NEUQUEN, 2 de Febrero de 2017.
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “LAGUZZI LISANDRO Y OTRO C/ RAINA MARIA
FLORENCIA S/ COBRO ORDINARIO DE PESOS”, (Expte. Nº 501686/2014), venidos en
apelación del JUZGADO CIVIL 3 - NEUQUEN a esta Sala II integrada por los Dres.
Federico GIGENA BASOMBRIO y Patricia CLERICI, con la presencia de la Secretaria
actuante Dra. Micaela ROSALES y, de acuerdo al orden de votación sorteado, la
Dra. Patricia CLERICI dijo:
I.- La parte actora interpuso recurso de apelación contra la sentencia de fs.
173/178, que rechaza la demanda, con costas al vencido.
a) La parte recurrente se agravia por la conclusión del a quo en orden a que no
se pudo acreditar el arrepentimiento de la demandada en el negocio inmobiliario
que vinculara a los litigantes.
Dice que el análisis que realiza el sentenciante de grado de la prueba
documental es parcial y carente de certeza, ya que omite considerar los
siguientes elementos: a) en la intimación cursada por la demandada mediante
telegrama colacionado de fecha 16 de enero de 2014, es ella misma quién fija
como fecha límite para la escrituración del inmueble la del día 17 de febrero
de 2014, prórroga que, a criterio de la recurrente, no puede ser pasada por
alto no sólo por ser una manifestación de voluntad de la accionada, sino
también porque nunca fue negada por esa parte; b) la respuesta a esta
intimación a través de carta documento de fecha 17 de enero de 2014 fue
valorada de forma parcial, ya que no se ajusta a la realidad que la actora
introdujo elementos nuevos y/o distintos de lo que las partes habían pactado de
forma expresa (contrato de seña) y de manera tácita (en las reuniones
mantenidas, comprobadas con la prueba rendida en autos); agrega que la mención
al trámite del crédito hipotecario fue solamente a título informativo y de
ninguna manera se trató de imponer una condición suspensiva a lo acordado, ni
la firma de la escritura quedó supeditada a la entrega efectiva del préstamo.
Agrega que el accionante cumplió en tiempo y forma e indicó el lugar y la fecha
y el escribano ante el cual se iba a suscribir la escritura.
Reitera que no surge de ninguna documentación y no es avalado por ninguna
prueba incorporada a la causa que el accionante haya introducido nuevas
condiciones al convenio, y además, no es el actor quién prorroga el plazo de
manera unilateral, toda vez que fue la propia demandada quién introdujo una
modificación al otorgar un plazo mayor para que se materializara la escritura
traslativa de dominio.
Entiende que no puede considerarse una actitud de buena fe por parte de la
demandada que, cuando el actor le informa la fecha y la escribanía actuante,
tal como requirió en su intimación y dentro del plazo establecido, considere
rescindido el contrato suscripto.
Señala que tampoco existió una causa suficiente para que pueda considerarse
resuelto el acuerdo.
También se agravia por la valoración que hace el juez de primera instancia de
las declaraciones testimoniales.
Pone de manifiesto que los declarantes fueron partícipes director en la
negociación que mantuvieron los interesados, y que lejos de considerarse que
sus dichos están influidos por supuestas responsabilidades por mala praxis, o
por conveniencia o desdicha, son testigos calificados que estuvieron presentes
en el íter de la relación, que derivó en el contrato de seña y, a la postre, en
el desistimiento y arrepentimiento de la demandada para concretar el acuerdo
inmobiliario.
Destaca la explicación brindada por ambos agentes inmobiliarios en relación a
la metodología de trabajo empleada por la inmobiliaria Remax, donde cada parte
cuenta con el asesoramiento de un agente inmobiliario que representa sus
intereses y que tiene mandato para ello, por lo que los dichos de la señora
Pérez son de extrema importancia porque provienen de la persona que
representaba a la demandada.
Transcribe parte de los dichos de los testigos y afirma que ni el art. 1.202
del código ni ninguna otra norma prohíbe que la misma cantidad de dinero –o la
misma cosa material- pueda desempeñar la doble función de seña y a cuenta del
precio. Insiste en que no existe impedimento alguno para que el dinero
entregado como seña pueda luego completar la contraprestación convenida.
b) La parte demandada contesta el traslado de la expresión de agravios a fs.
193/194.
Señala que no existe un agravio concreto, sino que el memorial trasluce la
disconformidad de la parte con la decisión del a quo.
Afirma que de la prueba rendida no surge el arrepentimiento de la demandada,
destacando que el contrato nada dice sobre un crédito, siendo las fechas claras
y taxativas.
Sostiene que los testigos ofrecidos por la parte actora tienen claros intereses
en la causa, no sólo porque por la realización de la venta cobran comisión,
sino que tienen gran responsabilidad en la interlocución entre las partes
contratantes.
Dice que la demandada no sabía de la existencia de un crédito hipotecario.
Agrega que la necesidad de contar con un crédito hipotecario modificó
unilateralmente aspectos esenciales del acuerdo, y deja en claro que no hubo
arrepentimiento de la demandada.
Cita el testimonio de la señora Pérez.
Sigue diciendo que, desde el punto de vista jurídico, para la aplicación del
art. 1.202 del Código Civil de Vélez Sarsfield es necesario el arrepentimiento
de una de las partes.
Sostiene que si se habla de seña confirmatoria, debió encuadrarse la acción
como un incumplimiento contractual, cuestión que no fue planteada por la parte
actora.
Considera que se encuentra probado que la necesidad de un crédito hipotecario y
la pertinente prórroga en la operatoria fue un elemento sobreviniente al
negocio.
Insiste en que los testigos que son agentes de Remix están comprendidos por las
generales de la ley.
II.- En autos las partes han suscripto el documento que obra a fs. 156/157, el
que no se trata de un convenio de seña o contrato de seña, como lo titulan los
contratantes, sino de un contrato de compraventa de un inmueble.
En tanto el mismo texto del contrato afirma que los compradores –hoy actores-
entregan la suma de $ 87.000,00 “en concepto de seña, a cuenta del pago de
precio y como principio de ejecución del contrato”, va de suyo que debe existir
el acuerdo de voluntades madre o principal, que es el contrato de compraventa.
La cláusula CUARTA del contrato en cuestión dice: “Para el caso en que el
comprador desista de la operación o no se pronuncie con respecto a la misma,
perderá la suma entregada en este acto en concepto de indemnización y sin
necesidad de interpelación o notificación judicial o extrajudicial alguna. Para
el caso en que el vendedor desista de la operación o no se pronuncie con
respecto a la misma deberá devolver la suma recibida en este acto con más un
importe equivalente al cien por ciento (100%) de la suma que le fue entregada
en concepto de indemnización y por todo daño y perjuicio ocasionare su
conducta, sin necesidad de interpelación o notificación judicial o
extrajudicial alguna” (SIC).
La parte actora entiende que ha mediado arrepentimiento o desistimiento de la
compraventa por parte de la vendedora y reclama la devolución doblada de la
seña entregada. Por su parte la demandada –vendedora en el negocio de
referencia- sostiene que el contrato quedó sin efecto por la conducta de la
compradora, quién incorporó en el negocio elementos nuevos, concretamente la
necesidad de contar con un crédito hipotecario para cancelar el saldo del
precio.
Entiendo que asiste razón al recurrente en orden a la valoración del material
probatorio que se ha hecho en la sentencia impugnada.
En efecto, en la cláusula SEGUNDA del contrato suscripto por las partes se
estableció la forma de pago del precio, precisando tres etapas a tal fin: a) la
seña, b) la suscripción del boleto de compraventa (las partes
contradictoriamente entienden que no existe el contrato), y c) la suscripción
de la escritura traslativa de dominio. Luego, la cláusula TERCERA determina que
la escritura traslativa de dominio se suscribiría dentro de los 60 días
corridos a partir de la fecha del contrato (18 de noviembre de 2013).
El boleto referido en el contrato nunca se firmó y la escritura traslativa de
dominio tampoco.
De acuerdo con el texto del contrato la única fecha establecida para cumplir
obligaciones es la de suscripción de la escritura traslativa de dominio: 17 de
enero de 2014 (60 días corridos desde la suscripción del contrato).
El intercambio epistolar muestra que con fecha 16 de enero de 2014 (un día
antes del vencimiento del plazo para escriturar), la vendedora remite telegrama
colacionado a la parte compradora, intimándola para que en el plazo de 24 horas
informara día, hora, lugar y escribano interviniente para la suscripción de la
escritura traslativa de dominio, “bajo apercibimiento pérdida seña acorde
cláusula CUARTA art. 1202 Código Civil de no llevarse a cabo acto notarial
antes 17 febrero 2014” (fs. 163).
En fecha 17 de enero de 2014, el comprador contesta la intimación cursada
mediante carta documento obrante a fs. 159/160, en la cual informaba su
voluntad de perfeccionar el negocio de compraventa, y de la existencia de un
trámite ante el Banco Nación, con la finalidad de completar el valor de la
venta, el que había sufrido demoras, pero agrega “Sin perjuicio de lo
manifestado, es que se designa como Escribano actuante para la concreción de la
escritura traslativa de dominio ante la Escribanía Eduardo Davel y Sebastián
Davel, sito en calle Alberdi n° 87 1° Piso de la ciudad de Neuquén, fijándose
como fecha para la instrumentación la del día 14 de febrero de 2014, en horario
a confirmar en función de la organización interna de la Escribanía”.
Esta comunicación es respondida por la demandada, con fecha 22 de enero de
2014, dejando sin efecto el contrato, endilgando culpa al actor “por no haber
cumplido con los recaudos previstos para la firma de la escritura traslativa de
dominio y pago del saldo de precio en tiempo y forma”, determinando la pérdida
de la seña a su favor (fs. 158).
III.- Hasta aquí los hechos, no controvertidos por las partes.
En atención a la fecha de los hechos, resulta de aplicación al sub lite el
Código Civil de Vélez Sarsfield, conforme lo ha señalado el a quo.
Ahora bien, Jorge Mosset Iturraspe y Miguel A. Piedecasas sostienen que “si los
contratos obligan a las partes celebrantes como la ley misma, no tiene sentido
hablar de arrepentimiento. Acordar y arrepentirse de haber acordado son
conductas contradictorias; equivale a despertar expectativa y a defraudar
dichas expectativas, a volver sobre los propios actos. De ahí que, como regla,
la extinción de un contrato –preparatorio o definitivo- sobre la base del
arrepentimiento queda excluida.
“Las arras denominadas penintenciales –que son las propias del Código Civil-,
reguladas en el artículo que comentamos, apuntan a introducir el derecho de
retractarse o arrepentirse. La doctrina se pregunta si esta posibilidad de
volver atrás funciona en todo contrato o sólo en los preparatorios…, y la
respuesta, atento a la amplitud de los términos, es que su incorporación puede
hacerse, con base en la autonomía de la voluntad, en todo tipo de contratos.
“Con una aclaración de importancia: en la medida en que no se haya operado un
principio de ejecución, puesto que si el contrato ha empezado a cumplirse ya no
es dable arrepentirse….La doctrina discute acerca de si el arrepentimiento –al
que da pie el pacto de displicencia- debe ser expreso, formal, usando la
expresión arrepentirse o retractarse, o dejar sin efecto el contrato, u otra
similar. Para un sector, que compartimos (Salvat, Borda, Spota), la aludida
voluntad de arrepentirse debe ser inequívoca, y de ahí que no cabe considerar
que media arrepentimiento por el solo hecho de dejar de cumplirse el contrato,
de no hacer el pago de las prestaciones nacidas del mismo. El incumplimiento, a
secas, apareja sus propias consecuencias, ya analizadas, que no son las
específicas del arrepentimiento” (cfr. aut. cit., “Código Civil Comentado”, Ed.
Rubinzal-Culzoni, 2006, T. “Contratos – Parte General”, pág. 425/427).
En el contrato de autos las partes pactaron la entrega de la suma de $
87.000,00 por parte del comprador y a favor del vendedor en concepto de seña, a
cuenta del precio y como principio de ejecución del contrato de compraventa.
Conforme la opinión de los autores citados precedentemente, teniendo el
contrato principio de ejecución no cabe la posibilidad del arrepentimiento,
pero, teniendo en cuenta que las disposiciones legales en materia de contratos
tienen, en su mayor parte, carácter supletorio, prevaleciendo la autonomía de
la voluntad de los contratantes, plasmada en las cláusulas del contrato, debo
entender que los litigantes acordaron que el derecho al arrepentimiento
existiría más allá del comienzo de ejecución del contrato. De otro modo resulta
contradictorio que se otorgue una seña y se pacte las condiciones de su pérdida
y devolución, si el arrepentimiento no puede ser ejercido.
En tanto los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe
y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron
entender, obrando con cuidado y previsión (art. 1.198, Código Civil), entiendo
que la interpretación que debe darse a lo pactado es la desarrollada en los
párrafos anteriores: más allá del comienzo de ejecución del contrato, persistió
el derecho a arrepentirse.
IV.- Sentado lo anterior, cabe analizar si medió de parte de la vendedora
arrepentimiento, y no dudo en afirmar que la respuesta es positiva.
Es cierto, conforme lo sostiene la demandada, que el pago del precio no se
ajustó a lo convenido en el contrato de autos, como así tampoco se respetó el
plazo para escriturar, pero la conducta de la vendedora fue clara en orden a
que intimó a su contraparte la suscripción de la escritura traslativa de
dominio –ni siquiera reclamó el pago del precio-, antes del 17 de febrero de
2014, bajo apercibimiento de la pérdida de la seña otorgada por el comprador.
De ello se sigue que la vendedora consintió o toleró el incumplimiento de su
cocontrante, y, tal como lo sostiene el apelante, prorrogó el plazo para
escriturar hasta el 17 de febrero de 2014.
Luego, habiendo informado, el comprador, dentro del plazo otorgado por la
demandada, la escribanía actuante y la fecha del acto de escrituración,
anterior al término fijado por la accionada, la comunicación de esta última
dejando sin efecto el contrato no puede ser interpretada sino como un
arrepentimiento en la celebración del negocio jurídico.
La buena fe a que hace referencia el art. 1.193 del Código Civil no deja margen
para otra interpretación.
La necesidad de que el comprador obtuviera un crédito por parte de una entidad
bancaria para afrontar el pago del saldo del precio, y si este dato estuvo o no
en conocimiento de la demandada durante las tratativas previas al contrato, son
hechos, en mi opinión, irrelevantes para la resolución de la litis.
Lo cierto y comprobado es que la vendedora intimó el otorgamiento de la
escritura traslativa de dominio antes del 17 de febrero de 2014, y la
intimación fue cumplida por el comprador. Luego, el desistimiento de la
demandada debe ser interpretado como arrepentimiento en la celebración del
negocio jurídico.
Distinto sería el análisis y la conclusión si el comprador no hubiera abonado
el saldo del precio el día fijado para el otorgamiento de la escritura
traslativa de dominio o la celebración del acto se hubiera frustrado por otro
motivo, pero la conducta de la demandada –anterior a esta fecha- importa un
arrepentimiento de su parte.
De lo dicho se sigue que la demandada debe devolver la seña doblada a la parte
actora, con más sus intereses a partir de la mora, la que se produjo el día 22
de enero de 2014, en atención a que las partes pactaron que no se requería de
intimación judicial o extrajudicial.
V.- En mérito a lo antedicho, propongo al Acuerdo hacer lugar al recurso de
apelación de autos, revocar el resolutorio de grado y hacer lugar a la demanda,
condenando a la demandada a pagar a los actores, dentro de los diez días
hábiles de quedar firme la presente, la suma de $ 174.000,00, con más sus
intereses que se calcularán de acuerdo con la tasa activa del Banco Provincia
del Neuquén, desde la fecha de la mora y hasta el efectivo pago.
Las costas por la actuación en ambas instancias son a cargo de la demandada
perdidosa (art. 68, CPCyC).
En atención al resultado de la apelación se deja sin efecto la regulación de
honorarios de la instancia de grado, fijándose los emolumentos de los
profesionales intervinientes en autos, por la actuación en primera instancia,
en el 16% de la base regulatoria (art. 20, ley 1.594) para el letrado
patrocinante de la parte actora, Dr. ..., y en el 15,68% de la base regulatoria
para el letrado apoderado de la parte demandada Dr. ..., de conformidad con lo
prescripto en los arts. 6, 7 y 10 de la ley 1.594, manteniéndose la regulación
de honorarios por la excepción de defecto legal establecida en el punto IV. del
fallo de grado.
Los honorarios por la actuación ante la Alzada se fijan en el 35% y 30%
respectivamente para los Dres. ... y ..., de la suma que se determine para cada
uno de ellos, por el mismo concepto y por su actuación en la primera instancia
(art. 15, ley 1.594)
El Dr. Federico GIGENA BASOMBRIO dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al
mismo.
Por ello Sala II
RESUELVE:
I.- Revocar la sentencia de fs. 173/178, y hacer lugar a la demanda, condenando
a la demandada a pagar a los actores, dentro de los diez días hábiles de quedar
firme la presente, la suma de $ 174.000,00, con más sus intereses que se
calcularán de acuerdo con la tasa activa del Banco Provincia del Neuquén, desde
la fecha de la mora y hasta el efectivo pago.
II.– Imponer las costas por la actuación en ambas instancias a cargo de la
demandada perdidosa (art. 68, CPCyC).
II.- Dejar sin efecto la regulación de honorarios de la instancia de grado,
fijándose los emolumentos de los profesionales intervinientes en autos, por la
actuación en primera instancia, en el 16% de la base regulatoria (art. 20, ley
1.594) para el letrado patrocinante de la parte actora, Dr. ..., y en el 15,68%
de la base regulatoria para el letrado apoderado de la parte demandada Dr. ...,
de conformidad con lo prescripto en los arts. 6, 7 y 10 de la ley 1.594,
manteniéndose la regulación de honorarios por la excepción de defecto legal
establecida en el punto IV. del fallo de grado.
IV.– Regular los honorarios por la actuación ante la Alzada en el 35% y 30%
respectivamente para los Dres. ... y ..., de la suma que se determine para cada
uno de ellos, por el mismo concepto y por su actuación en la primera instancia
(art. 15, ley 1.594).
V.– Regístrese, notifíquese electrónicamente y, en su oportunidad, vuelvan los
autos al Juzgado de origen.
Dr. FEDERICO GIGENA BASOMBRIO - Dra. PATRICIA CLERICI
Dra. MICAELA ROSALES - Secretaria