NEUQUEN, 26 de Abril del año 2016.
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “FLORES GIMENEZ DIEGO MANUEL C/ GARRE WEHBE
EDGAR FRANCISCO S/DESALOJO SIN EXISTENCIA DE CONTRATO DE LOCACION (COMODATO,
OCUPACION, ETC)”, (Expte. Nº 507839/2015), venidos en apelación del JUZGADO
CIVIL 2 - NEUQUEN a esta Sala II integrada por los Dres. Federico GIGENA
BASOMBRIO y Patricia CLERICI, con la presencia de la Secretaria actuante
Micaela ROSALES y, de acuerdo al orden de votación sorteado, la Dra. Patricia
CLERICI dijo:
I.- La parte demandada interpuso recurso de apelación contra la sentencia de
fs. 93/96, que hizo lugar a la demanda, con costas al vencido.
A) La recurrente se agravia por que la a quo ha considerado que entre las
partes hubo un vínculo contractual, cuando ello no es así.
Agrega que el demandado no le abonó al actor alquiler alguno a título personal,
sino en virtud del poder adjuntado a fs. 2/5 otorgado por la señora Luisa
Salvatori de Flores Giménez, ni lo hizo como locatario.
Sigue diciendo que a tal punto el actor no era locador, que es él mismo quién
afirma en la carta documento que acompaña que “el local había sido arrendado
oportunamente por el suscribiente, en el carácter de directivo de la sociedad
Millaray S.A.”.
Destaca que en el escrito de demanda el actor afirma que inicia un desalojo
aduciendo que el demandado carecería de contrato, luego dice que el demandado
se negó a celebrar un nuevo contrato, y finalmente señala que el plazo del
contrato se encuentra vencido.
Señala que de los recibos adjuntados a la causa surge que el actor recibe de
DIN DON S.R.L., el importe que se abona. Manifiesta que resulta claro que la
explotación comercial está a nombre de DIN DON S.R.L., que era quién abonaba el
alquiler a la administradora judicial designada en los autos “Flores Giménez,
Diego Manuel s/ Sucesión ab-intestato”.
Afirma que surge de las constancias adjuntadas que en el año 1997, la
explotación comercial pasó de Edgar Garré a DIN DON S.R.L., por lo que se
acordó con la señora Luisa María Salvatori de Flores Giménez – en su carácter
de administradora judicial de la sucesión referida- la continuidad del contrato
de locación en cabeza de la sociedad mencionada, en tanto que la habilitación
comercial se extendió a nombre de la sociedad.
Considera que es clara la nota suscripta por el demandado, no a título personal
sino como apoderado de la locataria (DIN DON S.R.L.), dejando constancia que
abonaba el valor locativo, situación que descarta la inexistencia de contrato.
Sostiene que quedó demostrado que el 1 de abril de 1994 la señora Telma Amelia
Forgione y el señor Edgar Garré contrataron con la señora Salvatori de Flores
Giménez, en su carácter de administradora judicial del sucesorio, la locación
del inmueble sito en calle Juan B. Justo n° 177 de la ciudad de Neuquén.
Precisa que este contrato de locación se encuentra agregado al expediente SOC
7176-G-94 de la Municipalidad de Neuquén, del que surge que se habilita la
explotación comercial a nombre del demandado, y luego de DIN DON S.R.L.
Explica que el primer contrato se celebró por el término de tres años, con una
opción de prórroga por seis años más, y que en uso de esa opción, la locación
llegó hasta el presente. Enumera las prórrogas habidas, e indica que la última
de ellas corresponde al año 2015, con vencimiento en el año 2018, habiéndose
abonado el precio puntualmente hasta el fallecimiento de la señora Salvatori de
Flores Giménez, aunque en los últimos meses de vida de ésta, por razones de
salud, los pagos se hicieron a uno de sus hijos, el señor Diego Flores Giménez,
por expresa indicación de aquella y en virtud del poder obrante en autos, sin
que existiera con el apoderado contrato alguno.
Continúa su argumentación señalando que el día 5 de noviembre de 2014 y como
consecuencia de presentarse en el local comercial el Dr. Hernán Duarte
acompañado de una persona que dijo ser contadora y un escribano, exigiendo la
presentación del instrumento contractual e informando que la propietarios del
inmueble es Millaray S.A., los pagos de los cánones locativos se realizaron en
el sucesorio del señor Flores Giménez.
Cuestiona la afirmación de la sentenciante de primera instancia respecto a que
el actor se encuentra legitimado como heredero de Flores Giménez, toda vez que
el heredero carece de legitimación para ello, no pudiendo considerarse precaria
la locación, por carecer de lógica que ese carácter se diera desde el mes de
mayo de 2006 a la fecha de interposición de la demanda.
Cita el Código Civil en cuanto determina que quién se encuentra legitimado para
demandar la restitución del bien es el locador, condición que no tiene el actor.
Cita jurisprudencia.
Alega que mal puede entenderse que el contrato venció el día 11 de septiembre
de 2003, pues son los hechos los que determinan que ello no fue así.
Ratifica la reserva del caso federal.
B) La parte actora contesta el traslado de la expresión de agravios a fs.
112/vta.
Aclara que el inmueble de calle Juan B. Justo n° 177 de la ciudad de Neuquén
pertenecía a su padre, siendo administrado tras la muerte de él por su madre, y
ahora es de su copropiedad por ser heredero. Cita el art. 2.228 del Código
Civil.
Dice que el único contrato que existió data del año 1994 y fue realizado entre
la administradora judicial del sucesorio y los señores Garré y Forgione.
Reitera que no existen otros contratos, por lo que la situación actual encuadra
en el art. 1.218 del Código Civil.
II.- Ingresando al tratamiento del recurso de apelación de autos, he de
comenzar el análisis por la cuestión referida a la legitimación de la parte
actora.
Recientemente esta Sala II ha señalado, con cita de Alfredo Alvarado Velloso,
que para que la sentencia que se emita luego del proceso resulte esencialmente
justa, lo que allí decida el juzgador acerca del litigio debe coincidir
exactamente con lo acaecido en el conflicto: “De tal modo, si éste no existió o
no se confirmó su existencia, o si quién demandó o fue demandado es o son
personas distintas a las que hubieron de demandar o ser demandadas, la decisión
del juzgador debe ser adversa a la pretensión del actor. Resulta así de la
mayor importancia saber…si quién adoptó voluntariamente el carácter de parte
(actor) o éste le fue impuesto (demandado) es la misma exacta persona que se
encuentra en el conflicto llamado a ser heterocompuesto…se trata aquí de
investigar si el actor o el demandado…si uno o los dos son las personas ante
las cuales cabe emitir útilmente la sentencia” (cfr. autos “Baum c/ Provincia
del Neuquén”, expte. n° 503.699/2014, P.S. 2016-II, n° 46).
De un estudio pormenorizado de las constancias de autos surge que se encuentra
ausente, en la parte actora, precisamente esta legitimación para obrar o
legitimación ad causam.
El actor ha promovido la presente acción de desalojo de un inmueble integrante
del acervo hereditario de su padre prefallecido, por derecho propio, e
invocando su calidad de heredero (fs. 14).
Si bien esta Sala II ha reconocido legitimación activa al heredero forzoso para
reclamar el desalojo de un inmueble, con cita del art. 3.415 del Código Civil,
por suceder en forma inmediata al causante, sin intervalo alguno y con efecto
retroactivo al día de su muerte (autos “Menna c/ Villar”, expte. n°
400.726/2009, P.S. 2013-II, n° 56), dicho principio no es de aplicación en el
sub lite.
En efecto, la legitimación que se otorga al heredero, conforme lo señalado en
el párrafo anterior, importa que el derecho a exigir la restitución por parte
de quién ocupa el inmueble se haya originado en vida del causante, y que, por
ende, se haya transmitido al heredero a raíz del fallecimiento de aquél.
En autos la situación es diferente. El contrato de locación de fs. 34/36 fue
suscripto una vez fallecido el causante, habiendo sido celebrado por “la
sucesión Flores Giménez” representada por la administradora judicial Luisa
María Salvatori de Flores Giménez.
La necesidad de administración del patrimonio hereditario proviene del estado
de indivisión de la herencia regulado en el Código Civil en sus arts. 3.449 a
3.461, normativa que rige en autos en atención a ser la vigente al momento del
fallecimiento del causante.
Cabe recordar que la sucesión carece de personería y que el estado de
indivisión es transitorio, en tanto que la necesidad de designar administrador
del patrimonio del causante deviene de la manda del art. 3.451 del Código
Civil, en cuanto determina que ninguno de los herederos tiene el poder de
administrar los intereses de la sucesión.
Ahora bien, encontrándose abierto el juicio sucesorio de quién fuera el marido
de la señora Salvatori de Flores Giménez (conforme lo denunciado en autos y no
controvertido en la Alzada), ésta arrendó un inmueble perteneciente al acervo
hereditario, desconociéndose si dicho acto contó con el asentimiento de todos
los herederos o con autorización judicial, en atención a la manda del art. 738,
3er. párrafo del CPCyC; extremo éste no advertido en autos y que excede el
análisis que corresponde hacer en el marco del recurso de apelación que aquí se
trata.
Entonces, más allá del vencimiento del contrato de locación, del pago de parte
de los cánones locativos al actor y de la controversia en torno a si el
administrador judicial es el representante legal de la sucesión, conforme lo
sostiene Enrique M. Falcón (“Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial”,
Ed. Rubinzal-Culzoni, 2007, T. VII, pág.231/232), o si es un delegado del juez
o mandatario judicial, tal como lo postula Graciela Medina (“El administrador
de la sucesión ¿a quién representa?” en Revista de Derecho Privado y
Comunitario, Ed. Rubinzal-Culzoni, T. 6, pág. 236), habiendo sido suscripto el
contrato por el administrador es éste o, en su caso, el heredero devenido en
titular del dominio del inmueble en virtud de la partición del patrimonio
relicto, los únicos legitimados para promover el desalojo conforme se pretende
en autos.
Reitero que no se trata de ejecutar un derecho nacido en cabeza del causante,
cuando éste vivía, y transmitido al heredero, sino que tal derecho –de existir-
se generó con posterioridad al fallecimiento del primero, y cuando el acervo
hereditario se encontraba en estado de indivisión.
De ello se sigue que, habiéndose generado el derecho a reclamar la restitución
del inmueble como consecuencia de un acto de la administradora judicial, es
ésta, o el nuevo administrador judicial –teniendo en cuenta que el actor ha
denunciado el fallecimiento de la señora Salvatori de Flores Giménez- quienes
se encuentran legitimados para instar la acción de desalojo, para el supuesto
que el acervo hereditario continúe aún en estado de indivisión, y teniendo en
cuenta que ninguno de los herederos puede administrar los intereses de la
sucesión (art. 3.451 ya citado).
Y para el caso que se haya producido la partición del patrimonio del causante,
es el heredero devenido en titular o cotitular del dominio quien puede
pretender el desalojo del inmueble.
En el presente caso, el actor no ha acreditado ni ser administrador judicial
del sucesorio, ni titular o cotitular del dominio en virtud de la partición del
acervo hereditario. Consecuentemente carece de legitimación para impetrar la
acción de desalojo, por lo que la demanda debe ser rechazada.
III.- Teniendo en cuenta el desarrollo realizado en el aparatado precedente y
su conclusión, me encuentro eximida de analizar los restantes agravios de la
parte demandada.
IV.- Por lo dicho, propongo al Acuerdo hacer lugar al recurso de apelación de
la parte demandada, revocar el decisorio de grado y rechazar la demanda de
autos.
Las costas por la actuación en la primera y en la segunda instancias, dado las
particularidades del sub lite, se han de imponer en el orden causado (art. 68,
2da. parte CPCyC).
La determinación de los honorarios profesionales se difiere para cuando se
cuente con base regulatoria.
El Dr. Federico GIGENA BASOMBRIO dijo:
Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al
mismo.
Por ello, esta SALA II.
RESUELVE:
I.- Revocar la sentencia de fs. 93/86 y rechazar la demanda interpuesta por
FLORES GIMENEZ, DIEGO MANUEL contra GARRE WEHBE, EDGAR FRANCISCO.
II.- Imponer las costas por la actuación en la primera y en la segunda
instancias, dado las particularidades del sub lite, se han de imponer en el
orden causado (art. 68, 2da. parte CPCyC).
III.- Diferir la determinación de los honorarios profesionales para cuando se
cuente con base regulatoria.
IV.- Regístrese, notifíquese electrónicamente y, oportunamente vuelvan los
autos al Juzgado de origen.
Dr. FEDERICO GIGENA BASOMBRIO-Juez Dra. PATRICIA CLERICI-Jueza
MICAELA ROSALES-Secretaria