Fallo












































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Contenido:

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          Voces:[División de condominio Espacios comunes Ejecución de sentencia División en propiedad horizontal Costas Honorarios Improcedencia de regulación por trabajo inoficioso]
          PS 2001 Nº248 TºVI Fº1180/1187 SALA I
          NEUQUEN, 8 de noviembre de 2001
          Y VISTOS:
          En acuerdo estos autos caratulados: “LABRIN SUSANA Y OTROS CONTRA ALMARAZ NATIVIDAD SOBRE DIVISION DE CONDOMINIO” (Expte. Nº 688-CA-1) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO 4 a esta Sala I integrada por los Dres. Luis SILVA ZAMBRANO y Lorenzo W. GARCIA con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO DE GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr. Lorenzo W. GARCIA dijo:
          I.-Vienen estos autos a consideración de la Sala para el tratamiento de los recursos de apelación interpuestos por ambas partes contra la sen-tencia de fs.263/267, a tenor de los agravios vertidos por las actoras a fs.280/284 y por la demandada a fs. 286/289, cuyos traslados fueron contestados a fs.291/ 299 y 301/306, respectivamente.-
          La actora se agravia en primer término por la imposición de las costas en el orden causado, sosteniendo que debieron ser puestas a cargo de la contraria en su carácter de parte vencida y por cuanto su actitud obstruccionista impuso a las actoras la necesidad de recurrir a la instancia judicial, a la que la demandada no se allanó. Que la propuesta de parti-ción contenida en el escrito de fs.249/251 constituye una burla a la inteligencia y al sentido común, así como una falta de respeto al órgano jurisdiccional.-
          En segundo lugar se desconforma con la forma en que la sentencia resuelve la división del condominio y, dentro de ello, con el modo de satisfacer el crédito resultante a favor de sus mandantes como consecuencia de la adjudicación. En este sentido afir-man que el cobro del crédito de $15.932,88 sobre el precio de venta de un departamento no adjudicado en especie para luego repartir el saldo por mitades, implica que en realidad dicho crédito no es afrontado por la contraria sino por el condominio. Propone como ajustado a derecho que del precio de venta se adjudique la mitad a su parte y que el crédito se cubra con la otra mitad, con la reserva de poder adquirir la tota-lidad de dicha unidad funcional abonando la diferencia en cuestión, fijada con la misma metodología empleada para la adjudicación del resto de las unidades.-
          La demandada se agravia por el rechazo de reconvención interpuesta por su parte, imponiendo las costas a su cargo, por considerar vencido el plazo de vigencia del convenio invocado, circunstancia que a su juicio no empece al derecho a solicitar la división del condominio.-
          Relata las alternativas extrajudicia-les y llevadas a cabo en el curso del pleito, para consensuar la partición del condominio.-
          En segundo lugar se agravia por la carga de las costas en el orden causado por la acción acogida, en tanto que las provenientes de la reconven-ción se impusieron a su exclusivo cargo.-
          Finalmente se queja por el modo de adjudicar las unidades que componen el condominio a cada una de las partes, aduciendo que no se contempla la división de las partes comunes del edificio y que ni siquiera se mencionan en las adjudicaciones de bienes, y que pueden ser motivo de otro juicio entre las mismas partes que es conveniente evitar.-
          II.-Entrando a considerar las cuestio-nes planteadas, preciso que las discrepancias esbozadas por las partes en torno a la solución particionaria resuelta por el “a quo”, comprenden la imposición de las costas -tanto respecto de la acción como a la reconvención- y la forma en que se dispuso la adju-dicación en especie y el modo de saldar la compensación dineraria resultante a favor de las actoras, sobre una unidad funcional excluida de adjudicación material.-
          En punto a la imposición de las costas, comienzo por señalar que de la lectura de la contesta-ción de la demanda -fs.32/36- no se infiere la interpo-sición concreta de una reconvención, tal como interpre-tó la jueza de grado a instancias de la actora –fs.38 y 39- sino que la parte se limitó a invocar los términos de un convenio celebrado entre los condóminos en el año 1997 -fs.21/22-, aduciendo que sus términos tornan im-procedente la acción intentada, negando haber recibido las comunicaciones extrajudiciales que se denuncian en la demanda.-
          El convenio en cuestión, al que se le asignó una vigencia de seis meses desde su celebración, renovable por un plazo similar de no mediar oposición expresa, previó la opción a favor de cualquiera de las partes de adquirir la porción indivisa de la otra, abonando el 50% del precio fijado en $650.000, o bien se autorizan recíprocamente a vender a un tercero por el mismo precio, repartiéndoselo por mitades, preci-sándose que el pago debía ser en efectivo, sin admitir la entrega de bienes en su lugar.-
          Mas allá de la vigencia del acuerdo en cuestión -que interpretado literalmente habría vencido a los 120 días de su celebración- es claro que su invocación no pudo tener relevancia alguna respecto de la acción, por cuanto de sus términos no se infiere en modo alguno que implique renuncia a la facultad de reclamar la partición en especie en cualquier momento que consagra el Art.2692 del cód.civ. ni siquiera suspensión provisoria a la división en los términos del Art.2693: lisa y llanamente se pactaron las condiciones de precio para el supuesto de que las partes optaran -en el plazo previsto- por extinguir el condominio mediante la compra de la parte indivisa de los otros. Lo que no alcanzo a dilucidar es la interpretación de que esa vaga defensa opuesta a la prosperidad de la acción importe una contrademanda: que puede reconve-nirse en ejecución de un convenio que en todo momento refiere a las alternativas pactadas como meramente facultativas (“podrá”)?. ¿Acaso se interpretó que la demandada pretendía obtener la compra forzada de su 50% indiviso al precio pactado? o bien ¿la venta a un tercero por el mismo precio?. Desde luego ello no se desprende del tenor de la pieza procesal.-
          Sentado lo expuesto, cabe tratar el tema de la imposición de costas que agravia a ambas partes, tanto con respecto a la acción principal como a la mentada “reconvención”.-
          El criterio general referido a las costas en las acciones por división de condominio es sin duda su carga en el orden causado, por tratarse –en principio- de una erogación necesaria en beneficio común. Los condóminos pueden dividir el condominio por la forma que mejor les convenga, siempre que lograsen ponerse de acuerdo sobre el procedimiento a seguir. Cuando no se llega a tal acuerdo no queda otra solución que el recurso a la vía judicial, sin que razonable-mente pueda reprocharse a ninguno por la imposibilidad de lograr consenso.-
          En tal sentido ha dicho la jurispru-dencia: ”La ley sanciona con la carga de las costas la oposición maliciosa a la división del condominio en sí misma y no al modo de concluirla, desde que no impone una modalidad bajo la cual los condóminos están obli-gados a prestar su conformidad.- “Autos: Manuel Peón e hijo S.A. c/Peón Alvar o Peón López s/Div. condominio - NºSent.C. 076196 Civil - Sala 2 - 14/06/1988.-
          “Si ha existido allanamiento en un juicio por división de condominio, las costas deben correr por su orden y en proporción al respectivo interés económico de cada propietario ya que de lo contrario, imponiéndolas sólo a alguno de ellos, impor-taría obligar a éstos a recibir mermada su parte sin motivo alguno”.- Autos: Gaguin Fortune c/Gaguin Alberto Moises s/División de condominio - NºSent.C. 080271 Civil - Sala 1 - 30/06/1988
          “Las costas devengadas en el primer estadio del proceso por división del condominio deben ser satisfechas, en el supuesto de allanamiento incondicionado y oportuno, en el orden causado y en proporción al interés de cada condómino, puesto que lo contrario significaría obligar, sin motivo, a que cada interesado reciba su parte mermada” (conf.C.N.Civ.Sala E, 25/6/80, en L.L., 1980-D-533; íd., Sala A, 12/4/84, en L.L., 1984-D-149; íd., Sala B, 30/11/78, en L.L., 1979-A-544; íd.,Sala D, 11/6/8l en L.L., 1982-A-233; íd., Sala G, 10/7/87, en L.L., l988-B-610; Fenochieto-Arazi, "Código Procesal...", t. IV, p. 352)Autos: TROPICOM S.A. c/LA CASA DE LOS METALES S.A.C.I. s/ DIVISION DE CONDOMINIO - NºSent.C. 141289 Civil - Sala F - 09/02/1994.-
          “En los juicios por división de condominio es preciso distinguir las costas del proceso de las derivadas de la ejecución de la sentencia que tienden a efectivizar la división. En cuanto al primer aspecto, cuando la actitud del o de los condóminos, controvierte el derecho que asiste al o a los que ya habían exteriorizado su opción por dividir el condo-minio haciendo uso del derecho conferido por el art. 2692 del Código Civil, o media una negativa implícita, lo que obliga a promover la acción judicial con dicha finalidad, es de estricta justicia que el o los re-nuentes soporten los gastos causídicos originados, precisamente, en virtud de su proceder. Pero las costas a devengarse por la ejecución de la sentencia en el proceso deben ser repartidas en proporción a las respectivas alícuotas (conf. C.N.Civ.Sala C, c. 228.302 del 7/7/78; íd. Sala A, c.218.661 del 30/8/77; íd. Sala B, E.D.42-288; íd.Sala F, E.D.49-396).
          “1- Si quien demanda la división de condominio se vio precisado a recurrir a la vía judi-cial por la negativa de su condómino a partir privada o extrajudicialmente, y ello es acreditado en la causa -de proceder en definitiva la división-, las costas deberán ser soportadas por el demandado, por aplicación del principio general del art.68 del Código Procesal, y aún cuando en la misma hipótesis el demandado se allanare a la división judicial, corresponde la aplicación de las costas si dio motivo a la demanda por no avenirse a la división privadamente. 2- Cuando al demandar por división de condominio se afirma el fracaso previo de intentos extrajudiciales para ese propósito, y en la réplica los emplazados, además de allanarse incondicionalmente niegan expresamente la resistencia, queda a cargo del actor probar esa afirmación y de su acreditación dependerá el pago de las costas.” Autos: SAN JUAN, Marta Olga y otros c/GA-RRIDO Y COLOMBO, Oscar Virgilio s/DIVISION DE CONDOMI-NIO. Sala M.- Magistrados: Gladys Stella Alvarez, Hernán Daray. - 28/06/2000
          “Es doctrina recibida que en las actuaciones sobre división de condominio, donde la intervención judicial no es indispensable, y en los que cuando ella se reclama, no existe por lo común tema contencioso ni tela de juicio, la regla general, en principio, es que las costas han de soportarse en el orden causado y las comunes por mitades.”- CC0000 TL 8021 S 23-10-86, Juez SUARES (SD) Zelasqui, Jorge A. y otros c/Zanesi, Hugo A. y otros s/Nulidad de proceso-Regulación de honorarios MAG. VOTANTES: Suares - Peralta - Basso Craig.
          “En las actuaciones sobre división de condominio, las costas en principio han de soportarse en el orden causado y las comunes por mitades, siempre que haya mediado allanamiento del demandado dentro del plazo acordado para contestar la demanda y no pueda sostenerse válidamente que por su culpa se originó el reclamo judicial.”-CC0000 TL 8918 RSD-17-58 S 23-6-88, Juez CASARINI (SD) Santos, Elyer y otros c/Santos, Abel s/División de condominio MAG. VOTANTES: Casarini - Macaya – Lettieri.
          “Cuando al demandar por división de condominio se afirma el fracaso previo de intentos extrajudiciales para ese propósito y en la réplica los emplazados, además de allanarse incondicionalmente, niegan expresamente la resistencia, queda a cargo del actor (art.375, C.P.C.) acreditar esa afirmación y de su acreditación dependerá el pago de las costas (art. 68, Cód. cit.). SCBA, Ac 57990 S 17-10-95, Juez NEGRI (SD) Martínez, Oscar Alberto c/Alberti, Oscar Adolfo s/ División de condominio AyS 1995 III, 865 MAG. VOTANTES: Negri-San Martín-Pisano-Laborde-Rodríguez Villar.-
          Pese a la variedad de soluciones casuísticas que se contemplan en la jurisprudencia reseñada, entiendo que del solo hecho de no haberse avenido la demandada a las propuestas extrajudiciales enderezadas a la liquidación del condominio, no se deriva que deba responsabilizársela por las costas producidas por la necesidad de recurrir a la vía judicial. Nadie puede ser obligado a acordar extraju-dicialmente la forma de liquidar un condominio ni castigado por su disenso que, en todo caso, es una alternativa común en relación con este derecho real detentado por sujetos plurales, con intereses normal-mente contrapuestos. La propuesta presentada por la demandada a fs.249/251 no aparece irrazonable como aduce la actora, toda vez que se basa en una división tomando como pauta el valor promedio del metro cuadrado que se infiere de las tasaciones acompañadas.-
          Obviamente hubiese sido más razonable un allanamiento liso y llano a la demanda, habida cuenta de que en sustancia la accionada no se opuso -ni hubiese podido oponerse- a la disolución del condo-minio, que constituye una prerrogativa irrenunciable de cada condómino no sujeto a indivisión forzosa.-
          “En el juicio de división de condominio no hay vencedor ni vencido, cuando no medie oposición, y no hay condena en costas, sino que simplemente se trata de distribuir los gastos provocados por la división de la cosa común, en forma equitativa, distinguiendo los trabajos que han resultado de beneficio común.” POLIMENI Domingo Luis EN J: POLIMENI Domingo Luis C/María SANTOS POLIMENI y otro S/división de condominio - CASACION (NºFallo 71199139) (SENTENCIA) Mag. CANO-MARTINEZ VAZQUEZ-BOULIN ZAPATA 19/03/71
          “En caso de condominio el allanamiento funciona con cierta particularidad respecto de los supuestos comunes. En efecto: él es oportuno, total e incondicionado si el demandado nunca se niega a dividir el condominio por tratarse de un derecho indiscutible del actor y el hecho de que al tiempo de allanarse el accionado pida la división del bien en otra forma que la pretendida por el actor, en principio no significa que haya puesto una condición al allanamiento, por lo que no cabe imponerle las costas del juicio sino que ellas deben correr por su orden y en proporción al respectivo interés económico de cada propietario. ”Badaloni José Eusebio C/Rómulo Santiago Badaloni S/ División Condominio (CIUDAD - CAMARA DE APELACIONES CIVIL COMERCIAL MINAS PAZ Y TRIBUTARIO Nº4 - Nº Fallo 96194673)(SENTENCIA) Mag. SARMIENTO GARCIA– GONZALEZ-BERNAL 28/03/96.-
          En el caso que nos preocupa, la celebración del convenio invocado por la demandada, en el año 1997, da cuenta de que no medió negativa, por parte de ella, a la división del condominio, sino mero desacuerdo en torno a la forma de hacerla efectiva.-
          En punto a las costas impuestas en relación con la supuesta reconvención, entiendo que las mismas son improcedentes, toda vez que la invocación del convenio en cuestión no ha importado contrademanda alguna. Antes bien, como ya he adelantado, de los términos de la convención en cuestión se desprende que la compra por una de las partes o la venta a un tercero, en ambos casos por el precio convenido, importa una “facultad” reconocida recíprocamente y, por ende, sólo pudo haberse interpretado que se pretendía ejecutar dicha convención mediante reconvención en el supuesto de que la demandada ofreciese comprar por el precio que la contraria se obligó a vender, lo que no se desprende del tenor del responde.-
          Concluyo en que la actuación generada a instancias de la actora -fs.38- y consentida por la contraria, dando trámite a una reconvención inexis-tente, ha resultado absolutamente inoficiosa, por lo que no cabe la regulación de honorarios a favor de los letrados que la generaron por acción u omisión.-
          Ha dicho la Corte Suprema: “Resulta improcedente la regulación de honorarios profesionales cuando la actuación cumplida debe ser reputada inofi-ciosa, es decir carente de toda utilidad para lograr el efecto perseguido con su presentación.” Autos: Moral, Ricardo C. c/Cotax Vivienda y Créd. para Prop. de automóviles de Alquiler y Afines Ltda. T°312 F°1816 Ref.Honorarios de abogados y procuradores. 21/09/1989.
          “Los principios contenidos en el art. 6 de la ley 21.839 excluyen la posibilidad de retribuir las tareas cuando la actuación cumplida resulte ino-ficiosa, es decir, carente de toda utilidad para lograr el efecto perseguido con su presentación.” Autos: Giordano, Fiore c/Autolatina Argentina S.A. T°316 F°1671 Ref.Honorarios de abogados y procuradores. Ma-gistrados: Barra, Levene, Belluscio, Petracchi, Moliné O'Connor. Disidencia: Abstención: Boggiano, Cavagna Martínez, Fayt, Nazareno. 07/07/1993
          Se ha definido la inoficiosidad: ”Inoficiosa es la tarea inútil, superflua e incondu-cente de manera indudable.” SCBA, Ac 44374 S 27-12-91, Juez SAN MARTIN (SD) Albino Rozzi e hijos S.A. y otro s/Concurso preventivo DJBA 143, 73 - AyS 1991 IV, 657 MAG. VOTANTES: San Martín - Pisano - Mercader - Vivanco – Laborde.
          “La descalificación por inoficiosos de escritos presentados en los expedientes comprende a aquellas tareas inútiles, superfluas o que quiebran el encadenamiento lógico-jurídico del proceso y, por ende, no merecen retribución, habida cuenta que su incon-ducencia hace funcionar en el vacío los presuntos servicios profesionales. Que, naturalmente, evaden esta consecuencia, los trabajos que pese a su idoneidad no logran éxito.” CC0001 AZ 39750 RSD-152-98 S 23-9-98, Juez ONETTI DE DOURS (SD) MUNICIPALIDAD DE OLAVARRIA s/ SU DENUNCIA MAG. VOTANTES: ONETTI DE DOURS - CESPEDES – OJEA.
          En el orden local, pese a la falta de contemplación del caso en nuestra ley arancelaria, ha dicho esta Cámara: “El derecho de los abogados y procuradores al cobro de honorarios por tareas judi-ciales, que no nace a partir de su cuantificación por parte de la autoridad jurisdiccional sino desde el comienzo de la actividad profesional del letrado en el expediente, sólo puede ser cuestionado cuando la tarea realizada resulte notoriamente inoficiosa. Determinar tal carácter y, en consecuencia, privar al profesional de la retribución a la que, en principio, debiera considerársele merecedor, si bien constituye una labor librada al prudente arbitrio del magistrado actuante, su aplicación en los casos concretos debe resultar de situaciones claramente sancionables e imputables al profesional”. OBS. DEL SUMARIO: P.S. 1996 -I- 67/68, Sala II Juez GIGENA BASOMBRIO (SD) DE VICENTE, CARLOS ALBERTO c/CASINO PROVINCIAL DEL NEUQUEN s/DAÑOS Y PERJUICIOS MAG. VOTANTES: GIGENA BASOMBRIO – GARCIA.
          “Por trámites inoficiosos no se regulan honorarios. Así, cuando un profesional realiza una tarea completamente inconducente e inoficiosa, no puede pretender que se le regulen honorarios. No corresponde regular honorarios si el escrito que presenta el profesional sólo se limita a formular remisiones, lo que no constituye una actuación susceptible de remuneración”. OBS. DEL SUMARIO: P.I. 1996 -I- 54, Sala II REBOREDO, CARMEN ROSA c/PRADO, JUAN JOSE s/ DESALOJO.- MAG. VOTANTES: GARCIA - GIGENA BASOMBRIO.
          “Al no considerar nuestra ley 1594 de manera particular los casos de los escritos inofi-ciosos, son de aplicación los principios de orden general contenidos en el art. 6 de dicha normativa.”-OBS. DEL SUMARIO: P.I. 1998 -II- 232/233, SALA I Juez GARCIA (MA) Bases S.A. y Otro c/Volpe Hugo Augusto s/ Cobro Ejecutivo MAG. VOTANTES: Garcia-Silva Zambrano-Gigena Basombrio.-
          En base a lo expuesto, propongo al Acuerdo que se confirme la imposición de costas en el orden causado, dejándose sin efecto la imposición de costas y consiguientes regulaciones de honorarios referidos a la pretendida reconvención que no fue tal.-
          Objeciones relativas a la división del condominio: No hallo atendible la objeción de la actora en cuanto a la metodología fijada en la sentencia enderezada a la percepción por su parte del crédito resultante de la división en especie del condominio existente respecto de las demás unidades funcionales. En efecto: si del precio a obtenerse de la venta de la unidad afectada a tal fin, se reservasen las actoras el 50% y el crédito de $15.932,88 se hiciera efectivo sobre el saldo, resulta claro que el resultado final no llevaría a la formación de dos montos iguales. Por el contrario, la mecánica liquidatoria fijada por la “a quo” conduce inexorablemente a la paridad tenida en miras.-
          En cuanto al agravio de la demandada, referido a la omisión de disponer sobre la adjudicación de los espacios comunes del edificio, cabe señalar que la división en especie o unidades funcionales del edificio objeto de la demanda presupone necesariamente la previa adecuación del mismo al régimen de propiedad horizontal regulado por ley 13.512 y su reglamentación, trámite que deberá llevarse a cabo por vía de ejecución de sentencia. Dicho ordenamiento de orden público regula en los artículos 2 y 3 lo atinente a los espa-cios comunes, en tanto que el decreto reglamentario dispone que el Reglamento de Copropiedad y Adminis-tración –instrumento cuya inscripción condiciona el nacimiento del régimen de propiedad horizontal- debe necesariamente contener: 1°)la especificación de las partes del edificio que son de propiedad exclusiva (las que han sido determinadas en la sentencia); 2°) enumeración de las cosas comunes y uso de ellas y de los servicios comunes (Art.3°, incs.3° y 4°); 3°) destino de las diferentes partes del inmueble (inc.5°). Vale decir que tanto las partes que por su naturaleza o funcionalidad se consideran comunes (Art.2°ley 13.512) como la proporción del condominio de cada propietario de unidad funcional sobre los mismos (art.3 2° párr.lex cit.), son materias propias del Reglamento en cuestión, con ajuste a las claras pautas legales, por lo que no cabe que la jurisdicción resuelva sobre la materia en esta instancia.-
          Por las razones expuestas, propongo al Acuerdo que se confirme la sentencia recurrida en lo principal, manteniendo la imposición de costas en el orden causado para ambas instancias con respecto a la acción, y dejando sin efecto la imposición de costas y regulaciones de honorarios relativos a la reconvención cuyo trámite se declara inoficioso, y confirmándola en todo lo demás que fuera objeto de recurso y agravios por ambas partes, deviniendo abstracto el recurso contra los emolumentos, por altos. La regulación de los honorarios de segunda instancia se ajustará a lo dispuesto por el Art.15 LA.-
          Tal mi voto.-
          El Dr. Luis SILVA ZAMBRANO dijo:
          Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.-
          Por lo expuesto:
          SE RESUELVE:
          1.- Confirmar la sentencia recurrida obrante a fs.266/267 en lo principal, dejando sin efecto los puntos IV), V) y VI) de la misma.-
          2.- Imponer las costas de Alzada en el orden causado (art.71, C.P.C.C.).-
          3.- Regular los honorarios de los profesionales intervinientes en esta instancia en las siguientes sumas: para el Dr. Guillermo CORREA SKIBA, patrocinante de la actora, de pesos CATORCE MIL CUATROCIENTOS ($14.400); para el Dr. Guillermo CORREA, apoderado de la misma parte, de pesos CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA ($5.760); para el Dr. Sandro F. OCHOA, patrocinante del demandado, de pesos CATORCE MIL CUATROCIENTOS ($14.400) y para el Dr. Pedro L. QUARTA, apoderado de dicha parte, de pesos CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA ($5.760)(art.15, LA).-
          4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.-





          Dr.Luis Silva Zambrano Dr.Lorenzo W. García
          JUEZ JUEZ










Categoría:  

 

Fecha:  

 

Nro de Fallo:  

 


Tribunal:  

Cámara Civil 


Secretaría:  

 
Sala:  

Sala 1 



Tipo Resolución:  

 

Carátula:  

 
Nro. Expte:  

 

Integrantes:  

 
 
 
 
 

Disidencia: