Voces:[Ejecutivo Subasta de derecho y acciones Indisponibilidad de fondos Art 583 CPCC]

PI 2001-TºIV-Fº653/659-Nº331.-

NEUQUEN, 23 de octubre de 2001.-

Y VISTOS:

En acuerdo estos autos caratulados: "CIMALCO NEUQUEN S.A. CONTRA ALESANDRINI DE VARELA RENATA S/COBRO EJECUTIVO", (Expte. Nº 712-CA-1), venidos en apelación del Juzgado Civil N° 4 a esta Sala II integrada por los Dres. Isolina OSTI de ESQUIVEL y Lorenzo W. GARCIA por encontrarse ausente el Dr. Federico GIGENA BASOMBRIO por más de cinco días (art. 45, segundo párrafo de la Ley 1436), con la presencia de la Secretaria actuante Dra. Norma AZPARREN y,

CONSIDERANDO:

La Dra. Isolina Osti de Esquivel dijo:

I.- Vienen los presentes a estudio del Cuerpo para el tratamiento del recurso de apelación articulado por el comprador del inmueble subastado contra el decisorio de fs.144/145, que deja sin efecto la reserva ordenada a fin de pagar impuestos y tasas.

En el memorial glosado a fs.153/155, el recurrente sostiene que le agravia en primer lugar lo decidido por la a-quo en cuanto a la publicidad del edicto, ya que en el caso, éste sólo enuncia las deudas pero no determina a cargo de quien se hallan las mismas. Agrega que es pacífica la jurisprudencia y doctrina aplicable en cuanto que debe estar expresamente consignado en el edicto de remate que los impuestos son a cargo del comprador, para el caso de que éste se haga cargo de los mismos.

En segundo lugar cuestiona la resolución en cuanto se decide que no es de aplicación en el caso el art.583 CPCC., por constituir derechos y acciones lo subastado, cuando el artículo no realiza distinción alguna. Expresa que todo adquirente tiene derecho a recibir el bien libre de deudas y que ello no tiene otro objetivo que otorgarle seguridad jurídica a este tipo de transacciones, también se agravia por la imposición de costas, sosteniendo que su conducta ha sido amparada por CPCC, y lo expresado por el martillero interviniente en el acto de remate.

Corrido el pertinente traslado, la actora contesta a fs.160/61, solicitando el rechazo del recurso.

II.- Analizadas las constancias de autos en función de la cuestión traída a estudio, considero que el recurso no puede prosperar.

En efecto, tal como lo sostiene la Juez de grado, entiendo que habiéndose subastado derechos y acciones no es de aplicación lo normado por el art.583 del ritual en cuanto a la indisponibilidad de fondos.

Esta Cámara en reiteradas oportunidades al analizar dicha norma, ha sostenido que la indisponibilidad que prescribe, no rige respecto de los gastos de escrituración y pago de impuestos. En consecuencia, del precio depositado por el comprador en la subasta, debe extraerse la suma necesaria para cancelar la deuda impositiva que posee el inmueble subastado. Ello así, pues los impuestos que gravan el inmueble son a cargo del propietario ejecutado y si estos se deben, corresponde que sean abonados con la suma obtenida de la venta, con el fin de lograr la correspondiente inscripción del bien en el Registro de la Propiedad Inmueble.

En el caso, la indisponibilidad de los fondos por parte del ejecutante y la disponibilidad que se autoriza para escriturar y pagar impuestos, no es procedente por cuanto no se remató el inmueble en sí, o sea su propiedad, sino los derechos y acciones respecto del mismo, lo que significa que el comprador no tiene un derecho real sobre el inmueble sino sólo un derecho personal, que no lo autoriza a escriturar el inmueble o tramitar su inscripción en el Registro de la Propiedad, por ende no corresponde el pago de impuestos con la suma obtenida en la subasta.

Cabe señalar que la indisponibilidad de los fondos tiene un plazo, que sin duda es el establecido para escriturar o lograr la pertinente inscripción, situación que no puede darse en los presentes por las razones expuestas supra.

La jurisprudencia ha sostenido al respecto que:”Al surgir los derechos y acciones que son objeto de la subasta, de un negocio formalizado en instrumento privado, el acto de transferencia ha quedado plenamente perfeccionado con la aprobación que el juzgado hiciera del remate. Nada tiene que ver en tal caso en el acto escriturario –que oportunamente deberá otorgarse- como condición de la disponibilidad de fondos, hecho ajeno totalmente a aquellas actuaciones y sus formalidades.” (CC0100 SN 950306 RSI-371-95 I 21-9-95)

“No se requiere de escritura pública para ceder un boleto de compraventa de un inmueble adquirido en subasta judicial, en tanto no se haya cumplido con la “traditio” de dicho bien. Es que, hasta ese momento, de conformidad con lo dispuesto por el art.586 del Código Procesal, el adquirente no tiene constituido a su favor derecho real alguno sobre la cosa, por lo que el contrato está enmarcado dentro de la órbita de los derechos y acciones personales del cedente, los cuales son negociables por el simple acuerdo de voluntades formalizado por escrito, a lo que cabe agregar que, al mediar remate judicial, no es necesaria aquella especie de instrumento público, por lo tanto, resultando inaplicable el art. 1184 del Código Civil, es formalmente válida la cesión realizada en el expediente respectivo.” (Autos:”Bechive Trading Company S.A. C/Bercellone Nilda S/Ejecución Hipotecaria” C.I.089182 Civil-SalaI).

Por los motivos hasta aquí expuestos, corresponde en este aspecto, como ya lo anticipara el rechazo del recurso en estudio. Ahora bien, teniendo en cuenta en el sentido que se resuelve la cuestión en estudio, deviene abstracto el tratamiento de las demás alegaciones y cuestiones introducidas por el recurrente. Sabido es que los Jueces “ no están obligados a seguir a las partes en todas las argumentaciones, sino en las que consideren conducentes a la solución del pleito, pues el deber que tienen los Magistrados de decidir se circunscribe a las cuestiones que estimen necesarias para la sentencia que deben dictar.” (LL 154-435; LL131-64, PI. 1997 TºIII Fº 426/27 Sala II)

Si bien ello, corresponde sí, expedirmesobre la imposición de costas de la instancia de grado. Teniendo en cuenta, que el remate de derecho y acciones, es un tema conflictivo y sobre el que no existe unanimidad de criterio, tanto doctrinario como jurisprudencial y con más razón respecto de todas las cuestiones que se derivan de este tipo de subastas, es que consideramos justo y equitativo imponerlas en el orden causado, tanto en la instancia de grado como las que se originan en esta Alzada.

Por todo ello, debe confirmarse el decisorio de fs.144/45 y modificarse la imposición de costas dispuesta a fs.152, en el sentido indicado precedentemente.
El Dr. Lorenzo W. Garcia, dijo:
No comparto el criterio sustentado por el voto que antecede, por cuanto entiendo que la circunstancia de tratarse en la especie de la subasta de los derechos y acciones que competen a la ejecutada en su carácter de ultima cesionaria del boleto de compraventa celebrado respecto del bien inmueble objeto del mismo, no constituye argumento legal suficiente para despojar al adquirente en subasta judicial del derecho a la adquisición libre de impuestos y gravámenes, al menos cuando el precio obtenido fuese suficiente para cubrir tales cargas y no se hubiese dispuesto que las mismas serían a cargo del comprador al fijar las condiciones de la subasta.-
El adquirente de derechos y acciones se coloca en la posición contractual del ejecutado, y debe afrontar el riesgo que implica la necesidad de ejercer tales acciones contra quien se encontraría obligado a escriturar, toda vez que éste puede oponerle las defensas que tuviere contra el contratante sustituido, pero de ello no se sigue que deba asumir-sin mas- las cargas que pesan sobre el inmueble objeto del negocio, devengadas con anterioridad a la toma de posesión.-
“La transferencia de un inmueble realizada en subasta pública tiene el carácter y alcance de un derecho autónomo en favor del adquirente, con prescindencia de los derechos del transmitente, puesto que el primero recibe el inmueble libre de gravámenes, los que se trasladan al precio de compra, en virtud del principio de subrogación real. La autonomía del derecho transmitido y la ausencia de convención, determinan que sean inaplicables los arts. 3265 y 3266 del Código Civil. De modo que el comprador se halla relevado de afrontar carga alguna más allá del precio resultante de la puja. Ello no quiere decir que los créditos por impuestos, tasas, contribuciones y expensas se extingan totalmente. Sólo se cancelan respecto del adquirente en remate judicial, sin perjuicio de que sus titulares pretendan reclamar el saldo insoluto al anterior propietario, quien deberá responder con todo su patrimonio.-Autos: ECKSTEIN, Verónica c/ FAOUR, Omar s/ EJECUCION HIPOTECARIA - Nº Sent.: C. I091465 Civil - Sala I
“1- No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. 2- No cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley 13512.-Autos: SERVICIOS EFICIENTES S.A. c/ YABRA, Roberto Isaac s/ EJECUCION HIPOTECARIA - EJECUTIVO - Nº Sent.: C. P011752 Civil - Sala 0
“El adquirente en subasta judicial debe pagar, además del precio, las deudas "propter rem" pendientes en caso de que el precio de la cosa no alcance para que queden satisfechas por el vendedor. Las obligaciones concernientes a impuestos, tasas y contribuciones que pesan sobre el inmueble se encuadran dentro de las obligaciones "propter rem" u obligaciones reales ambulatorias, por lo que el comprador en subasta tiene que soportar su pago, independientemente de su derecho a repetir, si lo considerare procedente, contra el titular dominial de la cosa al momento de generarse la deuda.”Autos: BANCO DE CREDITO LINIERS S.A. c/HADAD, JULIO Y OTRO s/HIPOTECARIO - Nº Sent.: C. 042988 Civil - Sala L - 02/07/91
“El adquirente en subasta judicial compra libre de todo gravamen (ed 55-568). Por ello, si bien parte de los impuestos adeudados habrían sido devengados por un periodo anterior a la adquisición del inmueble por parte del demandado, dicha circunstancia -como tampoco el carácter de obligaciones propter rem que revisten aquellos- pueden volverse contra el comprador, que ninguna responsabilidad puede caberle al efecto. Existiendo fondos disponibles en autos que constituyen parte del precio obtenido en la venta, será con estos que deberá sufragarse por parte del escribano los impuestos correspondientes, sin perjuicio de las acciones que eventualmente podrá hacer valer. (En igual sentido: "banco de santa fe c/ duperre, juan c. S/ ejec.", Sala a, 25.9.98).
“Los impuestos, tasas y contribuciones que afectan la propiedad inmueble si bien constituyen cargas reales, no determinan la transmisión de la deuda al sucesor particular -adquirente en remate cuyos edictos no establecieron que esas deudas estarían a su cargo-, quien solo es responsable por ellos a partir de la adquisición de la posesión, salvo pacto en contrario. (En el caso, en una quiebra).”Autos: BOBINAL SA S/ QUIEBRA. - Cam. Com.: C - Mag.: QUINTANA TERAN - ANAYA - CAVIGLIONE FRAGA - 10/05/83
“Del dictamen del fiscal de cámara 61210: En el caso de un bien subastado, no procede disponer el pago total de los impuestos y cargas que gravan la cosa por parte de la quiebra, pues el comprador de la parte indivisa del inmueble no es propiamente acreedor de la carga real que grava la cosa, sino que su situación es asimilable a la del condómino. Resulta de tal modo adecuado que la quiebra asuma la deuda relativa a su parte indivisa, y que el resto sea reclamado de los restantes condóminos por el postor”.Autos: BALASSANIAN, ARMANDO S/ QUIEBRA S/ INC. LIQUIDACION DE BIENES. - Cam. Com.: B - Mag.: MORANDI - PIAGGI - DIAZ CORDERO - 06/09/89
“Procede intimar al comprador de un inmueble a que peticione giro en el termino de diez días, a partir del momento en que están a su disposición las sumas equivalentes a los impuestos impagos anteriores a la toma de posesión, bajo apercibimiento de liberarse la totalidad de los fondos existentes en el expediente.”Autos: COSIDO, RAMON C/ DELL'ERBA, JUAN. - Cam. Com.: A - Mag.: MIGUEZ DE CANTORE - JARAZO VEIRAS - VIALE - 07/11/89
“1. Las deudas por impuestos, tasas o contribuciones, así como la de expensas comunes, constituyen obligaciones ambulatorias que se transmiten con la cosa sobre la cual recaen. Ello no altera las condiciones en que se adquiere un inmueble, mas su nuevo titular deberá atender el pago de esa deuda, en caso de que su precio no alcance a satisfacerla. 2. El código procesal exige la certificación acerca de las deudas (CPR 576) que no se extinguen con la subasta, y por lo tanto deben ser conocidas por el comprador antes del remate. Ello no implica liberar al acreedor primitivo que gozo oportunamente del servicio otorgado, quien responde con carácter personal. Esta obligación del transmitente puede ser exigida por el acreedor o por el adquirente que al pagar se subrogue en sus derechos contra el deudor primitivo. (En igual sentido: sala e, 30.9.99, "Banco Saw SA c/ Lacomba, Ángel s/ ejec.").Autos: SULKY SA S/ QUIEBRA S/ INC. DE CONCURSO ESPECIAL POR BANCO RIO DE LA PLATA SA. - Ref. Norm.: C.P.: 576 - Cam. Com.: E - Mag.: ARECHA - RAMIREZ - GUERRERO - 14/03/91
“Cuando el precio del inmueble no alcanza a cubrir la deuda fiscal por impuestos y tasas, el adquirente no puede ser obligado sorpresivamente a afrontarlo debiendo recibir el bien libre de gravámenes que, en su caso, dada la naturaleza de la subasta judicial, subsisten en cabeza del ejecutado. En este caso de autos, se deberá autorizar la extracción de los importes para tal afectación; y por el saldo adeudado se debe disponer la liberación de las deudas de impuestos y tasas municipales hasta la fecha de la toma de posesión por los compradores, subsistiendo la deuda en cabeza del ejecutado, forzoso y vendedor”.CC0001 AZ 40086 RSD-15-99 S 26-3-99, Juez CESPEDES (SD)Bco. Olavarría c/ Calvo s/ C. Ejec. E. Prev.MAG. VOTANTES: CESPEDES-OJEA
“Al legislar el art. 583 del Ritual la indisponibilidad que puede solicitar el comprador respecto de los fondos obtenidos en la subasta, instituye una excepción al final del mismo cuando establece que: "La indisponibilidad no regirá respecto de los gastos de escrituración y pago de impuestos". En función de esta norma, no hay duda de que del precio depositado por el comprador en la subasta debe extraerse la suma necesaria para cancelar la deuda impositiva que posee el inmueble subastado. Ello así, pues los impuestos que gravan el inmueble son a cargo del propietario ejecutado y si éstos se deben, corresponde que sean abonados con la suma obtenida de la venta, con el fin de lograr la correspondiente inscripción del bien en el Registro de la Propiedad Inmueble.”OBS. DEL SUMARIO: P.I. 1994 -II- 218/219, SALA II CC0002 NQ, CA 445 RSI-218-94 I 1-1-94 LEON LUIS OSCAR c/ CAMINO CARLOS HORACIO s/ EJECUCION DE ALQUILERES MAG. VOTANTES: EZCURRA - GARCIA
"Del precio depositado por el comprador en la subasta debe extraerse la suma necesaria para cancelar la deuda impositiva que posee el inmueble subastado. Ello así, pues los impuestos que gravan el inmueble son a cargo del propietario ejecutado y si éstos se deben, corresponde que sean abonados con la suma obtenida de la venta, con el fin de lograr la correspondiente inscripción del bien en el Registro de la Propiedad Inmueble".OBS. DEL SUMARIO: P.I. 1996 -III- 464/465, SALA II CC0002 NQ, CA 673 RSI-464-96 I 31-10-96, Juez SAVARIANO (SD)LOPEZ CARLOS RUBEN Y OTRO c/ CANAY HUGO OMAR Y OTROS s/ EJECUCION DE HONORARIOS MAG. VOTANTES: SAVARIANO-GIGENA BASOMBRIO
“Con relación al tema del pago de los impuestos adeudados que recaen sobre el inmueble subastado esta Cámara, al analizar el art. 583 del ritual ha sostenido que la indisponibilidad que esta norma prescribe, no rige respecto de los gastos de escrituración y pago de impuestos. En consecuencia, es que del precio depositado por el comprador en la subasta, debe extraerse la suma necesaria para cancelar la deuda impositiva que posee el inmueble subastado. Ello así, pues los impuestos que graven el inmueble son a cargo del propietario ejecutado y si estos se deben, corresponde que sean abonados con la suma obtenida de la venta, con el fin de lograr la correspondiente inscripción del bien en el Registro de la propiedad inmueble. "El comprador tiene el derecho a recibir el bien adquirido libre de otro gravamen y con los impuestos y tasas pagados hasta el día de la entrega, así como también con los documentos necesarios para la inscripción administrativa que fueran los indispensables por la naturaleza del bien".-OBS. DEL SUMARIO: P.I. 1998 -I- 103/106, SALA II CC0002 NQ, CA 453 RSI-103-98 I 19-3-98 PROVINCIA DEL NEUQUEN c/ ANCHORENA EMILIO N. s/ APREMIO.-
Entiendo que la naturaleza de derecho personal que se deriva de la subasta de derechos y acciones sobre bienes inmuebles, por cuanto el ejecutado no es titular del dominio -sino que la obtención de la propiedad tenida en miras deberá resultar de la condena o cumplimiento voluntario por parte del titular registral-, no justifica diferencia alguna en relación con el derecho a la compra libre de gravámenes y la subrogación real que se opera entre el bien y su precio, como consecuencia del remate.-
Toda vez que lo subastado comprendió derecho y acciones sobre el 50 % indiviso del inmueble, estimo que la retención deberá ser suficiente para cubrir la misma proporción de los impuestos y servicios adeudados, lo que así propongo al Acuerdo que se resuelva, modificando el pronunciamiento apelado, e imponiendo las costas en ambas instancias en el orden causado en atención a la naturaleza de la cuestión sometida a decisión y la jurisprudencia contrapuesta (Art.68 2° párr. Cód. Proc.).-
Tal mi voto.-
Existiendo disidencia en los votos que anteceden, se integra Sala con el Dr. Luis E. Silva Zambrano, quien manifiesta:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto del Dr. Lorenzo García, adhiero al mismo.-
Por ello, esta Sala II, POR MAYORIA
RESUELVE:
I.- Hacer lugar al recurso incoado y en consecuencia, proceder a la retención de lo obtenido en la subasta en proporción al cincuenta por ciento (50%) del importe de impuestos y servicios adeudados, de conformidad a lo establecido en los considerandos respectivos que integran este pronunciamiento.-
II.- Modificar las costas impuestas en la Instancia de grado, las que serán soportadas en el orden causado, imponiendo las de Alzada en igual sentido (art. 68 2° párrafo del C.P.C.C.).-
III.- Regístrese y vuelvan los autos al Juzgado de origen.-
ln.-





DRA.ISOLINA OSTI DE ESQUIVEL Dr. LORENZO W. GARCIA
JUEZ JUEZ

DR.LUIS E.SILVA ZAMBRANO
JUEZ