
Por lo expuesto:
SE RESUELVE:
1.- Confirmar la sentencia de fs. 468/470 en todo cuanto fue materia de recurso y agravios.-
2.- Imponer las costas de Alzada al apelante vencido (art.68 del CPCC).-
3.- Diferir la regulación de honorarios profesionales correspondientes a esta Instancia hasta tanto se cuente con pautas para ello (art.15, LA).-
4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.-
Dr.Lorenzo W. García Dr. Luis Silva Zambrano
JUEZ JUEZ
Dra.Mónica Moralejo
SECRETARIA
REGISTRADO AL Nº__________ Tº___ Fº _________
Protocolo de
SENTENCIAS
-
S A L A I
- Año 2003
Dra.Mónica Moralejo
SECRETARIA
Categoría:
Fecha:
Nro de Fallo:
Tribunal:
Cámara Civil
Secretaría:
Sala:
Sala 1
Tipo Resolución:
Carátula:
Nro. Expte:
Integrantes:
Disidencia: