NEUQUEN, 5 de diciembre de 2006.- Y VISTOS: En acuerdo estos autos caratulados: “KOGAN LEON CONTRA MUÑOZ MURDEN GUILLERMO S/DESALOJO” (EXP Nº 321147/5) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Nº6 a esta Sala I integrada por los Dres. Lorenzo W. GARCIA y Enrique Raúl VIDELA SANCHEZ con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO DE GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr. VIDELA SANCHEZ dijo: I.- El actor promovió demanda de desalojo del inmueble locado al demandado, por vencimiento de contrato, señalando haber cumplido con la intimación previa. El locatario reconoció que se vinculó con el locador, señalando que continúa ocupando el inmueble por asistirle derecho frente a la promesa de contrato formulada por el actor, quien le exigió ofreciera garantía con título de propiedad, para renovar el contrato, por lo que puede entenderse una continuación del mismo a partir de noviembre de 2004, lo que llevaría a extender el plazo por el mínimo fijado por la ley 23091 para ese tipo de locación, comercial. En la sentencia se tuvo por cierta la falta de aceptación del actor de la suscripción de un nuevo contrato, sobre todo por el texto de los recibos de alquileres, posteriores a las presuntas tratativas de celebración de otro, donde también aparece consignada la exigencia del locador de que el locatario debía desalojar el inmueble. Se concluyó así que el término de locación estaba vencido, correspondiendo admitir la demanda, condenando al accionado a desalojar el inmueble locado. Se alza el demandado contra la sentencia, señalando sus agravios a fs.226/31. Afirma no ser cierto el argumento de la misma, de que su defensa se basara únicamente en que por seguir pagando el alquiler, se estaba ante un principio de ejecución de contrato. Por el contrario, al contestar la demanda se alegó que el accionado hizo promesa de renovar contrato, en el año 2004, exigiendo para ello el actor que acercara un garante propietario, lo que fue cumplido (del Campo), como surge de la constancia expedida con fecha 20/4/2004, y de la misma manera concurrió otro garante, el señor C. V. J. También surge ello de lo dicho por el testigo O. N. del C. En las cartas documento y en los recibos entregados en concepto de alquiler "surge ello, al expresar el demandado que faltaba la suscripción del contrato; POR ENDE EL MISMO ESTABA EJECUTÁNDOSE". Con toda la prueba sustanciada se acreditó que el contrato estaba en plena ejecución y sólo faltaba instrumentarlo, surgiendo ello de los testimonios que dicen que sólo faltaba la garantía; es claro que ya se había pactado un nuevo precio y se comenzó a abonarlo. La leyenda sobre desalojo colocada por el actor, es prueba de su mala fe. Se agravia también por la ausencia absoluta de análisis de la buena o mala fe contractual incurrida por las partes, habiendo ella demostrado largamente la mala fe contractual del demandado [del actor, se entiende], ya que el inmueble era un baldío, sin infraestructura mínima, sin cloacas, con deuda impositiva, sin final de obra, sobre el cual el actor efectuó una promesa de venta que no cumplió, hizo firmar por un precio y cobró otro, hizo afrontar al accionado planes de pago de deudas de E.P.A.S. y municipales anteriores al contrato, negándose a devolver lo abonado e invertido, enriqueciéndose ilícitamente. En el año 2004 manifestó que se celebraría nuevo contrato, comenzando a cobrar $1.000 mensuales, solicitando que llevara garante propietario y a pesar de que el contrato comenzó a ejecutarse y se ofrecieron los garantes, ello no fue cumplido. El actor responde los agravios, sin perjuicio de señalar que el demandado no ha hecho una crítica razonada y concreta de la sentencia. El contrato de locación estaba largamente vencido y eso suponía que el locatario debía pagar un valor locativo, cuya cuantía post vigencia del contrato resultara incierta. La promesa de renovarlo no es tal sino que, como sucede habitualmente, se comenzó a hablar acerca de su renovación, lo que no se concretó, fundamentalmente por la falta de garantía a satisfacción del actor, por lo que éste no quiso firmar el nuevo y así lo hizo saber en cada uno de los recibos, en donde se anunciaba que debía procederse al inmediato desalojo del inmueble. No hubo un nuevo contrato de locación, y menos estaría ejecutándose en los hechos o producido algún efecto. Respecto a la mala fe que se imputa al actor, se señala que justamente el proceso debió iniciarse por la mala fe del accionado ya que, constituido en mora para el desalojo, no obstante continúa en su ilegítima ocupación. II.- Para el accionado, el contrato fue renovado, desde que hubo un ofrecimiento en tal sentido, conversaciones entre las partes destinadas a ello, y cumplimiento de su parte en pos de lo que se había acordado en aras a tal renovación, como lo era el ofrecimiento de un garante de suficiente solvencia. Para la acreditación de su planteo defensivo se tienen únicamente las testimoniales, que son bastante ineficientes a tal fin. El testigo C. desconoce si hubo o no renovación del contrato (fs.102). S. M., que trabajó en el lavadero del accionado, dice haber escuchado algo del ofrecimiento en venta del inmueble, pero no sabe si es verdad, y preguntado si el accionado estaba esperando una nueva confección del contrato de locación, dice creer que sí, que tenían que hacer una renovación, y no sabe qué pasaba, que así escuchaba hablar (fs.113). El último administrador del actor, G., preguntado si había recibido por parte del accionado cheque o dinero para la renovación del contrato en concepto de sellado contestó: "me parece que sí, pero me parece que no se hizo el contrato por el problema de la garantía" (fs.114). O.N.del C., quien según la argumentación del demandado sería el ofrecido como garante, se refiere extensamente a su relación con él y a las condiciones en que se encontraba el inmueble locado al tiempo de ingresar el locatario y de los ingentes gastos que hubo de emprender el mismo. En referencia al canon locativo dice creer que eran 300 dólares, que se pagaban 700 y se llegaron a pagar $1,000 dólares. Luego de referirse a que el accionado fue a pedirle los datos actualizados para ser garante nuevamente, al interrogante de la propia demandada, señala que la contratación fue con la inmobiliaria de C.. Más enfático, rotundo, es J.E.C.U., quien contesta afirmativamente la pregunta referida a la promesa de venta del inmueble, señalando constarle por ser martillero. Después, y sin aclarar concretamente la razón de sus expresiones al respecto, afirma que "se hizo contrato y después no se llegó a firmar, no lo aceptó el señor Kogan”. Los elementos de juicio que aportan las testimoniales son muy elementales, claramente insuficientes para abonar la postura defensiva. En cuanto a la conclusión que se pretende edificar a partir de la recepción por la secretaria del estudio del letrado del actor, de un instrumento, emanado del Departamento de Catastro del Municipio local (hoy a fs. 187), de ninguna manera cierra el panorama que el accionado pretende demostrar. La sola modificación del precio locativo, pagado de conformidad por el locatario, no implica novación, sino la continuación de la locación concluida en los términos del art. 1.622 del C.C. La voluntad de novar debe necesariamente ser manifestada en forma clara e inequívoca, pues la misma no se presume (art. 812 C.C.) por lo que es insuficiente la sola modificación del canon locativo para con ello concluir que se haya dado la novación. Sobre el punto es pacífica la jurisprudencia: "Vencido el contrato de locación, cabe considerar que la permanencia en el local fue en los términos del art. 1622 del C. Civil, no indicando la circunstancia de que el alquiler se hubiera actualizado en ese lapso la existencia de novación, porque la concertación de ésta no puede ser presumida" (C.N. Esp. Civil y Com., Sala III, Rep. E.D., t. 16, pag. 569, n°65). También así lo interpreta Salgado, "Locación, comodato y desalojo" pags. 196/200. Entonces, no habiendo demostrado acabadamente el accionado la renovación del contrato, la locación concluida ha continuado en los mismos términos y condiciones en que se venía desarrollando, perdurando las mismas obligaciones y derechos entre los celebrantes, que los que se estipulan en el convenio original. Se ha dicho que la permanencia en el inmueble por parte de la locataria luego de vencido el plazo contractual, sólo implica la continuación del contrato en los mismos términos pactados, por cuanto el art. 1622 del Código Civil elimina la posibilidad de una tácita reconducción, estableciendo en cambio la prolongación de los efectos contractuales y constituyéndose, por ende, el pago del precio, en una lógica contraprestación por el uso y goce de la cosa locada (Cam. Nac. Civil sala D “Coravia Constructora C/ Blanco Roberto y Otros S/Cobro de Alquileres - Nº Sent.: 43591 Magistrados: RIO C. RUSSOMANNO - 18/05/1989). La Sala A de igual Tribunal dijo que en nuestro régimen locativo no existe la tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa, desde que éste es el principio que rige el art. 1622 del Código Civil, lo que puede requerirse en cualquier tiempo, sea cual fuere el lapso en que el inquilino hubiese continuado en el uso y goce del bien. Esto no es más que una lógica consecuencia de lo normado en el inc. 1 del art. 1604 del Código Civil, según el cual la locación concluye "si fuere contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo", de modo que cuando el plazo locativo ha vencido se torna inmediatamente exigible la obligación del locatario de restituir la cosa locada, sin que sea necesaria la intimación del locador para que el inquilino caiga en mora en su crédito restitutivo, desde que la simple intimación -judicial o extrajudicial- basta para que sea considerado moroso (“Marrapodi Guillermo Y Otros C/Otero Francisco Esteban y/o Subinquilino y Ocupantes s/Desalojo” - Nº Sent.: 64881- Magistrado: A M. LUACES - Fecha: 27/10/1989). “La percepción de alquileres por parte de la locadora, después de vencido el término de la prórroga del contrato de locación acordada, no comporta una nueva prórroga de la relación locativa por otro periodo, obstativa de la homologación objeto de autos. En efecto: no se ha configurado una prórroga, caracterizada por un nuevo acuerdo de voluntades, por la cual se modifica el vencimiento del plazo del contrato, que se extiende por un nuevo término pactado. Por el contrario, no habiendo sido probado tal acuerdo de voluntades, se debe concluir que se está frente a un supuesto de "continuación" del contrato oportunamente celebrado, figura prevista en el art. 1622, Código civil (conf. Molina Quiroga, Eduardo, "Prórroga y continuación en el contrato de locación", en LL., 1996-D-807). En este caso, la locación concluida continua en los mismos términos que fueron convenidos en el contrato hasta que el locador pida la devolución de la cosa, desde que este es el principio que rige el articulo citado, lo que se puede requerir en cualquier tiempo, sea cual fuere el lapso en el cual el locatario haya continuado en el uso y goce del bien, lógica consecuencia de lo normado en el inc. 1°, Art. 1604, Código civil, según el cual la locación concluye si fuera contratada por tiempo determinado; acabado ese tiempo, de modo que cuando el plazo locativo ha vencido, se torna inmediatamente exigible la obligación del locatario de restituir el inmueble alquilado, sin que sea necesaria la intimación del locador para que el inquilino caiga en mora, desde que la simple intimación -judicial o extrajudicial- basta para que sea considerado moroso (Cámara Federal Civil y Comercial: “Estado Nacional Ejercito Argentino C/Prensadora Constituyentes S/Homologación de Convenio” CAUSA N° 5160/97 - Magistrados: FARRELL - DE LAS CARRERAS - PEREZ DELGADO - Fecha: 15/04/1999) “Vencido el plazo del contrato, la locación continúa en los mismos términos hasta que el locador pida la restitución de la cosa (Arts. 1609, 1622, C.Civil), no pudiendo entenderse que hay un nuevo contrato por la sola circunstancia de haberse otorgado un recibo por los alquileres pagados, aun cuando su importe haya variado (S.C.B.A., Ac 38753 S 31/05/1988, “Campana, Salvador C/Rossi, Carolina S/Desalojo” Publicaciones: Ays 1988-II -234 - DJBA 1988-135, 116 - Mag. Votantes: Cavagna Martínez - Negri - San Martín - Laborde - Vivanco Al hallarse vencido el plazo del contrato, la locación continúa en los mismos términos hasta que el locador pida la restitución de la cosa, no pudiendo entenderse que exista un nuevo contrato por la sola circunstancia de haberse otorgado un recibo por los alquileres pagados, aún variando las cantidades (Cam. Apel. Civ. y Com. San Nicolás 920245 RSD-139-92 S 04/08/1992 “Norte Zula Magdalena Y Otro C/Butara Omar Y Posibles Subinquilinos y/u Ocupantes S/Desalojo” Mag. Votantes: Maggi - Vallilengua - Rojas Daneri; idem 920589 RSD-279-92 S 15/12/1992 “Iparraguirre María Luisa C/Caiola Atilio R. s/Desalojo” Sin desconocer la norma contenida en el primer párrafo del artículo 509 del Cód. Civil, referida a la mora en las obligaciones a plazo, el régimen del contrato de locación de cosas resulta ajeno a tal principio y tiene su regulación específica, resultante de la conjunción de lo dispuesto en los artículos 1604 inc. 1, 1609 y 1622 del mismo Código. De estos surge que, vencido el plazo de locación, el locador puede demandar la restitución de la cosa, puesto que el locatario carece de título alguno para retenerla; pero mientras no efectúe tal reclamo (lo que cabe hacer ya en cualquier momento) el inquilino puede continuar en el uso y goce del inmueble (para el caso), bajo los mismos términos del contrato concluido, si bien no se juzga, por ello, que exista tácita reconducción (Cam. Apel. Civ. y Com. La Plata B 78566 RSD-9-95 S 16/02/1995 “Mastandrea, NicoláS C/Torres, Miguel Ángel S/Cobro Ordinario” Mag. Votantes: Crespi-Sosa) La percepción de arriendos por el locador, luego de vencido el plazo de duración del contrato, no importa la prueba de la existencia de un nuevo contrato, sino la continuación del anterior bajo sus mismos términos hasta que sea reclamada la restitución de la tenencia, de suerte que dicha relación real, por no ser gratuita, genera un crédito que debe satisfacer el locatario y aceptar el locador (Cam. 2ª. Apel. Civ. y Com. Mendoza, autos: “Mascareño, Delio José C/Hugo Alberto Benavídez y Ots. S/Cobro de Alquileres” - Nº Fallo: 98190146 - Ubicación: S092-154 – Expediente nº 158707 Mag.: Marzari Cespedes-Varela De Roura - 23/06/1998 En definitiva, por la total ausencia de mínima demostración de la situación fáctico jurídica con la que el accionado plantea su defensa, sólo cabe proponer al Acuerdo la confirmación del fallo apelado. Así lo voto.- El Dr. Lorenzo W. GARCIA dijo: Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.- Por lo expuesto: SE RESUELVE: 1.- Confirmar la sentencia de fs.209/212 en cuanto fue materia de recursos y agravios.- 2.- Imponer las costas de Alzada al apelante vencido (68 del CPCC).- 3.- Regular los honorarios profesionales de esta Instancia... (art.15, LA).- 4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.- Dr. Lorenzo W. García - Dr. Enrique Videla Sánchez Dra.Mónica Moralejo - SECRETARIA REGISTRADO AL Nº 335 - Tº IV - Fº 697 / 701 Protocolo de INTERLOCUTORIAS -S A L A I- Año 2006