En acuerdo estos autos caratulados "FORESTAL INTEGRAL S. R. L. S/ INSCRIPCIÓN MODIF. DE CONTRATO SOCIAL" (EXP Nº 13790/7) venidos en apelación del REGISTRO PÚBLICO DE COMERCIO - NEUQUEN a esta Sala III integrada por los Dres. Marcelo Juan MEDORI y Fernando Marcelo GHISINI con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Audelina TORREZ y

CONSIDERANDO:

I.- Que el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de de la Provincia del Neuquén interpone a fs. 98/107 recurso de apelación contra la sentencia interlocutoria del 09 de Mayo del 2008 (fs. 92/95) que rechaza la oposición planteada contra la inscripción de la modificación de la cláusula 5º del contrato social de Forestal Integral SRL, referidas a su objeto, imponiéndole las costas al oponente.

Que luego de reseñar los antecedentes de la causa, sostiene como agravio que lo argumentado por la jueza a cargo del Registro Público de Comercio, al señalar que no existe norma legal expresa que impida que el objeto social incluya la actividad inmobiliaria cuando los socios no revisten la calidad de martilleros o corredores públicos, resulta equivocado ya que conforme surge de la distintas fuentes del derecho, legislación y jurisprudencia, a quienes ejercen actos de corretaje o intermediación inmobiliaria, se les exige poseer título universitario, matricularse y colegiarse.

Aduce que en el caso, la jueza analiza la petición de inscripción del contrato social únicamente desde la órbita de la Ley de Sociedades, omitiendo la regulación propia de la actividad de corretaje.

Como segunda cuestión plantea que definitivamente existe la posibilidad que la sociedad realice actos de corretaje con o sin participación de profesional matriculado y colegiado, pues el contrato social no menciona ningún dato que permita afirmarlo, como lo hace la jueza, ni ningún control ejercerá a posteriori de dicha inscripción.

Sostiene que del objeto social surge que la sociedad desarrollará la actividad inmobiliaria, por lo que la titular de registro debió asegurar el cumplimiento de la Ley 2538, y exigir que la misma sea conformada con corredores públicos colegiados y matriculados debidamente.

En tercer lugar critica la resolución porque trae a colación de manera errónea un precedente sentado por ese Registro Público de Comercio, en donde se utilizó un criterio y una interpretación legal diferentes al presente, y por lo tanto arriba a una conclusión distinta.

Por último se agravia con lo resuelto por cuanto no ha logrado sortear la situación de conflicto planteada por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos.

Argumentan que solo los corredores pueden ejercer en forma individual o por vía societaria actos de corretaje, pero de igual modo, también interesa cumplir con la ley de acuerdo a una interpretación razonable y fundada.

II.- A fs. 108 (02/06/2008) se concede traslado del recurso a la sociedad, la que guarda silencio.

III.- Entrando al estudio de la cuestión traída a entendimiento, resulta que la decisión en crisis rechaza la oposición planteada por la asociación profesional en virtud de que las normas reglamentarias de la profesión del Corredor Público –Ley Provincial Nº 2538 y Ley Nacional Nº 20.266 y sus modificatorias – no prohíben expresamente el ejercicio profesional a través de la figura societaria, ni exigen que la sociedad profesional sea conformada exclusivamente por corredores, citando el criterio del mismo registro respecto a las sociedades denominadas de profesionales, que lo admitió en la medida que el contrato social armonizara el régimen societario con las normas reglamentarias de las profesiones que se pretenda desarrollar.

Que en el caso se impugna el objeto social a modificar conforme a lo establecido en la cláusula Quinta del contrato de la sociedad FORESTAL INTEGRAL S.R.L. (fs. 02 y vta) que incluye la posibilidad de desarrollar comercialmente la actividad “...-Inmobiliaria: - Compraventa, arrendamiento o administración de inmuebles, urbanos o rurales, la subdivisión de tierras y su urbanización, así como todas las operaciones comprendidas en las leyes y reglamentaciones del Régimen de Propiedad Horizontal”.

Liminarmente procede establecer si las operaciones de intermediación inmobiliaria descriptas por los socios se corresponden con semejante actividad asignada a los corredores públicos en forma profesional y autónoma, reconocida que es su calidad de agentes auxiliares de comercio conforme a la previsión del Libro Primero del C. Comercio De las Personas del Comercio, Título Cuarto, Capítulo Segundo, coincidiendo Doctrina y Jurisprudencia en definir que “El corredor es un intermediario entre dos partes: su labor consiste en acercarlas para que concierten entre ellas un acto o negocio jurídico aunque se trate de la venta de bienes inmuebles, tal como lo explica el Dr. Etcheverry en Manual de Derecho Comercial, Ed. Astrea, p. 290. (...)” (Autos: GALANTE ADOLFO C/ KLINGER CURT CARLOS S/ ORD. - Ref. Norm.: C.CO.: 111 - Mag.: QUINTERNO - BOSCH - ALBERTI - Fecha: 19/12/1977).

Que el Decreto Ley Nº 20.266/73 en su Capítulo XII, Artículo 34 –luego de la reforma incorporada por Ley Nº 25.028- establece que: “En el ejercicio de su profesión el corredor está facultado para: a) Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. ...” y con mayor precisión la Ley Provincial Nº 2538 en su capítulo II Actividades y obligaciones, Artículo 9º dispone como comprendidas las siguientes incumbencias profesionales: b)... realizar todos los actos propios del corretaje y la mediación en el comercio, poniendo en relación a las partes para la conclusión del contrato proyectado por su comitente. El objeto de su intervención puede ser la compraventa o permuta de inmuebles, muebles, semovientes, fondos de comercio, acciones, títulos, marcas, patentes, créditos, letras, papeles de negocio: en general toda cosa o derecho de tráfico lícito”.

Que asimismo el artículo 13 de la norma local incluye como aranceladas con honorarios por los trabajos profesionales que realicen en el ámbito público o privado por su comitente, las venta de inmuebles (a), arrendamientos, locaciones urbanas y rurales (g).
Que confirmada la coincidencia entre el objeto de la sociedad con la misma actividad o incumbencia asignada a este auxiliar de comercio, consideramos que a los fines de dirimir el conflicto se requiere adentrarse en el contenido ambas reglamentaciones, la nacional y la local, que particularmente diferencian las exigencias para "ser" corredor público, de las impuestas para "ejercer" tal la actividad.
Que la circunstancia de haberse previsto el requerimiento de dictamen o gestión profesional de la matrícula cuando las reglamentaciones lo requieran para el cumplimiento del objeto social cuestionado (último párrafo del inc. A de la cláusula Tercera), no obsta a la conclusión alcanzada en el párrafo anterior sobre la finalidad del contrato.

Que en lo que resulta de interés para la resolución de esta causa, esto es si una sociedad comercial cuya inscripción se persigue puede desarrollar actos de corretaje a partir de incluirlos como de su objeto, acotaremos que el marco legal particular está constituido por el Código de Comercio, que en su Libro Primero, Titulo Cuarto al regular la actividad de los agentes auxiliares de comercio, prevé expresamente en el artículo 87 que los corredores y los martilleros son considerados tales, y de ello sujetos a las leyes comerciales.

Que este alcance también es receptado en el artículo 1º de la Ley Provincial Nº 2538 cuando estipula que “El ejercicio de la actividad de los martilleros y corredores públicos en la Provincia del Neuquen se regirá por la legislación nacional y las disposiciones de la presente ley”.
Que desde que el Artículo 31 del Anexo I de la Ley 25.028 establece “Sin perjuicio de las disposiciones del Código Civil y de la legislación local, es aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en esta ley respecto de los martilleros, en todo lo que resulte pertinente y no se encuentre modificado en los artículos siguientes” debe entenderse que el régimen del corretaje está alcanzado por la previsión contenida en el Artículo 15 del Dec. Ley 20266/73 -que subsistió a la reforma- respecto de los martilleros cuando prevé que éstos “... pueden constituir sociedades de cualesquiera de los tipos previstos en el Código de Comercio, excepto cooperativas, con el objeto de realizar exclusivamente actos de remate. En este caso cada uno de los integrantes de la sociedad deberá constituir la garantía especificada en el artículo 3, inciso d“.
Que por tratarse el corretaje de una actividad lícita no existe norma que obste a que se constituya como objeto de una sociedad comercial, sin embargo, la expresa previsión de la norma especial transcripta en el párrafo anterior prevalece sobre la regulada en los arts. 1 y 15 de la Ley de Sociedades Comerciales, y de esta forma se impone que la finalidad sea exclusivamente para realizar tal actividad y que los socios sean corredores públicos, exigencias éstas que no cumple Forestal Integral S.R.L. conforme la documental aportada al solicitar su inscripción societaria.
Se ha dictado en este sentido: “Son legitimas las sociedades integradas, exclusivamente, por corredores, con objeto social limitado a actos de corretaje, toda vez que la ley 25028, si bien no contempla en modo expreso que las personas jurídicas puedan actuar como corredores, en su art. 31, establece que es aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en la ley 20266 respecto de los martilleros, en todo lo que resultare pertinente, con lo cual cabe acudir a la norma del art. 15, que autoriza a los martilleros a constituir sociedades de cualesquiera de los tipos previstos en la legislación mercantil, excepto cooperativas, con el objeto de realizar exclusivamente actos de remate. (Autos: ARMANDO PEPE SA C/ VARIG SA S/ ORDINARIO. (LL 2.2.05 F. 108504). - Ref. Norm.: L. 25028. L. 25028: 31. L. 20266. L. 20266: 15. - Nº Sent.:Causa aplicacion: 87625/02. - Mag.: RAMIREZ - ARECHA. - Fecha: 27/09/2004).
Que la solución legislativa al tema que nos ocupa permite abundar respecto a que el ejercicio de esta actividad radicó tradicionalmente sobre la idoneidad, la especificidad y exclusividad que solo cabe reconocerse a la persona física aspirante a ser habilitada a tal fin, exigencias a su vez reflejadas en la capacitación que la ley imponía desde que fue el mismo Código de Comercio el que previó en su Capítulo I del Libro Primero, Título IV, De los corredores que: “Para ser corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes: a) Ser mayor de edad; b) Poseer título de enseñanza secundaria expedido o revalidado en la República con arreglo a las reglamentaciones vigentes; c) Aprobar el examen de idoneidad para el ejercicio de la actividad, que se rendirá ante cualquier Tribunal de Alzada de la República con competencia en materia comercial, ya sea federal, nacional o provincial, el que expedirá el certificado habilitante en todo el territorio del país. A los efectos del examen de idoneidad se incorporará al tribunal un representante del órgano profesional con personería jurídica de derecho público no estatal, en las jurisdicciones que exista. El examen deberá versar sobre nociones básicas acerca de la compraventa civil y comercial.”(Texto según ley 23.282.).
Así es que también el originario Artículo 105 del citado cuerpo normativo en su inc. 1º establecía como prohibición para este auxiliar de comercio: “Toda especie de negociación y tráfico directo ni indirecto, en nombre propio ni bajo el ajeno, contraer sociedad de ninguna clase de denominación y tener parte en los buques mercantes o en sus cargamentos, so pena de perdimiento de oficio y de nulidad del contrato”.
Que si bien la Ley Nacional Nº 25.028 deroga los arts. 88 y 112 del C. Comercio (Art. 2º), debe entenderse ello como una renovación en las exigencias para el ejercicio de la profesional del corredor cuando incorpora el Anexo I - Reformas al Régimen Legal de los Martilleros y Corredores- modificando los artículos 1° y 3° del decreto ley 20.266/73, y agregando a continuación del artículo 30 el capítulo XII "corredores" y los artículos 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 y 38), disponiendo en el artículo 32: “Para ser corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes: a) Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del artículo 2°; b) Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten” y el artículo 33, vinculado a los requisitos que debía cumplir quien ejerza tal actividad “Quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello, deberá cumplir los siguientes requisitos: a) Acreditar mayoría de edad y buena conducta; b) Poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 32; c) Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende ejercer como corredor; d) Constituir la garantía prevista en el artículo 3° inc. d), con los alcances que determina el artículo 6°; e) Cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local. Los que sin cumplir estas condiciones sin tener las calidades exigidas ejercen el corretaje, no tendrán acción para cobrar la remuneración prevista en el artículo 37, ni retribución de ninguna especie.”.
La Ley Provincial Nº 495, en el contexto de la anterior legislación, fijaba en su artículo 1º similares recaudos para ejercer la profesión de martillero público a los especificados en el transcripto artículo 88 del Código de Comercio, adecuándose de igual forma la nueva Ley Provincial Nº 2538 a la legislación nacional subsistente, esto es el Dec. Ley 20266/73, con la modificación incorporada por la Ley Nº 25.028, respecto a los corredores públicos conforme a las remisiones allí establecidas.
Que al respecto entendemos que subsisten la consideraciones que sobre los alcances del derogado art. 105 del C. de Comercio eran atendidas por la Jurisprudencia cuando dictara: “(...) En cuanto hace a la interpretación que debe darse al art. 105 Cit., es de señalar que han discrepado tanto la doctrina como la jurisprudencia, razón por la cual se ha admitido la legalidad de sociedades formadas por corredores, en el caso en que esas sociedades tenían por objeto operaciones de corretaje y estaban formadas exclusivamente por corredores actuando ellos como intermediarios, promovidos, financiados o facilitados por la sociedad que integraban, ya que la actividad de corredor es de esencia estrictamente personal.” (Autos: D. PALMA QUINTANA E HIJO Y CIA. C/ BOLDT IMPRESORES SRL. - Ref. Norm.: C.CO.: 105 INC. 1 - Mag.: GAIBISSO - GALLI VILLAFAÑE - LABOUGLE - Fecha: 21/05/1973).
Finalmente, el análisis propuesto se ve confirmado por la existencia de un régimen para habilitar el desenvolvimiento de esta actividad profesional, su control y eventual aplicación de sanciones disciplinarias que solo en la esfera de atribuciones que detenta una persona física se pueden reunir (Arts. 32 y 33 del Anexo I de la Ley 25.028), y en la que el Estado, en evidente manifestación del ejercicio de su poder de policía impone como requisitos de tal forma que se verifique su cumplimiento en cada jurisdicción a través de entidades que en tal función revisten la calidad de sujetos de derecho público, conformándose ello a la legislación local (Art. 3 del Dec. Ley 20.266/73) y que en la Provincia del Neuquén fue previsto en los arts. 2º a 6º de la Ley 2538 mediante la creación del Colegio de martilleros y corredores públicos.
Se ha dictado al respecto: “Los Colegios Profesionales son entidades de derecho público o paraestatales, a las que el Estado les transfiere potestades públicas, como por ejemplo el gobierno de su propia matrícula y el ejercicio del poder disciplinario. De este modo se produce un doble fenómeno: por un lado se asegura la participación de los grupos interesados, -la que obviamente deberá ser organizada por medio de representantes elegidos en forma democrática por quienes tengan derecho a hacerlo-, y al mismo tiempo se logra la descentralización de la administración de las matrículas profesionales. Estas entidades justamente no son meros entes de derecho privado o simples asociaciones, sino verdaderos organismos de derecho público aunque no integran la administración activa del estado. Tienen conferida una competencia expresa y taxativamente limitada a la enumeración legal de sus atribuciones. Son por cierto centros representativos del interés de la sociedad”.(Ccespe Lp 239814 Rsd-15-3 S-Fecha: 04/09/2003-Juez: Bourimborde (sd) Caratula: K., R. S/ Recurso Ley 9671. Colegio De Martilleros Y Corredores Públicos De La Provincia De Buenos Aires.Mag. Votantes: Bourimborde-Bissio).
Que finalmente, no escapará a la evaluación propuesta la previsión que como Disposiciones Transitorias la reciente ley local en el Capítulo Unico del Título V, refiere que la norma se aplica a “las personas o entidades regidas por la presente ley”, estableciendo que “Las entidades de corretaje deberán actuar por intermedio de corredor matriculado” y que “deberán inscribirse en el Colegio” (art. 26 inc. c) y d).
Que a su vez el art. 27 dicta que “Las personas de existencia física, entidades o sociedades dedicadas en forma habitual al corretaje inmobiliario en la Provincia del Neuquen, que al momento de la sanción de la presente ley acrediten una antigüedad ininterrumpida de tres (3) años –como mínimo-, tendrán un plazo de cinco (5) años contados desde la promulgación de la presente ley para adecuar su funcionamiento a las disposiciones contenidas en ella, dentro del cual deberán solicitar las inscripciones pertinentes...”.
Que desde la previsión legislativa provincial citada no cabe interpretar la posibilidad que sociedades comerciales puedan constituirse con fines de realizar actos de corretaje más allá de lo que expresamente autoriza el Decreto Ley Nº 20266/73 en su artículo 15 -por remisión que hace el art. 31 para los corredores-; tal es así que es en el Título final en que se dispone para las entidades existentes a la fecha de la entrada en vigencia de la nueva ley local como régimen excepcional, la necesaria adecuación de su funcionamiento a sus previsiones para habilitar la inscripción en el colegio profesional (artículo 27 primer párrafo), y les impone la obligación de actuar a través de un corredor matriculado (articulo 26 inc. c).
Conforme a las razones expuestas, procede admitir la oposición formulada por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincial del Neuquén, y revocándose la sentencia interlocutoria de fecha 09 de mayo de 2008, se habrá de rechazar la pretendida inscripción de la modificación de la cláusula Quinta del contrato social de Forestal Integral SRL.
Las costas de ambas instancias serán soportadas por la vencida.
Por todo ello, esta Sala III,
RESUELVE:
1.- Revocar la resolución de fecha 9 de mayo de 2008 (fs. 92/95) y, en consecuencia, admitir la oposición del Colegio de Martilleros y Corredores de la Provincia del Neuquén contra la sociedad cuya registración comercial se pretende en las actuaciones del rubro.
2.- Costas de ambas instancias, a la vencida.
3.- Regístrese y vuelvan los autos al Registro Público de Comercio.
Dr. Marcelo Juan Medori - Dr. Fernando Marcelo Ghisini
Dra. Audelina Torrez - SECRETARIA
REGISTRADO AL Nº 275 - Tº III - Fº 585/591
Protocolo de INTERLOCUTORIAS -S A L A III- Año 2008