(PS.1999-Tº IV-Fº 676/678-Nº 208-SALA II)
NEUQUEN, de septiembre de 1999.-
VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “ROCHA JOSE RAIMUNDO Y OTRO C/ GALLONE ALBERTO HORACIO S/ REPETICION” (Expte. 504-CA-1.999), venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil Nº UNO a esta Sala II, integrada por los Dres. Isolina OSTI DE ESQUIVEL y Federico GIGENA BASOMBRIO, con la presencia de la Secretaria actuante Dra. Norma AZPARREN y, de acuerdo al orden de votación sorteado, la Dra. Osti de Esquivel dijo:
I.- A fs. 160/162 se dicta sentencia haciendo lugar a la demanda condenando al demandado a pagar a los actores la suma a liquidar, con imposición de costas.
Contra dicho fallo apela el demandado a fs. 170, expresando agravios a fs. 177 y vta., los que no son contestados por la contraria.
II.- Se agravia el apelante porque el art. 8 de la Ley 23091, fundamento del fallo de autos, ha sido erróneamente aplicado ya que la disposición legal sólo rige para las locaciones urbanas destinadas a vivienda, conforme el título del cap. II de la Ley y la interpretación efectuada por la doctrina y jurisprudencia, incluso local.
Que los locatarios carecían de la facultad resolutoria y no se encontraron motivos que justificaran su accionar en cuanto a la imposibilidad de continuar la locación para el destino asignado en el contrato, no existiendo tampoco cláusula contractual que admitiera la rescisión anticipada, por lo que la acción debió ser rechazada.
Que tampoco se tuvo en cuenta que tratándose de una locación comercial el plazo mínimo era de tres años conforme a lo previsto en el art. 2 de la Ley 23091, norma de orden público de acuerdo al art. 29 de la misma.
También se agravia porque aún siendo parcial el acogimiento de la demanda se le imponen las costas en su totalidad.
Solicita, por lo manifestado, se revoque la sentencia recurrida con costas.
III.- Entrando al tratamiento de la cuestión traída a estudio, adelanto mi opinión que le asiste razón al apelante. Observo que las partes suscribieron un contrato de locación de inmueble con destino comercial, instalación de un “superkiosco”, por el término de un año, siendo de aplicación en consecuencia lo establecido en el art. 2, primer párrafo de la Ley 23091, debiendo ser considerado como formulado por tres años.
Los actores rescinden el contrato anticipadamente, señalando algunos argumentos justificativos, e incumplimiento del locador a las obligaciones asumidas. Sin embargo el plazo convenido de la locación debió ser respetado por ambas partes, no pudiendo darse por concluida unilateralmente la misma, sino por causas legales o contractuales expresas y si eventualmente hubiera existido una causal justificativa, la misma debió ser probada por la vía y el remedio legal existente para ello (arts. 505, 1197, 1198, 1204, 1564, 1604 Inc. 1).
Como ya se manifestara por ésta Cámara en los autos caratulados “Pugliese Mónica Ceferina y otro c/Carrasco Angel s/consignación” (Expte. 146-CA-1996): “El principio de “pacta sunt servanda” explicitado en el art. 1197 del CC, conjuntamente con el reconocimiento de la autonomía de la voluntad (nota final al art. 943), conforma la base de todo el derecho contractual...En mérito a ello, la rescisión unilateral es “una facultad excepcional reconocida por la ley en algunos contratos de tracto sucesivo, tales como en la locación de obra, el depósito, el mandato, el comodato por tiempo indeterminado, etc. (Borda, “Obligaciones”, II, pág.226). En el ámbito de las locaciones urbanas, la facultad de resolución anticipada está prevista en el art. 8 de la ley 23091 exclusivamente para las destinadas a vivienda, en tanto que para las comerciales solo procedería de haberse previsto contractualmente dicha facultad, lo que no surge del tenor del instrumento acompañado”.
Careciendo en consecuencia los locatarios de la facultad de resolución anticipada y no habiendo acreditado imposibilidad de continuar con la locación, correspondía el pago del canon locativo tal como fue formulado en el juicio ejecutivo habido entre las partes, donde se mando llevar adelante la ejecución contra, los ahora actores.
El agravio formulado por la imposición de costas, deviene abstracto, de acuerdo a lo considerado precedentemente.
Por lo expuesto y disposiciones legales citadas propongo al acuerdo la revocación del fallo apelado en lo que ha sido materia de agravios, rechazándose la demanda en todas sus partes con costas de ambas instancias a cargo de los actores vencidos, debiendo regularse honorarios teniendo en cuenta el monto de demanda (art. 20 Ley 1594) conforme escrito acompañado –fs. 8-$ 6.051,60-, y regularse los de alzada de acuerdo a las pautas del art. 15 LA.
Tal mi voto.
El Dr. Gigena Basombrío dijo:
Por compartir los fundamentos expuestos en el voto que antecede, adhiero al mismo.-
Por ello, esta Sala II:
RESUELVE:
I.- Revocar la sentencia de fs.160/162 y en consecuencia, rechazar la demanda interpuesta por JOSE RAIMUNDO ROCHA y RAIMUNDO ROCHA contra ALBERTO HORACIO GALLONE en todas sus partes, conforme lo expresado en el respectivo considerando.-
II.- Imponer las costas de ambas instancias a los actores perdidosos (art. 68 C.Proc.).-
III.- Regular los honorarios correspondientes a la instancia de grado (art. 279. CPCC)conforme este pronunciamiento, en las siguientes sumas: para los Dres. Bárbara Sánchez Pulgar y Ernesto David Fernández –patrocinantes del demandado-, de pesos
($ ) en conjunto; para los Dres. María Gabriela Vives y Horacio N.Freiberg –patrocinantes de los actores hasta fs. 90- de pesos
($ ) en conjunto, y para el Dr. Jorge E. Mena –patrocinante de los accionados a partir de fs. 90- de pesos
($ ) (Arts. 6, 7, 20 y 38 Ley 1594), conforme lo expuesto en el respectivo considerando que integra este pronunciamiento.-
IV.- Regular los honorarios correspondientes a esta instancia para la Dra. Susana Mónica Alterini –patrocinante del demandado-, en la suma de pesos
($ ) (art. l5 L.A.).-
V.- Regístrese, notifíquese y oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.-
Znb.