Fallo












































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Contenido:

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          Voces:[Desalojo Allanamiento No Costas al demandado Entrega de llaves posterior a iniciación de demanda]
          PS 2002 N°305 T°VII F°1316/1319
          NEUQUEN, 24 de diciembre de 2002
          Y VISTOS:
          En acuerdo estos autos caratulados: “CATALA ELVIRA CONTRA CONTRERAS DEMESIO S/DESALOJO” (Expte. Nº 1376-CA-2) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 4 a esta Sala I integrada por los Dres. Luis SILVA ZAMBRANO y Lorenzo W. GARCIA con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO DE GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr. Lorenzo W. GARCIA dijo:
          I.-Recurre el demandado contra la sentencia de fs.128/130 que hizo lugar al desalojo en su contra, con costas, expresando en su fundamentación de fs.147/151 que se agravia por: a)la omisión de pronunciamiento sobre la causal de falta de pago que se agregó a la de vencimiento del plazo de la locación; b)errónea ponderación de la prueba, que llevó a la “a quo” a afirmar que no se probó la entrega efectiva del inmueble tras el vencimiento del plazo contractual, y que su parte debió acudir a la consignación judicial de las llaves, habida cuenta de que en realidad la actora las recibió.-
          c)También critica que la sentencia tenga por extinguida la relación locativa y acoja la demanda, destacando que la relación se extinguíó el 30 de junio de 2001, habiendo desocupado el local, tal como lo constató el oficial de justicia. Concluye en que la actora litigó sin necesidad alguna, obligando a su parte a comparecer, sin razón para hacerlo.-
          Controvierte, en fin, la imposición de las costas a su cargo, y se alza contra la regulación de los honorarios de los letrados de ambas partes, por considerarlos altos.-
          II.-Entrando a considerar las cuestiones planteadas, debo admitir, a la luz de lo actuado, que se ha incurrido en la especie en un inútil dispendio procesal.-
          Obtenida la posesión del inmueble locado mediante la ejecución de la medida cautelar anticipa-toria efectivizada a fs.18 –con carácter de autosatisfactiva-, tanto la contestación de la demanda solicitando el rechazo de la misma como la apertura a prueba, sólo pueden justificarse en función de la decisión en torno a la imposición de las costas, frente a la cual -como bien señala la actora en el responde a los agravios- la recurrente se habría visto favorecida con el allanamiento y la demostración de no haber dado lugar a la reclamación.-
          Como bien señalan Mosset Iturraspe-Novellino (“La Locación y sus Procesos Judiciales”, pág.299): ”La restitución de la cosa locada constituye una obligación de dar, caracterizada como un “dar cosa cierta” (Art.574 y ss.), con la finalidad de resti-tuirla a su dueño” (Art.854) y, fuera de las hipótesis del ejercicio del derecho de retención (arts.1539, 1547, 1618 y cctes.) el incumplimiento de la obligación de restituir faculta al acreedor locador a demandarla por la vía judicial” (Art.1609.Cód.civ.).-
          En el caso que nos ocupa, toda vez que la causal invocada ha sido la de vencimiento del plazo locativo, y no habiendo mediado allanamiento a la pretensión principal, la suerte del pleito dependió de la demostración del oportuno cumplimiento de la obligación restitutoria (entrega de las llaves) invocada por el demandado y sobre quien recayó la incumbencia del onus probandi, toda vez que -tal como bien ha analizado- los testigos propuestos por la demandada no han logrado acreditar el cumplimiento por su parte de la obligación antedicha.-
          Resulta ilustrativo al respecto, mencionar la jurisprudencia que expuso:
          “La entrega de las llaves constituye el acto que exterioriza de manera concreta la voluntad de restituir el bien al reclamante (art. 913, Código Civil) de manera que la sola desocupación sin aquel acto o la recepción material por el actor de la cosa, resulta insuficiente.” CC0000 TL 9214 RSD-18-47 S 11-5-89, Juez CASARINI (SD) Zuccari, Julio c/Blanco, Armando s/Daños y perjuicios MAG. VOTANTES: Casarini - Lettieri – Macaya.
          “Si ante la demanda de desalojo incoada, la locataria, en oportunidad del responde, se allana, adjunta las llaves y autoriza su extracción por la contraria, no puede cesar su responsabilidad por el alquiler o renta desde el día del depósito en cuestión, ni desde aquel en que la locadora toma conocimiento del mismo, estando obligado a pagarlo hasta el momento en que se verifica la entrega judicial de la tenencia del inmueble a la locadora.” CC0101 LP 208068 RSD-103-91 S 11-6-91, Juez ENNIS (SD) Parisi de Clerc, Angela c/ Milan, Angel s/Cobro de alquileres.- MAG. VOTANTES: Ennis - Tenreyro Anaya.
          “La pretensión de dejar de abonar las rentas locativas desde la fecha en que se otorgó en el proceso de desalojo la tenencia provisoria del bien a la actora, deviene inaudible, pues no puede tener la eficacia de hacer cesar el curso de los arriendos. En efecto: mientras la efectiva desocupación y entrega del inmueble no se produce, desanudando "in totum" el contrato locativo, el locatario está obligado al pago de los alquileres pues, en principio, la restitución debe ser hecha directamente al locador y sólo en caso de que éste no quiera recibirla procederá el depósito judicial de las llaves (arts. 1611 del Código Civil).” CC0201 LP, B 73703 RSI-225-92 I 4-6-92 Caldino, Roberto Nicolás c/Perez de Varga, Néstor s/Cobro de alquileres.- MAG. VOTANTES: Sosa – Crespi.
          “Habiéndose enmarcado la cuestión del desalojo de un inmueble locado en un trámite judicial, no puede cuestionarse la actitud del demandado que entregó las llaves en el expediente. La regla de la buena fe que debe presidir la ejecución de los contratos (art. 1198 primera parte, del Cód. Civil) hace que deba aceptarse como válida dicha entrega, y que la diferencia con la entrega de las llaves en el domicilio postulado por el actor, no pueda tener el efecto de considerar incumplido el desalojo.” CC0103 LP 225100 RSD-253-96 S 8-8-96, Juez PEREZ CROCCO (SD) Mora, Arnaldo Gabriel c/Ayala Barrios, Artemio Albino s/Condena de futuro MAG. VOTANTES: Perez Crocco-Roncoroni.
          “La entrega de las llaves es una cuestión de hecho, que puede acreditarse por cualquier medio, cuando no fue pactada una prueba específica por las partes, como hubiera sido la entrega de recibo (arts. 1197 y 1198, CC; arts. 375 y 384, CPCC).” CC0101 LP 226323 RSD-42-97 S 11-3-97, Juez TENREYRO ANAYA (SD) Irisarri, Domingo c/Salatino, Carlos s/Cobro de alquileres.- MAG. VOTANTES: Tenreyro Anaya-Ennis.
          “La falta de instrumentación escrita de la recepción de las llaves del inmueble por parte del locador, no impide que se considere acreditada tal circunstancia, habida cuenta que se trata de la prueba de un hecho que puede ser producida por otros medios, entre los que se cuenta la testifical (art. 375, 384 del C.P.C.).” CC0202 LP 93625 RSD-145-00 S 8-6-00, Juez SUAREZ (SD) Bontempi, Umberto c/Ledesma, Miriam Liliana y ots. s/Rescisión de contrato.
          “El ejercicio de la facultad de consignar que contempla el art. 1611 del código de fondo basta con que el inquilino tenga derecho a resolver la locación y que el locador se niegue a recibirla sin que pueda resistirse válidamente en función de la necesidad de efectuar reparaciones a cargo del inquilino o de la existencia de créditos derivados de alquileres impagos o como en el caso de la indemnización del art. 8º de la ley 23.091. La norma del art. 758 del Código Civil no puede ser aplicada por analogía al juicio por consignación de llaves para exigir al accionante el cumplimiento de requisitos de procedencia de sus pretensiones cancelatorias, por ser el art. 1611 del mismo código una norma de carácter especial que, a su vez, consagra otros requisitos. Los requisitos consignados por el art. 1611 del cód. civ. para la procedencia de la acción de consignación de llaves son los siguientes: a) posibilidad del locatario de concretar la restitución del bien locado, por cualquier causa que sea, especialmente cuando el plazo del arrendamiento ha finiquitado y b) negativa del locador a recibirlo. No se refiere el artículo en cuestión al hecho de que el arrendatario haya cumplido o no todas las obligaciones a su cargo, pudiendo el incumplimiento generar otros procesos a los que el arrendador se crea con derecho.-“ OBS. DEL SUMARIO: P.S. 1998 -I- 42/44, SALA I Juez GARCIA (SD) CERAZO JUAN CARLOS c/AVELLANEDA JUAN s/CONSIGNACIÓN MAG. VOTANTES: SILVA ZAMBRANO-GARCIA.
          “Recae sobre el inquilino la carga de la prueba de la fecha de entrega del inmueble si se pactó en el contrato que la entrega de llaves de la propiedad deberá justificarla el locatario con documento emanado del locador.” Fernández Giménez, Juan C/Rubén Pérez Lira y Eloisa Fábrega S/Cobro Alquiler (CIUDAD - CAMARA DE APELACIONES CIVIL COMERCIAL MINAS PAZ Y TRIBUTARIO Nº1 - Nº Fallo 98193733) (SENTENCIA) Mag.: VIOTTI-BOULIN-CATAPANO 01/04/98.-
          Si bien la actora invocó las causales de vencimiento del plazo contractual y falta de pago, basta con el acogimiento de la primera, sin que se justifique agravio alguno ante la falta de pronuncia-miento en torno a los alquileres eventualmente devenga-dos con posterioridad al vencimiento del plazo contrac-tual, cuyo cobro no se reclama en esta acción, por lo que cabe supeditar el análisis de su procedencia a la acción ejecutiva anunciada por la actora.-
          Concluyo, pues, en que el único agravio atendible del recurrente es el atinente a la imposición de costas, cuya eximición –a falta de allanamiento real y efectivo- dependió de la demostración de la entrega previa de las llaves y la consiguiente inocuidad de la demanda.-
          Ante el incumplimiento de la carga probatoria apuntada, corresponde mantener el principio general de la derrota, confirmando el pronunciamiento apelado, con costas al recurrente vencido.
          En cuanto a la apelación contra los honorarios regulados a todos los letrados, por elevados, habiéndose efectuado la misma al expresar agravios y no como correspondía, a fs.134 –art.58 Ley 1594-, la misma resulta extemporánea, debiendo regularse los correspondientes a la actuación en la Alzada de conformidad con el Art.15 LA.-
          Tal mi voto.-
          El Dr. Luis SILVA ZAMBRANO dijo:
          Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.-
          Por lo expuesto:
          SE RESUELVE:
          1.- Confirmar la sentencia de fs.128/ 130vta. en cuanto fue materia de recurso y agravios.-
          2.- Imponer las costas de Alzada al apelante vencido (art.68 del CPCC).-
          3.- Regular los honorarios profesionales de esta Instancia en las siguientes sumas: para los Dres. Mario O. QUINTANA y Silvia F. QUINTANA, letrados apoderados del actor, de pesos QUINIENTOS SETENTA ($570) y para la Dra. Gabriela FORQUERA LEON, patrocinante del demandado, de pesos DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO ($285) (art.15, LA).-
          4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.-




          Dr.Luis Silva Zambrano Dr.Lorenzo W. García
          JUEZ JUEZ











Categoría:  

Procesal 

Fecha:  

 

Nro de Fallo:  

 


Tribunal:  

Cámara Civil 


Secretaría:  

 
Sala:  

Sala 1 



Tipo Resolución:  

 

Carátula:  

 
Nro. Expte:  

 

Integrantes:  

 
 
 
 
 

Disidencia: