NEUQUEN, 21 de diciembre de 2006.
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados "BANCO BANSUD S.A. CONTRA ARANGUEZ MARISA
NOEMI S/EJECUCIÓN HIPOTECARIA" (EXP Nº 249444/0) venidos en apelación de la
SECRETARIA DE JUICIOS EJECUTIVOS Nº 2 a esta Sala I integrada por los Dres.
Lorenzo W. GARCIA y Enrique Raúl VIDELA SANCHEZ con la presencia de la
Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO de GIORGETTI, y de acuerdo al orden
de votación sorteado el Dr. Enrique VIDELA SANCHEZ dijo:
I.- En la instancia anterior se dispuso librar orden de pago a favor de la
compradora en subasta por la suma equivalente a las deudas publicadas en el
edicto de subasta, y con objeto de su cancelación. Contra ello se alza la parte
actora solicitando se anule la orden de pago. Argumenta que es insuficiente la
suma obtenida en la subasta para pagar el crédito reclamado en autos, para
solventar las deudas que pesan sobre los inmueble licitados. Los gastos y
costas judiciales mantienen preferencia absoluta sobre cualquier otro rubro,
debiéndose incluir gastos de justicia, tasas registrales, publicación de
edictos, como así también los honorarios de los letrados. También el crédito
hipotecario mantiene preferencias sobre las deudas que pesan sobre el inmueble.
Resalta que el código civil otorga un privilegio al fisco sobre la generalidad
de los bienes del deudor, en tanto el acreedor hipotecario tiene privilegio
especial sobre el producido del inmueble hipotecado. Cita jurisprudencia al
respecto
La revocatoria no fue acogida por el a quo, quien concedió la apelación
subsidiaria. La compradora en subasta contesta el traslado que se efectúa de
los argumentos en que sustenta la actora su recurso, solicitando su rechazo.
II.- El primer artículo del Título “De la preferencia de los créditos” del
Código Civil, el 3975, da clara idea de que un presupuesto de la norma es que
se esté en una situación de insuficiencia patrimonial, cuando expresa que: “El
derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro,
se llama en este código privilegio”. El artículo siguiente se ocupa de precisar
la exclusividad de la ley como creación de un privilegio.
El art.3.881 comienza a dar una definición de la jerarquía del privilegio del
acreedor hipotecario cuando hace referencia al valor remanente de los
inmuebles, por la detracción producida en él por la dimensión de aquel crédito.
El art. 3.918, que prevé la prioridad de pago de los acreedores privilegiados
sobre la generalidad de los muebles y de los inmuebles, respecto a todos los
otros acreedores del deudor, se ocupa previamente de exceptuar al privilegio
del hipotecario
El Cápitulo IV del título pasa a considerar los privilegios sobre los
inmuebles, señalando el Art. 3.934: “Los hipotecarios son preferidos sobre los
bienes gravados con la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el día en que se
tomó razón de la hipoteca. Las inscripciones del mismo día concurren a
prorrata”. El art. 3.936 precisa que la hipoteca garantiza, a más del
principal, los intereses o rentas.
Como puede apreciarse de esta prieta síntesis de la normativa civil, el
predominio del privilegio del crédito hipotecario, frente al crédito fiscal, es
muy claro.
Es necesario precisar que la normativa del Código Civil no supone
insoslayablemente la pérdida de la posibilidad de exigir el cumplimiento del
crédito fiscal por parte del deudor, sino simplemente que tal cancelación no
podrá hacerse a partir del producido de la venta forzada del bien sobre el que
recaía esa deuda fiscal. Se trata de la determinación de quien deberá soportar
la persecución de la cancelación de su crédito directamente al deudor, sin
tener ahora la alternativa de caer sobre el bien, pues éste ha salido del
patrimonio del deudor, para pasar al de un tercero ajeno a tal deuda.
Por supuesto, se trata de situaciones que no se ubican en la excepción de que
la convocatoria a interesados en la subasta contemple que el eventual comprador
en la misma se haga cargo de soportar las deudas del inmueble. El caso de autos
se sitúa en la generalidad; fuera de la situación excepcional señalada, no se
trata de que el comprador cargue con tales gravámenes.
A esa precisa cuestión: “Aunque los edictos que publicitan la subasta de un
bien prendado lleven la prevención de que el bien posee deudas impositivas o
por servicios, ello de por sí no tiene la entidad para trasladar la carga de
ellas al adquirente, quien no es responsable por los impuestos anteriores al
acto de toma de posesión, respecto de los que está obligado el ejecutado, y en
orden a su pago debe tenerse en cuenta la preferencia que los mismos tienen
sobre el pago del capital e intereses adeudados del préstamo garantizado”
(Cámara Civil y Comercial de San Nicolás CC0100 2770 RSI-211-00 I 27-4-2000
“Banco del Suquía S.A. c/Claros, Marcela Elisabet y otros s/ Ejecución
prendaria” MAG. VOTANTES: Porthé-Rivero de Knezovich-Telechea JUBA N°
B855723).
“El comprador en subasta judicial responde únicamente con la cosa transmitida y
a partir de la fecha de la toma de posesión, respecto sólo de los impuestos,
tasas y contribuciones devengadas o impuestos a partir de esa fecha, pues los
anteriores a ésta, al igual que, en general, los créditos de embargantes,
inhibientes y acreedores hipotecarios -debidamente citados éstos para la
subasta- del vendedor ejecutado gravitan sobre éste y deben ser satisfechos con
el precio obtenido en la misma subasta, sobre cuyo precio han de incidir o
prorratearse oportunamente los privilegios, prelaciones o preferencias que las
leyes acuerdan a los respectivos acreedores en razón del origen o naturaleza de
sus créditos y garantías, sin perjuicio de las acciones que contra el deudor
vendedor pudieran corresponderles por los saldos impagos” (Cámara Civil y
Comercial de San Isidro CC0001 74805 RSI-422-98 I 30-6-1998: “De León, Federico
c/Cohen, Alberto s/Ejecución Hipotecaria” MAG. VOTANTES: Medina-Cabrera de
Carranza B1700848).
“El art. 568 inc. 1°, del C.P.C.C. sólo prevé, antes de la subasta, el
requerimiento de informes sobre impuestos, tasas y contribuciones para que el
eventual comprador pueda deslindar su posición al respecto, siendo que las
deudas anteriores a la toma de la posesión se encuentran a cargo del ejecutado
vendedor. Pero el art. 569 del C.P.C.C. únicamente contempla la comunicación de
la subasta decretada a los jueces embargantes (e inhibientes) y a los
acreedores hipotecarios, no encontrándose en dicha norma, al menos en el caso
de autos, las entidades fiscales cuya citación se ordenara” (Cámara Civil y
Comercial de San Isidro CC0002 98504 RSI-299-5 I 27-4-2005, “Orol de Lanús
Carmen c/Lanús Juan s/Divorcio 67 bis” MAG. VOTANTES: MALAMUD-KRAUSE-BIALADE
B1751267).
“La transferencia de un inmueble realizada en subasta pública tiene el carácter
y alcance de un acto de atribución de derechos autónomos en favor del
adquirente, con prescindencia de los derechos del transmitente, puesto que
aquél recibe el inmueble libre de gravámenes, que se trasladan al precio de
compra en virtud del principio de subrogación real. El adquirente de un bien en
remate judicial tiene consolidado, mediante la aprobación de la subasta y el
pago del precio, el derecho a obtener el dominio libre de deudas. El artículo
590 del código de rito dispone que la indisponibilidad de las sumas mientras el
ejecutante no esté totalmente desinteresado, es que todas las deudas anteriores
quedan transferidas al precio obtenido en la subasta, y es por esto
precisamente que el juez requiere los informes sobre deudas por impuestos,
tasas y contribuciones y por expensas comunes si el bien subastado es un
inmueble sujeto a régimen de propiedad horizontal. Es que el comprador tiene
derecho a recibir el bien adquirido libre de todo gravamen hasta el día de la
entrega, así como también los documentos necesarios para las inscripciones
administrativas que fueran indispensables por la naturaleza del bien. De este
modo, corresponde hacer lugar a la petición del comprador, eximiéndolo del pago
de los impuestos, tasas y contribuciones anteriores a la toma de posesión”
(Cámara Civil y Comercial de La Plata CC0203 95465 RSI-81-1 I 17-4-2001:
“Prado, Angélica C. c/Cardozo, Armando R. s/ Ejecución hipotecaria”; ídem,
causa 95465 reg. int. 81/01. MAG. VOTANTES: Fiori-Billordo B353166).
Pero, frente al lineamiento que ofrece el Código Civil, se ha ido construyendo
el criterio doctrinario-jurisprudencial de que no afecta aquel a la esfera
legisferante de las provincias (y de los municipios) para establecer una
relación distinta respecto a las deudas fiscales. Esencialmente, se basa en la
necesidad de sostener la estructura estatal, finalidad que beneficia a todos
por igual, por lo que no es válido que el acreedor hipotecario pueda prevalecer
sobre tal necesidad pública.
Entonces, enfrentando a esas situaciones de insuficiencia del producido del
bien inmueble para atender tanto a acreedores hipotecarios y fiscales, se han
producido resoluciones judiciales que distan de ser uniformes.
La Corte Suprema de la Nación ya había dicho, en 1948, en “Banco Hipotecario
Nacional c/ Provincia de Entre Ríos” (T. 212, p. 587): “El acreedor hipotecario
tiene derecho a ser satisfecho sobre el valor del inmueble afectado, con
preferencia respecto del crédito fiscal por impuestos sobre dicho bien surgido
con posterioridad a la constitución de la hipoteca”.
También: “El acreedor hipotecario es preferente frente al crédito del Fisco por
impuestos, siempre que este último provenga de deudas posteriores a la
constitución de la hipoteca; pero cuando se trata de impuestos anteriores al
registro del gravamen, aunque estén a cargo del deudor, en caso de venta
forzosa se trasladan al producto de la subasta y mantienen su preferencia
frente al acreedor hipotecario” (CC0101 La Plata 237405 RSD-68-2 S 11-4-2002
“Malcum, José y ot. c/Fernández Bazán V. s/ Ejecución hipotecaria” MAG.
VOTANTES: Tenreyro Anaya-Ennis JUBA N° B101611).
En torno al requerimiento del apelante respecto del pago de la parte
proporcional del impuesto a la transferencia de inmuebles que corresponde a la
parte transmitente, no puede soslayarse que habiéndose llevado a cabo la
subasta pública en el marco de un concurso especial -en virtud de la situación
de falencia de la parte ejecutada vendedora- y, toda vez que los gastos en
cuestión no pueden ser calificados como de conservación, custodia,
administración y realización del bien, a que hace referencia el artículo 244 de
la Ley 24.522, no corresponde deducir dichos conceptos -como intenta el
adquirente- de los fondos resultantes de la venta producida, en desmedro del
privilegio que ostenta el acreedor hipotecario ejecutante, pues tales importes
no revisten la calidad de necesarios, ni tampoco se advierte que su pago
reporte un beneficio para el mentado acreedor, extremo que impide sortear el
orden de privilegios establecido por la Ley Concursal que resulta normativa
especial aplicable en la materia -doct. arts. 239, 240, 241, 244, 245 y sgtes.
de la Ley 24.522 (Cámara Civil y Comercial de Quilmes CC0001 7281 RSI-243-4 I
21-9-2004, “Galezynski, Halina c/Muller, Silvestre s/Concurso especial” MAG.
VOTANTES: Busteros-Señaris B2902439).
La Cámara Civil y Comercial de San Isidro, en CC0002 97197 RSI-866-4 I
30-9-2004: “Urtizberrea, María S. c/Penela M. s/Ejecución hipotecaria”, MAG.
VOTANTES: Malamud-Krause-Bialade, señala que los impuestos, tasas o
contribuciones anteriores al registro del gravamen, mediando venta forzosa, se
trasladan al producto de la subasta y mantienen su preferencia frente al
acreedor hipotecario, pero precisa inmediatamente después que la hipoteca tiene
preferencia por sobre el privilegio de las entidades acreedoras de dichas
deudas para el período comprendido entre la constitución de la hipoteca y la
toma de posesión del comprador en subasta (JUBA N°B1751144).
La Segunda Cámara Civil y Comercial de la ciudad de Mendoza: “En atención a la
normativa aplicable a los privilegios en caso de existir hipoteca (art. 3934 y
cc. del Código Civil, por remisión del artículo 243, inciso 1, Ley de Concursos
y Quiebras), se impone que el acreedor hipotecario prevalezca sobre un crédito
verificado por el Departamento General de Irrigación correspondiente a una
deuda devengada con posterioridad a la constitución de la hipoteca, pero
anterior a la sentencia de quiebra” (Autos: B.N.A. en J. 3561 Cremaschi, Oscar
S/ P/quiebra Fallo Nº 05190038 14/04/2005- Ubicación: A102-264 – Expte. Nº
30217 Mag.: Varela de Roura – Gianella)
“Los créditos impositivos anteriores a la constitución de la hipoteca, si bien
son a cargo del deudor, se trasladan, en el caso de venta compulsiva, al
producto de la subasta y, por lo tanto, retienen su privilegio frente al
acreedor hipotecario” (Cámara Nacional Civil sala M; autos: “VILLANUEVA Angel
c/ MANCUSO s/EJECUCIÓN. Magistrados: Vilar – Daray - 26/02/2002 - Exp.nº
R.340727 LD).
La Cámara Civil y Comercial de La Plata, por la Sala que integraban los
renombrados vocales Sosa y Crespi, adopta la posición que da prevalencia a las
deudas fiscales: “Las deudas por impuestos y tasas constituyen obligaciones
"propter rem" o ambulatorias que el titular de los bienes debe atender y, por
consiguiente, oblar en caso que el precio del remate no alcance para afectarlo
a su satisfacción, como quiera que aquéllos se transmiten con la cosa sobre la
cual recaen y no se extinguen con la venta judicial y de ahí la necesidad de
ser conocidas con anterioridad, debiendo surgir del expediente, aunque no se lo
consigne en forma detallada en el edicto y ello es de indubitable conocimiento
cuando, como aquí sucede, el adquirente es el propio ejecutante hipotecario
(Cámara Civil y Comercial de La Plata CC0201, B 73104 RSD-45-92 S 10-3-1992:
“Reparaz, Marta c/Troncoso, Gabriel Juan s/Cobro Hipotecario” B250473).
También: “Conforme a lo dispuesto en el art. 581 del CPC, es improcedente
acordar la disponibilidad de los fondos si no se reservan las sumas necesarias
para el pago de los correspondientes impuestos o se cite a los organismos
pertinentes a hacer valer sus derechos -arts. 586, 589, 590 del CPC; 3934, 3789
inc. 2° del CCI- (Cámara Civil y Comercial de Mar del Plata CC0101 96879
RSI-290-96 I 25-4-1996: “Cendon Cousiño José c/Di Carli de Viani, Nilda s/
Ejecución hipotecaria”, MAG. VOTANTES: De Carli-Font-Ramirez B1351374).
Procurando encaminarnos hacia la resolución del tema traido, es interesante
exponer la explicación que da el voto del Juez Cazeaux de la Cámara Civil y
Comercial de Mar del Plata, en un caso de Concurso Especial en una Quiebra: “El
impuesto es un gravamen en el que se pone de relieve el aspecto objetivo del
hecho imponible y que pesa sobre determinados bienes del deudor; de ello surge
que su falta de cumplimiento no atentaría contra la conservación de éstos. A su
vez, a las tasas por alumbrado, limpieza y conservación de la vía pública, que
deben ser abonadas por el propietario, no cabría definirlas como gastos de
conservación, debido a que en ellas sus beneficios no recaen propiamente y de
una manera directa sobre bienes del deudor, sino sobre bienes del dominio
público, lo cual nace de su denominación (con la utilización de los términos
"vía pública"), como las calles y veredas del frentista. Respecto a los demás
servicios que pesan sobre el inmueble arribamos a la conclusión de que ellos
tampoco son gastos conservatorios, pues no se observa lo imprescindible de su
erogación; es más, su falta de pago sólo podría ocasionar la suspensión o corte
del servicio pero en ningún modo ello afectaría a la conservación del bien, que
no se vería agraviado en su uso, valor o protección, bastando hacer los pagos
correspondientes para que éstos sean reestablecidos. Siguiendo estos
lineamientos, no puede admitirse que los créditos por impuestos, tasas y
servicios posteriores al decreto falencial pasen a ubicarse en un orden
preferente al de aquel acreedor cuyo crédito se halle garantizado con un
derecho real de hipoteca, siendo un privilegio especial establecido
expresamente por el art. 241, inc. 4to. de la LCQ” (118185 Rsd-24-4 12/02/2004
“Banco de la Nación Argentina S/Concurso Especial Hipotecario en: Santoro,
Humberto S/Quiebra” LD).
Esta Cámara ha sentado en los casos citados por el apelante, la precedencia del
crédito hipotecario sobre las acreencias fiscales.
En razón de los precedentes citados considérase que cabe dar razón al apelante,
revocando la providencia en crisis; eso sí, dejando expresa constancia que no
está a cargo del comprador la cancelación de los gravámenes fiscales que recaen
sobre el inmueble subastado. Las costas, en atención a la particularidad del
caso, corresponde sean impuestas en el orden causado.
Así lo voto.-
El Dr. Lorenzo W. GARCIA dijo:
Sin perjuicio de mantener mi reserva en torno a la cuestión planteada, cabe
señalar que, en el caso, el a quo proveyó favorablemente a fs.58 a la
preferencia planteada a fs.53vta./56 por el acreedor hipotecario, por lo que la
providencia de fs.155, confirmada por el a quo en la resolución de fs.160/161
infringe el principio procesal de preclusión.-
Adhiero, pues, al voto que antecede, sufragando en igual sentido.-
Por lo expuesto:
SE RESUELVE:
1.- Revocar el auto de fs.155, dejando expresa constancia que no está a cargo
del comprador la cancelación de los gravámenes fiscales que recaen sobre el
inmueble subastado.
2.- Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado, en atención a
la particularidad del caso.-
3.- Regístrese y vuelvan los autos al Juzgado de origen.-
Dr. Enrique VIDELA SANCHEZ - Dr. Lorenzo W. GARCIA
Dra. Mónica MORALEJO - SECRETARIA
REGISTRADO AL Nº 350 - Tº IV - Fº 725 / 730
Protocolo de INTERLOCUTORIAS -S A L A I- Año 2006