Fallo












































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Contenido:

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          Voces:[Locación Rescisión anticipada locatario No indemnización por prórroga primitivo contrato]
          PS 2001 Nº286 TºVII Fº1369/1372 SALA I
          NEUQUEN, 20 de diciembre de 2001
          Y VISTOS:
          En acuerdo estos autos caratulados: “GASS MEHDI SILVANA R. CONTRA PEREZ COMPANC S.A. Y OTRO S/COBRO SUMARIO DE PESOS” (Expte. Nº 911-CA-1) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 1 a esta Sala I integrada por los Dres. Luis SILVA ZAMBRANO y Lorenzo W. GARCIA con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO DE GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr. Lorenzo W. GARCIA dijo:
          I.-Vienen estos autos a consideración de la Alzada para el tratamiento del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia de fs.117/119, a tenor de los agravios vertidos a fs.135/136, cuyo traslado fue contestado por la contraria a fs.138/139.-
          Se agravia el recurrente por el rechazo de la indemnización por rescisión anticipada del con-trato de locación celebrado entre las partes. Aduce que el juez admite que no existen datos fehacientes sobre la fecha en que se comunicó a la locadora el fin anti-cipado de la relación locativa, constando que por la conducta evidenciada por las partes da cuenta de que todo se llevó a cabo en buen término y sin objeciones. Hace notar, sin embargo, que intimó oportunamente el pago de la indemnización prevista por la ley de loca-ciones mediante carta documento, dejándose asimismo constancia de la resolución anticipada en el acta de recepción del inmueble. Que la contraria debió probar la notificación fehaciente de la rescisión anticipada.-
          En segundo lugar se alza contra el rechazo de lo reclamado en concepto de pintura del inmueble y por el acogimiento de la reconvención, ya que del contrato de locación celebrado -cláusula 13ª- surge que no se entregó suma alguna en concepto de depósito de garantía, ya que lo entregado en virtud del contrato anterior se utilizó para la reparación y pintura del inmueble.-
          II.- Entrando a considerar las cues-tiones planteadas, advierto que se acciona en virtud del contrato de locación celebrado entre las partes el 7 de abril de l998 -fs.80/83-, pactando su duración en doce meses, y que se resolvió por decisión unilateral del locatario el 4 de febrero de 1999. En la cláusula 5ª se convino que el inmueble se recibió en perfecto estado de uso y conservación, obligándose a reinte-grarlo en igual estado -salvo los deterioros causados por el simple transcurso del tiempo y por el uso normal- en tanto que por cláusula 12ª. se pactó la opción a favor del inquilino de rescindir anticipada-mente el contrato a partir de los 180 días -comunicando tal decisión con anticipación de 30 días- en caso de tener que desocuparlo por razones imprevistas, en cuyo supuesto quedará eximido de toda indemnización.-
          En la cláusula 13ª las partes dejaron constancia de la entrega de la suma de $1.800 en el contrato anterior celebrado en el año 1997, para ser afectado a la reparación y pintura del inmueble.-
          En base a tales constancias, es dable concluir, en coincidencia con el “a quo”, que no resulta invocable el plazo mínimo de dos años, por cuanto se trata de la renovación de un contrato ante-rior que previó expresamente la opción a favor del in-quilino de rescindir anticipadamente la locación una vez transcurridos 180 días –lo que efectivamente ocurrió- para el caso de verse obligado a dejar la misma por razones imprevistas, sin indemnización. Esta previsión, de uso común en locaciones relacionadas con personal afectado a la explotación petrolífera -dada la notoria transitoriedad de sus destinos- aparece demos-trada en el caso de autos en que consta el traslado del inquilino a la República de Perú.-
          A mayor abundamiento cabe señalar que el plazo de duración del contrato en cuestión fue de doce meses a partir del 1° de enero de 1998, por lo que estuvo vencido al momento de la restitución del inmueble, en febrero de 1999.-
          Consta, asimismo, que el depósito de $1800 recibido en ocasión del contrato anterior, quedaría afectado a la reparación y pintura del inmueble, y que éste debía ser devuelto en las condiciones en que fuera recibido, sin perjuicio de los deterioros derivados de su uso normal, y que en el acta de fs.29, suscripta por quien obró en representación de la locadora, se deja constancia de la recepción de la cosa en las condiciones pactadas.-
          Viene al caso citar jurisprudencia ati-nente a los temas en debate, para conformar el marco teórico dentro del cual cabe resolver las cuestiones planteadas.-
          “El plazo de preaviso, que contiene el artículo 8 de la ley 23.091, constituye un recaudo previo a la facultad de extinguir el negocio sin necesidad de invocar causal alguna de incumplimiento que la ley concede al locatario. Se trata de un plazo puesto a favor del locador, para evitar la extinción intempestiva del negocio por un acto fundado en esa exclusiva voluntad y nada obsta a que el beneficiario del mismo lo renuncie, lo que puede suceder expresa o tácitamente recibiendo antes de su vencimiento la cosa locada (conf.art.873 Código Civil).” Autos: CARDONA, Marta Silvia c/PILARICA DEL MORO S. A. s/COBRO DE DINERO S/SUMARIO NºSent.C. E14409 Civil - Sala E - 06/04/1994.-
          “El plazo mínimo establecido con rela-ción a los alquileres por el art.2° de la ley 23.091, se determina desde el comienzo de la locación y rige por una sola vez, sin relación alguna con la prórroga del contrato.” Autos: SILVA DE PEREZ, María Asunción c/ NIEVA, Nelly del Carmen s/DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO. Sala D.- Magistrados: Mercante, Bueres, Martínez Alvarez.- 25/10/2000.-
          “La posibilidad prevista por el art. 8º de la ley 23091 de resolver anticipadamente el contrato por el locatario, es un aspecto renunciable anticipada-mente, en cuanto beneficia a éste. Pese a que la normativa de dicha ley sea de orden público (art. 29), si los contratantes convinieron un plazo menor al determinado por el citado art.8º, sin adicionar sanción indemnizatoria en favor de los locadores, el debate se instala en el área de los derechos disponibles, pues al tratarse de derechos patrimoniales bien pueden autocom-poner esa causal extintiva del contrato sin menoscabar la premisa del orden público.” CC0201 LP, B 69026 RSD-62-90 S 20-3-90, Juez MONTOTO (SD) Marzoli, Norma Ester c/Grimberg Pack, Laura s/Cobro de alquileres MAG. VOTANTES: Montoto – Sosa.
          “El plazo establecido por el art. 2º de la ley 23091 se computa desde el comienzo de la locación, de manera que rige una sola vez y no respecto de cada renovación o prórroga convencional del contrato originario.” CC0203 LP, B 70914 RSD-44-91 S 26-3-91, Juez PERA OCAMPO (SD) Auge de D'Ovidio, Rosa Antonia c/ Mobilio, Mario Celeste Vicente s/Desalojo.- MAG. VOTANTES: Pera Ocampo - Pereyra Muñoz.- CC0103 LP 223365 RSD-161-96 S 28-5-96, Juez PEREZ CROCCO (SD) Falcone, Donato José c/Retamozo, Yolanda Renee y otros s/Desalojo MAG. VOTANTES: Pérez Crocco-Roncoroni.
          “Los plazos del artículo 1507 del Código Civil fueron instituidos en favor del locatario, a quien se le otorgaba la opción para considerar extendido a dichos términos el contrato que se hiciera por menor tiempo, mientras que en la ley 23.091 desa-parece la opción en favor del locatario, de lo que resulta que los nuevos plazos mínimos son exigibles por ambas partes contratantes. Esta bilateral prerrogativa no modifica la "ratio legis" de la norma, consistente en dotar a la relación convencional locativa de inmue-bles urbanos de una cierta estabilidad temporal que evite que la convención locativa quede librada exclu-sivamente al principio de la libertad de contratar.-“ P.S. 1998 -I- 56/57, SALA I, Juez SILVA ZAMBRANO (SD) RODRIGUEZ MASCHIO EDUARDO c/SIERRA ENRIQUE ARIEL s/COBRO ORDINARIO DE PESOS MAG. VOTANTES: GARCIA-SILVA ZAMBRANO.-
          Y bien, en base a la interpretación del contrato según las pautas del Art.1198 del cód.civ., tratando de desentrañar la voluntad verosímil de las partes al momento de contratar, opino que el depósito en garantía previsto por la cláusula 13ª del contrato estuvo explícitamente afectado a la “reparación y pintura del inmueble” al momento de la restitución, sin perjuicio de la obligación asumida en la cláusula 5ª. con referencia al estado de conservación en que debió restituirlo, que se tiene por cumplimentado con el acta de recepción mencionada.-
          Interpreto, pues, que el monto de la suma dada en garantía pudo afectarse al gasto insumido por la pintura del inmueble locado, consumiéndose con el mayor valor que la operación insumió conforme lo acreditado por la factura presentada por la actora y reconocida por el emisor y que se ajusta a los valores comunes de plaza para tales refracciones.-
          Siendo así, juzgo que corresponde rechazar íntegramente la reconvención y hacer lugar a la demanda por la suma de $615,94, que ha sido consentido como crédito a favor de la locadora.-
          Propongo, pues, al Acuerdo que se haga lugar parcialmente a los agravios de la actora, y en su mérito se rechace la reconvención deducida, con costas a cargo del reconviniente, y se haga lugar a la demanda, condenando a los accionados a abonar a la actora dentro del plazo de quince días la suma de $615,94 con más los intereses liquidables al promedio entre las tasas activas y pasivas que aplica el BPN, desde la fecha de la restitución del inmueble y hasta el efectivo pago, también con costas a cargo de los demandados vencidos, debiendo adecuarse únicamente los honorarios regulados a los Dres.Raúl J.POMA y Guido POMA BORGHELI, apoderado y patrocinante del codemandado Seferino Yesken León en la instancia de grado, confirmando las restantes por ajustarse al nuevo monto de condena y fijarse los de Alzada de conformidad con el Art.15 LA.-
          Tal mi voto.-

          El Dr. Luis SILVA ZAMBRANO dijo:
          Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.-

          Por lo expuesto:

          SE RESUELVE:

          1.- Revocar la sentencia recurrida obrante a fs.117/119, haciendo lugar a la demanda incoada por SILVIA R. GASS MEHDI contra PEREZ COMPANC, condenando a esta última a abonar a la actora dentro del plazo de QUINCE DÍAS la suma de pesos SEISCIENTOS QUINCE CON NOVENTA Y CUATRO CENTAVOS ($615,94) con más los intereses liquidables al promedio entre las tasas activas y pasivas que aplica el BPN, desde la fecha de la restitución del inmueble y hasta el efectivo pago.- Rechazar la reconvención deducida, con costas a cargo del reconviniente.-

          2.-Imponer las costas de ambas instancias a los demandados vencidos (art.68, Código Procesal).-

          3.-Dejar sin efecto la regulación de honorarios practicada a los Dres.Raúl J.POMA y Guido POMA BORGHELI, apoderado y patrocinante del codemandado Seferino Yesken León, en la anterior instancia la que, adecuada al nuevo pronunciamiento se fija en la suma de pesos CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO ($465), confirmando las restantes por ajustarse al nuevo monto de condena (art.9 L.A.).-

          4.-Regular los honorarios de los profesionales intervinientes en esta Alzada en las siguientes sumas: para los Dres. Silvia PINI y Mario LANDEIRO, patrocinantes de la parte actora, de pesos CIENTO CUARENTA ($140) y para los Dres.Raúl J.POMA y Guido POMA BORGHELLI, apoderado y patrocinante del codemandado Seferino Yesken León, de pesos CIENTO TREINTA Y CINCO ($135)(art.15, LA).-

          5.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.-





          Dr.Luis Silva Zambrano Dr.Lorenzo W. García
          JUEZ JUEZ
















Categoría:  

 

Fecha:  

 

Nro de Fallo:  

 


Tribunal:  

Cámara Civil 


Secretaría:  

 
Sala:  

Sala 1 



Tipo Resolución:  

 

Carátula:  

 
Nro. Expte:  

 

Integrantes:  

 
 
 
 
 

Disidencia: