Fallo












































Voces:  

 


Sumario:  

 




















Contenido:

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          Voces:[Desalojo intimación previa art.5 ley 23091 Innecesaria si no hay pago alquiler]
          PS 2003 N°111 T°III F°534/537
          NEUQUEN, 29 de mayo de 2003
          Y VISTOS:
          En acuerdo estos autos caratulados: “ALTAMIRANO MABEL DORA CONTRA BANTE ESTELA MARI Y OTROS S/DESALOJO” (Expte. Nº 1201-CA-2) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 1 a esta Sala I integrada por los Dres. Lorenzo W. GARCIA e Isolina Osti de ESQUIVEL, por encontrarse ausente por más de cinco días el Dr. Luis SILVA ZAMBRANO (art.45 in fine Ley 1436), con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO DE GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr. Lorenzo W. GARCIA dijo:
          I.-La demandada recurre contra la senten-cia de fs.99/101, fundando sus agravios a fs.127/8, cuyo traslado no fue contestado por la contraria. También fueron apelados por bajos los honorarios profesionales regulados.-
          Sostiene el recurrente que el “a quo” ha incurrido en error manifiesto al tener por cumplimen-tada la intimación que prescribe el Art.5° de la ley 23.091 en virtud de la cursada por su letrado. Ello por tratarse de una formalidad impuesta por la ley especial (Art.974 c.civ.), de carácter obligatorio y previa a la iniciación del desalojo.-
          En punto a la intimación efectuada por el Dr.Orsi, destaca que en la misma invoca la calidad de apoderado de la sucesora de la Sra.Libranda Betancur -sin especificar de quién se trata- y con anterioridad al otorgamiento del poder.-
          Que el mandato tácito requiere el nombre del mandante y sólo puede ser convalidado con anterioridad a la interposición de la demanda.-
          Afirma, en definitiva, que la omisión de la intimación previa y la carencia de personería, torna improcedente la acción, por lo que solicita que se revoque la sentencia apelada, rechazándose la acción interpuesta.-
          II.- El planteo recursivo se circunscribe a esgrimir la improcedencia de la acción de desalojo por incumplimiento -o cumplimiento defectuoso o inválido- del requisito de intimación y emplazamiento previo, impuesto por el Art.5° de la ley de locaciones vigente.-
          Sin necesidad de entrar a considerar la validez del emplazamiento realizado por el letrado que posteriormente devino apoderado de la actora, y de la falta de identificación del mandante (sucesora de la locadora a título singular), advierto que la jurispru-dencia ha interpretado en forma reiterada que la omisión del requisito en cuestión no obsta al acogimiento de la demanda cuando el locatario no ha probado en el curso del proceso el pago que alega ni intentado efectivizarlo, cual es el caso de autos. La prueba del pago incumbe a quien lo alega, por lo que no obsta a la conclusión expuesta la apertura a prueba oportunamente denegada al demandado, pretendiendo que la actora asumiera la prueba del hecho negativo de la falta de pago de los arriendos esgrimidos como en mora.-
          Así ha dicho la jurisprudencia que:
          “El defecto en la intimación prevista por el art. 5 de la Ley 23.091 o su ausencia, no ha de traducirse en obstáculo al progreso de la demanda cuando el locatario no desconoce de modo efectivo que median arriendos impagos ni demuestra en modo alguno su voluntad de pagar siquiera aquello que entiende deber.” Autos: MIGNACOS, Carlos y otros c/KLEIN, Martín Pablo s/ Desalojo- NºSent. C. 081015- Magistrados: RME - Civil - Sala I - 04/12/1990
          “La intimación extrajudicial de pago que prevé el art. 5 de la ley 23.091 en lo que a sus requisitos se refiere, debe ser interpretada de confor-midad con las reglas de la buena fe. Adoptar una posición contraria llevaría al absurdo de hacer prevalecer un simple recaudo formal sobre la verdad jurídica objetiva, con el desmedro consiguiente de la justicia, fin ideal del derecho.” Autos: CALLERO DE MARINARO c/BIALOGURSKI s/DESALOJO- NºSent. C. H14678 - Civil - Sala H - 07/06/1994
          “La falta de intimación reglada por el art. 5 de la ley 23.091 no representa impedimento alguno para el progreso de la acción cuando el inquilino tuvo oportunidad de tomar conocimiento de lo reclamado con el traslado de la demanda.” Autos: SALGADO, María Delia c/ALVAREZ, Jorge Alberto s/ DESALOJO- Nº Sent. C. J093723- Magistrados: WILDE - Civil - Sala J - 25/10/1994
          “1- Deviene innecesaria la exigencia del art. 5º de la ley 23.091, si el locatario en el proceso de desalojo manifiesta su intención de no cumplir con los pagos. 2- Ejerce abusivamente su derecho el locatario que al tomar conocimiento de la demanda, en lugar de pagar en ese momento y solicitar el rechazo de aquélla porque el locador no le otorgó esa posibilidad, sólo se aferra a la falta de intimación del art. 5º de la ley 23.091, pero sin saldar su deuda, lo que indica que tampoco hubiera pagado si el requerimiento se hubiera efectuado.” Autos: ALMIRON, Rita Isabel c/ DANNON, Mónica René s/DESALOJO POR FALTA DE PAGO Y/O VENCIMIENTO DE CONTRATO- NºSent. C. H151585- Magistrados: ACHAVAL - Civil - Sala H - 17/11/1994.
          “No constituye un obstáculo para que progrese la acción de desalojo por falta de pago, la ausencia de intimación previa que establece el art. 5º de la ley 23.091, si el locatario no probó haber abonado los alquileres y mucho menos se ofreció a pagarlos en el proceso, en el que la notificación de la demanda suple con holgura la intimación fehaciente a que alude la referida norma legal. Más aún, cuando se encuentra acreditada la mora en el pago de dos períodos consecutivos de alquiler, lo que, de acuerdo a la ley sustancial, constituye causal de desalojo.” Autos: PAREJA DE ANDRADE, Argentina c/DURAND, Ricardo Ambrosio s/DESALOJO- Nº Sent. C. E174376- Magistrados: DUPUIS - Civil - Sala E - 21/07/1995.
          “Las omisiones o defectos de la intima-ción previa no obstan al progreso de la acción de desa-lojo por falta de pago, si el locatario no prueba haber pagado los alquileres ni ofrece pagarlos en el proceso, en el cual la notificación de la demanda suple con holgura esa intimación fehaciente, máxime si aquél ha incurrido en mora por el mero vencimiento del plazo establecido en el contrato de locación. Si no se tomó conocimiento de ella, sólo le queda la oportunidad de pagar o consignar lo que entiende adeudar o, en su caso, cuestionar el cargo de las costas.” Autos: LOMBRAÑA, Miguel c/BARCALA, Roberto Francisco s/ DESALOJO POR FALTA DE PAGO- Nº Sent. C. C252813- Magistrados: GALMARINI. - Civil - Sala C - 15/12/1998.
          “No puede recibir amparo legal quien, sin tener justificativo alguno que alegar respecto de su incumplimiento contractual en punto a la prestación capital a su cargo como es el pago de arriendos, se permite simplemente atrincherarse en una anomalía ritual de menor monta; (en el caso el recaudo de la intimación previa prescripto por el art. 5 de la ley 23091); una actitud tal configura el ejercicio abusivo de derechos que la ley proscribe.” CC0102 MP 64563 RSD-234-86 S 19-8-86, Juez O'NEILL (SD) Gavensky, Ricardo Valentín y otros c/Valentini, Jorge Alberto s/ Desalojo. MAG. VOTANTES: O'Neill - Garcia Medina - de de La Colina. CC0102 MP 96156 RSD-441-95 S 14-12-95, Juez DALMASSO (SD) Percuco, José c/Almada, Rita s/ Desalojo MAG. VOTANTES: Dalmasso-Oteriño-Zampini. CC0102 MP 110370 RSD-506-99 S 18-11-99, Juez DALMASSO (SD) Sarmiento Oscar c/Blanco Carlos s/Desalojo. MAG. VOTANTES: Dalmasso-Oteriño.
          “La intimación previa a la interposición de demanda por falta de pago de los arriendos prevista en el art. 5 de la ley 23.091 no es ineludible cuando la deuda es de considerable data pues, por otra parte, el locatario podrá abonarla dentro de los diez días de notificado de la demanda. La excepción que autoriza dicho artículo 5 para enervar la acción de desalojo debe ir acompañada por el pago de los arriendos vencidos, pues lo contrario importaría conferir al requerimiento previo un formalismo abstracto carente de razonabilidad.” CCOOO1 SM 42989 RSD-65-98 S 12-3-98, Juez LAMI (SD). Masone, Javier c/Valenzuela, Omar Mario s/Desalojo. MAG. VOTANTES: Lami-Olcese-Biocca.-
          Compartiendo el suscripto la doctrina jurisprudencial citada, tanto en cuanto al efecto atribuible a la intimación del Art.5° frente a la falta de comprobación u ofrecimiento de pago tras el traslado de la demanda de desalojo por tal causal, como también respecto de la latitud y buena fe con que deben examinarse los recaudos formales de tal intimación (conf.Mosset Iturraspe-Novellino, ”La Locación y sus Procesos Judiciales”, ed.Rubinzal y Culzoni, pág.112), propongo al Acuerdo que se confirme la sentencia recurrida en todo cuanto ha sido materia de agravios, con costas a la recurrente vencida, debiendo regularse los honorarios de Alzada de conformidad con el Art.15 LA.-
          Con relación a los recursos interpuestos por los letrados del demandado y del actor, por derecho propio, -fs.102 y fs. 106-, contra los honorarios regulados a su favor, por estimarlos bajos, efectuados los cálculos pertinentes, de conformidad con lo dispuesto por los arts. 6, 7, 10, 20, 27 y 39 de la L.A., se observa que sólo los regulados en el punto III del fallo recurrido a favor de los Dres. Luis CUMINI y Orlando FUNES (H), se encuentran reducidos, por lo que se impone su elevación a la suma de $462, en conjunto, confirmando los restantes por encontrarse ajustados a derecho.
          Tal mi voto.-
          La Dra. Isolina Osti de Esquivel dijo:
          Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.-
          Por lo expuesto:
          SE RESUELVE:
          1.- Confirmar la sentencia de fs. 99/101vta. en lo principal, elevando los honorarios regulados en el punto III del fallo recurrido a favor de los Dres. Luis CUMINI y Orlando FUNES (H), a la suma de pesos CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS ($462), en conjunto.-
          2.- Imponer las costas de Alzada al apelante vencido (art.68 del CPCC).-
          3.- Regular los honorarios profesionales de esta Instancia en las siguientes sumas: para el Dr. David ORSI, letrado apoderado del actor, a la suma de pesos CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO ($495); para el Dr. Luis A. CUMINI, apoderado del demandado, de pesos CIEN ($100) y para el Dr. Orlando FUNES (H), de pesos DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE ($247)(art.15, LA).-
          4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.-





          Dra.Isolina OSTI de ESQUIVEL         Dr.Lorenzo W. García
          JUEZA JUEZ











Categoría:  

Procesal 

Fecha:  

 

Nro de Fallo:  

 


Tribunal:  

Cámara Civil 


Secretaría:  

 
Sala:  

Sala 1 



Tipo Resolución:  

 

Carátula:  

 
Nro. Expte:  

 

Integrantes:  

 
 
 
 
 

Disidencia: